TJBA - 0545781-77.2017.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR INTIMAÇÃO 0545781-77.2017.8.05.0001 Despejo Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Autor: Sergio Santana Magalhaes Advogado: Jose Jorge Araujo Da Silva (OAB:BA36267) Autor: Silvio De Santana Magalhaes Advogado: Jose Jorge Araujo Da Silva (OAB:BA36267) Reu: Maria De Lourdes Araujo Santos Advogado: Thiago Fernandes Marques Nagy (OAB:BA45049) Advogado: Paulo Roberto Simas Motta (OAB:BA59668) Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: DESPEJO n. 0545781-77.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: SERGIO SANTANA MAGALHAES e outros Advogado(s): JOSE JORGE ARAUJO DA SILVA (OAB:BA36267) REU: MARIA DE LOURDES ARAUJO SANTOS Advogado(s): THIAGO FERNANDES MARQUES NAGY (OAB:BA45049), PAULO ROBERTO SIMAS MOTTA (OAB:BA59668) SENTENÇA Vistos etc.

Trata-se de Ação de Despejo c/c Cobrança, fundada em descumprimento de cláusula contratual envolvendo locação de imóvel não comercial (inadimplemento dos aluguéis e acessórios), movida por SÉRGIO SANTANA MAGALHÃES e SILVIO DE SANTANA MAGALHÃES, em face de MARIA DE LOURDES ARAÚJO SANTOS, todos devidamente qualificados nestes autos.

Alegaram os autores ter direito ao imóvel indicado na inicial em razão de herança.

Que a locação fora efetivada por sua mãe falecida, conforme contrato acostado com a exordial; que fora estipulado o prazo de 06 (seis) meses para a locação, passando a viger por tempo indeterminado após este prazo.

Que a pretensão da locatária era a compra do referido imóvel, o que não poderia ocorrer enquanto não concluído o inventario, dada a necessidade de financiamento perante a CAIXA.

Que as partes elegeram a Sr.ª Edna Almeida, vizinha de ambos há muitos anos, para receber e repassar-lhes as quantias mensais dos alugueis.

Que a Locatária resolveu interromper o pagamento dos aluguéis sob alegação de ter despendido valores com reformas necessárias, por exemplo, reforma no telhado com substituição das madeiras e telhas estragadas; que tais reformas que foram autorizadas pelos sucessores, desde que a Ré apresentasse orçamento e notas fiscais das despesas, o que nunca ocorreu.

Que os Requerentes procuraram a Locatária para que esta apresentasse os valores inerentes à reforma, no intuito de ressarcir-lhe ou de forma direta ou por abatimento nos valores dos alugueis; que a Requerida não atendeu a solicitação e decidiu que não iria pagar os alugueis até “descontar” todos os valores despendidos.

Prosseguiram os Autores, afirmando que a Demandada deixou de efetuar os pagamentos regulares dos aluguéis, estando inadimplente quanto aos meses de julho de 2015 até junho de 2017, perfazendo uma dívida total com os locadores no importe de R$ 6.900,00 (seis mil e novecentos reais), valores estes sem qualquer correção monetária, multa por atraso e aplicação de juros de mora.

Requereram, em sede liminar, imissão na posse do imóvel, com forte no art. 300 do CPC, mediante caução; em definitivo, pugnaram pelo julgamento de procedência da demanda, com a confirmação da ordem de despejo e a condenação da Ré ao pagamento dos aluguéis devidos, acrescidos de juros e correção monetária.

Expediente de ID 260164206, determinando que a parte Autora comprovasse a hipossuficiência econômica; indeferindo o pedido liminar por ausência de depósito da caução exigida na Lei de Locações; e determinando a citação da Ré.

Comprovado o recolhimento das custas nos IDs 260164266 e ss.

Regularmente citada para purgar a mora e/ou apresentar defesa, a parte Ré colaciona Contestação no ID 260164298.

Em apertada síntese, a Ré alegou que o bem estava em situação degradante, pois nunca houve reparo por parte dos proprietários.

Que foram necessários reparos no telhado, visto que este já estava completamente deteriorado, bem como no quintal, banheiro, cozinha e na frente do imóvel; que todas as benfeitorias eram necessárias à boa utilização e conservação do imóvel.

Que todas as benfeitorias realizadas pela Ré não só atingiram os requisitos de conservar o bem, como de impedir a sua desvalorização, sendo essas necessárias, inclusive, por permitir a exploração de forma apta, cuja finalidade era a moradia de forma digna.

Que os investimentos feitos pela Acionada no imóvel a título de benfeitorias necessárias ultrapassaram o montante exigido nesta ação e atingiram o importe de R$ 11.043,20 (onze mil, quarenta e três reais e vinte centavos), conforme recibos acostados.

Prosseguiu a Ré, aduzindo que os abatimentos nos valores dos aluguéis foram devidamente comunicados aos Autores e não feitos de forma arbitrária, como citado na inicial.

Que a lei civil prevê a possibilidade de retenção em caso de benfeitorias necessárias e/ou úteis.

Requereu, ao final, a manutenção da decisão que negou a liminar, bem como a declaração de inexistência de débitos e a existência de crédito em razão das benfeitorias realizadas no imóvel.

Réplica apresentada sob o ID 260164648.

Na oportunidade, reiterou que a Ré não procurou os herdeiros para informar-lhes sobre a necessidade de reforma, assim como não apresentou qualquer orçamento para a execução da obra.

Que a Requerida não descreve em nenhum documento a classificação das obras, se necessárias ou úteis; que os locadores estão à míngua dessas informações que fazem enorme diferença, pois na benfeitoria necessária, embora dispensada a autorização, deve haver prévia comunicação para execução dos reparos e na benfeitoria útil há necessidade de autorização dos locatários para a execução da obra.

Que o locador tem direito de realizar vistoria das obras.

Que com exceção do mês de julho de 2015, cuja quitação os Requeridos reconhecem e pedem para abater do montante requerido na exordial, os recibos que datam de agosto de 2015 a março de 2018 estão sem a devida assinatura da pessoa autorizada a receber os valores do aluguel [Sr.ª Edna almeida – vizinha].

Que quanto aos recibos juntados, além de outras razões à sua impugnação, não é possível concluir se as compras foram efetivadas pela Ré ou se os materiais para construção ali descritos foram empregados na realização de benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias.

Substabelecimento acostado pela Ré no ID 260164654.

Recebidos os autos nesta unidade em razão da redistribuição determinada pelo TJBA, após a repartição das competências das unidades judiciárias entre cíveis e empresariais (ID 260164725).

Na oportunidade, foram as partes intimadas para manifestação quanto à necessidade de apresentação de outras provas, porém não houve resposta (certidão ID 260164740).

Anunciado o julgamento da lide (ID 260164742).

Migrados os autos para o sistema PJE (ID 260166699).

Vieram-me então os autos conclusos para o julgamento que passo a proferir. É o que havia a relatar.

DECIDO.

A gestão da locação fora assumida pelos Autores, na forma da cláusula 15ª do contrato acostado no ID 260164170: “Em caso de falecimento de qualquer parte contratante, os herdeiros da parte falecida serão obrigados ao cumprimento integral deste contrato, até a sua terminação”.

A parte Autora então ingressa com a presente demanda informando o descumprimento contratual pela parte Ré.

Durante o trâmite processual, a Requerida não logrou êxito em comprovar o adimplemento dos aluguéis, ao argumento de que haveria direito de retenção do imóvel em razão das benfeitorias realizadas.

Sucede que, existe no contrato de locação disposição expressa sobre o tema na cláusula 3ª: “...sem direito a retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias, as quais ficarão desde logo incorporadas ao imóvel.” Tal disposição contratual é válida, consoante inteligência do art. 35 da Lei 8.245/91 e da Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.” Neste sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

LOCAÇÃO.

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

RENÚNCIA EXPRESSA.

CONSENTIMENTO DO LOCADOR DESDE QUE AUTORIZADO.

INEXISTÊNCIA.

RECURSO NÃO PROVIDO.

Tendo a parte renunciado expressamente o direito de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, descabe o pedido de ressarcimento e retenção, sendo a referida cláusula válida nos termos da súmula 335 do STJ.

Os valores gastos com obras ou reformas somente podem ser ressarcidos ao locatário se realizadas mediante prévia comunicação ao locador e consequente consentimento. (TJ-MG - AC: 10000210333225001 MG, Relator: Amorim Siqueira, Data de Julgamento: 27/04/2021, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/05/2021) CIVIL.

AÇÃO DE DESPEJO.

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.

DENÚNCIA VAZIA.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

RECURSO DA LOCATÁRIA.

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS.

NÃO CABIMENTO.

CONTRATO ESCRITO PRORROGADO AUTOMATICAMENTE APÓS O SEU TERMO.

PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA NO SENTIDO DE QUE AS BENFEITORIAS, INCLUSIVE AS NECESSÁRIAS, SÓ SERIAM RESSARCIDAS MEDIANTE PRÉVIA AUTORIZAÇÃO POR ESCRITO PELO LOCADOR.

CLÁUSULA VÁLIDA.

SÚMULA 335 DO STJ.

AUSÊNCIA DE DOCUMENTO ESCRITO QUE REVELE A AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR.

FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO.(TJ-SC - AC: 03021652220178240061 São Francisco do Sul 0302165-22.2017.8.24.0061, Relator: Marcus Tulio Sartorato, Data de Julgamento: 04/06/2019, Terceira Câmara de Direito Civil) DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

BENFEITORIAS.

CONTRATO QUE PREVÊ NECESSIDADE DE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA E ESCRITA DO LOCADOR.

ART. 35 DA LEI DE LOCAÇÕES.

CLÁUSULA COM BASE LEGAL.

PEDIDO DE RESTITUIÇÃO.

IMPROCEDÊNCIA.

INEXISTÊNCIA NA HIPÓTESE DE PROVA DA AUTORIZAÇÃO.

INSURGÊNCIA DO LOCADOR ÀS OBRAS.

NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DEMONSTRADA.

CONDENAÇÃO DO JUÍZO DE ORIGEM INCORRETA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Na esteira do art. 35 da Lei de Locações, pode o contrato de locação exigir prévia e expressa autorização do locador para a realização das benfeitorias, mesmo as necessárias.

Precedentes. 2.

Em caso de realização de benfeitoria sem autorização do locador exigida contratualmente, perde o locatário o direito de retenção ou restituição.

Precedentes. (TJ-BA - APL: 03034626820148050103, Relator: REGINA HELENA RAMOS REIS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/05/2017) De outra banda, ainda que superada a validade da estipulação contratual quanto à renúncia às benfeitorias, a parte Ré não cuidou de se desincumbir do ônus de comprovar suas alegações, na forma do art. 373 do CPC.

Isto porque, como vimos, os valores gastos com obras ou reformas somente podem ser ressarcidos ao locatário se realizadas mediante prévia comunicação ao locador e consequente consentimento.

Considerando que, no caso em testilha, sequer existe indicação de qualificação quanto às benfeitorias realizadas, se necessárias ou úteis, a comprovação da comunicação prévia seria imprescindível à solução da causa, o que não ocorreu.

Ainda seguindo esta linha de intelecção, a despeito das notas de despesas efetivadas com material de construção juntadas com a defesa, a parte Ré não cuidou de trazer para os autos qualquer tipo de orçamento, projeto de reforma, registros fotográficos de antes e depois etc, bem como deixou de requerer a realização de avaliação por oficial de justiça ou a oitiva de testemunhas, quando intimada para dizer quais outras provas pretendia produzir, não havendo no caderno processual, portanto, qualquer comprovação quanto à extensão das benfeitorias supostamente realizadas no imóvel locado.

Por conseguinte, não resta outra alternativa a este juízo senão entregar o bem da vida almejado pelos Acionantes, qual seja, a retomada do imóvel objeto da locação.

No que tange à cobrança dos aluguéis, são devidos, como apontado na Réplica, as prestações que datam de agosto de 2015 a março de 2018, pois os recibos correspondentes estão sem a devida assinatura do recebedor, além das mensalidades que se venceram no curso deste processo, acrescidos de juros e correção monetária.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I do Código de Processo Civil, rescindindo o contrato de locação celebrado entre as partes, decretando o despejo da parte Ré e condenando-a ao pagamento dos aluguéis e demais encargos, vencidos e vincendos, a partir de agosto de 2015 até a efetiva desocupação, acrescidos de correção monetária (pelo IGPM) e juros de mora no percentual de 1% ao mês incidindo a partir da data de cada inadimplemento.

Fixo prazo de 15 (quinze) dias para que a parte Ré desocupe voluntariamente o imóvel, a teor do quanto disposto no art. 63, §1º, da Lei nº 8.245/91, vez que entre a citação e a prolação desta sentença passaram-se mais de quatro meses.

Considerando que o feito em comento se arrasta desde os idos de 2017, atribuo a esta decisão os efeitos da antecipação de tutela.

Expeça-se, de logo, o competente mandado de despejo.

Caso a parte Ré descumpra a ordem de desocupação voluntária, certifique-se, restando autorizada a requisição de força policial para cumprimento da medida desalijatória.

Em razão da sucumbência, condeno a parte Ré ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 15% do valor da condenação, observados os parâmetros do §2º, art. 85, do CPC.

Registro, contudo, a suspensão da exigibilidade destes, tendo em vista o deferimento da gratuidade da justiça em favor das Rés, à vista do §3º, art. 98 do CPC.

P.I.C.

Salvador-BA, 10 de julho de 2024.

ANA KARENA NOBRE JUIZA DE DIREITO