TJRR - 0821733-69.2025.8.23.0010

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RORAIMA COMARCA DE BOA VISTA 1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE BOA VISTA - PROJUDI Av.

Glaycon de Paiva - Fórum da Cidadania - Palácio Latife Salomão, 550 - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-250 - Fone: (95) 3198-4702 - E-mail: [email protected] Processo: 0821733-69.2025.8.23.0010 DECISÃO Tratando-se de relação de consumo, determino a INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA, porquanto presentes a verossimilhança da alegação e a hipossuficiência técnica do consumidor.

Verifico que já contam dos autos contestação e réplica.

Havendo pedido de produção de prova oral, faculto às partes, no prazo comum de 10 (dez) dias, indicar justificadamente sua necessidade e pertinência, sob pena de arcarem com o encargo processual da aplicação das regras ordinárias do ônus da prova previstas no art. 373, I e II, do CPC.

Contudo, a fim de evitar eventual alegação de nulidade por cerceamento de defesa, faculto às partes no prazo comum de 10 (dez) dias, a juntada de provas documentais complementares, caso queiram.

Esclareço que eventuais questões preliminares serão apreciadas por ocasião da sentença.

Escoado os prazos assinalados, sem outros requerimentos, venham os autos conclusos para sentença.

Expedientes necessários.

Cumpra-se.

Boa Vista-RR, data constante no sistema.

ERASMO HALLYSSON SOUZA DE CAMPOS Juiz(a) de Direito (Assinado Digitalmente - Sistema CNJ - PROJUDI)

Dr.

Ivo Calixto OAB/RR/B Nº 106 Rua: José Magalhães nº 456, Centro, Boa Vista/RR. (95) 99117 4017 [email protected] EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DO 1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE BOA VISTA/RR AMAZÔNIA IMÓVEIS LTDA., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 34.***.***/0001-06, com sede na Rua José Magalhães, nº 456, sala 05 C, Centro, Boa Vista/RR, CEP 69.301-360, devidamente representada por seu advogado infra- assinado, IVO CALIXTO DA SILVA, inscrito na OAB/RR sob o nº 106-B, com escritório profissional na Rua José Magalhães, 456, Centro, Boa Vista/RR, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, apresentar CONTESTAÇÃO à AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta por: JOSÉ EDUARDO ALBINO e LUCIANE GRAZIELE BERGUE ALBINO, já qualificados nos autos, pelas razões de fato e de direito que seguem: I.

BREVE SÍNTESE DA INICIAL Os Requerentes, JOSÉ EDUARDO ALBINO e LUCIANE GRAZIELE BERGUE ALBINO, propuseram a presente ação buscando a condenação da Requerida, AMAZÔNIA IMÓVEIS LTDA., à restituição do valor de R$ 5.026,00 (cinco mil e vinte e seis reais) referente a gastos com reparos no imóvel (pintura e materiais) e ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por danos morais.

Alegam que a Requerida, enquanto administradora do imóvel localizado na Rua Raimundo Filgueiras, nº 832, Bairro Buritis, Boa Vista/RR, por mais de 12 (doze) anos, não cumpriu com suas obrigações contratuais de zelar pelo estado de conservação do imóvel e de efetuar vistorias adequadas.

Aduzem que o imóvel foi restituído em 10 de fevereiro de 2024 com diversas avarias, resultado de mau uso e não de desgaste natural, e que a Requerida teria se recusado a arcar com os reparos ou a repassar valores de caução cobrados dos locatários.

II.

DA REALIDADE DOS FATOS E DA AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA REQUERIDA A pretensão dos Requerentes não encontra amparo fático ou legal, conforme será demonstrado: II.1.

Do Papel da Imobiliária e da Responsabilidade Pelos Danos no Imóvel A Requerida, AMAZÔNIA IMÓVEIS LTDA., atuava como administradora da locação do imóvel, sendo responsável por disponibilizar o imóvel para locação residencial, escolher inquilinos, receber aluguéis e caução, e repassar os valores aos Requerentes.

A obrigação de "zelar pelo estado de conservação geral do imóvel" prevista no contrato de administração refere-se à gestão e acompanhamento da locação, não implicando que a administradora seja garante universal por todos os danos causados por terceiros, especialmente quando estes danos derivam do mau uso do bem pelos próprios locatários. É incontroverso que as avarias no imóvel foram causadas pelos locatários.

Conforme a Cláusula Décima Sexta do Contrato de Locação Residencial nº 19204 (celebrado entre a Requerente Luciane e os locatários), o LOCATÁRIO (A) tinha a obrigação de devolver o imóvel no estado em que o recebeu, de acordo com o Laudo de Vistoria em anexo ao contrato de locação.

A Cláusula Décima Sétima do mesmo contrato impõe ao LOCATÁRIO (A) a responsabilidade por realizar, à sua própria custa, todos os reparos e consertos de que o imóvel necessitar.

Portanto, a responsabilidade primária pela conservação e pelos reparos do imóvel é do LOCATÁRIO (A), e não da administradora.

II.2.

Das Diligências da Requerida e das Ações Judiciais Movidas Pela PRÓPRIA REQUERENTE CONTRA OS LOCATÁRIOS Ao contrário do que alegam os Requerentes sobre a "inércia da Requerida no cumprimento de sua obrigação" ou sua "negligência na administração do imóvel", a Requerida, na qualidade de administradora, tomou as medidas necessárias para resguardar os interesses dos proprietários.

Ainda em 23/09/2023, os Requerentes solicitaram a não renovação do serviço de administração e a restituição do imóvel.

Após a restituição do imóvel em 10/02/2024, e constatadas as avarias, a Requerida, agindo dentro de suas atribuições, informou aos Requerentes sobre a situação do imóvel e os orientou a buscar a reparação junto aos locatários.

A prova cabal de que a Requerida agiu diligentemente e que a responsabilidade pelos danos é dos locatários reside nas próprias ações judiciais movidas pela Requerente LUCIANE GRAZIELE BERGUE ALBINO contra os locatários do imóvel: 1.

Processo nº 0804035-50.2025.8.23.0010 – Execução de Título Extrajudicial: a) Esta ação foi ajuizada em 05/02/2025 pela Requerente LUCIANE GRAZIELE BERGUE contra E.

DE S.

LOURENÇO - EIRELI (locatária) e WELDA LOURENÇO MOURA (fiadora). b) O objeto da execução era, precisamente, a cobrança de valores referentes à deterioração do imóvel, incluindo despesas com manutenção, limpeza e pintura (R$ 2.617,93 de materiais e R$ 2.500,00 de mão de obra), além da taxa de coleta de lixo (TCL/2023) no valor de R$ 263,81, totalizando R$ 5.381,75. c) Embora a ação tenha sido extinta em 06/02/2025 sem resolução do mérito por "inadequação da via eleita", uma vez que "a cobrança de reparação pela deterioração do imóvel deve ser feito por meio de ação de conhecimento" e "a extensão dos danos não constitui dívida líquida e certa, não sendo possível a sua cobrança direta por meio de ação de execução", o fato é que a própria Requerente reconheceu a responsabilidade dos locatários e buscou deles a reparação dos danos que agora tenta imputar à Requerida. 2.

Processo nº 0830423-87.2025.8.23.0010 – Ação de Cobrança de Aluguéis e Acessórios de Locação: a) Em 02/07/2025, a Requerente LUCIANE GRAZIELE BERGUE ALBINO ajuizou nova ação de cobrança contra os mesmos locatários (E DE S LOURENÇO EIRELI e WELDA LOURENÇO MOURA DOS SANTOS, a fiadora). b) Nesta ação, a Requerente novamente busca a cobrança dos mesmos valores: aluguel vencido (novembro/2023) com multas e juros, a Taxa de Coleta de Lixo (TCL) de 2023 com multas e juros, e as despesas com materiais e mão de obra de pintura e reparos do imóvel, no valor de R$ 5.117,93 (R$ 2.617,93 de materiais + R$ 2.500,00 de mão de obra).

Além disso, cobra a multa compensatória contratual de 03 (três) meses de aluguel (R$ 4.800,00) pelo inadimplemento contratual e abandono do imóvel.

O valor total inicial desta causa é de R$ 11.968,12. É fundamental ressaltar que o advogado que representa a Requerente Luciane Graziele Bergue Albino nestas ações contra os locatários é o mesmo que representa a Requerida AMAZÔNIA IMÓVEIS LTDA. nesta contestação.

Isso demonstra uma sinergia na busca pela reparação dos danos e que a Requerida, através de sua assessoria jurídica, está agindo e auxiliando a Requerente na cobrança dos valores devidos pelos verdadeiros responsáveis – os locatários.

A Requerente não pode, simultaneamente, buscar a mesma indenização de duas partes distintas pelos mesmos fatos.

II.3.

Da Caução Os Requerentes alegam que a Requerida "nunca repassou tais valores a título de caução para os Requerentes" e que a caução seria "normalmente usada para garantir os reparos no imóvel".

No entanto, o Contrato de Locação, na Cláusula Décima Quinta, estabelece que no ato da entrega das chaves, o locatário deveria depositar "a importância correspondente ao consumo de energia, água e taxa de condomínio e demais despesas dos dias que excederem o último talão quitado, calculado à base do valor médio dos 03 (três) meses anteriores".

Esta caução específica refere-se a débitos de consumo, e não necessariamente a todos os reparos estruturais ou por mau uso.

Mesmo que houvesse uma caução mais abrangente cobrada dos locatários, a sua aplicação ou retenção estaria vinculada aos termos do contrato de locação com os inquilinos, sendo primeiramente utilizada para cobrir suas inadimplências.

A insuficiência dessa caução para cobrir a totalidade dos danos imputáveis aos locatários não transfere a responsabilidade para a administradora, especialmente quando a própria proprietária está buscando a reparação integral dos danos diretamente dos locatários por via judicial.

II.4.

Da Ausência de Danos Morais Não há que se falar em condenação por danos morais.

O desconforto e o transtorno alegados pelos Requerentes decorrem diretamente do descumprimento contratual e do mau uso do imóvel pelos locatários, e não de uma conduta ilícita ou negligente da Requerida.

Como demonstrado, a AMAZÔNIA IMÓVEIS LTDA. agiu conforme suas obrigações contratuais e legais ao administrar o imóvel e ao auxiliar na busca pela reparação dos danos junto aos responsáveis.

O fato de a Requerente estar cobrando os locatários em juízo por esses mesmos danos reforça a ausência de ato ilícito da Requerida que pudesse gerar abalo moral indenizável.

III.

DO DIREITO A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e o Código Civil estabelecem claramente as responsabilidades na relação locatícia.

A obrigação de zelar pela conservação do imóvel e de restituí-lo no estado em que foi recebido é do locatário, conforme Art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91, e Cláusulas Décima Sexta, Décima Sétima e Décima Oitava do Contrato de Locação.

A administradora de imóveis, como a Requerida, atua como mandatária dos proprietários, e suas responsabilidades são definidas pelo contrato de administração.

A sua função é mediar a relação locatícia e tomar as medidas cabíveis para proteger os interesses do locador.

A jurisprudência pátria, inclusive a citada pelos próprios Requerentes, reconhece a responsabilidade da administradora em caso de falha na prestação de serviços que resulte em prejuízo ao locador, como a não realização de vistorias ou a omissão em apontar avarias.

No entanto, no presente caso, a Requerida não se omitiu.

A restituição do imóvel com avarias foi comunicada, e as providências para a cobrança dos valores gastos com reparos foram tomadas, com a Requerente Luciane atuando diretamente na cobrança judicial dos locatários.

A falha inicial na execução dos danos (Processo 0804035-50.2025.8.23.0010) não se deu por inércia da Requerida, mas sim por inadequação da via processual, o que levou ao ajuizamento da nova ação de cobrança (Processo 0830423-87.2025.8.23.0010), que é a medida judicial correta para tais danos.

A conduta da Requerida foi de diligência, visto que auxiliou na identificação dos danos e na instrumentalização da cobrança contra os locatários.

A presente ação, portanto, carece de fundamento, uma vez que os Requerentes já estão buscando o ressarcimento dos mesmos prejuízos junto aos verdadeiros causadores e responsáveis contratuais.

IV.

DOS PEDIDOS Diante do exposto, a Requerida, AMAZÔNIA IMÓVEIS LTDA., requer a Vossa Excelência: 1.

Seja a presente ação julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE, em todos os seus pedidos, reconhecendo-se a ausência de responsabilidade da Requerida pelos danos e prejuízos alegados pelos Requerentes, uma vez que estes são de responsabilidade dos locatários e já estão sendo cobrados judicialmente pela própria Requerente. 2.

A condenação dos Requerentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, a serem arbitrados por este D.

Juízo, em conformidade com o Art. 55 da Lei nº 9.099/1995 e Art. 85 do Código de Processo Civil. 3.

A Requerida manifesta interesse na realização de audiências e atos processuais de forma exclusivamente por videoconferência, em conformidade com o sistema "Juízo 100% Digital" (Resolução CNJ nº 345/2020 e Portaria TJRR nº 583/2021), conforme já determinado no despacho inicial deste processo. 4.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela prova documental já anexada aos autos, bem como pela requisição dos autos dos processos de Execução de Título Extrajudicial (Proc. nº 0804035-50.2025.8.23.0010) e Ação de Cobrança (Proc. nº 0830423- 87.2025.8.23.0010), que comprovam a tese de defesa.

Pede deferimento.

Boa Vista/RR., data do sistema PROJUDI DR.

IVO CALIXTO OAB/RR/B nº 106 (Assinatura eletrônica do PROJUDI)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RORAIMA COMARCA DE BOA VISTA 1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE BOA VISTA - PROJUDI Av.

Glaycon de Paiva - Fórum da Cidadania - Palácio Latife Salomão, 550 - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-250 - Fone: (95) 3198-4702 - E-mail: [email protected] Processo: 0821733-69.2025.8.23.0010 Classe Processual: Procedimento do Juizado Especial Cível Assunto Principal: Prestação de Serviços Valor da Causa: : R$5.026,00 Polo Ativo(s) JOSE EDUARDO ALBINO [email protected] - Telefone: (62) 99683-7872LUCIANE GRAZIELE BERGUE [email protected] - Telefone: (62) 98209-1709 Polo Passivo(s) AMAZONIA IMOVEIS LTDA Rua Jose Magalhães, 456 sala 05 C - Centro - BOA VISTA/RR DESPACHO 1 - Nos termos do art. 2º e 6º, ambos da Lei nº 9.099/95 e art. 5º, LXXVIII da CF/88, que tratam, dentre outros, dos princípios da celeridade, da informalidade, da simplicidade, da equanimidade e da duração razoável do processo, procedo à inserção destes autos no Juízo 100% Digital (Resolução CNJ nº 345/2020 e Portaria TJRR nº 583/2021), resguardado o direito das partes de informar e comprovar nos autos eventual prejuízo com esta modalidade de tramitação 2 - Informado algum prejuízo por quaisquer das partes, conclusos para análise. 3 - , pela proeminência dos princípios da Dispenso audiência de conciliação informalidade e celeridade processual nos Juizados Especiais (art. 2º, Lei 9.099/95), não havendo prejuízo à autocomposição, podendo as partes peticionar nos autos, a qualquer momento, suas propostas de acordo. 4 - Cite-se o réu e intime-se as partes, por meio eletrônico (PROVIMENTO Nº 10, DE 27 DE OUTUBRO DE 2021 da CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RORAIMA) ou com envio de carta com A.R. 5 - Deverá a parte ré apresentar contestação no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de revelia 6 - Após, intime-se a parte requerente para manifestação quanto a contestação, em 05 (cinco) dias. 7 – Com o decurso do prazo, inexistindo outros requerimentos, façam os autos conclusos para sentença.

Expedientes necessários.

Boa Vista/RR, data constante do sistema.

ERASMO HALLYSSON SOUZA DE CAMPOS Juiz(a) de Direito (Assinado Digitalmente - Sistema CNJ - PROJUDI)