TJBA - 8120375-70.2023.8.05.0001

                                                                 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª Vara de Relações de Consumo 4º Cartório Integrado das Varas de Relações de Consumo de Salvador Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Prof.

Orlando Gomes, 4º Andar, Nazaré, Salvador - Bahia.

CEP 40.040-380. [email protected] / [email protected]      8120375-70.2023.8.05.0001 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: YASMINE COSTA LARANJEIRAS BORGES REU: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.   SENTENÇA Vistos, etc.

Trata-se de ação proposta por AUTOR: YASMINE COSTA LARANJEIRAS BORGES em face de REU: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., todos qualificados nos autos.

Em síntese, aduziu a parte autora que, em 13/09/2018 celebrou o contrato particular de compra e venda junto à Requerida, para aquisição de apartamento de nº 309 de porta, Torre B, com uma área total construída de 87,5190m², no empreendimento "Edf.

Residencial Adorato Cabula", situado na Rua Silveira Martins, nº 69, Cabula, Salvador/BA.

Aludiu que a entrega do imóvel estava prevista para o dia 30/08/2021, sendo admitido prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que não foi obedecido pela ré, vez que o imóvel somente foi entregue em fevereiro/2023.  Sustentou que em virtude da violação contratual não possui interesse na continuidade do negócio, de modo que encaminhou notificação extrajudicial para a ré, via e-mail pela primeira vez em 26/04/2023 e, posteriormente, em 29/04 e 10/05/2023.  Alega que em 18/05/2023 a ré respondeu, informando que, para rescindir o contrato, a autora deveria pagar multa contratual. Ainda, informa que em 20/05/2023 foi informada que o distrato somente poderia ser mediante via judicial.  Ao final, requereu a resolução do contrato por culpa da ré com a declaração de cessação das obrigações da autora;  condenação da requerida a devolução dos valores pagos acrescido de juros e correção, bem como a condenação da ré ao pagamento de indenização por dano moral, no montante de R$20.000,00 (vinte mil reais).

Com a inicial vieram os documentos de ID 409369156 a 409371322.  Gratuidade deferida em ID 413105309.  Citada, a acionada apresentou contestação em ID 422120442, na qual arguiu preliminarmente o litisconsórcio ativo necessário e a perda do objeto.

No mérito elucidou que a parte autora pagou apenas o valor histórico de R$76.353,81 (setenta e seis mil trezentos e cinquenta e três reais e oitenta e um centavos).

Verberou que o prazo fatal para entrega do imóvel era 28/02/2022, no entanto que poderia, por razão de evento fortuito, de força maior ou extraordinário, ser prorrogado conforme cláusula 05 do referido contrato.

Ademais, aduz que o habite-se foi expedido em 07/10/2022 e que a autora, permanecia inadimplente desde agosto de 2021, ou seja, antes mesmo da data fatal da entrega.

Frisou que, quando a autora requereu o distrato do pacto, já estava inadimplente há mais de oito meses, desde agosto de 2021, e que justificou o pedido de rescisão na dificuldade de obtenção do financiamento bancário.  Colacionou documentos de ID 422132694 a 422135335.  Manifestação acerca da contestação (ID 445039202).

Decisão saneadora em ID 470995112, afastando as preliminares de mérito.  Instadas a manifestarem-se acerca da produção de outras provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.

Vieram-me os autos conclusos para fins de direito. É o relatório.

DECIDO.

A questão a ser decidida é meramente de direito, de modo que não há necessidade da produção de outras provas além das já existentes nos autos.

Assim, cabe aplicar o disposto no inciso I, do artigo 355, do Código de Processo Civil vigente, impondo-se o julgamento antecipado da lide.  Ressalte-se, por oportuno, que o contrato firmado entre as partes ocorreu no bojo de uma relação de consumo e pode ser enquadrado na modalidade "contrato de adesão".  Da análise dos autos, verifica-se que a parte acionante enquadra-se no conceito de consumidor previsto Código de Defesa do Consumidor, de modo a incidir no presente caso as regras e princípios do referido diploma.

Assim, é possível dizer que está presente a vulnerabilidade técnica e fática da parte autora, hipossuficiente frente à ré, vez que a referida empresa apresenta maiores meios técnicos para produção de provas.

Cinge-se a controvérsia sobre a existência ou não de rescisão unilateral no curso do contrato de promessa de compra e venda da unidade descrita na exordial e, ainda, sobre a ocorrência de danos morais.

Verifica-se que a parte autora firmou com a acionada Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel (ID 422135339), por meio do qual adquiriu a unidade descrita nos autos pelo preço de total de R$269.202,32 (duzentos e sessenta e nove mil, duzentos e dois reais e trinta e dois centavos).

Restou estabelecido o pagamento em três partes, sendo a primeira valor de R$2.236,19, a ser pago em uma única parcela em 14/09/2018; segunda parte do preço valor de R$91.966,16, seria pago em 34 parcelas mensais, fixas e consecutivas, com primeiro vencimento em 20/10/2018; duas parcelas anuais fixas e consecutivas no valor de R$ 3.494,36 com primeiro vencimento em 20/03/2019; duas parcelas anuais fixas e consecutivas no valor de R$ 3.494,36 com primeiro vencimento em 20/08/2019; duas parcelas anuais fixas e consecutivas no valor de R$ 3.494,36 com primeiro vencimento em 20/12/2019; e uma única parcela fixa no valor de R$ 20.000,00, com vencimento para 20/08/2021.  Ainda, conforme item 05, do contrato de ID 422135339, nominado "PRAZO DE ENTREGA DE CHAVES", o prazo para a conclusão da obra estava previsto para 30/08/2021, admitindo-se a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, contados da previsão contratual.  No caso in lume, a requerida não nega o atraso porém informa que este ocorreu por caso fortuito e que, a parte autora esteva inadimplente desde agosto de 2021.

Quanto à este segundo fato, a requerente também não o nega, restringindo-se a alegar que adimpliu as parcelas até data próxima da entrega do imóvel, porém não conseguiu instituição financeira para financiar o pagamento, bem como afirma que encontrou dificuldades em celebrar o financiamento em razão do valor das parcelas e do atraso do apartamento pela parte ré.

A rigor, não merece acolhida o fundamento de que a quebra do contrato decorreu da parte ré em razão do atraso da obra após o período legal de prorrogação de 180 dias (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964), vez que o inadimplemento da autora fora anterior à este período.  Portanto, a parte ré encontrava-se amparada pelo instituto da exceção do contato não cumprido previsto no artigo 476 do CC/02: "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

Dessa feita, em que pese ter transcorrido o lapso temporal contratualmente previsto para a finalização das obras, calculados os 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, verifica-se que a parte autora também restou inadimplente anteriormente e sem qualquer causa da parte requerida.  Ante a natureza do negócio jurídico, entende-se legal a previsão do prazo de tolerância para a entrega de empreendimentos imobiliários, haja vista a possível ocorrência de circunstâncias adversas e inesperadas, que, de forma excepcional, dificultam o pontual cumprimento do contrato, desde que expressamente pactuado, como no caso sub examine.

Esse mesmo entendimento é consubstanciado pela jurisprudência pátria e confirmado pela legislação: Art. 43-A, Lei nº 4.591/1964.  A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.   "A jurisprudência pátria reconhece a validade do prazo de tolerância, desde que fixado até o limite de 180 (cento e oitenta dias) e observado o dever de informar e demais princípios da legislação consumerista.

Assim, não é abusiva a estipulação de cláusula de tolerância, não trazendo desvantagem exagerada ao consumidor e não comprometendo, dessa forma, o princípio da equivalência das prestações.

A cláusula de tolerância é importante fator de mitigação dos riscos da atividade, pois atenua os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam a construção civil, como o excesso de chuvas ou a escassez de mão de obra." Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 1ª Turma Cível, TJDFT, data de julgamento: 5/9/2018, publicado no DJE: 12/9/2018.

Logo, não há que se falar em abusividade na cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias de atraso, pois se trata de contrato de cumprimento complexo e foi pactuada de forma expressa, clara e dentro dos limites da razoabilidade.

Além disso, embora conste no parágrafo primeiro da cláusula quinta do contrato (ID 422135339) que a construtora não se responsabiliza pela demora ocasionada por eventual caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários, não foram comprovados eventos justifiquem o atraso no cumprimento da obrigação por um lapso de tempo tão prolongado pela empresa.

Por outro lado, verifica-se que, antes do atraso legal de 180 (cento e oitenta) dias, a parte autora tornou-se inadimplente, deixando de pagar com as parcelas determinadas no contrato.

Assim, ainda que alegue que a falta de pagamento deu-se por dificuldades no financiamento almejado ou pelo atraso do imóvel, tais alegações não merecem prosperar.  Ademais, frise-se que conforme a cláusula sexta do contrato, parágrafo primeiro, as providências para obtenção do financiamento cabem única e exclusivamente ao comprador, além disso, vide cláusula décima primeira, parágrafo quinto, a  falta de pagamento de 03 (três) parcelas vencidas, consecutivas ou alternadas, ou o atraso de qualquer delas por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará na resolução deste contrato.  Sendo assim, tanto o atraso na entrega da obra, quanto o inadimplemento da parte autora são incontroversos e estão demonstrados nos autos.

Sobre a resolução contratual, o Código Civil dispõe, em seu artigo 475, in verbis: Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Dessarte, deve-se reconhecer, no caso em análise, que a demandada restou inadimplente em relação às suas obrigações contratuais, entretanto, a parte demandante também restou inadimplente, sendo seu descumprimento anterior, de forma que não é  legítimo o direito da acionante de desfazer o negócio celebrado por rescisão para retornar ao status quo ante, devendo a resolução contratual contar com os devidos encargos contratualmente estabelecidos.  Assim, deve-se observar a cláusula vigésima terceira, nominada por "RESOLUÇÃO CONTRATUAL", na qual definiu-se que serão efetivadas, no caso de resolução contrato, as seguintes deduções:  9% (nove por cento) do valor já pago devidamente atualizado, a titulo de ressarcimento de despesas administrativas com publicidade, despesas provenientes de abertura de crédito, etc.;  10% (dez por cento) do valor já pago devidamente atualizado, a título de multa rescisória;  se por ocasião da resolução, a unidade imobiliária já tiver sido disponibilizada ao promitente comprador, ser-lhe-á imputado o percentual de 1% (um por cento) ao mês e/ou fração de mês, sobre o preço total devidamente atualizado, a título de fruição, o que será contado desde o momento da entrega das chaves até o dia da efetiva desocupação do imóvel; e se por ocasião da resolução, a unidade imobiliária já tiver sido disponibilizada ao promitente comprador, ser-lhe-á imputado o percentual de 4% (quatro por cento) ao ano, sobre o valor já pago, devidamente atualizado, a título de depreciação do imóvel.  Verifica-se, ainda, que tal dedução encontra-se conforme a previsão legal, da Lei 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário. Vejamos: Art. 67-A, § 5º.

Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo--se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Logo, não há que se falar em condenação em danos morais ou mesmo materiais, como deseja o acionante, na medida em que deve existir relação de causalidade entre o dano experimentado e a ação alheia, ou seja, o agente faz algo que não lhe era permitido, ou deixa de realizar aquilo a que se comprometera juridicamente, atingindo a esfera alheia e causando-lhe prejuízo.

No caso em tela, o bem jurídico tutelado não foi atingido, tendo em vista que a ré encontrava-se no exercício regular do direito.

Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais e EXTINGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do artigo 487, inciso I do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios os quais arbitro no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, o qual fica suspensa a exigibilidade face à concessão da gratuidade da justiça.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas legais, independente de nova conclusão ao juízo.

P.R.I.

Cumpra-se.

Salvador, data registrada no sistema.

Adriano Vieira de Almeida Juiz de Direito EST