0007255-07.2016.8.08.0048

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA REQUERENTE: THIAGO MARABOTI FRIQUES Advogados do(a) REQUERENTE: RAFAEL DALVI ALVES - ES16054, VITOR MANUEL CARDOSO SARNAGLIA - ES34628 REQUERIDO: ALPHAVILLE VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA Advogado do(a) REQUERIDO: ALEXY POSTAY CASTELUBER - ES30573 Advogado do(a) REQUERIDO: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112 S E N T E N Ç A (Vistos em inspeção 2026) Cuidam os autos de AÇÃO ORDINÁRIA, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por THIAGO MARABOTI FRIQUES em face de JACUHY - EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA. e ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Em sua exordial (fls. 02/20), o autor relata, em síntese, que: I) em 20/08/2014 firmou contrato de promessa de compra e venda para aquisição do Lote 01, Quadra 4L, do empreendimento "Alphaville Jacuhy", pelo valor nominal de R$ 262.629,78 (duzentos e sessenta e dois mil, seiscentos e vinte e nove reais e setenta e oito centavos); II) efetuou o pagamento do sinal e parcelas mensais que totalizam R$ 50.695,39 (cinquenta mil, seiscentos e noventa e cinco reais e trinta e nove centavos), além de R$ 13.700,20 (treze mil e setecentos reais e vinte centavos) a título de comissão de corretagem; e III) diante de dificuldades financeiras supervenientes, buscou o distrato amigável, o qual foi obstado pelas rés sob o fundamento de irretratabilidade da avença. Destarte, requereu liminarmente que: I) as rés depositassem em Juízo a quantia de R$ 48.296,69 (quarenta e oito mil, duzentos e noventa e seis reais e sessenta e nove centavos), correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor quitado e II) as rés se abstenham de realizar cobranças referentes ao contrato, bem como se abstenham de inserir seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. Ao final, postula a declaração de rescisão contratual, a nulidade de cláusulas de retenção abusivas, a restituição imediata de 90% dos valores pagos (incluindo a corretagem) e dos valores despendidos a título de honorários contratuais, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais). Acompanham a inicial os documentos de fls. 21/58. Custas quitadas à fl. 61. Decisão às fls. 62/63, apenas determinando que as rés se abstenham de cobrar e incluir o nome do autor em órgãos de proteção ao crédito. Às fls. 70/71, a segunda requerida informa a interposição de recurso de Agravo de Instrumento. Às fls. 82/97, a segunda requerida apresentou contestação, alegando, preliminarmente, que é parte ilegítima para responder pelo pedido de restituição da comissão de corretagem, uma vez que o valor foi pago diretamente a uma imobiliária terceira e não foi recebido pela Alphaville. Requereu também a suspensão do feito com base no Tema Repetitivo 938 do STJ, que trata da validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem. No mérito, sustenta que: I) o autor assinou o contrato livremente e tinha pleno conhecimento das cláusulas; II) a desistência imotivada, após anos de contratação, viola os princípios da probidade e da boa-fé objetiva (Art. 422 do Código Civil); III) a legalidade da Cláusula 16ª, que prevê a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos a título de cláusula penal compensatória pelo inadimplemento do comprador; IV) esse percentual é justo para recompor os danos sofridos pela rescisão à qual a ré não deu causa; V) eventual devolução deve ocorrer de forma parcelada, conforme previsto no contrato e em respeito ao princípio da isonomia, já que os pagamentos também foram feitos em prestações; VI) não estão presentes os requisitos da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência do autor para autorizar a inversão do ônus da prova e VI) indevida a condenação à restituição de R$ 3.000,00 (três mil reais) relativos aos honorários do advogado particular do autor, alegando falta de comprovativo de pagamento e que tais valores não são reembolsáveis como perdas e danos. A peça de defesa veio acompanhada dos documentos de fls. 98/132. Às fl. 133/145, o autor informa a interposição de recurso de Agravo de Instrumento. Despacho à 146, com Juízo negativo de retratação dos recursos e determinação de intimação do autor para réplica. Malote digital às fls. 148/150, com cópia da decisão proferida pelo Exmo. Senhor Desembargador Relator do AI nº 0017758-87.2016.8.08.0048, deferindo o pedido de antecipação de tutela recursal, formulado pelo autor, para determinar que a parte ré deposite em Juízo 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos. Réplica às fls. 152/159. Às fls. 161/162, o autor informa o descumprimento do pleito antecipatório e requer o bloqueio do montante em contas bancárias da ré, sendo tal pleito deferido à fl. 175. Decisão às fls. 192/193, determinando a conversão da indisponibilidade em penhora e expedição de alvará. Ainda, restou determinada a intimação do autor para fornecer novo endereço do primeira requerida ou requerer o que entender de direito. A requerida JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA ofereceu contestação às fls. 220/239, alegando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, pois: I) a sua participação no negócio limitou-se a ceder o imóvel de sua propriedade para que a Alphaville Vitória realizasse o empreendimento; II) a responsabilidade pela administração, vendas, cobranças e eventuais rescisões é exclusiva da Alphaville Vitória ou da Alphaville Urbanismo, conforme o contrato de parceria firmado entre as empresas e III) o pagamento da comissão de corretagem foi feito a um corretor autônomo e não ingressou nos cofres da Jacuhy. Ainda em sede preliminar, impugna o valor atribuído à causa, argumentando que, em ações de rescisão contratual, o valor deve corresponder à totalidade do contrato (R$ 262.629,78) acrescido da comissão de corretagem (R$ 13.700,20 - treze mil e setecentos reais e vinte centavos), totalizando R$ 276.329,98 (duzentos e setenta e seis mil, trezentos e vinte e nove reais e noventa e oito centavos). No mérito, defende que: I) nos termos da Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) e da jurisprudência do STJ (REsp 1.065.132/RS), o proprietário do terreno não responde solidariamente pelos atos da incorporadora/construtora se não praticou atividades de incorporação; II) no contrato de parceria celebrado com a segunda ré, há cláusula que prevê expressamente que esta deve prover todos os pagamentos e obrigações sem co-responsabilidade ou solidariedade da Jacuhy; III) caso o Juízo decida pela rescisão, a ré sustenta que a retenção deve seguir o entendimento do STJ, que permite às construtoras reter até 25% (vinte e cinco e por cento) dos valores pagos; IV) o cálculo para devolução deve excluir as verbas de corretagem e limitar-se a 80% do valor efetivamente pago pelo lote, o que resultaria num reembolso de R$ 40.556,31 (quarenta mil, quinhentos e cinquenta e seis reais e trinta e um centavos) e V) os honorários pagos pelo autor ao seu próprio advogado não podem ser transferidos a terceiros (rés), tratando-se de uma avença particular. Acompanham a peça de defesa os documentos de fls. 241/392. Réplica às fls. 397/405. Às fls. 405/407, a primeira ré e o autor postularam o julgamento antecipado da lide. Decisão às fls. 506/506v, suspendendo o feito até o julgamento do Tema 1.095, pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça. Às fls. 509/511, a parte opôs embargos de declaração, que foram desprovidos, conforme decisão de ID nº 38960021. Despacho no ID nº 50905637, determinando a intimação das partes acerca da tese fixada no Tema 1.095, bem como para requerer o que entender de direito. No ID nº 62172414, o autor informa que o tema em questão não se aplica ao presente caso e postula o julgamento antecipado da lide. É, no que interessa, o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. Do julgamento antecipado da lide O julgamento antecipado da lide, que é uma espécie do gênero “julgamento conforme o estado do processo”, pode ocorrer em duas situações diferentes, quais sejam, quando não houver necessidade de produzir outras provas ou, quando o réu for revel, ocorrer a presunção de veracidade dos fatos aduzidos pela parte autora e não for requerida a produção de provas, conforme artigo 355 do CPC. No caso em tela, a matéria de mérito é predominantemente de direito e os fatos relevantes encontram-se demonstrados pelo acervo documental, tornando despicienda a dilação probatória, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Nesse sentido: […] O julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil (...). Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo. […] (TJES, Classe: Apelação Cível, 059200000210, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/03/2022, Data da Publicação no Diário: 01/04/2022). Preliminar de impugnação ao valor da causa A primeira requerida (JACUHY) insurge-se contra o valor atribuído à causa, sustentando que este deveria corresponder à totalidade do contrato. Como cediço, o “... valor atribuído à causa deve corresponder ao proveito econômico pretendido na demanda, e não se admite sua fixação de forma aleatória.” (TRF 01ª R.; AC 0001648-03.2008.4.01.3902; Oitava Turma; Rel. Juiz Fed. Conv. Bruno Apolinário; DJF1 26/01/2018). Contudo, não assiste razão à impugnante. Embora o objeto mediato seja a rescisão contratual, a pretensão econômica do autor e o proveito pretendido limitam-se à restituição de parte dos valores já quitados. Assim, o valor da causa deve refletir a parte do ato que é objeto de controvérsia e o benefício patrimonial buscado, não se justificando a fixação sobre o valor global da avença. Por tais fundamentos, REJEITO a impugnação. Preliminares de ilegitimidade passiva Como relatado, as rés alegam serem partes ilegítimas para figurarem no polo passivo desta demanda. Não obstante tais alegações, as preliminares devem ser rejeitadas. Segundo a teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial (in status assertionis). Na espécie, o autor atribui às rés a responsabilidade solidária decorrente da cadeia de consumo e da parceria comercial no empreendimento, o que é suficiente para mantê-las no polo passivo. A verificação da efetiva responsabilidade de cada uma pelas restituições pleiteadas confunde-se com o mérito da causa. Nesse sentido, colaciono o seguinte precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS MOVIDA POR ASSOCIADO EM FACE DO PRESIDENTE DO CLUBE POR EXTRAPOLAÇÃO DE PODERES. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Em conformidade com o entendimento desta Corte Superior, segundo a teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial. 2. No caso dos autos, não se discute uma conduta regular do ora agravante enquanto Presidente do clube, mas sim uma conduta que teria extrapolado os poderes a ele atribuídos, de modo que a comprovação do direito do autor à indenização pleiteada, em razão de eventual irregularidade e abuso dos atos praticados pelo recorrente, diz respeito ao mérito da causa, e não à sua legitimidade ativa. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1710782 SP 2020/0134110-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/03/2021). Por tais razões, REJEITO as preliminares. Mérito A controvérsia reside na possibilidade de rescisão por desistência do comprador e na definição dos valores a serem retidos pelas vendedoras. O direito à rescisão contratual é assegurado ao adquirente, ainda que inadimplente, tratando-se de direito potestativo. Contudo, a rescisão motivada pelo comprador confere ao vendedor o direito de reter parte do montante pago para fazer frente às despesas administrativas e operacionais. No tocante à devolução de valores, o entendimento encontra-se consolidado na Súmula 543 do STJ, que dispõe: Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Na hipótese dos autos, a culpa pelo desfazimento é do promitente comprador e a Cláusula 16ª do contrato prevê a retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos. Tal patamar revela-se razoável e equilibrado, estando em perfeita consonância com a jurisprudência pacífica das Cortes Superiores e Estaduais, que admitem a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte por cento). Nesse sentido, colaciono julgados recentes que corroboram a legitimidade do percentual de 20% (vinte por cento): (...) A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador (...) Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal estadual em 20% dos valores pagos." (STJ - AgInt no AREsp: 2579263 RJ 2024/0062310-0, Rel.: Min. MOURA RIBEIRO, DJe 04/09/2024). No mesmo sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás reafirmou o entendimento: (...) É legítima a retenção de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel, na hipótese de rescisão por culpa da compradora, desde que o percentual de retenção esteja entre 10% e 25% do total pago, conforme entendimento consolidado do STJ. A cláusula contratual deve ser respeitada, em observância ao princípio da força obrigatória dos contratos, quando o percentual de retenção se encontra dentro dos parâmetros jurisprudenciais." (TJ-GO 55423215420228090051, Rel.: DESª. VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO, 17/10/2024). Dessa forma, ante a ausência de abusividade e em observância ao princípio da pacta sunt servanda, deve ser mantida a retenção de 20% (vinte por cento) prevista no instrumento contratual. No que tange à comissão de corretagem (R$ 13.700,20 - treze mil, setecentos reais e vinte centavos), o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.551.956 - Tema 938), fixou a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar tal verba, desde que haja informação clara e precisa. No caso, o valor foi destacado e o autor detinha plena ciência do ônus. Nesse contexto, com a celebração do contrato, a verba é devida, não integrando o montante a ser restituído em razão da desistência ulterior do comprador. Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. (...) COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. INFORMAÇÃO CLARA E PRECISA. RETENÇÃO DEVIDA. 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, cuja matéria foi objeto de julgamento em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.551.956). 2. Rescindido o contrato por culpa do comprador, é devida a retenção da taxa de corretagem, porquanto no caso em discussão foi previamente informado no pacto o preço total da aquisição do imóvel. (TJGO - AC: 50515967320198090024 CALDAS NOVAS, Relator.: Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/11/2023). Relativamente ao pedido de restituição de honorários advocatícios contratuais, a pretensão improcede. Os honorários ajustados entre o autor e seu patrono são de responsabilidade exclusiva da parte contratante, não podendo ser transladados à parte contrária como perdas e danos, conforme entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça: [...] Os honorários advocatícios contratuais são de responsabilidade da parte contratante, cabendo à parte contrária apenas os honorários sucumbenciais. 'A Corte Especial e a Segunda Seção do STJ já se pronunciaram no sentido de ser incabível a condenação da parte sucumbente aos honorários contratuais despendidos pela vencedora.' (AgInt no AREsp 1.332.170/SP). [...] 3. Agravo interno desprovido.” (STJ - AgInt no AREsp: 2495996 AM 2023/0352895-4, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 03/06/2024). A restituição dos demais valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ. Ademais, tratando-se de inequívoca relação de consumo, incide a regra de responsabilidade solidária prevista nos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Na hipótese vertente, as rés atuaram em estreita parceria comercial para a viabilização e comercialização do empreendimento imobiliário, integrando ambas a cadeia de fornecimento de serviços. Assim, independentemente dos termos do contrato de parceria firmado entre as empresas, perante o consumidor adquirente, ambas respondem de forma solidária pela restituição dos valores decorrentes da rescisão. Nesse sentido: [...] com base na teoria da aparência, é solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento, como na hipótese dos autos, em que as apelantes assinaram a avença firmada entre as partes e, portanto, apresentaram-se para o consumidor como responsáveis pelo empreendimento. [...] (TJES - AC: 00025956720168080048, Relator.: CARLOS SIMÕES FONSECA, Data de Julgamento: 13/10/2020, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/11/2020). ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 6ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Des Antônio José M. Feu Rosa, São Geraldo, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574826 PROCESSO Nº 0007255-07.2016.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para: I) declarar a rescisão do contrato do Lote 01, Quadra 4L, do Alphaville Jacuhy; e II) condenar as requeridas, solidariamente, à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos (excluída a corretagem), observando-se os montantes já levantados pelo autor. Fica consignado que eventual valor pago a maior, levantado pelo autor, deverá ser por este restituído aos réus. (...) Quanto aos juros e correção monetária dos valores a serem restituídos, determina-se a aplicação do IPCA como índice de correção desde o desembolso até a citação, com juros moratórios pela Taxa Selic após a citação, vedada sua cumulação com outros índices. Após a entrada em vigor da Lei nº 14.905/24, incidem correção monetária pelo IPCA e juros pela Taxa Selic. (...) (TJES - APELAÇÃO CÍVEL: 00264329320168080035, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 4ª Câmara Cível, 10/02/2025). RESOLVO O MÉRITO nos termos do art. 487, inc. I, do CPC. Ante a sucumbência recíproca, condeno o autor ao pagamento de 40% (quarenta por cento) e as requeridas, solidariamente, ao pagamento de 60% (sessenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por cada parte, na forma do art. 85, § 2º do CPC. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. Restam as partes advertidas, desde logo, que a insatisfação com o resultado da decisão, deve ser objeto de discussão por meio de recurso adequado interposto no momento oportuno, e que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais, importará na multa do artigo 1.026, §2º, do CPC. Em caso de interposição de recurso de Apelação Cível, INTIME-SE o apelado para, caso queira, apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado. Ou, inexistindo recurso, AGUARDE-SE o trânsito em julgado e ARQUIVEM-SE os autos com as baixas legais. DILIGENCIE-SE. Serra/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica. MÁRIO DA SILVA NUNES NETO Juiz de Direito (Documento assinado eletronicamente)