TJAL - 0704809-10.2025.8.02.0058

ADV: TAMIRES SOARES DE ALBUQUERQUE (OAB 20746/AL), ADV: GUSTAVO CLEMENTE VILELA (OAB 220907/SP), ADV: GUSTAVO CLEMENTE VILELA (OAB 220907/SP) - Processo 0704809-10.2025.8.02.0058 - Procedimento Comum Cível - Defeito, nulidade ou anulação - AUTOR:
B1Ana Karoline de Lima Silva *13.***.*82-70
B0 - RÉU:
B1Pátio Arapiraca S/A
B0 -
B1Partage Administração de Shopping Center Ltda
B0 - Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade de justiça.

Publicação e intimação automáticas.

Com o trânsito em julgado, remessa prévia à CJU.

Arapiraca, 22 de agosto de 2025.

Helestron Silva da Costa Juiz de Direito

ADV: Gustavo Clemente Vilela (OAB 220907/SP), Tamires Soares de Albuquerque (OAB 20746/AL) Processo 0704809-10.2025.8.02.0058 - Procedimento Comum Cível - Autor: Ana Karoline de Lima Silva *13.***.*82-70 - Réu: Pátio Arapiraca S/A, Partage Administração de Shopping Center Ltda - Intimo a parte autora para que se manifeste na forma do art. 350 do CPC no prazo de quinze dias.

Ficam as partes intimadas da decisão monocrática que suspendeu a liminar deferida parcialmente, de modo que todas as obrigações contratuais voltam a ser integralmente exigíveis.

Transcorrido o prazo para réplica, retornem os autos conclusos para sentença.

ADV: Tamires Soares de Albuquerque (OAB 20746/AL) Processo 0704809-10.2025.8.02.0058 - Procedimento Comum Cível - Autor: Ana Karoline de Lima Silva *13.***.*82-70 - Processo nº: 0704809-10.2025.8.02.0058 DECISÃO Ana Karoline de Lima Silva MEI propôs ação revisional em face de Partage Administração de Shopping Center Ltda e de Pátio Arapiraca S.A., requerendo, em sede de tutela de urgência, a suspensão do pagamento devido a título de aluguéis e encargos entre 28/11/2024 e 31/01/2025 ou sua suspensão parcial, com exclusão dos encargos assessórios ao aluguel, para que lhe seja exigido apenas o valor de R$ 5.565,18 (cinco mil, quinhentos e sessenta e cinco reais e dezoito centavos).

Narra que: [...] firmou contrato de locação de Sala comercial 119, Térreo, no Shopping local em agosto de 2022 para instalação de uma clínica de estética, com valor de aluguel inicial de R$ 1820,00, atualmente o valor do aluguel corresponde a R$ 2.732,00 (dois mil, setecentos e trinta e dois reais), ACRESCIDO DE OUTRAS COBRANÇAS DENOMINADAS ENCARGO COMUM, IPTU, ENERGIA, AR CONDICIONADO, FUNDO DE RESERVA TÉCNICA E FUNDO DE PROMOÇÃO O VALOR TOTAL DO ALUGUEL PASSA A SER R$ 8.826,14 (Oito mil, oitocentos e vinte e seis reais e quatorze centavos), conforme demonstrativo a seguir: [...] jurídico/conformidade para somente autorizar a abertura quando atendidos todos os requisitos inerentes ao ramo de atividade.

Vale ressaltar que a autora alega que desde o período de tratativas para aluguel nunca houve exigências de apresentação quanto a documentos que comprovassem aspectos de legalização, o empreendimento tem responsabilidade pelas empresas que exploram atividade econômica em seu empreendimento.

A clínica de estética foi interditada e ficou sem auferir renda por dois meses, em razão de situações que como demonstrado anteriormente não foram de culpa exclusiva da autora, mas pasmem, a administração do shopping está cobrando valor do aluguel como se funcionando estivesse, inclusive, com cobrança de ar condicionado e o denominado encargo comum- (cobrança objeto de revisão contratual) e forçando acordo para que seja gerado o boleto de pagamento de aluguel dos meses subsequentes.

A autora manteve sucessivos contatos, para negociar o valor desses meses que ficou sem operar, mas não teve êxito, sendo compelida a firmar um acordo para puder continuar trabalhando e não ser decretada a inadimplência. [...] Diante dos fatos apresentados, não é razoável e nem proporcional que a autora seja responsabilizada a pagar encargos integrais de período que não utilizou. É justo pagar o valor do aluguel no valor de R$ R$ 2.732,00 (dois mil, setecentos e trinta e dois reais), contudo, as demais cobranças se apresentam como indevidas, assim como a cláusula de encargo comum merece ser revisada.

Com a inicial, vieram os documentos de páginas 11/29.

Intimada, apresentou documentos comprobatórios dos pressupostos da gratuidade de justiça e emendou os pedidos postos na inicial.

Em breve síntese, é o importar relatar.

Passo a decidir.

Preliminarmente, concluo que, com a documentação aportada pós-emenda, a autora comprovou seu estado temporário de hipossuficiência econômica, atendendo, assim, os requisitos do art. 98.

Por conseguinte, defiro-lhe as benesses da gratuidade de justiça.

Passo ao exame da tutela de urgência.

Na forma do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Em suma, a autora pretende afastar a cobrança dos encargos assessórios ao aluguel sob o argumento de que seu estabelecimento ficou fechado entre os meses de 28/11/2024 a 31/01/2025 por ter sido interditado pela Vigilância Sanitária.

Ao analisar as rubricas dos valores impugnados, percebo que, além do aluguel, são cobrados (1) encargo comum - R$ 4.064,09; (2) IPTU - 168,37; (3) Energia - R$ 84,89; (4) Ar Condicionado - R$ 1.105,61, Fundo de Reserva Técnica - R$ 203,20 e Fundo de Promoção - R$ 417,39.

Dentre estes, apenas o IPTU é devido pelo uso individual do imóvel alugado.

As demais cobranças, pela própria natureza que lhes é inerente, são devidas pelo uso coletivo do espaço integrado.

A princípio, as cobranças relacionadas ao uso comum do shopping center não são isentadas no período em que o estabelecimento estiver fechado sob contrato ainda vigente.

Afinal, o art. 54 da Lei 8.245/1991, atribui ao próprio contrato a competência para regular as condições de sua vigência.

Senão vejamos: Art. 54.

Nas relações entre lojistas e empreendedores deshopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. § 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário emshopping center: a) as despesas referidas nas alíneasa,beddo parágrafo único do art. 22; e b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Com efeito, a regra é sempre voltar-se às cláusulas contratuais para verificar a extensão das obrigações da locatária.

No entanto, a autora não anexou seu contrato de locação aos autos.

De toda forma, mesmo diante dessa carência probatória, as cobranças encontram limitações no art. 54, §1º, c/c art. 22 da Lei de Locações.

Segundo a dicção legal, a gestão do shopping center não pode cobrar do locatário despesas extraordinárias de condomínio, caracterizadas como aqueles referentes a reforma, acréscimos estruturais, obras e indenizações trabalhistas e previdenciárias.

Transcrevo: Parágrafo único.

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; [...] d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; Malgrado a autora não tenha anexado o contrato tampouco o descritivo dos débitos, constato pela própria nomenclatura que as despesas que pretende afastar - encargo comum, IPTU, Energia, Ar Condicionado, Fundo de Reserva Técnica e Fundo de Promoção -não se enquadram nas exceções previstas na lei.

Por outro lado, o §2º do art. 54, condiciona a cobrança de despesas à previsão orçamentária, salvo casos de urgência e força maior.

Note-se § 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

No despacho anterior, já houve sinalização quanto à existência de ação de prestação de contas movida pela associação de lojistas em face da Administração do Shopping Partage Arapiraca com o escopo de obter informações acerca dos custas operações do empreendimento.

Vale dizer que, muito embora a autora não tenha apresentado documentação que infirme a regularidade da cobrança de Encargo Comum, naquele seu estado de suspensão de atividades, a dúvida socorre em seu favor, sobretudo pela imensa desproporção daquela cobrança, que, por natureza, está atrelada ao uso.

Os demais valores não apresentam distorções porquanto, enquanto o IPTU, a Energia, o Ar Condicionado, o Fundo de Reserva Técnica e o Fundo de Promoção são devidos independentemente do uso pelo locatário, pois derivam da disponibilização do serviço e não de seu uso efetivo.

Aqui vale a ressalva de que, ante à carência de informações, presumo que a cobrança de Energia é aquela referente à energia da parte comum do shopping e não a de uso individual.

Neste apanhado de ponderações, esclareço que, não considero de plano que o Encargo Comum é inexigível quando o estabelecimento se encontra fechado, mas, diante das sérias discussões acerca de sua regularidade, a cautela deve dirigir o Juízo à proteção de locatária que se encontra em situação de vulnerabilidade econômica.

Por fim, assevero que, apesar da autora imputar sua interdição aos requeridos, os documentos de páginas 23/24 revelam que a causa da ação restritiva foi a inadequação do espaço físico e utilização indevida de material instrumental. À evidência, compete à própria locatária adequar seu estabelecimento e o uso de materiais aos critérios exigidos pela Vigilância Sanitária.

Afinal, por padrão, a obrigação do shopping center se resume a disponibilizar o espaço e manter a estrutura em funcionamento.

De toda sorte, as evidências de seu direito decorrem, ao menos parcialmente, da disparidade do valor e de questionamentos prévios que recaem sobre o Encargo Comum.

O perigo de dano emerge do iminente vencimento da cobrança impugnada, que pode levar a autora a estado de insuficiência econômica ou vir a sofrer restrição de crédito.

Ante o exposto, defiro parcialmente o pedido de tutela de urgência para suspender apenas a cobrança da despesa rubricada como Encargo Comum devida pelos meses de novembro de 2024 a janeiro de 2025.

Por conseguinte, determino aos requeridos que, no prazo de três dias, emitam novo boleto de pagamento com exclusão da cobrança suspensa.

Transcorrido o prazo sem emissão, autorizo a requerente a depositar em juízo o valor devido, ou seja, aquele decorrente de todos os encargos contratuais referentes aos meses de novembro de 2024 a janeiro de 2025, com exclusão apenas do Encargo Comum.

Encaminhem-se os autos ao Cejusc para realização de audiência de conciliação, promovendo-se a citação e intimação pertinentes.

Desde já, fica o requerido cientificado de que, frustrada a tentativa de conciliação, deverá apresentar contestação no prazo do art. 335, I, do CPC.

Publicação e intimação automáticas.

Maceió(AL), 04 de abril de 2025.

Helestron Silva da Costa Juiz de Direito