TJAL - 0808508-94.2025.8.02.0000

DESPACHO Nº 0808508-94.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Maceió - Agravante: Perfumaria e Cosméticos Valérios Eireli - ME - Agravado: WMB Supermercados do Brasil Ltda. - 'DECISÃO MONOCRÁTICA/MANDADO/OFÍCIO N. /2023.

Trata-se de Agravo de Instrumento com Pedido de Efeito Suspensivo interposto por PERFUMARIA E COSMÉTICOS VALÉRIOS EIRELI - ME, objetivando reformar a Decisão (fls. 106/107 - Processo de Origem) prolatada pelo Juízo de Direito da 12ª Vara Cível da Capital, que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento com Pedido Liminar n.º 0721367-34.2025.8.02.0001, assim decidiu: [...] Ante o exposto, com fundamento no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, DEFIRO A LIMINAR requerida para determinar que a Requerida desocupe voluntariamente o imóvel descrito na inicial no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.

Expeça-se mandado de intimação para desocupação voluntária no prazo de 30 (trinta) dias.

Decorrido o prazo sem desocupação voluntária, expeça-se mandado de despejo, que deve ser cumprido com moderação e acompanhado de força policial, se necessário, resguardando-se os bens da Requerida que, eventualmente, estejam no local.

Após o cumprimento da liminar, ou até mesmo antes, caso a Requerida tenha constituído advogado nos autos e apresentado defesa, sem que isso implique prejuízo à ordem de desocupação, cite-se a parte Requerida para, querendo, contestar a ação no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de revelia.

Apresentada contestação, intime-se a parte autora para réplica no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Após, intime-se as partes para, no prazo comum de 5 (cinco) dias úteis, especificarem as provas que pretendem produzir, justificando sua necessidade e pertinência, sob pena de indeferimento. [...] Em suas razões recursais, a parte Agravante defendeu que o Magistrado a quo deixou de apreciar questões relevantes e prejudiciais ao caso, que repercutem diretamente no mérito da ação, antes de proferir Decisão Interlocutória deferindo o pedido liminar.

Sustentou que a relação contratual objeto da lide - sublocação de espaço comercial no interior de hipermercado - deve ser equiparada à locação atípica de espaço em shopping center, sujeita ao regime jurídico previsto no Art. 54 da Lei nº 8.245/91.

Alegou que, embora haja liberdade contratual entre os contratantes, tal relação permanece submetida aos princípios da boa-fé objetiva, da probidade e da função social do contrato, sendo devida a análise da conduta da parte Agravada à luz desses postulados.

Aduziu que, embora tenha se esforçado continuamente para cumprir suas obrigações como locatária, a Agravada deixou de observar os deveres mínimos de gestão e manutenção do empreendimento.

Afirmou que, desde 2023, foram reiterados os pedidos de reparo na iluminação da galeria onde se situa sua loja, sem qualquer resposta eficaz.

Relatou que mais da metade das luminárias estavam inoperantes, conferindo aspecto de abandono ao local e prejudicando gravemente o desempenho comercial de seu estabelecimento.

Narrou a ocorrência de falhas graves no funcionamento das escadas rolantes e esteiras do centro comercial, com interrupções prolongadas, inclusive em datas comerciais relevantes.

Indicou a Agravante que a esteira de acesso à loja âncora permaneceu quebrada por meses, desviando o fluxo de consumidores e inviabilizando a operação da sua atividade no local.

Argumentou que tais omissões contratuais reiteradas configuraram inadimplemento relevante da parte Agravada, violando os deveres anexos da relação contratual e legitimando a aplicação da exceptio non adimpleti contractus (Art. 476 do CC), tornando injustificável a imputação de mora e, consequentemente, a concessão da liminar de despejo.

Invocou a teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva (Arts. 478 a 480 do Código Civil), destacando a alteração substancial das condições contratuais inicialmente pactuadas, ante o desequilíbrio entre as prestações e os prejuízos causados exclusivamente pela conduta da Agravada.

Impugnou a legalidade da medida liminar de despejo concedida em primeiro grau, sob o argumento de que não foram observados os requisitos previstos na Lei do Inquilinato e inferiu que o contrato possui cláusulas típicas de negócios complexos, com cessão de ponto e confissão de dívida, não sendo admissível o deferimento de tutela antecipada sem o devido contraditório e sem apreciação das peculiaridades do caso concreto.

Requereu a concessão de tutela de urgência recursal para suspender os efeitos da ordem de despejo, ante a presença dos requisitos do Art. 300 do CPC, como o perigo de dano grave, consistente na interrupção abrupta da atividade empresarial, com prejuízos irreparáveis, como perda do ponto, demissões e quebra do negócio.

Ressaltou que a suspensão da liminar não acarreta prejuízo significativo à Agravada, sendo possível garantir o crédito por meios menos gravosos.

Por essas razões, pugnou pela cassação da liminar de despejo, a fim de assegurar a estabilidade contratual e a continuidade da atividade empresarial da Agravante até que se proceda ao regular julgamento do mérito.

Juntou documentos de fl. 21/221.

No essencial, é o relatório.

Fundamento e decido.

A priori, convém enfatizar que, sob a ótica do sistema recursal, o Agravo de Instrumento é o meio de impugnação apto, legítimo e capaz de enfrentar as Decisões Interlocutórias que versem sobre Tutela Provisória, conforme o Art. 1015, inciso I, do Código de Processo Civil, em seu teor: Art. 1015.

Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: I - tutelas provisórias; [...] Com efeito, verifico que foram suscitadas teses recursais ainda não apreciadas pelo Juízo de origem ou mesmo que dependem de análise exaustiva com a devida instrução probatória como a alegação de onerosidade excessiva do contrato, defeitos na gestão do ambiente locado, várias falhas no imóvel, violação de deveres anexos ao contrato e desequilíbrio contratual.

Desta forma, a fim de evitar supressão de instância, com a devida observância do princípio do duplo grau de jurisdição, deixo de conhecer das citadas teses.

Assim, com a presença dos demais pressupostos de admissibilidade da via recursal - interesse, legitimidade, cabimento, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer, tempestividade, regularidade formal e preparo (comprovante de pagamento fl. 48) - autoriza a instância ad quem a conhecer, em parte, do presente recurso de Agravo de Instrumento.

Feitas essas considerações pontuais, avanço na análise dos pedidos requestados pela parte.

Nesse momento processual de cognição sumária, resta-me avaliar, especificamente, a coexistência dos pressupostos necessários ao seu deferimento ou não, in limine litis. É cediço que, para a concessão da Tutela Antecipada ou do Efeito Suspensivo, previsto no Art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, dada a sua excepcionalidade, a pretensão deverá, desde logo, estar amparada em fundamentos convincentes e relevantes, capazes de evidenciar a probabilidade do direito proclamado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A partir de um exame perfunctório dos fatos e do arcabouço probatório coligido à exordial, típico desse momento processual, não vislumbro preenchidas as exigências legais tendentes a ensejar a imediata concessão da Antecipação da Tutela recursal, como pretendida.

Explico.

Insta consignar que o deferimento da tutela antecipada pressupõe, necessária e obrigatoriamente, a presença simultânea dos requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora; e, sob os predicados da cautela e da prudência, a imperiosa reversibilidade da eficácia do provimento judicial requestado - Art. 300, § 3º, do CPC/2015.

A matéria devolvida a esta Corte por meio do presente Recurso, cinge-se à (im)possibilidade de despejo liminar da Agravante em razão de sua inadimplência contratual.

Inicialmente, assiste razão o Agravante quando afirma que a presente demanda deve ser analisada sob a exegese da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especialmente no que tange aos requisitos autorizadores da medida liminar.

Entretanto, mister salientar que os pressupostos para concessão da antecipação de tutela não se exaurem no rol da supracitada lei, pois como já afirmado pelo Superior Tribunal de Justiça, o julgador poderá se utilizar da determinação do Art. 300, do CPC.

Acerca da matéria, estabelece o Art. 59, §1º, IX, da Lei Federal nº 8.245/91 que: Art. 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) § 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. § 3o No caso do inciso IX do § 1odeste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) Aqui impende-se destacar que a liminar de despejo, em caso de falta de pagamento de aluguel, somente será concedida se houver a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, bem como, o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no Art. 37, da Lei Federal nº 8.245/91, seja por não ter sido contratada, seja por ter sido extinta, seja por ter sido exonerada.

In casu, da análise dos documentos apresentados na origem pela Locadora/Agravada, às fls. 44/96, não consta a previsão contratual estabelecendo a garantia prevista no Art. 37, I e II da lei n. 8.245/91 (caução ou seguro de fiança locatícia), percebe-se ainda, que, a cláusula de seguro, não é garantia apresentada para o locador, mas tão somente para cobrir sinistros.

Em sendo assim, percebe-se muito claramente que o contrato em comento estava sem qualquer garantia fidejussória, pelo que, encontra-se preenchido um dos requisitos da liminar.

Ademais, verifica-se que, conforme fundamentou o Juízo a quo, houve ainda a realização de acordo e assinatura de termo de confissão de dívida de aluguéis inadimplidos, além de não ter efetuado regularmente os pagamentos mensais da obrigação entre os meses de julho de 2024 a março de 2025.

O segundo pressuposto a ser observado é a existência de prestação de caução em valor equivalente a três meses de aluguel, o qual encontra-se devidamente comprovado, conforme se visualiza nos documentos juntados à fl. 104 dos autos principais.

Por conseguinte, entendo se encontrar presente o fumus boni juris que, uma vez que as provas carreadas nos autos demonstram que aparentemente a locatária está inadimplente mesmo antes de julho de 2024 porquanto ter realizado termo de confissão de dívida de aluguéis pretéritos (fls. 86/96), não apresentou garantia capaz de cobrir seu débito.

Ademais, impera notar, que para o deferimento do efeito suspensivo, há que ser vislumbrada, ainda, a regra geral de exigência de um dano grave, de difícil ou impossível reparação, que se mostra de uma gravidade iminente e concreta, diante da situação já narrada nos autos, considerando o provável direito da parte Agravada, a qual vem suportando o ônus do inadimplemento da Agravante e ainda, por não conseguir negociar com eventuais novos locatários o imóvel que está sendo utilizado gratuitamente pela parte Agravante.

Por fim, frise-se que, conforme preceitua o Art. 59, §1°, IX, da Lei 8.245/91, poderia a Locatária Agravante evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuasse depósito judicial que contemplasse a totalidade dos valores devidos e previstos no Art. 62, II da Lei de Inquilinato, o que não fez.

Desse modo, em análise perfunctória do caso, e sob os auspícios da cautela e da prudência, entendo que não estão presentes os requisitos que legitimam a concessão do Efeito Suspensivo, nos termos do Art. 300, do Código de Processo Civil.

Isto posto, com fincas nas premissas aqui assentadas, sob a luz da doutrina, da jurisprudência e, fundamentalmente, do Art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil Brasileiro, INDEFIRO o pedido de atribuição de Efeito Suspensivo articulado no presente Agravo de Instrumento, até ulterior pronunciamento.

Oficie-se ao Juiz de Primeiro Grau de Jurisdição, com urgência, dando-lhe ciência desta decisão, para a adoção das providências que se fizerem necessárias.

Intimem-se as parte Agravada para, querendo, contra-arrazoe o presente Recurso, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, facultando-lhe juntar cópias das peças que entender convenientes.

Na sequência, encaminhem-se os autos à Douta Procuradoria Geral de Justiça PGJ para emissão de parecer, no prazo legal, nos termos do Art. 178, I, do Código de Processo Civil de 2015, e do art. 2º da Recomendação n.º 34 do CNMP.

Após, apresentadas ou não as manifestações, voltem-me os autos conclusos.

Intimem-se.

Oficie-se.

Cumpra-se.

Certifique-se.

Maceió/AL, data da assinatura digital.

Des.

Orlando Rocha Filho Relator' - Des.

Orlando Rocha Filho - Advs: Adriano Costa Avelino (OAB: 4415/AL) - Igor Góes Lobato (OAB: 307482/SP)