TJGO - 5580414-84.2024.8.09.0029

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CATALÃO - 1ª Vara Cível [email protected] Processo n°: 5580414-84.2024.8.09.0029 SENTENÇA I - Relatório:   AÇÃO - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível - Ação de resolução contratual c// reintegração de posse e perdas e danos proposto por Viver Bem Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda em desfavor de Móveis Ouvidor Ltda, qualificados.  NARRATIVA DA AUTORA - Afirma que em 07/06/2018 as partes celebraram contrato de cessão de direitos de compra e venda de um lote situado no Residencial Cecília, na cidade de Ouvidor/GO, pelo valor de R$ 117.680,85 (cento e dezessete mil seiscentos e oitenta reais e oitenta e cinco centavos) e que o requerido apesar de constituído em mora, deixou de pagar as prestações, estando inadimplente a partir da parcela 10/189 a 78/189, além das parcelas da intermediação E. 1/9 e 7/9 a 9/9, somando até a presente data o valor total de R$ 96.563,09.  PEDIDOS INICIAIS -  Principal: a) seja julgada totalmente procedente a ação, declarando rescindido o Contrato de Compra e Venda de pleno direito, e em consequência reintegrar a posse do imóvel à Requerente, livre e desembaraçado;  b) Os cálculos de rescisão observem o que foi pactuado entre as partes, devendo ser descontado dos Requeridos o percentual de 30% (trinta por cento) sobre o valor das parcelas, bem como a multa de penal de 10% do valor do contrato, excluindo os valores pagos a título de corretagem;  c) A condenação da requerida ao pagamento de custas e impostos em aberto do imóvel (IPTU/ITU), desde a data da assinatura do contrato até a efetiva reintegração de posse, devendo tais valores serem abatidos do valor total a ser restituído aos Requeridos; e a condenação a título de perdas e danos sofridos pela requerente.

CITAÇÃO - Efetivada no evento 8.

CERTIDÃO - informando o transcurso do prazo para contestação na mov. 9.

PROVAS - autor manifestou pelo julgamento antecipado na mov. 11 II - Fundamentação: De inícios, o artigo 344, do Código de Processo Civil determina que se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.

Assim, comprovada a citação da parte ré, conforme evento 8, a requerida deixou de contestar os fatos alegados na inicial, no prazo concedido, caracterizando, assim, sua revelia.   Portanto, DECRETO a revelia da parte requerida.

Porém, o efeito da revelia não é absoluta e não resulta na procedência automática dos pleitos autorais, devendo os argumentos e pedidos formulados serem analisados com cautela.   Foram observadas as formalidades legais exigíveis para a espécie, inexistindo nulidades ou irregularidades a serem sanadas, presentes os pressupostos processuais e condições da ação.

O processo está apto para julgamento, pois os documentos juntados aos autos são suficientes para o convencimento do Juízo, sendo irrelevante a produção de novas provas (art. 355, I do CPC).

Logo, passo ao exame do mérito da causa.  1.1.

Do montante a ser retido pelo vendedor O autor requerer que seja aplicado a Clausula 19ª com retenção de 30% do montante pago pelo comprador.

No entanto, analisando com muito cuidado o contrato firmado, entendo que não é o caso de aplicação da referida cláusula.

Cláusula 19ª - Os promissários-compradores, no caso de rescisão amigável do compromisso de compra e venda, poderão em favor do promitente vendedor, o percentual de 30% do valor que tiver sido pago em parcelas a título de despesas administrativas.

O montante apurado a ser devolvido será dividido em parcelas mensais e sucessivas considerando mesmo número de parcelas pagas pelo promissório comprador a título de amortização do preço do lote.

Veja-se que tal dispositivo trata de rescisão amigável da compra e venda, o que não é o caso dos autos.

Logo, para a situação das partes, o contrato prevê Cláusula específica, que é a 16ª.

Veja-se: Cláusula 17ª - Os promissários compradores incorrerão em multa penal correspondente a 10% sobre o valor do contrato, nos termos do artigo 409 do código civil de 2002, caso venham a dar motivos a rescisão deste instrumento" Assim, como o contrato já especificou multa penal em caso de rescisão pelas partes, a disposição contratual deve ser mantida devendo ser aplicado 10% sobre o valor do contrato, ou seja, 10% de R$ 117.680,85, devendo ser devolvido ao comprador o valor excedente. 1.2.

Do IPTU e ITU Pleiteia o autor que seja condenada a requerida ao pagamento de custas e impostos em aberto do imóvel (IPTU/ITU). Analisando o contrato, verifico que cláusula 19ª, §1º foi clara: §1º - Os ITU/IPTU e quaisquer outras taxas que incidem sobre este imóvel durante a vigência deste contrato, serão de responsabilidade dos Promissário(s)-Comprador(es), ficando o mesmo obrigado a apresentar os talões quitados em caso de cancelamento deste contrato.  Assim, não tenho dúvidas que foi obrigação contratual assumida pelo requerido o pagamento das taxas e impostos sobre o imóvel desde a assinatura do contrato, e caso não tenha ocorrido o pagamento, poderá a parte autora/vendedora realizar a retenção de referidos valores.

A propósito, cito o entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DE FORMA IMEDIATA.

ENTENDIMENTO DO STJ.

RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DA PARCELAS PAGAS.

IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO.

RETENÇÃO INDEVIDA. 1.

O contrato de compromisso de compra e venda gera direitos e deveres recíprocos. 2. É possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 3.

Segundo o STJ, no julgamento do Recurso Especial representativo de controvérsia nº 1.300.418/SC, em havendo a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deverá haver a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem der causa ao desfazimento. 4.

No caso de descumprimento de cláusulas do contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do comprador, em razão do seu inadimplemento, é razoável a retenção, pelo vendedor, de parte dos valores pagos, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, consoante orientação jurisprudencial do STJ. 5.

O IPTU é uma obrigação propter rem, devendo ser arcada pelo comprador, no período em que esteve na posse do bem. 6.

Sabe-se que a fruição corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

Todavia, ela não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel. 7.

O arbitramento dos honorários advocatícios sucumbenciais, matéria de ordem pública, deve observar a ordem de preferência preestabelecida no § 2º do artigo 85 do Código de Processo Civil vigente, razão pela qual, na espécie, a verba deve incidir sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

SENTENÇA RETIFICADA DE OFÍCIO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5238019-35.2018.8.09.0006, Rel.

Des(a).

CARLOS ROBERTO FAVARO, 1ª Câmara Cível, julgado em 15/03/2021, DJe de 15/03/2021) - grifo meu.

Logo, deve a parte requerida assumir a responsabilidade pelo pagamento dos eventuais tributos em aberto, os quais deverão ser deduzidos do valor devolvido à compradora/requerida. 1.3 - Da taxa de fruição Lado outro, no que refere a taxa de fruição pleiteada pela autora no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, não merece prosperar.  A doutrina e jurisprudência, de fato, admitem a cobrança de valores referentes à fruição do bem, mas em decorrência do efetivo uso do imóvel, uma vez que a indenização é devida quando o comprador usa o imóvel, nele residindo, auferindo proveito econômico e, em contrapartida, a vendedora perde a disponibilidade sobre o bem, ficando impedida de dar-lhe qualquer outra destinação.

Contudo, na hipótese vertente, o imóvel objeto da contenda é um lote sem benfeitorias.

A parte autora não demonstrou nos autos a existência de edificação que dê azo à percepção de qualquer proveito econômico em favor do promitente comprador e que justifique a cobrança de valores a título de fruição do bem.

Mesmo que houvesse construção no lote, o entendimento do STJ é no sentido de que, ainda que haja construção posterior no imóvel, inexiste direito à taxa de fruição, pois não gera proveito indevido por parte do promitente comprador, nem tampouco prejuízo ao promitente vendedor, uma vez que este receberá o lote com as benfeitorias acrescidas, além da justa indenização.

Confira-se Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS.

RECONVENÇÃO.

DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS.

TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL.

VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO.

POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.

IMPOSSIBILIDADE.

AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1.

Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.2.

O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.3.

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.4.

No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte.

Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.5.

Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel. (STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/05/2024) Além disso, já restou consignado, pelo Tribunal de Justiça de Goiás, a inviabilidade de cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição.

Nessa linha de entendimento, corrobora o recentíssimo julgado: AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES - CLÁUSULA PENAL - CUMULAÇÃO INDEVIDA - DECISÃO MANTIDA. 1- A cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes decorrentes da fruição do imóvel implicaria em verdadeiro bis in idem, razão pela qual correta a sentença que afirmou ser indevida a cumulação da cláusula penal prevista no contrato, com a taxa de fruição. (...). (TJ/GO, Apelação Cível 5706689-14.2019.8.09.0107, Rel.

Des(a).

RODRIGO DE SILVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 30/01/2023, DJe de 30/01/2023) 1.4- Da reintegração de posse Em relação à reintegração de posse em favor do promitente vendedor, esta decorre como consequência natural da resolução do compromisso de compra e venda do imóvel, em virtude do inadimplemento da promitente compradora, cuja mora ficou caracterizada.

Sendo, portanto, a consequência lógica da rescisão do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a reintegração do vendedor na posse do bem, devendo, dessa forma, a parte ré realizar a devolução do imóvel objeto do contrato assim que receber os valores que lhe são devidos.

Corroborando o posicionamento adotado, vale citar o precedente: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA.

RELAÇÃO CIVIL.

AVENÇA ENTRE PARTICULARES.

INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.

RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

POSSIBILIDADE.

CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ORIGINÁRIO.

INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 475, CC.

SENTENÇA MANTIDA. (...) 2.

Ação fundada no inadimplemento do compromissário comprador pelo não pagamento das parcelas do contrato de compra a venda imobiliária. 3.

Nos termos do que dispõe o artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato. 4.

A inadimplência inconteste de longa data configura posse injusta, sendo que a reintegração é consequência lógica do rompimento do negócio jurídico questionado. 5.

Constatado o descumprimento contratual por parte do comprador e, configurada sua inadimplência, a resolução do contrato tem como consequência lógica o retorno das partes ao estado originário com a devolução do imóvel ao vendedor, nos termos do que dispõe o artigo 475 do Código Civil, hipótese dos autos. 6.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 50149412520208090006, Relator: HÉBER CARLOS DE OLIVEIRA - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/10/2024) 2- DISPOSITIVO  Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte autora para: a) DECLARAR resolvido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel n.

RC-001.004/17, referente ao Lote n. 004, da Quadra 001, do Residencial Cecília, na cidade de Ouvidor/GO; b) DETERMINAR a restituição, em parcela única e de forma imediata, do valor das parcelas comprovadamente pagas, com exceção da comissão de corretagem, após dedução do montante de 10% (dez por cento), e eventuais despesas a título de IPTU/ITU não pagos, atualizados com juros de mora e correção monetária cujos índices são estabelecidos na Lei nº 14.905/24; c) DETERMINAR a reintegração na posse sobre o imóvel que ficará condicionada à restituição dos valores em favor do requerido; d) INDEFERIR  a condenação do requerido a título de perdas e danos sofridos pela ocupação precária do imóvel.

Os valores devidos serão apurados em liquidação/cumprimento de sentença, autorizada a compensação, nos termos do art. 368 do Código Civil.

Em razão da sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da causa.   Havendo recurso contra a sentença, intime-se a parte apelada para apresentar suas contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, com nossas homenagens (artigo 1.010, §3º, do CPC).

Transitada em julgado, certifique-se e nada sendo requerido, arquive-se.

Intimados. Cumpra-se.

Catalão, data da assinatura eletrônica.  NUNZIATA STEFANIA VALENZA PAIVA Juíza de Direito