TJRN - 0007818-61.2011.8.20.0106

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Mossoró Alameda das Carnaubeiras, 355, Presidente Costa e Silva, Mossoró - RN - CEP: 59625-410 Contato: (84) 3673-4896 - Email:[email protected] Processo: 0007818-61.2011.8.20.0106 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WSC EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA Advogado: Waltency Soares Ribeiro Amorim - OAB/RN 3481 e Francisco Sousa dos Santos Neto - OAB/RN 8134-A RÉU: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGIO VERDI Advogado: Maria Izabel Costa Fernandes Rego - OAB/RN 6109-A Processo: 0009103-89.2011.8.20.0103 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGIO VERDI Advogado: Maria Izabel Costa Fernandes Rego - OAB/RN 6109-A RÉU: WSC - EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA e FABIO ALCINDO CHAVES DA COSTA Advogado: Francisco Sousa dos Santos Neto - OAB/RN 8134-A e Fagna Leilane da Rocha - OAB/RN 5134-A SENTENÇA Vistos etc.

RELATÓRIO Tratam-se de ações conexas, reunidas para julgamento conjunto, uma vez que ambas versam sobre os serviços de assistência técnica e reparação de defeitos verificados no empreendimento imobiliário denominado Condomínio Residencial Villagio Verdi, que precisam ser realizados pela empresa W.S.C - Empreendimentos e Construções Ltda.

I - Processo nº 0007818-61.2011.8.20.0106: WSC - EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA, qualificada nos autos, ajuizou Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Tutela de Urgência, em face do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGIO VERDI, igualmente qualificado.

A demandante alega que construiu o empreendimento Residencial Villagio Verdi, sob o regime jurídico de incorporação imobiliária, conforme exigência da Lei 4.591/64, o qual, após o cumprimento de todas as formalidades legais (certidão de características, certidão de habite-se, e averbação junto ao cartório do registro de imóveis), foi entregue aos adquirentes das unidades individuais, conforme Termo de Recebimento de Chaves e do Manual do Proprietário, Garantias e Manutenção, a fim de que todos os condôminos tomassem conhecimento acerca do compromisso da construtora de promover as garantias construtivas, bem como acerca das manutenções preventivas necessárias para o bom uso do residencial.

Pontua que, no referido Manual do Proprietário e Garantias, consta que: "Após a entrega, a empresa construtora poderá efetuar vistorias nas unidades selecionadas por amostragem, e nas áreas comuns, a fim de verificar a efetiva realização destas manutenções e o uso correto do imóvel, bem como avaliar os sistemas quanto ao desempenho dos materiais e funcionamento, de acordo com o estabelecido no manual do proprietário, obrigando-se o proprietário, em consequência, a permitir o acesso do profissional em suas dependências, para proceder à vistoria técnica, sob pena de perda da garantia".

Ademais, o citado termo de garantia dispõe que: "A WSC se obriga a prestar, dentro dos prazos de garantia estabelecidos, o serviço de assistência técnica, reparando, sem ônus, os defeitos verificados, na forma prevista no Manual do Proprietário".

Sustenta que vem tentando incessantemente realizar as vistorias e serviços de assistência técnica requeridos por alguns proprietários, porém, sem qualquer motivo relevante, a síndica do condomínio vem impedindo o acesso dos funcionários da requerente às dependências do empreendimento, proibindo até mesmo que a requerente promova as manutenções necessárias nas áreas privativas do condomínio, ou seja, dentro dos apartamentos dos moradores.

Instruiu a inicial com cópias de e-mails que lhe foram enviados por alguns proprietários de unidades no Residencial Villagio Verdi, bem como cópias de correspondências que a autora enviou ao condomínio, solicitando permissão para realizar os serviços.

Por isso, temendo ser acionada judicialmente pelos proprietários das unidades residenciais, ajuizou a presente ação, pugnando pela concessão de tutela de urgência, a fim de garantir que a construtora WSC possa promover a finalização dos serviços já iniciados, bem como possa promover as vistorias técnicas e reparos necessários.

No mérito, requereu a procedência do pedido, para conferir à autora o direito de entrar e permanecer no condomínio durante o tempo necessário para realizar os serviços solicitados pelos proprietários, bem como autorização para realizar as vistorias técnicas necessárias durante o prazo de garantia de 05 (cinco) anos, a contar da entrega do empreendimento.

Citada, o condomínio ofereceu contestação, no ID 26696463 - págs. 15 a 33, suscitando a preliminar de carência de ação, por ausência de interesse de agir, ao argumento de que não existe pretensão resistida, pois o condomínio réu quer que os consertos sejam realizados.

Tanto é que ajuizou ação de obrigação de fazer em desfavor da construtora (processo nº 0009103-89.2011.8.20.0106), com base em Laudo Técnico que aponta todos os defeitos e as soluções necessárias para corrigi-los.

Suscitou, ainda, a preliminar de conexão, tendo em vista o ajuizamento da ação supra mencionada, que foi distribuída por dependência a este processo.

No mérito, afirma que, em verdade, a empresa WSC nunca se propôs a resolver os problemas existentes no condomínio, pois a entrada para realizar os serviços nas unidades privadas nunca foi proibida, já que a responsabilidade de cada apartamento é única e exclusiva de seus moradores.

Assim, apenas no tocante à área comum, havia restrição, mas depois de várias tentativas do réu para a autora solucionar os defeitos existentes no condomínio.

O Ministério Público Estadual requereu sua intervenção no processo, o que foi deferido no despacho proferido no ID 47728572.

A parte autora ofereceu réplica à contestação, no ID 48905159, rebatendo a preliminar de ausência de interesse de agir, ao argumento de que a mesma se confunde com o mérito.

Quanto ao mérito, repetiu os argumento expostos na petição inicial.

II - Processo n 0009103-89.2011.8.20.0106: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGIO VERDI ajuizou Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, em desfavor de W.S.C.

EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA e FÁBIO ALCINDO CHAVES DA COSTA, alegando, em apertada síntese, o seguinte: 1) que o empreendimento denominado Condomínio Residencial Villagio Verdi foi entregue no dia 18 de dezembro de 2008, conforme termo de recebimento e declaração assinado pela síndica, na época, Sra.

Esther Ruanda Fagundes da Silva, composto por uma única página, sem qualquer referência aos consertos ainda pendentes de execução, bem como sem a entrega das plantas de construção (As Built). 2) após a efetiva entrega, foram constatados alguns problemas de vazamentos; infiltrações; cupins de solo; processo de acomodação do solo nas garagens; problemas nas instalações elétrica, hidráulica e hidrossanitária, além da inadequação dos projetos de construção (projeto arquitetônico, elétrico, hidráulico e hidrossanitário) comparativamente com o que foi efetivamente executado, conforme foi destacado no Laudo de Vistoria elaborado pelo engenheiro Walney Gomes da Silva - CREA 210435068-9, contratado pelo condomínio; 3) relacionou, no item I.I.I de sua inicial, os Vícios de Construção na Parte Externa do Condomínio, com indicação de 28 (vinte e oito) defeitos; e, no item I.I.II, os Vícios de Construção na Parte Interna do Condomínio, com indicação de 14 (quatorze) defeitos. 4) que, além disso, em perícia realizada pelo CREA, foram detectadas várias irregularidades, tendo aquele órgão sugerido a contratação de um perito para emissão de laudo técnico; 5) que, apesar de todos os defeitos terem sido comunicados à promovida, sendo a última informação na data de 14/02/2011, não houve qualquer manifestação da construtora no sentido de realizar os consertos necessários; 6) Aduz que, entre os vícios apontados, alguns foram reparados em caráter de urgência pelo condomínio, como: o vazamento do hidrante do Bloco A; o processo de descupinização de cupim de solo; serviços de vazamentos no fosso dos elevadores e troca de piso e pintura decorrente da quebra do hall de entrada do bloco A para consertar o vazamento do hidrante e substituição dos eletrodutos das garagens, em face do perigo iminente de descarga elétrica sobre a estrutura de metal. 7) Diz que, com os serviços mais urgentes realizados, o condomínio despendeu as quantias de R$ 5.660,00, R$ 3.660,00 e R$ 11.825,73, conforme comprovantes acostados aos autos.

Pugnou pela concessão de tutela de urgência, para determinar que os promovidos executem todos os serviços enumerados na petição inicial, com acompanhamento do assistente técnico, engenheiro civil Walney Gomes da Silva; e que façam a entrega das plantas de AS BUILT.

No mérito, requereu a confirmação da tutela de urgência, no sentido de que os promovidos realizem todos os consertos necessários no empreendimento.

Pediu, ainda, a condenação dos demandados ao pagamento de indenização por danos materiais, no valor de R$ 24.020,73, bem como ao pagamento de danos morais, no valor de R$ 575.979,27.

Por ocasião do recebimento da inicial, foi proferida a decisão de ID 26695361, deferindo, em parte, o pedido de tutela de urgência, para determinar que os promovidos realizem os consertos dos vícios/problemas apontados nas alíneas "e", "f", "j" e "z" do item 3.1, e alínea "m" do item 3.2, do Parecer de Vistoria encartado no ID 26695327 - págs. 1 a 13, destes autos, elaborado pelo Engenheiro Civil Wlaney Gomes da Silva, devendo os serviços ser iniciados no prazo de 10 (dez) dias, e concluídos no prazo de 20 (vinte) dias, a contar da data do início, ficando estabelecido que, caso os reparos não sejam iniciados no prazo estipulado, a parte autora deverá apresentar três orçamentos dos serviços, para que este juízo determine o bloqueio do valor necessário, via Bacenjud.

Em razão de embargos de declaração opostos pela parte autora, foi proferida a decisão de ID 26695361, determinando, também, a realização dos serviços de consertos dos problemas apontados nas alíneas "U", 'X' e "ee", do item 3.1, e alíneas "C", "D" e "I" do item 3.2 do Parecer de Vistoria supra mencionado, excluindo as alíneas "e" e "f" do item 3.1 do referido Parecer.

Na audiência de conciliação realizada em 29/07/2011, envolvendo as duas ações conexas, as partes celebraram um acordo para a realização dos serviços apontados na decisão que deferiu a liminar (vide Termo de Audiência, acostado no ID 26695376 - págs. 7 a 8).

Na petição de ID 26695376 - págs. 30/32, o Condomínio informou que a promovida não vem realizando os serviços de forma adequada, razão pela qual pediu que os reparos sejam realizados por outra empresa, às custas dos réus.

Acostou aos autos um Parecer de Acompanhamentos dos Serviços de Reparos, elaborado pelo engenheiro civil Walney Gomes da Silva (ID 26695376 - págs. 34 a 50, e ID 26695388 - págs. 1 a 9).

O demandado FÁBIO ALCINDO CHAVES DA COSTA ofereceu contestação, no ID 26695397 - págs. 28 a 41), suscitando a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que figurou na relação contratual tão somente para dar mais credibilidade ao empreendimento, não se lhe podendo atribuir culpa por supostos vícios de construção, visto que não participou da execução da obra.

No tocante ao mérito, disse que não detém conhecimentos técnicos para impugnar ponto-a-ponto o parecer de vistoria apresentado pela parte autora, podendo tal informação ser melhor esclarecida na defesa técnica da construtora que executou os serviços.

A demandada WSC EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA apresentou sua contestação, no ID 26695397 - págs. 45 a 50, e ID 26695412 - págs. 1 a 30, na qual suscitou a preliminar de ilegitimidade ativa do condomínio, no tocante ao pedido de indenização por dano moral em nome dos condôminos, uma vez que o direito a indenização por dano moral é personalíssimo, porque diz respeito ao foro íntimo do ofendido, de sorte que, em regra, o único legitimado para buscar a reparação em juízo é o próprio ofendido, in casu, os condôminos, pessoalmente.

Em relação ao mérito, alegou que o parecer técnico elaborado por engenheiro contratado por uma das partes não pode ser considerado como um laudo pericial.

Ademais, no caso concreto, o engenheiro que produziu o parecer técnico demonstrou postura parcial, no sentido de beneficiar o condomínio, tal como se vê no trecho da conclusão, que diz: "Todos os problemas relatados no Condomínio Residencial Villagio Verdi foram concebidos durante sua execução, por vícios construtivos, gerando uma séria de inconformidades (sic)".

Continuando, a promovida passou a abordar cada ponto suscitado no parecer de vistoria apresentado pela parte autora, com vistas, no seu dizer, a esclarecer e contestar algumas questões técnicas levantadas.

Sustenta que as pendências ainda existentes são devidas ao fato do Condomínio Villagio Verdi, e também, alguns condôminos (como é o caso da proprietária da unidade 101-A|) não permitirem a entrada da WSC, para fazer as vistorias e os reparos devidos.

No tocante ao alegado dano material, no valor de R$ 24.020,73, afirma que não é devido, pois a promovida sempre se dispôs a realizar os reparos com os materiais devidos e adequados ao padrão adotado no prédio.

Contudo, o condomínio quer utilizar material distinto - e significativamente mais caro - do que o previsto no seu memorial descritivo e utilizado nas suas dependências.

Assim, pode-se dizer que o condomínio optou por efetuar os reparos e manutenções às suas expensas, uma vez que a requerida realizou várias tentativas de executar os serviços e o autor não permitiu.

Portanto, não há que se falar em dano material.

Por fim, arguiu a desproporcionalidade do valor cobrado a título de indenização por dano moral, qual seja, R$ 575.979,27.

Pugnou pela total improcedência do pedido autoral.

Requereu a produção de prova técnica (pericia de engenharia civil).

A parte autora (Condomínio Villagio Verdi) impugnou as contestações, no ID 26695542 - págs. 41 a 50, rebatendo as justificativas apresentadas pela WSC para as inconformidades/defeitos existentes no empreendimento (desnível da casa de lixo; rachaduras dos muros; acomodação do terreno; infiltrações; inobservância das NBR 8039 e 6675; não identificação das caixas de passagem; descarte da água da piscina; ausência de vaga de garagem para deficientes, dentre outros).

No ID 26695583 - págs. 41 a 47, foi proferida decisão saneadora, rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva, suscitada pelo réu Fábio Alcindo Chaves; e acolhendo a preliminar de ilegitimidade ativa do Condomínio Villagio Verdi, no que se refere ao pedido de indenização por danos morais.

Outrossim, foi rejeitado o pedido feito pela WSC EMPREENDIMENTOS, voltado para a declaração de nulidade da decisão interlocutória que deferiu o pedido de antecipação de tutela em favor do Condomínio.

Na oportunidade, foram fixados os seguintes pontos controvertidos da causa: 1º) se o empreendimento denominado Condomínio Residencial Villagio Verdi apresentou os defeitos apontados no Parecer de Vistoria elaborado pelo engenheiro civil Walney Gomes da Silva, encartado às fls. 348/361 dos autos; 2º se os defeitos apontados e efetivamente existentes são decorrentes de vício de construção; 3º) dos defeitos apontados quais os que já foram sanados, e às custas de quem foi feita a regularização (da construtora ou do condomínio); 4º) o que ainda está pendente de regularização? 5º) se o Condomínio Residencial Villagio Verdi, alguma vez, impediu - injustificadamente - o acesso dos prepostos da empresa W.S.C Empreendimentos para realização de reparos no empreendimento; 6º) em quanto importa o valor dos reparos que o condomínio villagio verdi mandou fazer, às suas expensas, por terceiros, em razão da omissão da WSC Empreendimentos.

III - Da fase instrutória envolvendo as duas ações conexas: A empresa WSC EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÃO requereu o depoimento pessoal do representante do condomínio autor, bem como oitiva de testemunhas (petição no ID 26695604 - pág. 25).

O CONDOMÍNIO VILLAGIO VERDI reiterou o pedido de produção de prova testemunhal, pericial e documental (ID 26695604 - pág. 44).

O pedido de realização de perícia foi deferido, na decisão proferida no ID 26695617 - págs. 9 a 14.

No ID 26695617, o Ministério Público do RN requereu a remessa dos autos com vista à 2ª Promotoria de Justiça, o que foi deferido, conforme Ato Ordinatório exarado no ID 26695617 - pág. 38.

Para realizar a perícia no empreendimento, foi nomeado o Engenheiro Civil MÉRISSOM ARAÚJO DUARTE.

Laudo Pericial acostado no ID 26695693 - págs. 1 a 20.

O CONDOMÍNIO VILLAGIO VERDI pediu esclarecimentos do perito acerca de alguns quesitos.

A empresa WSC EMPREENDIMENTO impugnou o laudo pericial, dizendo que o mesmo não se detém, única e exclusivamente, ao objeto da demanda, passando a fazer referência a supostos vícios que não são discutidos nos autos.

Elencou os pontos questionados.

Diz, ainda, que, em outros pontos, o laudo pericial necessita de esclarecimentos.

Os autos foram remetidos ao Ministério Público (ID 26695721 - pág. 13).

No ID 26695721 - págs. 15 a 19, o Parquet disse que não possui questionamentos a fazer sobre o laudo pericial.

Pediu que o perito seja intimado para responder de forma clara e objetiva aos questionamentos levantados pelas partes.

No ID 26695741, determinei a intimação do perito, para responder aos questionamentos feitos pela parte autora (condomínio), acerca dos quesitos 13, 33 e 34 do laudo pericial; e questionamentos feitos pela parte ré (WSC), acerca dos quesitos 3, 4, 8, 9, 14, 15, 26, 37, 42, 47 e 49, do laudo pericial, devendo, também, dizer se a promovida reparou, no todo ou em parte, os defeitos mencionados nos quesitos 28, 29, 31 e 36 do Laudo Pericial; devendo, ainda, caso a reparação tenha sido apenas parcial, esclarecer o percentual que ainda carece de conserto e o custo necessário para implementá-lo.

Laudo Complementar acostado no ID 26695741 - págs. 29 a 50, e ID 26695756 - págs. 1 a 15.

O Condomínio Villagio Verdi, assim como Fábio Alcindo Chaves, impugnaram o laudo complementar, alegando que o mesmo foi elaborado sem a participação dos seus advogados, os quais compareceram ao local, no dia e horário marcado, e não encontraram o perito.

No despacho de ID 100484189, determinei a intimação do perito, para indicar novo dia e horário para realização do trabalho da vistoria complementar, com a presença das partes e/ou de seus patronos.

No ID 112685068, o perito apresentou o novo LAUDO PERICIAL COMPLEMENTAR, com os devidos esclarecimentos acerca dos quesitos apontados pelas partes.

Manifestando-se sobre os laudos periciais acostados aos autos, o Condomínio Villagio Verdi disse que os mesmos corroboram com o seu direito, reiterando que os vícios na construção, narrados na petição inicial, notadamente, nas respostas aos quesitos, bem como pelas imagens anexadas, constata-se, pela perícia técnica, que os danos no imóvel foram causados por vícios de construção, resultantes da má qualidade na execução dos serviços, configurando responsabilidade da construtora. (petição no ID 115068025).

O demandado Fábio Alcindo Chaves afirmou que, da conclusão apresentada pelo expert em laudo complementar, observa-se que restou consignado que: "dado o estudo do processo e das diligências realizadas, este Perito conclui que a maioria dos quesitos foram reparados pela construtora, ficando pendente apenas os quesitos nº 08, e, parcialmente, o quesito nº 15".

Contudo, o demandado ressalta que a obra foi concluída há mais de 17 anos, e foi executada pela construtora demandada obedecendo aos critérios técnicos vigentes e que estava de acordo com os projetos construtivos aprovados.

Além do mais, as circunstâncias temporais exigem uma manutenção adequada do empreendimento.

Por isso, pediu que a pretensão do condomínio Villagio Verdi seja julgada improcedente (petição no ID 115170983).

A demandada WSC Empreendimentos e Construção, através da petição de ID 115152449, impugnou o laudo complementar, rebatendo as conclusões periciais no tocante aos seguintes questionamentos: 3º Questionamento: rachaduras no muro externo: O perito constatou a existência do problema devido a falha construtiva, e que a construtora iniciou a recuperação corretamente, mas não concluiu.

A promovida afirma que o problema foi devidamente resolvido pela construtora.

Item 4 do Laudo Complementar: falta de drenagem pluvial na área do estacionamento: O perito constatou a existência do problema, e que a construtora executou a drenagem paliativa, instalando, ao longo dos muros, canos para drenagem, não resolvendo por completo o problema; a maneira correta seria instalar, nas partes baixas, valas de drenagem e/ou ralos para coletar águas pluviais e desaguá-las na sarjeta, conforme NBR 10844.

A promovida afirma que o problema foi devidamente resolvido, uma vez que, no local, existe uma calha no perímetro do muro e linhas de água no calçamento, conforme fotografias 06, 07 e 08.

Item 8 do Laudo Complementar: deficiência na fixação das telhas de alumínio na coberta das garagens: O perito confirmou a existência do problema, devido a falha na fixação das telhas, pois não foram utilizados fixadores intermediários nas extremidades das telhas (beiral), conforme norma ABNT-NBR 14331.

A construtora alega que o perito teria afirmado que o problema não foi devidamente resolvido porque não há indícios da colocação dos calços de apoio para fixadores anteriormente.

Porém, como a obra do empreendimento tem mais de 17 anos, é crível que, passados tantos anos, não fosse mais possível identificar a existência dos calços de apoio dos fixadores das telhas; mas tais calços existiam.

Item 9 do Laudo Complementar: revestimento se deteriorando na parede externa do salão de festas: O perito disse que o problema existe, tendo como causa o tipo do material utilizado para execução do reboco ter alto teor de argila a ser empregada numa área em constante contato com a umidade, devido o jardim.

O procedimento indicado para tal situação seria a utilização de um material de baixo teor de argila na preparação da massa para reboco e aplicar uma camada de produto impermeabilizante entre o reboco e a pintura.

A construtora afirma que o perito não informou qual foi o critério ou estudo técnico utilizado para chegar à conclusão de que o material utilizado para a execução do reboco possuía alto teor de argila.

Item 14 do Laudo Complementar: infiltração nas caixas de ar condicionado: O perito concluiu que o problema existe em razão da falta de um sistema de drenagem, que a construtora deixou de colocar.

A construtora diz que não existe problema de infiltração nas caixas de ar condicionados.

As referidas caixas foram substituídas por caixas em PVC, bem como a presença de um sistema de drenagem de água, executado pelo lado de fora da fachada, coanforme fotos 13, 14 e 15.

Item 15 do Laudo Complementar: identificação das caixas de passagem: O perito disse que a construtora não fez as devidas identificações das caixas de passagem, e que as mesmas poderiam ser identificadas pelo "US BUILT", caso fosse fornecido.

A promovida alegou que o problema foi resolvido, em parte, uma vez que existem caixas identificadas e outras sem identificação, conforme imagens nas fotos 16 e 17.

Diz, ainda, que o perito não esclareceu se, quando da entrega da obra, as identificações estavam instaladas, e se há indícios de que as sinalizações foram retiradas ou se desgastaram com o tempo.

Item 26 do Laudo Complementar: deficiência no dimensionamento da tubulação de captação de águas pluviais, dos ralos tipo abacaxi e na inclinação do piso para escoamento: O perito disse que não indícios de infiltrações, pois não identificou presença de manchas nas lajes dos últimos pavimentos.

Outrossim, a inclinação nos pisos é suficiente, inclusive com linhas de escoamento em direção aos ralos destinados ao escoamento de águas pluviais.

Destacou que o sistema de captação de águas de chuvas, mesmo sem seu funcionamento normal, precisa de um tempo para acontecer a totalidade do escoamento das águas.

A construtora concordou com a constatação feita pelo perito.

Item 37 do Laudo Complementar: dimensionamento do sistema de proteção de descarga atmosférica SPDA: O perito informou que o aterramento do SPDA utilizado pela construtora não está de acordo com o projeto de incêndio devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal de Mossoró, bem como não atende à norma NBR 5419.

A construtora afirma que a questão relativa ao sistema de proteção de descarga atmosférica já foi debatida e decidida por este Juízo, que reconheceu a conformidade do sistema executado com as normas vigentes à época da conclusão do empreendimento, razão pela qual o Corpo de Bombeiros concedeu o Habite-se da obra em 18/11/2008, conforme decisão proferida no ID 26695642 - págs. 16 a 25.

Item 47 do Laudo Complementar: infiltração nas caixas de gordura: Segundo o perito, a construtora iniciou e não concluiu os serviços de impermeabilização das caixas de gordura nas entradas dos blocos, para combater vazamentos apresentados, necessitando, portanto, concluir o serviço para evitar maiores danos.

A promovida alega que o problema foi devidamente resolvido, pois, em visita ao local, não constatou infiltração nas caixas de gordura.

Item 49 do Laudo Complementar: infiltrações nas paredes externas dos apartamentos: O perito afirma que constatou diversas manchas nas paredes externas dos apartamentos, devido a vazamentos nas conexões e tubulações dos banheiros.

Tais manchas surgem devido à demora ou à falta de correção do vazamento.

A construtora sustenta que não há indícios de infiltração nas paredes externas dos apartamentos.

Todavia, tais infiltrações podem ocorrer se não forem feitas as manutenções preventivas ou correções de vazamentos.

Fazendo a especificação das provas, o Condomínio Villagio Verdi arrolou 04 testemunhas (ID 117955343).

A empresa WSC e Fábio Alcindo Chaves não arrolaram testemunhas.

O Ministério Público não manifestou interesse na produção de outras provas além das que já existem nos autos.

Audiência de instrução e julgamento designada para o dia 10/09/2024.

Porém, após a abertura dos trabalhos, as partes, por seus patronos, pediram a suspensão do processo pelo prazo de 10 (dez) dias, para tentativa de uma conciliação, o que foi deferido por este Juízo (ata da audiência, no ID 130717907).

Como nenhum acordo foi celebrado entre as partes, designei a data de 24/05/2025 para realização da audiência instrutória.

Na referida audiência, foi tomado o depoimento pessoal da síndica do Condomínio Villagio Verdi, passando, em seguida, este juízo a ouvir, como declarantes, as testemunhas arroladas pelo citado Condomínio, uma vez que todas são condôminas no Residencial Villagio Verdi. (vide Ata da Audiência, no ID 149428079, e mídias com os depoimentos, nos IDs 149428088, 149428087, 149428092 e 149428094.

O Condomínio Villagio Verdi apresentou suas alegações finais, no ID 15145948.

Alegações finais da empresa WSC Empreendimentos e Construções, no ID 151664701, tecendo suas considerações sobre todos os itens apontados pelo Condomínio e pela perícia como sendo defeitos existentes no empreendimento.

O demandado Fábio Alcindo Chaves da Costa, apesar de devidamente intimado, não apresentou razões finais, conforme certidão exarada no ID 15291912. É o relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia central dos autos diz respeito à existência de vícios construtivos no empreendimento denominado Condomínio Residencial Villagio Verdi, sua responsabilidade e a obrigação de reparo por parte da construtora, bem como ao direito desta de acessar o condomínio para a realização dos serviços.

Com base no conjunto probatório, especialmente na perícia técnica realizada por engenheiro de confiança do Juízo, restou suficientemente comprovado que o empreendimento apresenta defeitos construtivos relevantes, atribuíveis à má execução da obra, os quais comprometeram a funcionalidade, a estética e, em alguns casos, a segurança das pessoas que residem no empreendimento.

Foram identificados, entre outros, problemas como rachaduras em muros externos, deficiências na drenagem pluvial, infiltrações em caixas de gordura e nas caixas de ar-condicionado, má fixação de telhas nas garagens e ausência de identificação das caixas de passagem, devendo ser ressaltado que alguns desses problemas foram solucionados, no todo ou em parte, pela construtora, seja por força da tutela antecipada deferida liminarmente, seja voluntariamente; enquanto outros consertos foram feitos por iniciativa do próprio condomínio, que acostou aos autos os comprovantes das despesas realizadas, no montante de R$ 24.020,73 (vinte e quatro mil, vinte reais e setenta e três centavos), requerendo o respectivo reembolso.

As alegações apresentadas pela construtora, no sentido de que teria sido impedida de realizar os reparos por ação do condomínio, a meu ver, restaram, em parte, confirmadas pela prova existente nos autos, uma vez que o próprio condomínio disse que nunca impediu a entrada dos prepostos da construtora para a realização de serviços nos apartamentos dos condôminos, haja vista que somente aos proprietários é dado o direito de permitir ou não a realização de serviços em seus imóveis.

Segundo o condomínio, o impedimento imposto foi apenas no tocante à realização dos serviços nas áreas comuns, mas, no seu dizer, depois de várias tentativas do réu (condomínio) para a autora (WSC) solucionar os defeitos existentes no condomínio.

Sobre essa questão, a construtora alegou que o condomínio, através de sua síndica, à época, pretendia auferir vantagem indevida, pois exigia que os serviços fossem realizados com o emprego de materiais de qualidade superior à que estava prevista nas especificações técnicas originais do empreendimento, razão pela qual alguns serviços foram realizados pelo próprio condomínio, através de terceiros, resultando nas despesas que importaram em R$ 24.020,73 (vinte e quatro mil, vinte reais e setenta e três centavos).

IV - Análise do mérito da ação ajuizada por WSC Empreendimentos e Construções Ltda contra o Condomínio Villagio Verdi (processo nº 0007818-61.2011.8.20.0106): A presente ação foi ajuizada na data de 26/05/2011, após o condomínio promovido, através de sua síndica Simone Costa Barbosa, ter enviado à demandante uma correspondência, cuja cópia se encontra no ID 26695296 - pág. 30, dos autos do processo nº 0009103-89.2011.8.20.0106, na data de 15/03/2011, informando que a construtora WSC estava impedida de fazer quaisquer serviços na área comum do condomínio, até que fosse acordado entre as partes, de forma detalhada, quais serviços, quando e de que forma seriam executados.

Em um primeiro momento, pareceu-me absurda essa proibição, uma vez que a autora estaria sendo proibida de cumprir a obrigação legalmente prevista (art. 618, do Código Civil) de, no prazo de 05 (cinco) anos, realizar os serviços necessários para garantir a segurança e solidez do empreendimento.

Entretanto, da análise da prova documental acostada nos autos do processo nº 0009103-89.2011.8.20.0106 (ação conexa), a partir do ID 26695277, depreende-se que houve negligência da parte da empresa WSC no cumprimento da mencionada obrigação, tendo em vista a enorme quantidade de reclamações que o condomínio, através de sua síndica, fez àquela construtora, a partir do mês de junho de 2009, com pedidos de providências para solucionar problemas que foram surgindo no prédio - tanto nas áreas comuns quanto nos apartamentos -, apontados como vícios construtivos.

Aludidas reclamações foram, em sua maioria, reiteradas - mais de uma vez -, demonstrando que a promovida não vinha atendendo às suplicas recebidas, seja pela falta de adoção de qualquer providência voltada para solucionar o problema, seja porque os reparos eram iniciados e não terminados.

O rol das reclamações é bastante extenso.

Vejamos: No ID 26695277, encontro as seguintes reclamações: 1. pág. 34: em 22/06/2009: solicitação de providência para a saída de água da piscina, que é jogada para a via pública; 2. pág. 35: em 22/06/2009: Notificação de Embargo nº 619, feita pela Prefeitura Municipal de Mossoró, devido ao problema da água jogada em via pública; 3. pág. 36: em 18/11/2009: solicitação para recuperação do hall do sétimo andar, devido a problema causado pelas chuvas; 4. pág. 37/38: em 05/01/2010: pedido para corrigir irregularidade na casa de lixo, apontado pela Vigilância Sanitária; 5. pág. 39: em 06/01/2010: pedido para corrigir problema no piso da garagem do condomínio; 6. pág. 40/41: em 15/01/2010: verificar buraco no piso, na saída do elevador do Bloco C, entre a porta e o elevador; 7. pág. 43: em 01/02/2010: problema no teto das unidades 702-A e 703-A, pois, quando chove, cai água pelas luminárias; 8. pág. 47: em 05/03/2010: problema na fossa e no poço do elevador do bloco B.

A fosse cedeu e está vazando água para o poço, onde existem equipamentos elétricos; 9. pág. 49: em 05/03/2010: muro com várias rachaduras; problema nas caixas de ar condicionado; infiltração no Bloco C; 10. pág. 49: em 14/06/2010: infiltração no fosso do elevador; afundamentos (buracos ao redor dos blocos); infiltrações nos apartamentos de todos os blocos do último andar; cupim destruindo portas e móveis dos moradores; infiltração na parede da escada dos andares superiores; 11. pág. 50: em 22/03/2010: descolamento de pastilhas da fachada do Bloco B - 5º andar; No ID 26695296, estão as seguintes reclamações: 12. pág. 2: em 24/07/2010: solicitação das plantas de instalações elétricas e instalações hidráulicas; 13. pág. 3/4: em 18/08/2010: concluir os seguintes serviços: a) Bloco A: 2º pavimento: acabamento e colocação no rodapé; 3º pavimento: rodapé sem rejunto; rejuntar pastilha na fachada; b) Bloco B: 2º e 3º pavimentos: correção no acabamento do rodapé e rejunto dos pisos; 7º pavimento: dois furos no teto de gesso provocado por infiltração na laje; rejuntar pastilha na fachada; c) Bloco C: Térreo: colocar um piso na entrada do elevador; 4º pavimento: correção do rejunto do piso; 7º pavimento: reboco nas paredes de acesso da última laje (lateral da escada); d) Bloco D: 2º, 3º e 5º pavimentos: rejuntar pastilhas da fachada; correção do rejunto do piso e rodapé; 7º pavimento: reboco nas paredes de acesso da última laje (lateral da escada); e) Muro: correção e pintura. 14. pág. 5: em 13/09/2010: reclamação do condômino do Bloco B, porque nada foi resolvido em relação à textura do 7º andar; 15. pág. 6/7: em 23/09/2010: vazamento no Bloco A, decorrente de problema na tubulação de incêndio na parte externa do bloco.

A rede de incêndio do Bloco A foi fechada; 16. pág. 8: em 04/10/2010: a textura do Bloco B, no 7º andar (apto 702-B) caiu e por pouco não provocou acidente de trabalho com zelador; 17. pág. 9: em 14/10/2010: solicitação de planta do sistema elétrico; 18. pág. 10: em 24/10/2010: lajes de acesso aos blocos estão com infiltração, devido às chuvas (reitera solicitação feita há meses); 19. pág. 11: em 26/10/2010: novamente solicita planta da rede elétrica, para verificar curto circuito; 20. pág. 12: em 27/10/2010: problema de descolamento das mantas das caixas d'água dos blocos C e D; 21. pág. 13: em 29/10/2010: condomínio na escuridão, entre os blocos B, C e D, devido a curto circuito em 24/10/2010; 22. pág. 15: em 16/11/2010: reitera pedido de providência quanto ao vazamento da tubulação de incêndio, pois a rede está desligada, ficando sem proteção; 23. pág. 16: em 29/11/2010: reitera pedido de providências quanto ao serviço do muro (falta concluir); problema na laje dos blocos; cobertura das garagens; impermeabilização das caixas de água; vazamento do hidrante do bloco A (gravíssimo); 24. pág. 21: em 03/12/2010: reitera pedido de providência quanto ao vazamento de água na tubulação de incêndio do Bloco A, pois a rede de incêndio está fechada devido ao vazamento, ficando o bloco sem proteção. É certo que muitos dos serviços corretivos solicitados pelo condomínio e/ou seus condôminos foram prestados pela construtora, como se extrai das notas de compras de materiais destinados ao Condomínio Villagio Verdi (ID 26696453 - págs. 12, 13 e 14), bem como pelos Atestados de Atendimento de Assistência Técnica, alguns assinados pela síndica Simone Barbosa e outros pelos condôminos, num total de 20 (vinte) atendimentos, no período de 18/10/2010 a 25/03/2011, cujas cópias se encontram no ID 26696453 - págs. 15 a 40, dos autos do processo em análise.

Porém, sob a ótica do condomínio demandado, as intervenções feitas pela WSC não vinham resolvendo eficazmente os problemas denunciados, conforme, no seu dizer, restou constatado mediante Vistoria Técnica realizada pelo engenheiro civil Walney Gomes da Silva, na data de 09/11/2011, cujo laudo se encontra no ID 26695327 - págs. 1 a 13, dos autos do processo 0009103-89.2011.8.20.0106 (conexo).

De ressaltar que até mesmo os reparos que a demandante passou a realizar, no cumprimento da liminar que, nos autos do processo nº 0009103-89.2011.8.20.0106, foi deferida por este juízo, na data de 01/07/2011, também foram, em alguns pontos, reprovados pelo Assistente Técnico contratado pelo condomínio, engenheiro civil Walney Gomes da Silva, conforme teor dos Pareceres de Acompanhamento dos Serviços de Reparos (Parte I e Parte II), cujas cópias estão acostadas no ID 26695373 - págs. 33 a 50, e ID 26695388 - págs. 1 a 3, dos autos do processo 0009103-89.2011.8.20.0106 (conexo).

Diante de tudo isso, que, a meu ver, revela um evidente descaso da demandante no tocante ao cumprimento da obrigação de garantia prevista no art. 618, do Código Civil de 2002, entendo que houve uma justa razão para a síndica do condomínio negar autorização à empresa WSC para realizar qualquer serviço na área comum do condomínio, até que fosse acordado entre as partes, de forma detalhada, clara e objetiva, quais serviços, quando e de que forma seriam realizados.

Assim sendo, a pretensão da demandante é improcedente.

V - Análise do mérito da ação ajuizada pelo Condomínio Villagio Verdi contra a WSC Empreendimento e Construções Ltda (processo nº 0009103-89.2011.8.20.0106): A presente ação foi ajuizada com base em Parecer de Vistoria, acostado no ID 26695313 - pág. 50, e ID 26695327 - págs. 1 a 47, dos autos, elaborado pelo engenheiro civil Walney Gomes da Silva, contratado pela parte autora, cuja conclusão foi no sentido de que "todos os problemas relatados no Condomínio Residencial Villagio Verdi foram concebidos durante sua execução, por vícios construtivos, gerando uma séria de inconformidades, perante as normas, comprometendo fatores importantes, como segurança, manutenção e estética, além do bem estar de todos que ali residem".

No referido documento, foram apontados, na visão do parecerista, 50 (cinquenta) vícios construtivos no condomínio residencial Villagio Verdi.

O Engenheiro Civil Mérisson Araújo Duarte - CREA 2107377022, nomeado por este Juízo para realizar a perícia no imóvel, apresentou o Laudo Pericial de ID 266956 - págs. 1 a 13, elaborado em 28/03/2014, com suas conclusões acerca da existência ou não - e respectivas causas - dos defeitos apontados pela parte autora, contendo 53 (cinquenta e três) itens, uma vez que o perito subdividiu alguns pontos do Perecer de Vistoria apresentado pelo demandante.

As partes pediram para o perito prestar esclarecimentos sobre 18 (dezoito) dos 53 problemas por ele analisados.

Na data de 07/12/2023, o Expert apresentou Laudo Pericial Complementar, acostado no ID 112685068 - págs. 1 a 9, destes autos.

Por oportuno, destaco que alguns dos problemas apontados, no primeiro laudo, como existentes e não resolvidos, foram descritos no laudo complementar como não mais existentes.

Isso, no entanto, não significa erro ou contradição do perito, mas apenas que, durante o espaço de tempo entre a primeira perícia (28/03/2014) e a segunda (07/12/2023), mais de nove anos, o problema anteriormente existente foi solucionado, seja pela construtora WSC, seja pelo próprio condomínio.

Passo, pois, a reproduzir, resumidamente, quais foram as impressões do perito acerca dos problemas apontados pela parte autora: 1º) Existência do "AS BUILT": O As Built acosta aos autos não está assinado pelo responsável técnico.

Portanto, o problema existe; até porque encontro nos autos um parecer emitido pelo CREA, afirmando que o As Built deve ser assinado pelo responsável técnico. 2º) Porta de acesso à casa de lixo com desnível de 1,00m em relação à calçada: O perito constatou a existência do desnível, porém, de acordo com o disposto no parágrafo único do art. 64, do Código de Obras do Município de Mossoró, as casas de lixo, gás, guaritas, depósitos, banheiros de funcionários, casas de máquinas e de equipamentos, são consideradas áreas de uso restrito, não se sujeitando à legislação de acessibilidade.

Portanto, não há necessidade de fazer qualquer alteração no tocante ao acesso à casa de lixo. 3º) Rachaduras no muro externo: No primeiro laudo pericial, consta que o problema fora solucionado apenas parcialmente.

Na segunda perícia, já fora resolvido, pela construtora. 4º) Falta de drenagem pluvial na área do estacionamento: O primeiro laudo apontou a existência do problema.

No segundo laudo, consta que já foi resolvido pela construtora. 5º) Revestimento externo do muro de entrada apresentando descolamento na textura em grafitado: O perito concluiu que o problema existe, mas que foi detectado fora do prazo de garantia de 01 (um) ano, uma vez que o condomínio foi entregue em 25/04/2008, e o parecer de vistoria apresentado pela autora foi elaborado na data de 25/04/2011. 6º) Eletrodutos utilizados na alimentação das lâmpadas das garagens do tipo flexível corrugado: Consta que o problema foi solucionado pelo próprio condomínio. 7º) Uso de disjuntor diferencial Residual (DR): Problema resolvido pela construtora. 8º) Deficiência na fixação das telhas de alumínio na cobertura das garagens: Consta que o problema não foi resolvido. 9º) Revestimento se deteriorando na parte externa do salão de festas: Consta que o problema existe e não foi resolvido.

Segundo o perito, a causa do problema é o tipo do material utilizado pra execução do reboco, com alto teor de argila, e ser uma área em constante contato com a umidade, devido a sua proximidade com o jardim.

O procedimento indicado seria uso de material com baixa teor de argila na preparação da massa para reboco e aplicar uma camada de produto impermeabilizante entre o reboco e a pintura. 10º) Descolamento da textura em grafitado na parte interna do salão de festas: Segundo o perito, o problema existe, não foi solucionado, mas estaria fora do prazo de garantia de 01 ano. 11º) Conclusão do reparo da estrutura da coberta na parte interna do salão de festas: A construtora iniciou os serviços de reparo na estrutura e não fez os devidos acabamentos, faltando o preenchimento do reboco e a pintura. 12º) Descolamento da textura em grafitado na fachada dos blocos de apartamentos: O Perito afirma que o problema existe, devido à falta de manutenção nas instalações hidráulicas do banheiro no momento em que a infiltração foi detectada através das manchas na textura, acarretando o descolamento da textura. 13º) Vazamentos através de rufos e pingadeiras dos telhados: Problema existia, mas foi resolvido pela construtora. 14º) Infiltrações nas caixas de ar condicionado: Problema existia, mas já foi resolvido. 15º) Identificação das caixas de passagens: Segundo o perito, o problema existe, pois existem caixas de passagens sem as devidas sinalizações. 16º) Destino da água de drenagem da piscina: Foi constatado que a água de drenagem da piscina é descartada na sarjeta.

No projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal, não consta o destino dessa água, devendo o condomínio se adequar às novas normas exigidas pela Prefeitura Municipal. 17º) Vaga para portadores de necessidades especiais: Não há no condomínio vaga sinalizada para deficientes, bem como rampa de acesso para a mesma, embora conste no projeto arquitetônico (prancha 1/10) aprovado pela Prefeitura Municipal de Mossoró. 18º) Rampas de acesso aos blocos e ao condomínio: Não existem as rampas de acesso a deficientes físicos, embora constem do projeto arquitetônico (prancha 10/10). 19º) Rampas de acesso aos portadores de deficiência física ao salão de festas: Não existe, nem consta no projeto aprovado pela prefeitura municipal de Mossoró. 20º) Barras de apoio para portadores de deficiência física nos banheiros: Não existem barras de apoio nos banheiros das áreas comuns, apesar de constar no projeto arquitetônico (prancha 9/10), aprovado pela Prefeitura. 21º) Largura das portas dos banheiros na área da piscina: A larga das portas está de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de Mossoró. 22º) Rampas de acesso à área do deck/piscina: Não existem, apesar de constar no projeto arquitetônico. 23º) Mudança do local da casa de bombas da piscina: Segundo o perito, houve a mudança, mas isso em nada altera a funcionalidade da mesma. 24º) Mudança do local da pia da churrasqueira: Houve a mudança, mas não prejudica a funcionalidade da mesma. 25º) Ausência de corrimão na escada da piscina: Consta no projeto arquitetônico, mas não foi implantado. 26º) Deficiência no dimensionamento da tubulação de captação de águas pluviais, dos ralos tipo abacaxi e na inclinação do piso para escoamento: Problema solucionado pela construtora, segundo o perito. 27º) Ausência de disjuntores diferencial DR nos quadros de distribuição de energia dos apartamentos: Problema já resolvido pelos próprios condôminos. 28º) Ausência de iluminação no sétimo andar do Bloco A: Problema já resolvido. 29º) Inconformidade nas luminárias de sinalização na parte superior do prédio: Problema resolvido. 30º) Uso de eletroduto do tipo flexível corrugado na instalação das bombas de incêndio: Resolvido pela construtora. 31º) Instalação elétrica da lâmpada de entrada do bloco B (alimentação elétrica fornecida pelo apartamento 02 - B): Problema resolvido. 32º) Ramal de alimentação elétrica dos postes do jardim e da casa de máquinas desconforme com o projeto elétrico: Resolvido pela construtora. 33º) Casa de bombas da piscina com deficiência na ventilação e uso de eletroduto flexível corrugado.

Problema resolvido. 34º) Alimentação da casa de bombas desconforme com o projeto elétrico: Segundo o perito, não existe falha, pois está de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal. 35º) Portas da casa de gás: Problema resolvido pelos condôminos. 36º) Dimensionamento das alças de salvamento em caso de incêndio: O problema foi constatado, mas já foi resolvido. 37º) Dimensionamento do Sistema de Proteção de Descarga Atmosférica - SPDA: Problema resolvido. 38º) Ausência de ralos nas áreas de serviço dos apartamentos: Foi constata a ausência de ralos na área de serviços dos apartamentos, mas tais ralos não constam no projeto hidrossanitário aprovado pela Prefeitura Municipal, o que sugere que não era exigência, na época da aprovação do projeto. 39º) Caixa de passagem de energia elétrica localizada no salão de festas: Segundo o perito, isto não coloca em risco os usuários, e atende aos padrões de segurança de grau IP 54 da NBR 6146. 40º) Ausência de reboco na parte interna das paredes do telhado: Foi constatada a ausência do reboco, mas, segundo o perito, como não se trata de uma área com trânsito de pessoas, choques mecânicos a ser protegida de intempéries, rebocar ou não é opção da construtora. 41º) Falha no sistema de eliminação dos gases dos banheiros: Não resolvido.

Foi constatada a falha no sistema de ventilação dos gases dos banheiros, devido à altura das tubulações ser insfuiciente para a eficiência do sistema, pois essas tubulações estão liberando os gases na parte interna da coberta e deveria ser prolongadas até, no mínimo, 30cm acima do telhado, onde há ventilação necessária para dissipar os gases, conforme norma NBR 8160. 42º) Deficiência na impermeabilização dos reservatórios de água: Problema não resolvido.

Foi constatada a deficiência no sistema de impermeabilização dos reservatórios de água, causando diversos transtornos ao condomínio.

A construtora utilizou manta asfáltica, mas aplicada de maneira ineficiente, causando o descolamento da mesma e possibilitando infiltrações.

Deve ser feito de acordo com a NBR 9574. 43º) Portas de acesso à área de refúgio deterioradas: As portas estão deterioradas, mas, por se tratarem de portas externas, em constante contato com as intempéries, cabe ao condomínio fazer as manutenções preventivas na pintura, para evitar corrosão. 44º) Falta concluir a impermeabilização nas marquises: A construtora iniciou e não concluiu o serviço de impermeabilização das marquises nas entradas dos blocos, onde ocorreram vazamentos. 45º) Ausência de reboco na laje do hall da escada de acesso à área de refúgio: A construtora não executou o reboco da laje do hall da escada de acesso à área de refúgio, comprometendo a estética do local. 46º) Reboco entre o telhado e platibanda danificado: Problema resolvido pela construtora. 47º) Infiltrações nas caixas de gordura: Problema resolvido. 48º) Infiltrações nas paredes dos banheiros dos apartamentos: Foram constatadas diversas manchas nas paredes que isolam o banheiro e o teto do apartamento inferior, devido a vazamentos nas conexões e tubulações dos banheiros.

Segundo o perito, tais manchas surgem devido à demora ou à falta de correção do vazamento. 49º) Infiltrações nas paredes externas dos apartamentos: Foram constatadas diversas manchas nas paredes externas dos apartamentos, devido a vazamentos nas conexões e tubulações dos banheiros.

Segundo o perito, tais manchas surgem devido à demora ou à falta de correção do vazamento.

O perito esclareceu que, de acordo com o Manual de Garantia da Construção, o prazo de garantia é de três anos, para infiltrações decorrentes do mau desempenho do revestimento externo da fachada que gerem infiltrações. 50º) Existência de focos de cupim: Problema resolvido pelo condomínio.

Por outro lado, não foi encontrada nenhuma norma sobre o assunto. 51º) Vazamentos nas tubulações dos hidrantes, splinkers e gás: Problema existente.

Prazo de garantia de 05 anos. 52º) Postes de iluminação do jardim: Os postes estão na área externa, em contato direto com intempéries, portanto, cabe ao condomínio fazer as manutenções preventivas (pintura), para evitar corrosão e danificação dos mesmos. 53º) Revestimento cerâmico da fachada do condomínio se desprendendo: Segundo o perito, as cerâmicas de revestimento da fachada dos blocos estão se desprendendo em alguns pontos, e, com isso, a proteção contra infiltrações fica comprometida.

Esclarece que, de acordo com o Manual de Garantia da Construção, o prazo de garantia é de 03 anos, para infiltrações decorrentes do mau desempenho do revestimento externo da fachada que gerem infiltração.

Pois bem.

Uma vez que o Condomínio Villagio Verdi concordou com as conclusões apresentadas nos laudos periciais, devo examinar tão somente os questionamentos feitos pela empresa WSC EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA, para saber se e quais dos defeitos apontados pelo condomínio realmente existiam à época do ajuizamento desta ação, suas causas e responsabilidades.

De antemão, esclareço que: 1º) por ocasião do recebimento da petição inicial da ação ajuizada pelo condomínio, foi deferida liminar para a imediata realização dos serviços que, a meu ver, eram necessários e urgentes, não significando dizer que os itens não deferidos naquela oportunidade tenham sido sido julgados liminarmente improcedentes; 2º) os defeitos eventualmente corrigidos após o ajuizamento desta ação, seja pela Construtora, seja pelo próprio Condomínio, não estão excluídos do julgamento do mérito da presente demanda, tendo em vista que, se o serviço corretivo foi feito espontaneamente pela construtora, fica configurado o reconhecimento da procedência do pedido autoral, no tocante àquele ponto; se o reparo foi feito pelo próprio condomínio, confere a este o direito de pedir o ressarcimento, mediante a comprovação da despesa realizada e da responsabilidade que cabia à construtora. 3º) os serviços que se fizerem necessários para a adaptação da construção a alguma exigência normativa posterior à data da entrega do empreendimento, seja no tocante à segurança, acessibilidade, etc, são de responsabilidade do condomínio, e não mais da construtora; 4º) os serviços que se fizerem necessários para a adaptação da construção a alguma exigência normativa anterior à elaboração do projeto arquitetônico do empreendimento, bem como para a adequação a exigência normativa surgida durante a execução da obra, é de responsabilidade da construtora, uma vez que o vício de construção pode ocorrer tanto na fase de execução da obra quanto na fase de elaboração do projeto, pois um projeto arquitetônico elaborado em desconformidade com as normas de segurança e/ou de acessibilidade vigentes à época é defeituoso; 5º) no que se refere à garantia, cujo prazo legalmente previsto é de 05 (cinco) anos, o contrato de construção civil envolve uma obrigação de resultado em que o contratante espera pela perfeita técnica da obra, o que engloba a solidez e a segurança.

Dessa forma, o construtor/empreiteiro tem a obrigação legal na escolha dos funcionários capacitados para execução da sua obra, na escolha dos materiais adequados a assegurar razoável durabilidade, solidez e segurança da obra, e na fiscalização do seu projeto, corrigindo erros que porventura surjam na fase de execução.

Os vícios construtivos se dividem em aparentes e ocultos.

O primeiro é de fácil constatação, por exemplo, piso não nivelado, cerâmica quebrada, pintura mal feita; já o segundo é aquele que aparece durante o transcurso do tempo ou quando perceptível pela análise técnica/profissional, por exemplo, defeito na fiação e na estrutura. 6º) o prazo quinquenal referido no art. 618 do CC/2002 é de garantia, na medida em que visa a proteger o proprietário contra riscos futuros e eventuais.

Não se trata, pois, de prazo prescricional ou decadencial, haja vista que não deriva da necessidade de certeza nas relações jurídicas, nem do propósito de impor penalidade ao titular de um direito que se mostra negligente na defesa dele.

Significa dizer que, após a entrega da obra, o construtor permanecerá responsável por vício oculto que venha a ser revelado dentro do quinquênio legal, comprometendo a segurança e solidez da construção.

Assim, verificado o vício nesse interregno, poderá o proprietário reclamá-lo, tendo para tanto o prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205, do Código Civil, para ajuizar a ação indenizatória com base no inadimplemento contratual. 7º) outrossim, a meu juízo, todos os vícios que não sejam decorrentes do desgaste natural dos itens, equipamentos, sistemas e componentes contidos na edificação, considerando os prazos de vida útil dos mesmos e os prazos mínimos de desempenho, são de responsabilidade do construtor. 8º)

por outro lado, escapam da responsabilidade do construtor os vícios decorrentes de mau uso do imóvel, como, por exemplo, a falta de manutenções preventivas; e aqueles decorrentes do desgaste natural dos itens, equipamentos, sistemas e componentes contidos na edificação, como por exemplo, o desgaste natural da pintura, cerâmicas, instalações elétricas, torneiras, interruptores, lâmpadas, etc. 9º) no caso em tela, o Condomínio Villagio Verdi foi entregue na data de 18 de dezembro de 2008, e os problemas ensejadores da presente demanda começaram a surgir logo no primeiro semestre do ano seguinte (2009), uma vez que as primeiras reclamações e pedidos de providências foram feitos pela síndica do condomínio na data de 22/06/2009, conforme documento acostado no ID 26695277 - pág. 34, e, daí, se estendendo até o mês de março de 2011. 10º) caberá ao condomínio, em uma posterior fase de liquidação de sentença, comprovar as despesas realizadas para corrigir falhas construtivas de responsabilidade da construtora.

Enquanto isso, a ação que tem como autor o condomínio Villagio Verdi contra a WSC foi ajuizada no dia 21/06/2011, o que afasta qualquer discussão acerca de possível perda de garantia, prescrição ou decadência.

Lançadas as premissas supra, passo a examinar, pontualmente, as questões controvertidas na presente demanda. 1º) Existência do "AS BUILT": Neste aspecto, merece a colhida o pedido autoral, uma vez que, conforme foi apontado, as plantas de AS BUILT acostadas aos autos não estão assinadas pelos responsáveis técnicos, o que é necessário, conforme parecer emitido pelo CREA/RN. 2º) Porta de acesso à casa de lixo com desnível de 1,00m em relação à calçada: Não assiste razão ao condomínio, tendo em vista que, de acordo com o disposto no parágrafo único do art. 64, do Código de Obras do Município de Mossoró, as casas de lixo, gás, guaritas, depósitos, banheiros de funcionários, casas de máquinas e de equipamentos, são consideradas áreas de uso restrito, não se sujeitando à legislação de acessibilidade. 3º) Rachaduras no muro externo: No primeiro laudo pericial, consta que o problema fora solucionado apenas parcialmente.

Na segunda perícia, já fora resolvido, pela construtora.

Destarte, restou constatado que o problema existia e era de responsabilidade da construtora. 4º) Falta de drenagem pluvial na área do estacionamento: O primeiro laudo apontou a existência do problema.

No segundo laudo, consta que já foi resolvido pela construtora.

Portanto, o problema existia e era de responsabilidade da construtora. 5º) Revestimento externo do muro de entrada apresentando descolamento na textura em grafitado: O perito concluiu que o problema existe, mas que foi detectado fora do prazo de garantia de 01 (um) ano, uma vez que o condomínio foi entregue em 25/04/2008, e o parecer de vistoria apresentado pela autora foi elaborado na data de 25/04/2011.

Entretanto, de acordo com o descrito na Tabela 2, da ABNT NBR 17.170:2022, o prazo de garantia para Revestimento de vedações verticais externas (camada de acabamento decorativo - textura) é de 03 (três) anos, para os casos de descolamento.

In casu, própria construtora WSC sustenta que o condomínio Villagio Verdi foi lançado no mercado no ano de 2006, e a entrega ocorreu na data de 18/12/2008.

Enquanto isso, a presente ação foi ajuizada em 21/06/2011, isto é, antes do decurso do prazo de 03 (três) anos de garantia para o revestimento - em textura - do muro do empreendimento.

Assim sendo, o problema existe; é de responsabilidade da construtora; e não foi resolvido. 6º) Eletrodutos utilizados na alimentação das lâmpadas das garagens do tipo flexível corrugado: Segundo o perito, o problema existiu, devido à falha na execução da instalação elétrica de iluminação das garagens, uma vez que, de acordo com a NBR 15465, o eletroduto flexível corrugado só deve ser utilizado no interior de alvenaria e devidamente revestido.

Para as garagens do condomínio, onde a fiação não corre por dentro de alvenaria, deve ser utilizado eletroduto rígido.

No mesmo laudo, o perito informou que o próprio condomínio corrigiu o problema, fazendo a substituição dos eletrodutos.

Nas alegações finais, a WSC alegou que, neste aspecto, não como se acolher o parecer do perito, posto que, o condomínio autor, na petição datada de 05/07/2011 (ID 26695361 - págs. 42 a 46), confirmou que o problema já havia sido sanado.

Ou seja, na data de 28/03/2014, quando o perito fez a vistoria, o problema não mais existia.

Outrossim, o ChekList/Vistoria de entrega da edificação, datado de 18/12/2008, acostado na página 1.078, confirma que a cobertura da garagem foi entregue sem nenhum problema ou inconformidade.

A meu ver, a contradição apontada pela ré não desqualifica o trabalho pericial, pois entendo que, de acordo com as normas técnicas (ABNT 15464), o eletroduto flexível corrugado só deve ser usado no interior de alvenaria, de sorte que, pelo que foi informado na petição inicial - e não infirmado pela parte ré -, houve falha na execução da instalação elétrica.

Ademais, o fato do condomínio ter informado que ele próprio fez a substituição dos eletrodutos não significa dizer que o problema não existia, mas, pelo contrário, só confirma a existência.

Por outro lado, a não indicação dessa falha no ChekList/Vistoria de entrega da obra também não comprova a ausência do problema, tendo em vista que, conforme já ressaltei em linhas pretéritas, "existem vícios ocultos que só aparecem durante o transcurso do tempo ou quando perceptível pela análise técnica/profissional, por exemplo, defeito na fiação e na estrutura".

Ora, no momento da mencionada checagem e vistoria para a entrega do empreendimento, a síndica e os condôminos não tinham como saber que o tipo de eletroduto colocado nas garagens estava em desacordo com as normas técnicas da ABNT.

Somente na vistoria técnica feita pelo engenheiro contratado pelo condomínio foi que o problema veio a ser identificado.

Portanto, para fins de apuração de responsabilidade civil, o problema existia, tendo como causa uma falha na execução da instalação elétrica para as garagens.

Mas já foi solucionado pelo próprio condomínio.

Se o problema foi corrigido pelo próprio condomínio, cabe a este, para obter o ressarcimento, em uma posterior fase de Liquidação de Sentença, apresentar os comprovantes das despesas realizadas para resolver o problema. 7º) Uso de disjuntor diferencial Residual (DR): Igualmente à situação do problema anterior, foi constatado que a falha existiu, configurando falha no serviço realizado pela construtora.

Porém, o problema já foi resolvido pela construtora. 8º) Deficiência na fixação das telhas de alumínio na cobertura das garagens: O perito afirmou que foi constatada a existência do problema, devido à falha na fixação das telhas, pois não foram utilizados fixadores intermediários nas extremidades das telhas (beiral), conforme a norma ABNT 14331.

No Laudo Complementar, o perito disse que o problema não foi solucionado.

Em suas alegações finais, aponta contradição do perito, tendo em vista que, na petição datada de 05/07/2011 (ID 26695361 - págs. 42 a 46), o condomínio afirmou ter, ele próprio, resolvido o problema.

Pois bem.

Como já mencionei alhures, o fato do próprio condomínio ter resolvido o problema não elide a responsabilidade da construtora, caso tenha havido falha na execução do serviço.

Pela descrição feita no Parecer de Vistoria (item 3.1, "f") elaborado pelo engenheiro contratado pelo condomínio, o perito entendeu que se configura falha na fixação das telhas, pois não foram utilizados fixadores intermediários nas extremidades das telhas, como recomendado pela norma ABNT 14331.

Portanto, cabe ao condomínio, em uma posterior fase de liquidação de sentença, comprovar as despesas realizadas para sanar o defeito. 9º) Revestimento se deteriorando na parte externa do salão de festas: Em seu laudo, o perito informa que o problema existe e não foi resolvido.

Segundo o perito, a causa do problema é o tipo do material utilizado para execução do reboco, com alto teor de argila, e ser uma área em constante contato com a umidade, devido a sua proximidade com o jardim.

O procedimento indicado seria uso de material com baixo teor de argila na preparação da massa para reboco e aplicar uma camada de produto impermeabilizante entre o reboco e a pintura.

Destarte, não vejo como afastar a responsabilidade da construtora, uma vez que, pelo que entendi, se o reboco tivesse sido feito feito empregando material com baixo de argila na preparação da massa e aplicando-se uma camada de produto impermeabilizante entre o reboco e a pintura, o constante contato com a água d

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Mossoró Alameda das Carnaubeiras, 355, Presidente Costa e Silva, Mossoró - RN - CEP: 59625-410 Contato: (84) 3673-4896 - Email:[email protected] Processo nº 0007818-61.2011.8.20.0106 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor(a)(es): Ministerio Público Estadual 2º Promotor e outros Advogados do(a) AUTOR: FRANCISCO SOUSA DOS SANTOS NETO - RN0008134A, WALTENCY SOARES RIBEIRO AMORIM - RN3481 Ré(u)(s): RESIDENCIAL VILLAGGIO VERDI Advogado do(a) REU: MARIA IZABEL COSTA FERNANDES REGO - RN0006109A DESPACHO DESIGNO audiência de instrução e julgamento, a ser realizada por videoconferência, no dia 24 de abril de 2025, às 09:00 horas, através da plataforma Microsoft TEAMS, nos autos dos processos de nºs 0007818-61.2011.8.20.0106 e 0009103-89.2011.8.20.0106, conexos.

Intimem-se as partes, por seus patronos, ficando estes cientes de que deverão informar nos autos, no prazo de 15 (quinze) dias, o e-mail ou número de celular das partes, seus patronos, bem como das testemunhas por eles arroladas, para que aos mesmos seja envido o LINK da audiência, que colaciono nesta oportunidade: https://teams.microsoft.com/l/meetup-join/19%3ameeting_MjY0ZTQxMTMtYzU5Zi00MWM5LTgzNzAtNWIwMmI5MzA1ZmYw%40thread.v2/0?context=%7b%22Tid%22%3a%22ff607e56-66ad-486f-8319-1f19df0fa22a%22%2c%22Oid%22%3a%22889836e9-a6a3-4dec-9176-6b20ee27beca%22%7d As partes deverão arrolar testemunhas no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da intimação deste despacho, se ainda não o fizeram, ficando os advogados cientes de que deverão intimar ou informar as testemunhas por eles arroladas do dia, da hora e local da audiência designada, dispensando-se as intimações pelo Juízo, nos termos do disposto no art. 455, §§ 1º, 2º e 3º, do CPC.

P.I.

Mossoró/RN, 12 de fevereiro de 2025.

MANOEL PADRE NETO Juiz de Direito (Documento assinado digitalmente, na forma da Lei 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Mossoró Processo: 0007818-61.2011.8.20.0106 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WSC - EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA.

AUTORIDADE: MINISTERIO PÚBLICO ESTADUAL 2º PROMOTOR REU: RESIDENCIAL VILLAGGIO VERDI DESPACHO Processo com audiência de instrução designada para o dia 17/12/2024, às 09:00 horas, conjuntamente com o processo de nº 0009103-89.2011.8.20.0106, conexo.

P.I.

Mossoró/RN, 22 de outubro de 2024.

MANOEL PADRE NETO Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Mossoró Processo: 0007818-61.2011.8.20.0106 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WSC - EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA.

AUTORIDADE: MINISTERIO PÚBLICO ESTADUAL 2º PROMOTOR REU: CONDOMÍNIO VILLAGIO VERDI DESPACHO Aguarde-se a realização da audiência designada nos autos do processo nº 0009103-89.2011.8.20.0106 (ação conexa), para o dia 10/09/2024, às 09:00 horas.

P.I.

Mossoró/RN, 27 de maio de 2024.

MANOEL PADRE NETO Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Mossoró Alameda das Carnaubeiras, 355, Presidente Costa e Silva, Mossoró - RN - CEP: 59625-410 Contato: (84) 3673-4896 - Email:[email protected] Processo nº 0007818-61.2011.8.20.0106 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor(a)(es): Ministerio Público Estadual 2º Promotor e outros Advogados do(a) AUTOR: FRANCISCO SOUSA DOS SANTOS NETO - RN0008134A, WALTENCY SOARES RIBEIRO AMORIM - RN3481 Ré(u)(s): Condomínio Villagio Verdi Advogado do(a) REU: MARIA IZABEL COSTA FERNANDES REGO - RN0006109A DESPACHO Digam as partes, por seus patronos, no prazo de 15 (quinze) dias, se ainda têm provas a produzir, especificando-as, se for o caso, e justificando a necessidade das mesmas.

Caso nada mais seja requerido, venham os autos conclusos para sentença.

Intime(m)-se e Cumpra-se.

Mossoró/RN, 2 de maio de 2024.

Manoel Padre Neto Juiz de Direito (Documento assinado digitalmente, na forma da Lei 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Mossoró Processo: 0007818-61.2011.8.20.0106 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WSC - EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA.

AUTORIDADE: MINISTERIO PÚBLICO ESTADUAL 2º PROMOTOR REU: CONDOMÍNIO VILLAGIO VERDI DESPACHO INTIMEM-SE as partes, por seus patronos, para, querendo, manifestarem-se, no prazo de 15 (quinze) dias, sobre o laudo pericial acostado no ID 112685068, dos autos do processo nº 0009103-89.2011.8.20.0106 (ação conexa).

P.I.

Mossoró/RN, 5 de fevereiro de 2024.

MANOEL PADRE NETO Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Mossoró Alameda das Carnaubeiras, 355, Presidente Costa e Silva, Mossoró - RN - CEP: 59625-410 Contato: (84) 3673-4896 - Email:[email protected] Processo nº 0007818-61.2011.8.20.0106 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor(a)(es): Ministerio Público Estadual 2º Promotor e outros Advogados do(a) AUTOR: FRANCISCO SOUSA DOS SANTOS NETO - RN0008134A, WALTENCY SOARES RIBEIRO AMORIM - RN3481 Ré(u)(s): Condomínio Villagio Verdi Advogado do(a) REU: MARIA IZABEL COSTA FERNANDES REGO - RN0006109A DESPACHO Trata-se de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7).

Processo conexo com o de nº 0009103-89.2011.8.20.0106, que tramita nesta 4ª Vara Cível, está aguardando a complementação do laudo, nos termos do despacho proferido naqueles autos: "DESPACHO Trata-se de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7).

Compulsando os autos, verifica-se que a perícia designada nestes autos, não atendeu aos requisitos do art. 466 § 2º do CPC, uma vez que a parte demandada Fábio Alcindo Chaves da Costa alega que o perito não compareceu no dia e horário designado para vistoria complementar, em 30/05/2017 ás 9h, tendo juntado aos autos o laudo complementar, sem a realização da referida visita.

Corroborando com a alegação supra, encontro nos autos a certidão de ID 50783477, dando conta de ligações dos patronos do referido demandado, o Dr.

Denys Tavares, assim como da Dra Maria Izabel Fernandes Costa do Rêgo, patrona da parte autora, noticiando o não comparecimento do perito.

Em que pese o perito nomeado ter se justificado, por meio da petição de ID 50783477, dizendo que esteve no condomínios as 9h do dia agendado, com o fito de evitar nulidades, hei por bem determinar a INTIMAÇÃO do perito nomeado, para indicar novo dia e horário para realização dos trabalhos de vistoria complementar, com a presença das partes, além de confecção do respectivo laudo complementar, sob pena de devolução do valor já levantado a título de honorários, sem prejuízo da aplicação de multa, e das medidas legais cabíveis, nos termos e de acordo com o art. 468, II, § 1º e 2º do CPC.

Intime(m)-se e Cumpra-se com urgência, por se tratar de um processo da META 2 do CNJ" Assim, aguarde-se a complementação do laudo, após o que, venham os dois processos conclusos.

P.I.

Mossoró/RN, 12 de junho de 2023.

Manoel Padre Neto Juiz de Direito (Documento assinado digitalmente, na forma da Lei 11.419/06)