28/08/2025 19:56

Decorrido prazo de ANA CRISTINA DELGADO DINIZ em 06/08/2025 23:59.
28/08/2025 18:37

Baixa Definitiva
28/08/2025 18:37

Arquivado Definitivamente
16/07/2025 04:08

Publicado Sentença em 16/07/2025.
16/07/2025 04:07

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/07/2025
15/07/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS.

CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO Processo: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE n. 8000073-91.2023.8.05.0201 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS.

CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO REQUERENTE: LEONARDO WAINBERG Advogado(s): RAMON ALVES PEREIRA (OAB:BA32701), GUSTAVO CHAVES GIESEN BRAGA (OAB:BA79138) REQUERIDO: MILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (3) Advogado(s): ANA PAULA DE OLIVEIRA BRITTO (OAB:BA18138), ANA PAULA SOUSA ARAUJO (OAB:BA56995), CRISTIANO GONCALVES DE SENNA (OAB:BA25670), FLAVIA MIYUKI KURODA COSTA (OAB:BA51208) SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA CAUTELAR DE ARRESTO EM CARÁTER ANTECEDENTE C/C AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C EXECUÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por LEONARDO WAINBERG em face de HD CONSTRUTORA LTDA (MILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA), DANILO SAMPAIO SANTANA, DIEGO SANTOS DE ANDRADE e ANA CRISTINA DELGADO DINIZ.

Em síntese, alega o autor que celebrou com a ré HD Construtora Ltda., em 13/09/2021, contrato de promessa de compra e venda de imóvel com entrega futura, para aquisição de unidade imobiliária situada na Avenida Bahia, lote 03, quadra H, Alto do Mundaí, Porto Seguro/BA, pelo valor de R$ 380.000,00, a ser pago mediante entrada de R$ 240.000,00 e 14 parcelas de R$ 10.000,00 cada.

Afirma que o imóvel deveria ser entregue em 13/09/2022, com tolerância de 60 dias, prazo que se encerrou em 13/11/2022, sem que a obra fosse concluída, encontrando-se com menos de 60% executada.

Aduz que, diante da situação, sustou os dois últimos cheques de R$ 10.000,00 cada, como forma de tentar reduzir os prejuízos.

Alega que notificou extrajudicialmente a parte ré, solicitando o pagamento da multa contratual de 10% e a indicação de novo prazo para entrega da obra, tendo recebido resposta evasiva.

Registrou boletim de ocorrência na Delegacia de Polícia Civil, dando ensejo a Termo de Representação Criminal.

Por essas razões, requereu: a) concessão de tutela cautelar de arresto para bloqueio de R$ 150.000,00 das contas dos réus para finalização da obra; b) condenação dos réus à obrigação de fazer consistente na entrega da casa objeto do contrato, devidamente finalizada conforme o projeto e contrato; c) condenação dos réus ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 38.000,00; d) condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor mínimo de R$ 30.000,00.

A decisão inicial (ID 351999687) indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência cautelar de arresto, deferiu o parcelamento das custas em 3 vezes e designou audiência de conciliação.

Citados, os réus apresentaram contestação.

A ré HD CONSTRUTORA LTDA e o réu DANILO SAMPAIO SANTANA, em peça conjunta (ID 380505811), arguiram preliminar de ilegitimidade passiva do segundo réu, por ser apenas sócio da pessoa jurídica contratada.

No mérito, alegaram que houve descumprimento contratual por parte do autor, ao deixar de pagar as duas últimas parcelas, o que teria contribuído para o atraso da obra.

Sustentaram ainda que tinham direito a prazo de tolerância de 6 meses, com base no art. 43-A da Lei 4.591/64.

Apresentaram reconvenção, pleiteando a rescisão contratual e aplicação de multa ao autor.

A ré ANA CRISTINA DELGADO DINIZ (ID 381526073) alegou ilegitimidade passiva, sustentando que, na qualidade de proprietária original do terreno, apenas firmou contrato de permuta com a HD Construtora, não sendo incorporadora nem tendo participado da comercialização das unidades.

No mérito, argumentou que não pode ser responsabilizada pelo atraso na obra, pois não participou ativamente da incorporação.

Réplica apresentada em ID 404993210.

Em decisão de saneamento (ID 456537998), este Juízo rejeitou as preliminares suscitadas, julgando extinto o processo, sem análise do mérito, em relação aos réus DANILO SAMPAIO SANTANA e ANA CRISTINA DELGADO DINIZ, determinando o prosseguimento do feito em relação à ré MILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (HD CONSTRUTORA LTDA).

Fixou como pontos controvertidos: a) a existência de prazo de tolerância para finalização da obra; b) o descumprimento de obrigação contratual pela parte autora que deixou de realizar parte do pagamento; e c) o dever de indenizar pelo atraso na conclusão da obra do imóvel.

Instadas a se manifestar sobre a produção de provas, o autor (ID 461281947) reiterou os pedidos formulados na inicial, esclarecendo que, diante da necessidade de utilizar o imóvel e do receio de ver seu investimento se deteriorar, acabou utilizando recursos próprios para finalizar a construção da casa, pelo que requereu a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença. É o relatório.

Passo a decidir.

FUNDAMENTAÇÃO O feito encontra-se maduro para julgamento, nos termos do art. 355, I, do CPC, sendo dispensável a produção de outras provas além das já constantes dos autos.

Verifica-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o autor é o destinatário final do produto oferecido pela ré, enquadrando-se no conceito de consumidor, e a ré é fornecedora de produtos e serviços no mercado de consumo.

Ressalto que já houve decisão de saneamento que excluiu do polo passivo os réus DANILO SAMPAIO SANTANA e ANA CRISTINA DELGADO DINIZ, prosseguindo o feito apenas em face da ré MILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (HD CONSTRUTORA LTDA).

No que tange aos pontos controvertidos fixados na decisão de saneamento, passo a analisá-los: a) A existência de prazo de tolerância para finalização da obra O contrato celebrado entre as partes (ID 348834127) estabelece expressamente, em sua Cláusula Sexta, § 2º, que "A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a entregar a unidade imobiliária, objeto deste contrato, na data prevista de 13 de setembro de 2022, com uma tolerância de 60 dias, caso fortuito, chuvas impeditivas de trabalho normal, greves, revoluções, falta d'água, energia elétrica." Assim, o prazo contratual para entrega do imóvel era 13/09/2022, com tolerância de 60 dias, o que estenderia o prazo final para 12/11/2022.

A ré, em sua contestação, alegou que teria direito a prazo de tolerância de 180 dias, com base no art. 43-A da Lei 4.591/64, mas tal argumento não merece prosperar.

Isto porque o referido dispositivo legal estabelece que "a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador" (grifei).

No caso em análise, as partes pactuaram expressamente prazo de tolerância de 60 dias, e não de 180 dias.

Não pode a ré, unilateralmente, pretender ampliar o prazo de tolerância expressamente pactuado.

Prevalece, portanto, o prazo de tolerância de 60 dias previsto contratualmente.

Considerando que o prazo para entrega do imóvel, incluída a tolerância, encerrou-se em 12/11/2022, e que a obra não foi concluída até esta data, conforme comprovam as fotografias juntadas pelo autor (IDs 348834132, 348834133 e 348834134), resta caracterizado o descumprimento contratual por parte da ré. b) O descumprimento de obrigação contratual pela parte autora que deixou de realizar parte do pagamento Quanto a este ponto, verifica-se que o autor, de fato, sustou os dois últimos cheques, no valor de R$ 10.000,00 cada, correspondentes a aproximadamente 5% do valor total do contrato.

Contudo, tal fato ocorreu quando já estava próximo do término do prazo para entrega da obra, e esta se encontrava com menos de 60% de execução, conforme demonstram as fotografias juntadas aos autos.

O autor já havia adimplido cerca de 95% do valor total (R$ 360.000,00 de um total de R$ 380.000,00), enquanto a ré executou menos de 60% da obra.

Evidente, pois, que a sustação dos cheques não foi a causa do descumprimento contratual por parte da ré, mas sim uma medida do autor, para minimizar seus prejuízos, diante da constatação de que a ré não cumpriria sua obrigação no prazo estipulado.

Aplicando-se o princípio da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), previsto no art. 476 do Código Civil, não se pode imputar ao autor o descumprimento contratual, uma vez que a ré já se encontrava em mora quanto à sua principal obrigação: a entrega do imóvel no prazo pactuado.

Ademais, o valor não adimplido pelo autor (R$ 20.000,00) era manifestamente insuficiente para concluir os mais de 40% restantes da obra, não podendo ser invocado como justificativa para o descumprimento contratual por parte da ré. c) O dever de indenizar pelo atraso na conclusão da obra do imóvel O atraso na entrega do imóvel está devidamente caracterizado, conforme já analisado anteriormente.

O contrato celebrado entre as partes prevê, em sua Cláusula Sétima, § 1º, que "caso uma das partes desistir ou descumprir quaisquer das cláusulas deste contrato será estipulado uma multa de 10% sobre o valor do contrato em benefício da outra parte." Considerando que a ré descumpriu o prazo para entrega do imóvel, incide a multa contratual prevista, no valor de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais).

Ademais, o atraso na entrega do imóvel, especialmente quando este se destinava à moradia do autor, gera transtornos que ultrapassam o mero dissabor cotidiano, configurando dano moral indenizável, conforme já pacificado pela jurisprudência.

Nesse espeque, entendo que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é suficiente para conferir caráter pedagógico e compensar os danos suportados pelo demandante.

Quanto à obrigação de fazer (entrega do imóvel finalizado), o autor informou em sua última manifestação que, diante da inércia da ré e da necessidade de utilizar o imóvel, acabou realizando por conta própria a conclusão da obra.

Assim, impõe-se a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, correspondentes aos valores gastos pelo autor para finalizar a construção.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR a ré MILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (HD CONSTRUTORA LTDA) ao pagamento de perdas e danos ao autor, em substituição à obrigação de fazer (entrega do imóvel finalizado), a serem apurados em liquidação de sentença, correspondentes aos valores gastos pelo autor para finalizar a construção do imóvel; CONDENAR a ré MILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (HD CONSTRUTORA LTDA) ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais), acrescida de correção monetária pelo INPC a partir da data do inadimplemento (13/11/2022) e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; CONDENAR a ré MILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (HD CONSTRUTORA LTDA) ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescida de correção monetária pelo INPC, a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Julgo improcedente a reconvenção apresentada pela ré.

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Apresentado recurso de apelação por qualquer das partes, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões e em seguida remeta-se ao Tribunal de Justiça da Bahia, sendo desnecessária nova conclusão.

Caso o recurso apresentado seja embargos de declaração, intime-se a parte adversa e, após, voltem-me os autos conclusos.

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimento das partes, arquivem-se os autos com as baixas e anotações necessárias.

Publique-se.

PORTO SEGURO/BA, data do sistema. [Documento assinado digitalmente, nos termos da Lei nº 11.419/06.] TEREZA JÚLIA DO NASCIMENTO Juíza de Direito em Substituição
14/07/2025 16:14

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
14/07/2025 16:13

Transitado em Julgado em 14/07/2025
13/06/2025 13:03

Decorrido prazo de LEONARDO WAINBERG em 11/06/2025 23:59.
11/04/2025 12:00

Expedição de decisão.
11/04/2025 12:00

Julgado procedente o pedido
28/11/2024 02:24

Decorrido prazo de MILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 09/09/2024 23:59.
28/11/2024 02:24

Decorrido prazo de ANA CRISTINA DELGADO DINIZ em 03/09/2024 23:59.
27/11/2024 09:08

Conclusos para despacho
02/10/2024 16:53

Expedição de decisão.
02/10/2024 16:53

Expedição de Certidão.
02/10/2024 13:56

Decorrido prazo de MILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 06/09/2024 23:59.
02/10/2024 13:56

Decorrido prazo de DANILO SAMPAIO SANTANA em 06/09/2024 23:59.
15/09/2024 01:16

Decorrido prazo de DANILO SAMPAIO SANTANA em 09/09/2024 23:59.
08/09/2024 08:00

Decorrido prazo de ANA CRISTINA DELGADO DINIZ em 06/09/2024 23:59.
30/08/2024 16:20

Juntada de Petição de petição
07/08/2024 12:18

Expedição de decisão.
06/08/2024 14:49

Expedição de decisão.
06/08/2024 14:49

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
05/04/2024 13:27

Conclusos para despacho
04/04/2024 10:24

Expedição de Certidão.
14/12/2023 16:55

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
14/12/2023 16:55

Proferido despacho de mero expediente
03/10/2023 16:06

Juntada de Petição de petição
19/09/2023 15:45

Juntada de Petição de petição
13/09/2023 16:30

Conclusos para despacho
14/08/2023 22:50

Juntada de Petição de réplica
15/07/2023 14:34

Publicado Ato Ordinatório em 14/07/2023.
15/07/2023 14:33

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/07/2023
13/07/2023 18:56

Publicado Decisão em 12/07/2023.
13/07/2023 18:56

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/07/2023
13/07/2023 15:06

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
11/07/2023 14:12

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
11/07/2023 14:12

Ato ordinatório praticado
17/04/2023 10:21

Juntada de Petição de contestação
14/04/2023 10:10

Juntada de Petição de guias de recolhimento/ deposito/ custas
11/04/2023 15:33

Juntada de Petição de contestação
29/03/2023 08:23

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
29/03/2023 08:23

Ato ordinatório praticado
28/03/2023 15:50

Juntada de Termo de audiência
24/03/2023 08:46

Juntada de Petição de petição
08/03/2023 15:04

Juntada de Petição de guias de recolhimento/ deposito/ custas
08/03/2023 02:37

Mandado devolvido Positivamente
08/03/2023 01:49

Mandado devolvido Positivamente
13/02/2023 16:28

Juntada de aviso de recebimento
09/02/2023 09:48

Juntada de Petição de petição
03/02/2023 17:05

Juntada de Outros documentos
30/01/2023 15:42

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
30/01/2023 15:42

Expedição de Carta.
30/01/2023 15:39

Expedição de Mandado.
30/01/2023 15:38

Expedição de Mandado.
19/01/2023 17:38

Juntada de Petição de petição
17/01/2023 16:04

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
16/01/2023 14:05

Não Concedida a Medida Liminar
09/01/2023 15:32

Conclusos para decisão
09/01/2023 15:32

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
09/01/2023

Ultima Atualização
28/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

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