28/08/2025 00:00

Intimação

Relatório Trata-se de ação de resolução contratual c/c com reintegração de posse e perdas e danos com pedido de antecipação de tutela ajuizada por RG e Naked Empreendimentos SPE Ltda, representada por seu sócio administrador Ricardo Naked em face de GERSON FRANCISCO GOMES, alegando, em síntese, que celebrou contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº 102, Bloco 12, do Condomínio Residencial Europa, pelo valor de R$132.422,62, tendo sido cedido ao réu em 03/03/2016, o contrato particular de cessão de direitos aquisitivos, bem como no dia 25/04/2017, sido realizado aditivo contratual alterando a unidade para o apartamento 104, Bloco 17, ocasião em que lhe foi transmitida a posse do referido imóvel.

Relata que o réu deixou de pagar parcelas previstas no contrato, acumulando uma dívida de R$171.702,85, sendo certo que o contrato prevê que o não pagamento de três parcelas consecutivas resulta na resolução contratual.

Afirma que o réu foi notificado em maio de 2019 para regularizar a dívida, mas não efetuou o pagamento, caracterizando a mora legal e que apesar das tentativas, o réu permanece inadimplente e continua na posse do imóvel.

A inicial veio instruída com os documentos de indexs. 28/66.

Contestação no index. 106/115, acompanhada do documento de index. 116, sendo posteriormente sido juntados os de indexs. 120/125, onde narra, em síntese, que adquiriu o imóvel por meio de cessão de direitos em 03/03/2016 e que houve troca da unidade para o apartamento 104 do Bloco 17, com entrega das chaves em 25/04/2017.

Esclarece que foi coagido a aceitar essa troca sob ameaça de perder o imóvel, pois o original não seria construído e a empresa estaria à beira da falência, tendo recebido o imóvel com diversos defeitos estruturais, tais como rachaduras em todos os cômodos, infiltrações no banheiro e em um dos quartos, estando um dos quartos inabitável devido a mofo e infiltrações.

Consigna, ainda, que o vendedor não cumpriu com as promessas e que embora o imóvel tenha sido apresentado como novo, o mesmo já havia sido alugado anteriormente.

Requer a improcedência do pedido.

Réplica no index. 142, oportunidade que requereu o julgamento antecipado do feito.

Instado a se manifestar em provas, o réu requereu a oitiva de testemunhas a serem apresentadas no dia da audiência.

Intimado na pessoa do patrono a esclarecer acerca da pertinência da prova oral, o patrono renunciou ao mandato, respectivamente nos indexs. 215 e 217/221.

Tentativas infrutíferas de intimação o réu, para constituir novo patrono, nos indexs. 227/228, 233 e 238.

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Passo a decidir, a tento ao que determina o art. 93, inc.

IX da CRFB.

Fundamentação Compulsando os autos, verifico que foram atendidas as condições de admissibilidade da demanda e observados, em sua tramitação, os requisitos de validade do procedimento e dos atos processuais praticados, individualmente considerados.

O feito se encontra em ordem, não há vícios a sanar, nem nulidades a serem declaradas de ofício.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inc.

I do CPC, eis que não há necessidade de produção de outras provas, além das constantes dos autos.

Antes de adentrar ao mérito, faz-se necessário tecer algumas considerações.

No caso dos autos, o advogado foi intimado para justificar a pertinência da prova oral requerida, momento em que apresentou a renúncia ao mandato, permanecendo a assistir o réu durante os 10 dias seguintes à notificação.

Registre-se que em diversas tentativas, o réu não foi encontrado no endereço por ele fornecido nos autos, para constituir novo patrono e considerando o período de assistência pós-renúncia, declaro a perda da prova por ele requerida.

Digno de nota, ainda, que se trata de processo da meta 2, distribuído em 19/07/2019, não se podendo admitir que o trabalho cartorário extremamente sobrecarregado com a quantidade de feitos em andamento seja comprometido, transformando-se em metas, diante do desinteresse do réu no desfecho do feito, sendo certo que é dever da parte manter seu endereço atualizado nos autos, comunicando qualquer mudança ao juízo, conforme artigos 77, inciso V, e 274, parágrafo único, devendo ser tido como válidas as intimações no endereço fornecido.

Passo ao exame do mérito.

In casu, não há dissenso quanto a inadimplência do réu, não restando dúvidas acerca da celebração do contrato entre as partes de promessa de compra e venda e cessão de direitos referente ao imóvel descrito na inicial.

Alega o demandante que vendeu o apartamento nº 102, Bloco 12, do Condomínio Residencial Europa, pelo valor de R$132.422,62, através de contrato particular de cessão de direitos aquisitivos, havendo aditivo contratual alterando a unidade para o apartamento 104, Bloco 17, momento em que foi transmitida a posse ao réu.

Por sua vez, o réu adquirente alega que foi coagido a aceitar troca do apartamento sob ameaça de perder o imóvel, tendo recebido o imóvel com diversos defeitos estruturais.

O demandado não nega o seu inadimplemento, em sua peça de bloqueio, justificando a suspensão dos pagamentos pelo descumprimento das obrigações assumidas pela autora.

Resta a análise dos termos da rescisão, uma vez que o contrato prevê, na cláusula 09, de index. 52, que A falta de pagamento de 03 (três) parcelas mensais e consecutivas, ou qualquer outro débito por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará na resolução desta Promessa de Compra e Venda (...) De pronto, é necessário consignar que não encontra qualquer respaldo a alegação do promitente cessionário de que suspendeu os pagamentos pelo descumprimento das obrigações pela autora.

Entende este juízo, que o contrato de compra e venda é um acordo bilateral e que a inadimplência de uma das partes não justifica a inadimplência da outra, a menos que o contrato preveja essa possibilidade ou que haja uma decisão judicial nesse sentido, o que não é o caso dos presentes autos, devendo prevalecer o princípio da pacta sunt servanda, ou seja, da força obrigatória dos contratos entre as partes envolvidas.

Restou incontroversa a inadimplência contratual do promitente comprador, dando ensejo a resolução do contrato com a reintegração da posse à promitente vendedora.

Consoante reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em hipóteses como a dos autos, é legítima a retenção de parte das quantias pagas pelo comprador inadimplente, a título de compensação pelos prejuízos experimentados pelo vendedor, desde que em percentual moderado, observado o disposto no art. 413 do Código Civil, sendo certo que, o entendimento consolidado é de que a retenção entre 10% e 25% se mostra adequada e razoável, alinhada ao princípio do equilíbrio contratual.

No caso em comento, mostra-se razoável a retenção em favor da promitente vendedora correspondente a 20% (vinte por cento) do valor adimplido pelo promitente cessionário, conforme jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

A este propósito, note-se: AgInt nos EDcl no REsp 1887250/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI Julgamento em 15/03/2021, TERCEIRA TURMA PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC.

INOCORRÊNCIA.

AUSÊNCIA DE ANTERIOR OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

SÚMULA 284/STF.

FUNDAMENTAÇÃO.

DEFICIENTE.

SÚMULA 284/STF.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 282/STF.

REEXAME DE FATOS E PROVAS.

INADMISSIBILIDADE.

RETENÇÃO.

ARRAS.

INDEVIDA.

RESCISÃO CONTRTUAL.

DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS EFETIVAMENTE PAGAS PELOS PROMITENTES COMPRADORES. 1.

Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. 2.

Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação dos arts. 11 e 489 do CPC.3.

Incide a Súmula 284/STF ante a ausência de anterior e necessária oposição na origem de embargos de declaração sobre o tema. 4.

A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 5.

A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo agravante em suas razões recursais impede o conhecimento do recurso especial. 6.

Modificar a conclusão do Tribunal de origem no sentido de que não houve posse do bem implica reexame de fatos e provas. 7.

A jurisprudência do STJ é no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. 8.

A jurisprudência do STJ é no sentido de que em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 9.

Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido.

AgInt no AREsp 1180352/DF Rel.

Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO) Julgamento: 20/02/2018, QUARTA TURMA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS.

CABIMENTO.

RAZOABILIDADE.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. É entendimento do STJ que é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor (REsp 907.856/DF, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). 2.

Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Precedentes. 3.

Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4.

Agravo interno a que se nega provimento.

Assim também já decidiu o TJRJ: APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0121508-90.2009.8.19.0001 RELATORA: DES.

DENISE LEVY TREDLER Julgamento: 01.08.2013, NONA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO.

DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, COM PEDIDO CUMULADO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Inadimplência do comprador.

Pagamento de parte do valor ajustado.

Sentença de parcial procedência.

Irresignação da parte autora, que pleiteia a retenção dos valores pagos, a título de indenização.

Pretensão, desarrazoada, de retenção integral do valor pago.

Incidência do artigo 413 do Código Civil.

Recurso a que se nega seguimento, com base no caput do artigo 557 do Código de Processo Civil.

Por fim, não há como olvidar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está assentada no sentido de cabimento do pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência no imóvel por aquele que usufruiu o bem, sob pena de enriquecimento sem causa.

A título ilustrativo, veja-se: RECURSO ESPECIAL.

N.º 712.408 - MG.

Rel.

MIN.

Aldir Passarinho Junior Julgamento:06/12/2007, QUARTA TURMA.

CIVIL E PROCESSUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES.

PARCELAS PAGAS.

DEVOLUÇÃO.

VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC.

INOCORRÊNCIA.

PERDAS E DANOS.

INEXISTÊNCIA.

REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO.

SÚMULA N. 7-STJ PENALIZAÇÃO CONTRATUAL.

SITUAÇÃO PECULIAR.

OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO.

USO.

DESGASTE.

CDC.

ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

MULTA.

AFASTAMENTO.

SÚMULA N. 98-STJ.

I.

Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta as questões essenciais ao julgamento da demanda, apenas com conclusão desfavorável à parte.

II.

A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial - Súmula n. 7-STJ.

III.

O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade.

Elevação do percentual de 10% para 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema (2ª Seção, Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro Gabinete da Desembargadora Denise Levy Tredler Apelação Cível nº 0121508-90.2009.8.19.0001 (5) 4 EREsp n. 59.870/SP, Rel.

Min.

Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel.

Min.

Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel.

Min.

Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros).

IV.

Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a desistência, porém já após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado se não reconhecida à construtora compensação mais ampla, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença.

V. É de se afastar a procrastinação do feito, quando constatada a mera intenção, nos aclaratórios, de viabilizar o acesso às instâncias nacionais ad quem (Súmula n. 98-STJ).

VI.

Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido.

Noutro passo, além da retenção de 20% do valor adimplido pelo promitente cessionário, entendo que a promitente cedente faz jus ao ressarcimento, a título de ocupação, em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, a ser apurado em fase de liquidação de sentença.

Dispositivo ISSO POSTO, com fundamento no art. 487, inc.

I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão do contrato objeto da lide, tendo em vista o inadimplemento do adquirente, com a consequente reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora, devendo esta efetuar a restituição dos valores pagos pela promitente compradora, com a retenção de 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago, em razão dos prejuízos sofridos em decorrência do desfazimento do negócio, além da retenção de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, a título de ocupação do bem, devendo ambos os valores serem apurados em fase de liquidação de sentença, corrigido monetariamente e acrescido de juros de 1% ao mês desde a data de rescisão contratual.

Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados no patamar de 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, do CPC/2015).

Publique-se e intime-se, inclusive para os fins do art. 207, §1º, inc.

I do CNCGJ, se necessário for.

Havendo recurso de apelação contra o presente julgado, certifique-se nos autos quanto a tempestividade e preparo.

Intime-se o apelado para apresentar contrarrazões na forma do art. 1.010, §1°, CPC/15.

Decorrido o prazo, com ou sem manifestação deste e, devidamente certificado nos autos, remetam-se os autos ao E.

Tribunal de Justiça na forma do art. 1.010, §3°, CPC/15.

Caso nas contrarrazões haja pedido de reforma de decisão que não pode ser objeto de agravo de instrumento, proceda-se na forma do art. 1.009, § 2° do CPC/15.

Transitada em julgado e, nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquive-se.
15/07/2025 14:54

Conclusão
03/04/2025 15:28

Juntada de petição
15/01/2025 00:54

Ato ordinatório praticado
15/01/2025 00:54

Documento
23/11/2024 11:59

Expedida/certificada a intimação eletrônica
23/11/2024 11:51

Ato ordinatório praticado
23/08/2024 02:04

Documento
30/07/2024 19:54

Expedida/certificada a intimação eletrônica
30/07/2024 19:54

Ato ordinatório praticado
24/06/2024 12:20

Documento
01/03/2024 12:56

Expedição de documento
08/02/2024 15:39

Expedição de documento
17/01/2024 14:21

Juntada de petição
14/11/2023 16:29

Proferido despacho de mero expediente
14/11/2023 16:29

Conclusão
14/11/2023 16:16

Ato ordinatório praticado
14/11/2023 15:44

Juntada de documento
22/08/2023 19:04

Juntada de petição
27/07/2023 15:34

Expedida/certificada a intimação eletrônica
27/07/2023 15:08

Ato ordinatório praticado
20/03/2023 16:58

Juntada de petição
15/03/2023 16:53

Documento
09/02/2023 13:26

Expedida/certificada a intimação eletrônica
13/09/2022 12:30

Documento
15/08/2022 13:24

Conclusão
15/08/2022 13:24

Proferido despacho de mero expediente
15/08/2022 13:24

Ato ordinatório praticado
15/08/2022 13:22

Documento
25/07/2022 16:34

Expedição de documento
20/07/2022 17:12

Expedição de documento
28/03/2022 17:43

Expedida/certificada a intimação eletrônica
04/02/2022 06:53

Conclusão
04/02/2022 06:53

Proferido despacho de mero expediente
04/02/2022 06:53

Ato ordinatório praticado
10/09/2021 14:28

Expedida/certificada a intimação eletrônica
06/07/2021 17:23

Ato ordinatório praticado
06/07/2021 17:23

Juntada de documento
11/06/2021 19:07

Proferido despacho de mero expediente
11/06/2021 19:07

Conclusão
20/05/2021 20:08

Juntada de petição
13/05/2021 19:26

Juntada de petição
25/04/2021 22:22

Expedida/certificada a intimação eletrônica
23/04/2021 13:27

Conclusão
23/04/2021 13:27

Decisão anterior
23/04/2021 13:27

Ato ordinatório praticado
09/04/2021 08:44

Juntada de petição
06/04/2021 09:52

Juntada de petição
05/03/2021 08:17

Expedida/certificada a intimação eletrônica
05/03/2021 08:17

Ato ordinatório praticado
15/12/2020 11:07

Expedida/certificada a intimação eletrônica
15/12/2020 11:06

Ato ordinatório praticado
01/11/2020 01:37

Documento
07/10/2020 17:52

Juntada de petição
07/10/2020 17:46

Juntada de petição
17/09/2020 11:10

Expedida/certificada a intimação eletrônica
10/07/2020 17:45

Proferido despacho de mero expediente
10/07/2020 17:45

Conclusão
29/06/2020 10:00

Juntada de petição
09/06/2020 10:23

Expedida/certificada a intimação eletrônica
09/06/2020 10:22

Ato ordinatório praticado
05/02/2020 14:19

Documento
22/01/2020 19:57

Expedição de documento
22/01/2020 19:21

Expedição de documento
22/01/2020 19:20

Ato ordinatório praticado
22/01/2020 19:19

Juntada de documento
10/12/2019 15:03

Juntada de documento
29/11/2019 08:23

Juntada de petição
29/10/2019 18:11

Expedição de documento
29/10/2019 15:50

Expedição de documento
20/09/2019 12:56

Conclusão
20/09/2019 12:56

Proferido despacho de mero expediente
20/09/2019 12:55

Ato ordinatório praticado
23/07/2019 11:35

Expedida/certificada a intimação eletrônica
22/07/2019 20:50

Assistência judiciária gratuita
22/07/2019 20:50

Conclusão
22/07/2019 20:49

Ato ordinatório praticado
19/07/2019 09:02

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
19/07/2019

Ultima Atualização
28/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Documento • Arquivo

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