TJBA - 8076695-06.2021.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR  Processo: CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO n. 8076695-06.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: PATRIMONIAL MIL - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - EPP Advogado(s): JORDANA DE CASSIA BRITO SANTOS PEREIRA (OAB:BA54981) REU: CONDOMINIO EDIFICIO JARDIM GARIBALDI Advogado(s): CARLA CRISTINA GUEDES SOUZA (OAB:BA43026)   SENTENÇA   Vistos etc.

Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA CONDOMINIAL C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER, PEDIDO DE LIMINAR, CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL  ajuizada por PATRIMONIAL MIL em face de CONDOMINIO EDIFICIO JARDIM GARIBALDI.

Alega o autor que foi aplicada penalidade por instalação de aquecedor a gás na unidade 0102, sendo cobrado o valor de R$450,00.

Que a multa deve ser revista, pois o condomínio acompanhou a instalação.

Defende que em 15/01/2021 recebeu email de informando sobre a irregularidade da obra, que foi respondido pelo autor, aduzindo que a documentação foi apresentada, que não foi apresentada alternativa para reparar o que se considerou inábil, que no final da obra o condomínio já notifica a autora imputando multa.

Por fim, requereu que fosse expedida guia de depósito para a quantia de R$400,00, liminarmente o cancelamento da multa, confirmada ao final, a condenação à indenização por danos morais, e o pagamento em dobro do valor cobrado de forma indevida.

Deferido o depósito (ID 218571983); Realizado o depósito (ID 220491322); O réu, citado, apresentou contestação (id 276076848), na qual sustenta que não houve autorização da obra realizada, que houve notificação verbal antes da emissão escrita, que após a notificação foi enviada a documentação inábil, pois foi instalados dois pontos de um aquecedor a gás, quando o condomínio só permite um, o que coloca em risco as demais unidades e a edificação, que o condomínio é antigo e o consumo de gás não é individualizado, que além do ponto gás houve alteração na fachada,  que a utilização de mais de um ponto causa o consumo desproporcional da unidade em relação às demais.

Pediu a improcedência da ação e formulou pedido contraposto de que o autor restitua ao status quo ante da instalação do gás e da fachada.  Réplica (ID 374876098); Saneado o feito (ID 450882599), foi determinada a produção de prova documental e/ou pericial, conforme necessidade.

Encerrada a instrução, vieram os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

Trata-se de ação de anulação de multa, obrigação de fazer, consignação em pagamento e danos morais.

Devidamente intimadas, as partes informaram não terem mais provas a produzir, o que acarreta o julgamento antecipado da lide.

Alega a parte autora que foi indevidamente multada por ter realizado reforma na sua unidade autônoma no condomínio edilício para a instalação de ponto de gás, eis que o condomínio autorizou a obra.

Diante disso, depositou judicialmente parte da cobrança relativa a fevereiro de 2021 que se referia ao condomínio, e defendeu que a situação lhe causou danos morais.

Consta nos autos a cobrança da multa no valor de R$450,00 (ID 120731822), e-mail trocado pelas partes, ART de obra emitido em 15/12/2020, planta baixa do apartamento (ID 120731823), notificação extrajudicial encaminhado réu (ID 120731824), regimento interno de condomínio (ID 120731825).

No que pertine aos condomínios edilícios, dispõe o Código Civil: Art. 1.336.

São deveres do condômino: (...) II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (...) § 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

A  Lei nº 4.591/64 assim dispõe: Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação; III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV- embaraçar o uso das partes comuns. § 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado. § 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos Já a convenção de condomínio prevê no art.38 §15º que é vedado "instalar em sua unidade qualquer tipo de máquina ou equipamento, (...), sem autorização e observância das recomendações técnicas dos órgãos de controle competentes(...).

In casu, em que pese a parte autora junte o ART da modificação da instalação de gás, não comprovou que houve autorização do condomínio para modificação que tem potencial lesivo à segurança dos demais condôminos, além de não ser medido de forma individual, o que onera os demais proprietários de forma desproporcional.

De mais a mais, o próprio autor concorda que houve modificação da fachada do prédio, o que, como cediço, demanda autorização específica, não sendo cabível a realização da obra antes desta autorização, ou apenas por ter sido aprovada por engenheiro civil unilateralmente contratado.

Nesse sentido:  APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER, COM PEDIDO DE DANOS MATERIAIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

IRRESIGNAÇÃO DO REQUERIDO .

ALTERAÇÃO DA SACADA DO APARTAMENTO, A QUAL INTEGRA A FACHADA DO EDIFÍCIO.

MODIFICAÇÃO DA ESTRUTURA E REVESTIMENTO DA VARANDA.

INEXISTÊNCIA DE APROVAÇÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS PARA REALIZAÇÃO DA REFERIDA OBRA.

IMPOSSIBILIDADE .

APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. 1. (...) 2 .

No âmbito da questão em análise, é sabido que a Lei nº 4.591/64 (art. 10, I) e o Código Civil (art. 1 .336, III) proíbem a alteração na fachada de condomínios edilícios, considerando a importância da harmonia arquitetônica para todos os condôminos.

O julgamento do REsp 1.483.733 destaca que um condômino não pode alterar a cor das esquadrias externas de seu apartamento sem o consentimento dos demais, mesmo que a mudança não afete o valor dos outros imóveis .

Isso também se aplica quando a obra não é visível do térreo, mas apenas de andares correspondentes em prédios vizinhos. 3.

No caso em questão, a parte apelante, proprietário do apartamento nº 103 do Condomínio Edifício Tereza Hinko, modificou a sacada de seu apartamento, parte integrante da fachada do edifício, alterando o revestimento e a cor.

Essa ação desvirtuou o padrão existente nos demais apartamentos e impactou negativamente a fachada do edifício, o que, na perspectiva legal, não é admissível .

Nesse contexto, entende-se por fachada todas as áreas externas que compõem a estética do condomínio, incluindo paredes, sacadas, janelas, esquadrias, portas e portões de entrada. 4.

Como mencionado pelo magistrado a quo, o conceito jurídico de fachada abrange todas as faces externas do imóvel, frontal, laterais e posterior, contribuindo para a harmonia arquitetônica do condomínio.

Consequentemente, a realização de qualquer alteração na fachada requer a aprovação específica do condomínio .

No entanto, no caso em questão, a obra foi realizada sem a devida autorização condominial, o que viola o artigo 1336, III, do Código Civil e o regimento condominial.

Dessa maneira, diante dos elementos apresentados, entendo que não há razão suficiente para modificar a decisão atacada, devendo a mesma ser mantida. 5.

Recurso conhecido e não provido .

Sentença mantida.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do Recurso de Apelação interposto, para negar-lhe provimento, nos termos do voto da e.

Relatora. (TJ-CE - Apelação Cível: 0147273-11 .2018.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 22/11/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2023) Desta forma, não há qualquer irregularidade na aplicação de multa ao autor pela infração cometida, que deverá ser paga na forma cobrada, de modo que JULGO IMPROCEDENTE o pedido de anulação da multa.

Considerando que o art. 539 e seguintes do Código de Processo Civil, prevê o cabimento da ação de consignação em pagamento quando houver recusa injusta do credor em receber a prestação devida, ou quando houver dúvida sobre quem seja o legítimo credor, ou ainda quando o devedor quiser se exonerar da obrigação e não puder efetuar o pagamento por motivo que não lhe seja imputável, e que, no caso em apreço, não se configura qualquer das possibilidades, tratando-se de mera discordância do devedor, além de ter sido depositado valor menor do que o devido  à cobrança do mês de fevereiro de 2021 (ID 120731822) JULGO IMPROCEDENTE A CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO, determinando que seja expedido alvará em favor do réu para levantamento do depósito, e que esta sentença valerá como título executivo em relação ao valor da multa imputada de R$450,00, que poderá ser executada nestes autos, após a liquidação, se necessária, conforme art. 545, §2º, CPC.

No que pertine ao dano moral, não se vislumbra nos autos qualquer ato ilícito atribuível ao réu capaz de causar ao autor dano extrapatrimonial, de modo que o pedido de indenização deve ser julgado IMPROCEDENTE.

Por fim, no que se refere ao pedido contraposto, considerando o potencial risco à segurança do condomínio e aos condôminos e a ausência de autorização para, a modificação da fachada e a instalação de ponto adicional de gás, além do fato de que o gás não é cobrado de forma  individualizada, onerando desproporcionalmente os demais moradores,e em cotejo com a legislação mencionada alhures,  JULGO PROCEDENTE o pedido contraposto para condenar o autor a desfazer a obra às suas próprias custas, retornando a unidade ao status quo ante.

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais, e PROCEDENTE o pedido contraposto, condenando o autor ao desfazimento da obra relativa à modificação da fachada e instalação de pontos de gás não autorizados,além do pagamento da multa imputada, acrescidos de correção monetária e juros de mora no percentual de 1% desde o vencimento original da dívida.

Fica a parte autora condenada ao pagamento das custas e honorários de advogado, sendo que, em relação a estes últimos, com lastro no art. 85, § 2º, do CPC, ficam eles fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas anotações.

P.R.I.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

ADRIANO DE LEMOS MOURA Juiz de Direito  Equipe de Saneamento (Ato conjunto nº 21/2025)