TJRJ - 0832317-34.2024.8.19.0208

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 1ª Vara Cível da Regional do Méier Rua Aristides Caire, 53, 2º Andar, Méier, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 20775-090 SENTENÇA Processo:0832317-34.2024.8.19.0208 Classe:EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: JORGE DANIELISON ROSEIRA GONCALVES DIAS EMBARGADO: BV GARANTIA S.A.

Trata-se de ação de embargos à execução proposta por JORGE DANIELISON ROSEIRA GONÇALVES DIAS ajuizou ação em face de BV GARANTIA S.A., objetivando o Embargante em seu pedido a intimação do Embargado para que informe se dá quitação quanto os valores posteriores a agosto de 2020 de R$3.647,33, e que sejam os Embargos julgados procedentes, para julgar improcedentes os pedidos anteriores a agosto de 2020, ao argumento de que o Embargante recebeu as chaves do imóvel no dia 28 de julho de 2020, e já haviam diversas parcelas em aberto, sendo certo que elas são de responsabilidade da incorporadora, qual seja a CURY.

Deste modo, não restou alternativa senão, o ajuizamento da presente ação, eis que o Embargado atuou violando o princípio da boa-fé objetiva, especialmente sob o prisma da teoria do "duty to mitigate the loss".

A inicial veio acompanhada dos documentos juntados através do ID 161344407 e seguintes.

Petição do Embargante (ID 169572477), retificando a inicial.

O embargado apresentou sua impugnação (ID 197533662), na qual afirma que os valores exequendos constam de demonstrativos adequados e são certos, líquidos e exigíveis, ademais, de acordo com o art. 1.345 do Código Civil, a responsabilidade pelos débitos recai sobre o proprietário do imóvel, independentemente da transferência da posse ou da existência de eventuais ações de regresso contra terceiros, portanto, não houve excesso de execução e muito menos se aplica a teoria do "duty to mitigate the loss", motivo pelo qual pugnou pelo levantamento da quantia depositada pelo Embargante, bem como pelo prosseguimento da execução em apenso com base no cálculo anexado à presente manifestação. É o relatório.

Decido.

Inicialmente importante ressaltar que ao contrário do que entende o Embargante, não há de se falar na aplicação da teoria do "duty to mitigate the loss", na execução de cobrança de cota condominial, até porque foi expressamente reconhecido o inadimplemento contratual dos valores posteriores a agosto de 2020 de R$3.647,33, portanto, torna-se evidente que não houve inércia do Embargado no ajuizamento da execução em apenso ocorrida em 19/07/2024.

Os fatos estão devidamente demonstrados, não havendo a respeito deles qualquer controvérsia.

A questão versa unicamente sobre matéria de direito, razão pela qual passo a julgar antecipadamente o feito, na forma do artigo 330, inciso I do Código de Processo Civil.

Realizando a avaliação do caso em tela através do processo coparticipativo/cooperativo (arts. 6º a 8º c/c 489, (sec) 2º do NCPC), e de acordo com a ponderação efetuada, opta este Magistrado pelo acolhimento da tese contida na inicial, para que a presente medida judicial efetive, em parte, o direito do Embargante em detrimento ao direito do Embargado, em razão da inexigibilidade das cotas vincendas antes do mês de agosto de 2020.

Reforçando a natureza propter rem das taxas condominiais, o artigo 1.345 do Código Civil estatui que "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".

Destaca-se, todavia, que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações atreladas à titularidade do imóvel não é de caráter absoluto, sendo possível a relativização desta regra, a fim de atribuir tal prestação a pessoa diversa daquela mencionada como proprietária no registro imobiliário.

A referida mitigação já foi sedimentada pela jurisprudência pátria, conforme entendimento firmado pelo Col.

Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no qual restou consignado que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais deve ser analisada a partir da relação jurídica material com o imóvel, consubstanciada na imissão na posse do promissário comprador e na ciência inequívoca do condomínio quanto à transação.

Confira-se: "PROCESSO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

IMISSÃO NA POSSE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2.

No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)." Nestes termos, e diante do que consta nos autos, o Embargante comprovou ser o responsável pelo pagamento do débito em aberto, cujo termo inicial ocorreu no mês de agosto de 2020, ocasião em que recebeu as chaves da construtora e iniciou a relação jurídica de direito material com o Embargado, portanto, não há como o Embargado dar quitação da dívida pelo fato de ter sido efetuado o pagamento parcial do débito.

Confira-se o termo do recebimento das chaves pelo Embargante: Assim sendo, não assiste razão ao Embargado ao afirmar que os valores exequendos constam de demonstrativos adequados e são certos, líquidos e exigíveis, posto que antes do mês a agosto o Embargante não é o responsável pelo pagamento do débito condominial.

Vejamos a planilha juntada pelo Embargado nos autos em apenso (ID 132185575), onde consta a cobrança de cotas vencidas antes do mês de agosto de 2020: Nestes termos, as cotas vencidas antes do mês de agosto de 2020, não poderão ser cobradas do Embargante, sendo certo que do débito atualizado deverá ser descontado o valor depositado nos presentes autos.

Isto posto,JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTEo pedido na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

DECLAROa inexigibilidade da cobrança do Embargante do débito vencido antes de agosto de 2020.

DEFIROa expedição de mandado de pagamento em favor do Embargado da quantia depositada pelo Embargante, que inclusive deverá ser deduzida do débito em aberto.

Ante a sucumbência recíproca, ficam as partes condenadas ao rateio das custas e ao pagamento ao patrono da parte adversa de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade de justiça concedida ao Embargante.

Certifique o desfecho nos autos em apenso.

P.I.

RIO DE JANEIRO, 28 de agosto de 2025.

OSCAR LATTUCA Juiz Titular

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital - Regional do Méier 1ª Vara Cível da Regional do Méier Rua Aristides Caire, 53, 2º Andar, Méier, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 20775-090 DECISÃO Processo: 0832317-34.2024.8.19.0208 Classe: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: JORGE DANIELISON ROSEIRA GONCALVES DIAS EMBARGADO: BV GARANTIA S.A. 1.

Recebo a emenda substitutiva contida no índex 169572477. 2.

Defiro o requerimento de gratuidade de justiça ao Embargante. 3.

Ao Embargado, no prazo de 15 dias, para resposta (artigo 920, I, do CPC).

RIO DE JANEIRO, 29 de abril de 2025.

OSCAR LATTUCA Juiz Titular