TJCE - 3001328-65.2025.8.06.0010

ESTADO DO CEARÁ TRIBUNAL DE JUSTIÇA 17ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA AVENIDA GENERAL OSÓRIO DE PAIVA, 1200, PARANGABA-FORTALEZA-CE /CEP: 60720-000 E-mail: [email protected]/ FONE: 3492-8393   Processo: 3001328-65.2025.8.06.0010 AUTOR: IMOBILIARIA AVANTE CAUCAIA LTDA  REU: JOSE ELIEZER MACIEL DE ARAUJO e outros SENTENÇA Vistos etc.

RELATÓRIO Relatório dispensado nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95.

Trata-se de Ação de Despejo c/c cobrança de aluguéis proposta por IMOBILIARIA AVANTE CAUCAIA LTDA em face de JOSE ELIEZER MACIEL DE ARAUJO e PEDRO HENRIQUE MENEZES DE ARAUJO, ambos já qualificados nos autos.

Na exordial (ID. 167142521), a parte reclamante esclarece que é administrador e locador do imóvel residencial localizado na Rua Três Marias, nº 225 AP 04, Bom Jardim, Fortaleza- CE, bem como referido imóvel foi locado para os requeridos pelo prazo de 24 meses.

Todavia, os reclamados residem no imóvel e deixaram de pagar os aluguéis desde abril de 2025 e as taxas de água dos referidos meses.  Sendo assim, requer, a título de tutela de urgência, que os requeridos sejam compelidos a desocupar o imóvel, sob pena de multa diária e, no mérito, a procedência da ação com o pagamentos dos débitos e a ratificação da tutela de urgência.

Eis o breve relato.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO Primeiramente, cumpre destacar que a ação de despejo em virtude de inadimplemento, não está abrangida no rito da Lei nº 9.099/95, conforme prevê o art. 3º, caput da Lei nº 9.099/95, in verbis: Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo; II - as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil; III - a ação de despejo para uso próprio; IV - as ações possessórias sobre bens imóveis de valor não excedente ao fixado no inciso I deste artigo.   Por conseguinte, observa-se que o artigo supracitado permite somente ação de despejo para uso próprio, o que não restou demonstrado nos autos.

Ademais, destaca-se que, mesmo se fosse para uso próprio, a Imobiliária não possui legitimidade ativa para realizar a cobrança de aluguéis em nome próprio, tendo em vista que esta é apenas representante do locador na administração do imóvel, porém não é seu substituto processual.

Nesse contexto, salienta-se os seguintes entendimentos jurisprudenciais acerca do tema: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA.

IMOBILIÁRIA.

COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM NOME PRÓPRIO.

IMPOSSIBILIDADE.

EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

RECURSO PREJUDICADO.

I.

CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que deu parcial procedência aos pedidos formulados na ação de cobrança (aluguel c/c danos materiais) ajuizada pela administradora de imóveis contra a locatária e os fiadores, por suposto julgamento ultra petita, desconsideração da ata notarial que comprova os danos materiais e desrespeito ao princípio da pacta sunt servanda.

Em contrarrazões, a parte apelada suscitou preliminar de ilegitimidade ativa.

A questão em discussão consiste em analisar a legitimidade ativa de administradora de imóveis para ajuizar, em nome próprio, ação de cobrança de aluguéis decorrentes de contrato de locação no qual atua apenas como mandatária do locador.

O contrato de locação é sinalagmático, gerando direitos e obrigações recíprocas exclusivamente entre locador e locatário, conforme regulamentação da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

A administradora de imóveis, embora possua mandato para administrar o imóvel, não é titular do direito material objeto da relação locatícia, sendo mera representante do locador.

O art. 18 do CPC/2015 estabelece a impossibilidade de pleitear direito alheio em nome próprio, salvo expressa autorização legal, o que não se verifica na Lei do Inquilinato.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento consolidado de que a administradora de imóveis não detém legitimidade ativa para propor, em nome próprio, ações relativas a créditos locatícios, conforme decidido no REsp 1.252 .620/SC e outros precedentes correlatos.

No caso concreto, a Quadra Imobiliária Ltda. propôs ação em nome próprio, mas os créditos locatícios pertencem exclusivamente à proprietária do imóvel, conforme o contrato de locação firmado.

Assim, configurada a ilegitimidade ativa, a ação deve ser extinta sem resolução do mérito, com base no artigo 485, VI, do CPC/2015 .

Preliminar acolhida.

Recurso prejudicado.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.252 .620/SC, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 22 .05.2012, DJe 24.05.2012; STJ, REsp 2022404/SC, Rel .

Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, j. 02.03 .2023; TJ-MG, Apelação Cível 50014975720198130390, Rel.

Des.

Cavalcante Motta, j. 07 .12.2022, publ. 14.12 .2022.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em acolher a preliminar suscitada pela parte apelada e julgar prejudicado o mérito recursal, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, data da assinatura digital.

DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02449377120208060001 Fortaleza, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 27/11/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2024) (Grifou-se).    RECURSO ESPECIAL Nº 2022404 - SC (2022/0072726-4) EMENTA RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

AJUIZAMENTO PELA IMOBILIÁRIA, EM NOME PRÓPRIO.

PROCURAÇÃO.

MERA REPRESENTAÇÃO DO LOCADOR.

NÃO CARACTERIZAÇÃO DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL.

ILEGITIMIDADE ATIVA.

EXTINÇÃO DA AÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

ART. 485, VI, DO CPC.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

DECISÃO Vistos etc.

Trata-se de recurso especial interposto por NATALIA BERTAGNOLLI SPERANDIO E OUTRA em face de acórdão do TJSC que negou provimento a sua apelação, mantendo a sentença de procedência dos pedidos de ação de cobrança de aluguéis, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

RECURSO DA PARTE REQUERIDA.

RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO MOTIVADA PELA PARTE RÉ.

COBRANÇA DE ALUGUÉIS, ACESSÓRIOS E MULTA CONFORME EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL.

COBRANÇA ESCORREITA.

SENTENÇA MANTIDA.

HONORÁRIOS RECURSAIS.

FIXAÇÃO DEVIDA, FORTE NO ART. 85, § 11 DO CPC/2015.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

No recurso especial, interposto com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, as recorrentes apontaram, além do dissídio jurisprudencial, ofensa aos arts. 17 e 18 do CPC, alegando, essencialmente, que o fato de a imobiliária ter sido nomeada administradora dos interesses do proprietário em relação ao imóvel lhe confere legitimidade ativa para pleitear, em nome próprio, os aluguéis não pagos.

Contrarrazões ao recurso especial às fls. 349/360. É o relatório.

Passo a decidir.

O presente recurso especial merece provimento.

Conforme o entendimento desta Corte, o fato de a imobiliária ter sido nomeada administradora dos interesses relativos ao contrato de locação, como representante do proprietário do imóvel, não lhe confere o direito de estar em juízo, em nome próprio, cobrando dívidas locatícias em aberto, pois não é substituta processual do locador, a quem pertence a legitimidade ativa para tanto.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

AÇÃO DE DESPEJO.

LEGITIMIDADE DO LOCADOR PARA AÇÕES JUDICIAIS REFERENTES AO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

ENTENDIMENTO PACÍFICO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA .

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.

AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO EXAME, CONHECER DO AGRAVO E DESPROVER O RECURSO ESPECIAL. [...] 2. "A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual" ( REsp 1.252.620/SC, Rel .

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/06/2012, DJe de 25/06/2012). [...] ( AgInt no AREsp n. 1.667.076/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 18/12/2020 .) PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

EXECUÇÃO.

EMBARGOS DO DEVEDOR .

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

LEGITIMIDADE ATIVA DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. - A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual. - Recurso especial provido . Ônus sucumbenciais invertidos. ( REsp n. 1.252 .620/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/6/2012, DJe de 25/6/2012.) Na presente hipótese, portanto, as conclusões do acórdão recorrido, de que "o proprietário do imóvel outorgou poderes mandatícios à administradora de imóveis para 'admitir e despejar inquilinos, estabelecer com os mesmos as condições contratuais, executá-los e seus fiadores, receber os respectivos aluguéis e expedir recibos para quitação, representar o outorgante [...]' (Evento 1, INF5, INF6 e INF7) e, assim sendo, a parte autora possui legitimidade para propor ação de cobrança de aluguéis e débitos acessórios decorrentes de contrato locatício" (e-STJ, fl. 276), não encontra respaldo na jurisprudência desta Corte, merecendo o acórdão recorrido reforma.

Ante o exposto, com substrato no art. 932, V, a, do CPC e na Súmula 568/STJ, DOU PROVIMENTO ao recurso especial para extinguir o processo sem resolução do mérito, na forma do art . 485, IV, do CPC, ante a ilegitimidade ativa da recorrida para cobrar os aluguéis em nome próprio, invertendo os ônus sucumbenciais fixados na sentença e majorados pelo acórdão recorrido.

Advirto as partes que a oposição de incidentes manifestamente improcedentes e protelatórios dará azo à aplicação das penalidades legalmente previstas.

Intimem-se.

Brasília, 28 de fevereiro de 2023 .

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator (STJ - REsp: 2022404 SC 2022/0072726-4, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 02/03/2023) (Grifou-se).   Assim, resta cristalina a ilegitimidade ativa da promovente.

Por fim, cumpre destacar que em sede de Juizado Especial não será admitida nenhuma forma de representação, intervenção ou assistência, conforme leciona o art. 10 da Lei 9.099/95.

Nesse contexto, destaca-se alguns precedentes jurisprudenciais: EMBARGOS À EXECUÇÃO.

COBRANÇA DE DÍVIDA LOCATÍCIA.

ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA.

ACOLHIMENTO.

ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS NÃO IMPLICA SUBSTITUTO PROCESSUAL.

AUSÊNCIA DE LEGITIMIDAE PROCESSUAL PARA INGRESSAR COM DEMANDA EM NOME PRÓPRIO.

PRELIMINAR ACOLHIDA PARA EXTINGUIR O FEITO - RECURSO PROVIDO. (TJSP - Recurso Inominado nº. 1002988-60.2016.8.26.0278 - Relator(a): Robson Barbosa Lima - Órgão julgador: 2ª Turma Recursal Cível e Criminal - Data do julgamento: 21/02/2019 - Data de publicação: 01/03/2019) (Grifou-se).

RECURSO INOMINADO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

ALUGUEIS IMOBILIÁRIOS VENCIDOS E OUTROS ENCARGOS CONTRATUAIS.

EXTINÇÃO POR ILEGITIMIDADE ATIVA.

EXEQUENTE QUE FOI REPRESENTADA PELA IMOBILIÁRIA.

IMPOSSIBILIDADE DE REPRESENTAÇÃO DE PESSOA FÍSICA NOS JUIZADOS ESPECIAIS.

APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 8º, § 1º, I E ARTIGO 9º, DA LEI 9.099/95.

ILEGITIMIDADE VERIFICADA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 5ª Turma Recursal dos Juizados Especiais - 0005887-36.2020.8.16.0165 - Telêmaco Borba - Rel.: JUÍZA DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUÍZAADOS ESPECIAIS FERNANDA DE QUADROS JORGENSEN GERONASSO - J. 20.03.2023) (TJ-PR - RI: 00058873620208160165 Telêmaco Borba 0005887-36.2020.8.16.0165 (Acórdão), Relator: Fernanda de Quadros Jorgensen Geronasso, Data de Julgamento: 20/03/2023, 5ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: 20/03/2023) (Grifou-se).   RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE COBRANÇA - ADMINISTRADORA DE IMÓVEL - COBRANÇA JUDICIAL DE VALORES DE ALUGUÉIS DO LOCATÁRIO EM NOME DO LOCADOR - IMPOSSIBILIDADE DA FIGURA DE REPRESENTAÇÃO DA PESSOA FÍSICA POR PARTE DA IMOBILIÁRIA EM SEDE DE JUIZADO ESPECIAL - ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM CONFIGURADA - EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-MT 10008940320198110004 MT, Relator: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Data de Julgamento: 22/10/2020, Turma Recursal Única, Data de Publicação: 23/10/2020) (Grifou-se).   DISPOSITIVO Diante do exposto, extingo o processo sem resolução de mérito, por ausência de legitimidade da parte autora, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários advocatícios nesta fase, nos termos dos artigos 54 e 55 da Lei 9.099/95.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.   Expedientes necessários.  Fortaleza/CE, data da assinatura eletrônica.   Gerana Celly Dantas da Cunha Veríssimo Juíza de Direito Titular