26/08/2025 13:29

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau
25/08/2025 14:17

Juntada de Petição de contra-razões
05/08/2025 04:55

Publicado Ato Ordinatório em 04/08/2025.
05/08/2025 04:55

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 01/08/2025
31/07/2025 09:45

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
31/07/2025 09:45

Ato ordinatório praticado
25/07/2025 03:59

Decorrido prazo de STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA em 24/07/2025 23:59.
25/07/2025 03:59

Decorrido prazo de PDG CONSTRUTORA LTDA em 24/07/2025 23:59.
18/07/2025 15:40

Juntada de Petição de apelação
26/06/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8027960-05.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: 12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: SANDRA MARIA MARTINS URPIA Advogado(s): REU: STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA e outros Advogado(s): FABIO RIVELLI (OAB:BA34908), THIAGO MAHFUZ VEZZI (OAB:BA42873) SENTENÇA SANDRA MARIA MARTINS URPIA, ajuizou AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS contra STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA e PDG CONSTRUTORA LTDA.

Narra a exordial (ID 184809231) que a autora celebrou, em 31/01/2012, contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional no empreendimento "Jardim Imperial", no valor de R$ 118.193,00, efetuando pagamento de entrada de R$ 40.782,39, com previsão de entrega em 31/07/2012.

Aduz que, em 25/07/2012, as obras sequer haviam sido iniciadas, sendo então convencida pelas rés a migrar para o empreendimento "Cittá Ravena", mediante distrato e novo contrato no valor de R$ 102.893,03.

Sustenta que não foi adequadamente esclarecida sobre as condições de pagamento do novo contrato, descobrindo posteriormente a existência de parcela intermediária de R$ 5.000,00 e prestações mensais de R$ 413,83, incompatíveis com sua renda mensal de R$ 1.048,77.

Fundamenta o pedido na alegação de vício de consentimento e violação do dever de informação previsto no CDC.

Requer: a) a rescisão do contrato firmado; b) a devolução integral dos valores pagos no montante de R$ 39.782,39, corrigidos; c) a declaração de nulidade da cláusula que prevê retenção de 30%, com aplicação subsidiária da multa de 2%; d) condenação em danos morais no valor de R$ 20.000,00.

Deferida a gratuidade de justiça (ID 184855952).

Citadas, as rés apresentaram contestação (ID 194365218) alegando, preliminarmente, que se encontram em recuperação judicial.

No mérito, sustentam que não se opõem à rescisão contratual, porém a devolução integral dos valores pagos seria descabida.

Aduzem que todas as condições contratuais estavam expressamente previstas no instrumento, havendo livre manifestação de vontade da autora.

Invocam o princípio da força obrigatória dos contratos e pugnam pela improcedência da ação.

Houve réplica no ID 219813752. É o relatório.

DECIDO.

Preliminarmente, a alegação de recuperação judicial não constitui óbice ao prosseguimento do feito.

O art. 6º, §1º, da Lei 11.101/2005 expressamente dispõe que "terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida".

Não é outro o entendimento da jurisprudência: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA.

DETERMINAÇÃO DE SUSPENSÃO DO FEITO EM DECORRÊNCIA DO PROCESSAMENTO DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL DE UMA DAS CORRÉS.

Revogação.

Inteligência do art. 6º, § 1º da Lei 11.101/2005.

Não submissão ao stay period de demandas que versem sobre quantias ilíquidas.

Demanda em fase de conhecimento em que se pretende somente o reconhecimento e arbitramento do valor das perdas e danos.

LEVANTAMENTO DA QUANTIA.

Não concessão.

Determinação prévia de aguardo de prolação da sentença.

RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO". (TJ-SP - AI: 21635446720228260000 SP 2163544-67.2022.8.26.0000, Relator: Berenice Marcondes Cesar, Data de Julgamento: 28/09/2022, 28a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/09/2022)(g.n.). Conforme consignado em Réplica, o processo de recuperação judicial foi inclusive encerrado em 14.10.2021, com o cumprimento das obrigações previstas no plano aprovado.

Rejeito, portanto, a preliminar e, considerando que o feito comporta julgamento antecipado, sendo desnecessária a dilação probatória, passo ao exame antecipado do mérito, conforme art. 355, I, do CPC. É incontroverso que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

As rés, na qualidade de incorporadoras imobiliárias, enquadram-se no conceito de fornecedoras de serviços, enquanto a autora figura como destinatária final do serviço de incorporação imobiliária. As próprias rés não se opõem à rescisão contratual, conforme expressamente consignado na contestação (ID 194365218).

Verifico que houve inadimplemento da autora quanto às parcelas intermediárias e mensais pactuadas no segundo contrato, justificando-se a resolução do negócio jurídico por inexecução das obrigações assumidas.

Portanto, deve ser declarado rescindido o contrato de promessa de compra e venda referente ao empreendimento "Cittá Ravena".

A controvérsia central reside na alegação de vício de consentimento por suposta falta de informação adequada sobre as condições de pagamento do segundo contrato.

O exame detalhado da documentação acostada aos autos (ID 184809233) revela que o contrato referente ao empreendimento "Cittá Ravena" contém previsão expressa e inequívoca das parcelas questionadas pela autora.

Conforme se extrai da cláusula 4ª do instrumento (fls. 18/19, ID 184809233): a) R$ 39.782,39 a título de sinal e princípio de pagamento, com vencimento em 25/7/2012; b) R$ 5.000,00 como parcela INTERMEDIÁRIA com vencimento em 9/9/2012; c) R$ 3.310,64 em 8 parcelas MENSAIS e sucessivas no valor de R$ 413,83, com primeira parcela vencendo em 10/9/2012; d) R$ 54.800,00 mediante financiamento habitacional.

A redação da cláusula é clara, específica e ostensiva, não comportando interpretação dúbia quanto às obrigações assumidas pela contratante.

Os valores, prazos e condições de pagamento encontram-se expressamente discriminados, com indicação precisa das datas de vencimento.

Ademais, em que pese a impugnação genérica aos documentos juntados em Contestação, não houve impugnação específica da assinatura do documento pela autora, presumindo-se, portanto, que teve conhecimento pleno de seu conteúdo antes da subscrição.

O pedido de declaração de nulidade da cláusula que prevê retenção de 30% dos valores pagos não prospera. Primeiramente, cumpre ressaltar que foi fixados pelo Superior Tribunal de Justiça o percentual de 25% como adequado para retenção de valores em situações semelhantes.

Vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

CULPA DO COMPRADOR .

RETENÇÃO DE 25%.

POSSIBILIDADE.

INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA.

CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA .

POSSIBILIDADE.

NÃO PROVIDO. 1.

A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1 .723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação .

Incidência da Súmula 83/STJ. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2063082 SP 2023/0098987-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

RESCIÇÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TAXA DE RETENÇÃO . 25% DOS VALORES PAGOS.

PECULIARIDADES DO CASO.

REDUÇÃO MOTIVADA.

CABIMENTO .

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem. 2 .

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2087686 MT 2023/0261846-5, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 17/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/06/2024) Embora a cláusula de retenção de 30% prevista no contrato (ID 184809233 - Cláusula Sétima, alíneas "i" e "j") exceda em 5 pontos percentuais o patamar considerado adequado pela jurisprudência superior, este Juízo encontra-se limitado pelos pedidos formulados pela autora. A autora não requereu especificamente a aplicação do percentual de 25% fixado pela jurisprudência do STJ, limitando-se a pleitear: a) devolução integral dos valores; ou b) aplicação da cláusula de 2%.

A redução ex officio do percentual de 30% para 25% implicaria julgamento extra petita. Quanto ao pedido subsidiário de aplicação da cláusula de 2%, este se revela juridicamente inadequado.

A cláusula que estabelece multa de 2% tem finalidade específica e distinta: compensar o atraso na entrega da obra por parte das incorporadoras (Cláusula Sexta, XXII).

Trata-se de penalidade moratória voltada ao inadimplemento das construtoras, não de cláusula de retenção por rescisão contratual decorrente de inadimplemento do comprador. A aplicação de uma cláusula com finalidade diversa violaria o princípio da especialidade das normas contratuais e desvirtuaria a natureza jurídica do instituto.

Mesmo sob a ótica da interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47, CDC), não se pode aplicar dispositivo contratual com finalidade jurídica completamente diversa da pretendida. A cláusula de 2% destina-se especificamente a compensar atraso na entrega por parte das incorporadoras, enquanto a de 30% visa a ressarcir custos decorrentes da rescisão por inadimplemento do comprador.

São institutos juridicamente distintos e incompatíveis entre si. Diante da impossibilidade de aplicação do pedido subsidiário e da limitação aos pedidos formulados, mantenho a validade da cláusula de retenção de 30%, reconhecendo, contudo, que tal percentual excede o patamar considerado adequado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Por fim, não se vislumbra a ocorrência de dano moral indenizável na espécie, já que, afastada a tese de vício de consentimento, a rescisão contratual se deu por vontade da parte autora e a retenção de valores é lastreada pela previsão contratual expressa. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados e, por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes referente à unidade 101, bloco 9, do empreendimento "Cittá Ravena"; b) DETERMINAR que as rés procedam à restituição dos valores pagos pela autora no montante de R$ 39.782,39, observando-se a retenção de 30% (trinta por cento) prevista na Cláusula Sétima do contrato, resultando em devolução efetiva de R$ 27.847,67, corrigidos monetariamente pelo IGPM desde o desembolso e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação; c) JULGAR IMPROCEDENTES os demais pedidos, notadamente a declaração de nulidade da cláusula de retenção, a aplicação da multa de 2% e a condenação por danos morais.

Considerando que a autora obteve êxito apenas no pedido de rescisão contratual, mas não logrou êxito nos demais pedidos (nulidade da cláusula de retenção, aplicação da multa de 2% e danos morais), e que as rés foram condenadas à restituição de valores, há sucumbência recíproca.

Nos termos do art. 86 do CPC, condeno cada parte ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e de honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Suspendo a exigibilidade das custas e honorários devidos pela autora em razão do benefício da justiça gratuita deferido , nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 23 de maio de 2025.

Elke Figueiredo Schuster Juíza de Direito
25/06/2025 10:49

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
25/06/2025 10:49

Expedição de sentença.
26/05/2025 08:07

Julgado procedente em parte o pedido
10/03/2025 13:36

Juntada de Petição de petição
06/12/2024 09:42

Juntada de Petição de petição
10/09/2024 15:39

Juntada de Petição de petição
28/01/2024 04:20

Decorrido prazo de PDG CONSTRUTORA LTDA em 23/01/2024 23:59.
28/01/2024 04:20

Decorrido prazo de STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA em 23/01/2024 23:59.
25/01/2024 04:39

Decorrido prazo de STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA em 23/01/2024 23:59.
25/01/2024 04:39

Decorrido prazo de PDG CONSTRUTORA LTDA em 23/01/2024 23:59.
24/01/2024 17:27

Conclusos para julgamento
24/01/2024 17:26

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
24/01/2024 17:26

Expedição de despacho.
14/12/2023 02:52

Publicado Despacho em 13/12/2023.
14/12/2023 02:51

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/12/2023
11/12/2023 21:46

Juntada de Petição de comunicações
11/12/2023 18:14

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
11/12/2023 18:14

Expedição de despacho.
06/12/2023 13:05

Proferido despacho de mero expediente
06/09/2023 11:48

Conclusos para julgamento
06/09/2023 11:48

Juntada de Certidão
20/03/2023 15:45

Juntada de Petição de petição
28/02/2023 14:15

Expedição de despacho.
25/02/2023 21:20

Decorrido prazo de SANDRA MARIA MARTINS URPIA em 16/12/2022 23:59.
27/01/2023 02:58

Decorrido prazo de DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DA BAHIA em 16/12/2022 23:59.
26/01/2023 19:59

Decorrido prazo de PDG CONSTRUTORA LTDA em 16/12/2022 23:59.
26/01/2023 19:59

Decorrido prazo de STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA em 16/12/2022 23:59.
11/01/2023 20:26

Publicado Despacho em 16/11/2022.
11/01/2023 20:26

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/01/2023
22/11/2022 13:01

Juntada de Petição de petição
10/11/2022 14:45

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
09/11/2022 21:31

Proferido despacho de mero expediente
17/10/2022 13:37

Conclusos para decisão
17/08/2022 13:22

Decorrido prazo de SANDRA MARIA MARTINS URPIA em 15/08/2022 23:59.
02/08/2022 16:28

Juntada de Petição de petição
16/07/2022 21:44

Publicado Ato Ordinatório em 13/07/2022.
16/07/2022 21:44

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/07/2022
12/07/2022 12:37

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
12/07/2022 12:37

Ato ordinatório praticado
14/05/2022 05:08

Decorrido prazo de DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DA BAHIA em 11/05/2022 23:59.
25/04/2022 09:31

Juntada de Petição de contestação
01/04/2022 13:47

Juntada de Petição de petição
14/03/2022 12:07

Expedição de carta via ar digital.
14/03/2022 12:07

Expedição de carta via ar digital.
14/03/2022 09:54

Expedição de despacho.
11/03/2022 15:09

Proferido despacho de mero expediente
07/03/2022 22:23

Conclusos para despacho
07/03/2022 22:23

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
07/03/2022

Ultima Atualização
31/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Ato Ordinatório • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

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