TJRN - 0804332-40.2016.8.20.5124

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0804332-40.2016.8.20.5124 Polo ativo JOAO AMORIM PINHEIRO Advogado(s): ROSIRENE FERNANDES DE CASTRO DANTAS, NILDA MAIA CAMPELO Polo passivo HASTE - HABITACAO E SERVICOS TECNICOS LTDA - EPP Advogado(s): YAGO JOSEH NUNES DE MEDEIROS, KALEB CAMPOS FREIRE EMENTA: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

PROCEDÊNCIA PARCIAL.

APELAÇÕES CÍVEIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CDC.

PRAZO DE CONCLUSÃO CALCULADO SOBRE A DATA DO FINANCIAMENTO.

IMPOSSIBILIDADE.

ENUNCIADO Nº 36 DA SÚMULA DO TJRN.

PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA POR 180 DIAS.

LEGALIDADE.

ATRASO INJUSTIFICADO PELA CONSTRUTORA NA ENTREGA DAS CHAVES.

MORA CONFIGURADA.

TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA.

RESSARCIMENTO DEVIDO.

LUCROS CESSANTES.

PRESUNÇÃO ADVINDA DA INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM.

ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO STJ.

ENUNCIADO Nº 35 DA SÚMULA DO TJRN.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.

CONFIGURAÇÃO.

QUANTUM FIXADO NA ORIGEM (R$ 1.000,00).

ADEQUAÇÃO AO PARÂMETRO ADOTADO PELO COLEGIADO (R$ 5.000,00).

RECONHECIMENTO DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA.

RECURSO DA PARTE RÉ DESPROVIDO.

RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em desprover o recurso da parte ré e prover parcialmente o da parte autora, nos termos do voto do relator.

Apelações cíveis interpostas por João Amorim Pinheiro e pela Haste - Habitação e Serviços Técnicos Ltda - EPP, em face de sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão para: i) condenar a parte ré a: i.1) restituir, de forma simples, todo o montante pecuniário correspondente à “Taxa de Evolução de Obra”, representativo dos juros de construção que correram durante a etapa de conclusão da obra e da regularização administrativa do imóvel perante o órgão municipal competente, lapso temporal este que aponto como sendo o de 18 de novembro de 2015 (data em que a parte ré constituiu-se em mora) até 09 de junho de 2016 (data da expedição do “HABITE-SE”); i.2) pagar aluguel pela não fruição do imóvel durante o período de atraso da entrega do bem, desde a data em que restou configurada a mora da parte ré (18 de novembro de 2015) até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel (25 de novembro de 2015), a ser apurado em liquidação da sentença; i.3) pagar indenização por danos morais na importância de R$ 1.000,00; ii) confirmar a tutela provisório que determinou a exclusão do nome da parte autora dos cadastros de inadimplentes; iii) reconhecer a sucumbência recíproca, no percentual de 50% para cada litigante, fixar os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação e suspender a cobrança em relação à parte autora em razão da gratuidade judiciária.

A parte demandante alega ser abusiva a previsão contratual que condiciona o termo inicial do prazo da entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento.

Assevera que a constituição em mora da construtora ocorreu desde 31/07/2014, prazo para a entrega do empreendimento, nos termos da cláusula sétima.

Defende esse é o termo inicial a ser utilizado no cálculo da restituição da taxa de evolução da obra e dos lucros cessantes.

Impugna o valor fixado a título de indenização por danos morais, pois “se apresenta diminuto frente as aflições e transtornos psicológicos suportados pelo autor em razão da demora na entrega do imóvel”.

Pugna, ao final, pelo provimento do apelo para reconhecer que a mora da empresa ré desde 31/07/2016, “ou a partir da quitação do imóvel que se deu com a assinatura do contrato de financiamento (assinado em 18 de novembro de 2014), com as consequências de tal reconhecimento nos demais pleitos autorais”; e para majorar a indenização por danos morais.

A Haste - Habitação e Serviços Técnicos Ltda - EPP alega que não houve atraso na entrega da unidade, tendo em vista a legalidade do prazo de tolerância de 180 dias.

Ressalta que o adquirente recebeu o imóvel em 25/11/2015, “muito antes do fim dos prazos contratualmente previsto, conforme o prazo de tolerância”.

Assinala que “jamais realizou qualquer cobrança de taxa de evolução de obra; tal taxa é cobrada pela Caixa Econômica Federal; não tendo a empresa recorrente controle nenhum acerca de tais cobranças, tampouco se beneficiando em relação à arrecadação de tais valores”.

Impugna a indenização por danos morais, a defender “que o mero descumprimento de obrigação contratual não geral direito ao percebimento de dano moral”.

Pugna, ao final, pelo provimento do apelo para declarar que a mora foi de apenas sete dias; reconhecer a ausência de responsabilidade civil da empresa ré quanto ao dever de indenizar em relação aos juros da obra; afastar a indenização por danos materiais e morais.

Contrarrazões pelo desprovimento do apelo.

A Procuradoria de Justiça declinou de opinar.

A matéria controvertida está sujeita à aplicação das disposições inseridas no Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a relação jurídica firmada entre os litigantes possui natureza de consumo.

As partes adequam-se perfeitamente aos conceitos de consumidor e fornecedor insculpidos nos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90, na medida em que a empresa recorrente expõe no mercado de consumo serviços e produtos utilizados pela parte autora, destinatária final deste.

A parte autora firmou com a construtora ré, em 02/07/2013, contrato de promessa de compra e venda referente à unidade autônoma nº 402, Bloco 01, do empreendimento Condomínio Residencial Parque das Marias, situado na rua Clóvis Cavalcante de Lima, 1211, bairro Santa Tereza, Parnamirim, RN, no valor de R$ 83.000,00.

Apontou como causa de pedir o atraso na entrega do empreendimento, cuja previsão está disposta na Cláusula Sétima do contrato (pág. 13): Cláusula Sétima: O prazo para entrega das unidades autônomas é dia 31/07/2014, ou até 12 (doze) meses após assinatura do Contrato de Financiamento com a Caixa Econômica Federal, o que ocorrer primeiro, momento em que, estando o adquirente/comprador rigorosamente em dia com suas obrigações, será imitido na posse do imóvel, para dele dispor a título provisório, até a total quitação do preço de venda. É abusiva a vinculação de entrega de imóvel a contrato de financiamento realizado com agente financeiro, conforme Enunciado da Súmula nº 36 deste Tribunal de Justiça.

Do mesmo modo, o Superior Tribunal de Justiça, com eficácia vinculante em todo o território nacional, entendeu pela impossibilidade de vinculação do prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento (Tema 996).

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR.

ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.

PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS.

PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.

CRÉDITO ASSOCIATIVO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.

RECURSOS DESPROVIDOS. 1.

As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2.

Recursos especiais desprovidos. (STJ, REsp 1729593/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

A sentença entendeu pela legalidade da cláusula que condiciona o termo final da contagem do prazo de entrega do bem à assinatura de contrato de financiamento bancário, a impactar os demais pleitos autorais. É admitida a inclusão de cláusula de tolerância nos contratos de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias, além do período previsto para o término do empreendimento (31/07/2014).

Sendo assim, o prazo final para entrega do imóvel, considerando o prazo de 180 dias de tolerância (Cláusula Oitava – pág. 13), seria 28 de fevereiro de 2015.

Atraso superior ao prazo estabelecido na cláusula de tolerância, a rigor, caracteriza a mora, espécie de inadimplemento contratual que enseja o dever de indenizar os danos materiais e morais sofridos pela parte inocente.

O contrato prevê que o término da construção estaria caracterizado pela entrega das chaves, momento no qual o adquirente poderia ser imitido na posse da unidade imobiliária, na forma disposta na Cláusula Sétima (Pág. 13).

A entrega das chaves do imóvel ocorreu apenas em 25/11/2015, aproximadamente nove meses depois de encerrado o prazo contratual, muito embora o adquirente tenha quitado o saldo devedor 18/11/2014, por meio do contrato de financiamento a Caixa Econômica Federal. É lícita a cobrança da taxa de evolução de obra do mutuário durante o prazo previsto para conclusão da construção do imóvel, incluída a tolerância.

Entretanto, configurado o atraso na entrega das chaves, como no caso sub judice, impõe-se à construtora inadimplente a obrigação de restituir o comprador dos valores pagos àquele título.

Transcrevo o argumento que serviu de fundamento para a tese em recurso repetitivo, nestes termos: Todavia, havendo atraso na entrega do empreendimento, afigura-se descabido imputar ao adquirente o ônus de arcar com juros de evolução da obra no período de mora da ré até a efetiva entrega das chaves, uma vez que não se pode penalizar o mutuário com referida incidência, considerando não ter sido ele quem deu causa ao atraso.

Desse modo, ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra.

Isso porque o beneficiário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à promitente vendedora.

A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse contexto fere a essência de vários princípios norteadores do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual” (REsp 1729593/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Conforme entendimento pacificado pelo STJ, no caso de atraso de entrega de obra, os lucros cessantes são presumidos, eis que o adquirente deixou de utilizar seu imóvel, seja a título de moradia, seja para locação, a sofrer prejuízo de ordem material: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.

COMPRA E VENDA.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA.

LUCROS CESSANTES.

PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO.

PRECEDENTES.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. 2.

Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. (EREsp 1.341.138/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, DJe 22/5/2018). 3.

A indenização por lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega de imóvel, deve refletir a injusta privação do uso do bem, levando em consideração o aluguel mensal, com base no valor locatício de bem assemelhado (REsp 1.729.593/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe 27/9/2019) 4.

Não é lícito ao promitente vendedor, todavia, impugnar o valor arbitrado a título de indenização por danos morais mediante afirmativa de que não houve prova dos aluguéis que poderiam ter sido auferidos com o bem. 5.

Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no REsp 1862689/SP, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 23/04/2020).

Vale lembrar o Enunciado nº 35 da Súmula do TJRN: “O atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda enseja a condenação da promitente vendedora no pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que devem corresponder à média do aluguel que o comprador deixaria de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido”.

Com nulidade da Cláusula Sétima na parte que prevê a vinculação de entrega do imóvel ao contrato de financiamento realizado com o agente financeiro, a constituição em mora da construtora teve início em 01/03/2015, a impactar no cálculo do valor a ser restituído a título de taxa evolução de obra e nos lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença.

O atraso desarrazoado que ensejou o ajuizamento da demanda inviabilizou que a parte autora usufruísse dos direitos decorrentes da propriedade por inércia da ré em entregar o imóvel por ele adquirido.

Para o Superior Tribunal de Justiça, há lesão a direito da personalidade do consumidor quando o atraso na entrega do imóvel é desarrazoado e, sobretudo, elevado.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

REVISIONAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO NCPC.

INEXISTÊNCIA.

DANO MORAL.

CONFIGURAÇÃO.

AGRAVO PROVIDO. 1.

Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em recurso especial impugnou devidamente os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na instância a quo. 2.

Não se verifica a alegada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg.

Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 3.

O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial. 4.

Na hipótese, o atraso de mais de dois anos, após o prazo pactuado, considerando-se ainda o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, supera o mero inadimplemento contratual, levando-se em consideração os fatos descritos pelas instâncias ordinárias, visto que a situação exposta nos autos denota circunstância excepcional que enseja a reparação por danos morais.

Precedentes. 5.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 1811689/MG, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2021, DJe 18/06/2021) Sobre a fixação do valor da indenização, a importância definida em sentença (R$ 1.000,00) deve ser majorada para R$ 5.000,00, tendo em vista o entendimento adotado por esta Câmara.

Quanto a distribuição dos ônus de sucumbência, na inicial a parte autora pediu i) restituição dos valores pagos a título de evolução de obra a partir da constituição em mora da construtora; (ii) nulidade da Cláusula Sétima na parte que prevê a vinculação de entrega do imóvel ao contrato de financiamento realizado com o agente financeiro; iii) nulidade da cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 dias; iv) lucros cessantes (aluguéis) durante o período de atraso; v) danos morais; vi) exclusão do nome da parte autora dos cadastros de inadimplentes.

Com o provimento do recurso da parte autora, consolidou-se a procedência quase total da pretensão, de forma que o autor não deve responder pelos ônus sucumbenciais, conforme o disposto no art. 86, parágrafo único do CPC.

Ante o exposto, voto por desprover o recurso da parte ré e prover parcialmente o da parte autora para reconhecer que a mora da construtora ré a partir 01/03/2015, majorar a indenização por danos morais para R$ 5.000,00 e condenar a parte ré ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Majoro os honorários advocatícios em 2% (art. 85, § 11 do CPC).

Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões.

Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com notória intenção de rediscutir a decisão (art. 1.026, § 2º do CPC).

Data do registro do sistema.

Des.

Ibanez Monteiro Relator Enunciado da Súmula nº 36, TJRN: “É abusiva a cláusula de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que condiciona o início da contagem do prazo de entrega do bem à assinatura de contrato de financiamento bancário”.

Cláusula Oitava: O atraso na entrega do imóvel superior a 180 (cento e oitenta) dias, coloca o alienante/vendedor em mora, e imputa-lhe multa equivalente ao valor de 0,5% (meio) do valor do contrato, devida uma única vez e paga em até 30 dias após configuração do atraso e que, a critério do adquirente/comprador, poderá ser deduzida de parcelas vincendas.

AC nº 0127718-91.2013.8.20.0001, Des.

Ibanez Monteiro, assinado em 06/10/2022; AC nº 0803135-47.2020.8.20.5112, Des.

Virgílio Macêdo, assinado em 14/09/2022; AC nº 0803196-64.2014.8.20.6001, Desª.

Maria Zeneide, assinado em 19/12/2019.

Art. 86. (...) [...] Parágrafo único.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Natal/RN, 5 de Junho de 2023.