TJBA - 8159833-02.2020.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 5ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 8159833-02.2020.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Autor: Unirb - Unidades De Ensino Superior Da Bahia Ltda Advogado: Angela Ventim Lemos (OAB:BA32870) Advogado: Maria Gerda Santana Marschke (OAB:BA43730) Reu: Painel Patrimonial Ltda Sentença: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 5ª Vara Cível e Comercial Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Ruy Barbosa, Sala 125, 1º Andar, Nazaré - CEP 40040-380, Salvador-BA E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº 8159833-02.2020.8.05.0001 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - [Liminar, COVID-19] AUTOR: UNIRB - UNIDADES DE ENSINO SUPERIOR DA BAHIA LTDA REU: PAINEL PATRIMONIAL LTDA

Vistos.

PROCESSO ORIGINÁRIO N. 8159833-02.2020.8.05.0001 CONEXO AO PROCESSO N. 8000808-96.2021.8.05.0039 UNIRB - UNIDADES DE ENSINO SUPERIOR DA BAHIA LTDA, qualificada na inicial, ingressou com a presente AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL em face de PAINEL PATRIMONIAL LTDA, também qualificado, alegando, em síntese, o seguinte: Que em 10/05/2018 firmou com a ré Contrato de Locação para Fins Comerciais, com término previsto para 10/05/2023, tendo como objeto o imóvel sito à Rua Lateral de Dentro, Quadra 35 e 28, S/N, Jardim Limoeiro, Camaçari/BA, CEP: 42.800-455, para funcionamento de um Estabelecimento de Ensino Superior que iria iniciar suas atividades acadêmicas no período letivo de 2020.1.

Narra que cumpriu com as obrigações locatícias até fevereiro/2020, restando inadimplente a partir de então em razão da pandemia do Covid-19, alegando que restou impossibilitado de exercer sua atividade comercial.

Ao final, requereu a suspensão da exigibilidade dos alugueis de março/2020 a janeiro/2021, estendendo-se ao tempo em que durar o regime de isolamento social e, sobretudo, as medidas públicas de isolamento e distanciamento social; subsidiariamente requereu a suspensão dos alugueis de março/2020 a janeiro/2021, ou redução em 80% do valor da locação.

Decisão indeferindo o pedido liminar (Id. 92722374).

No Agravo de Instrumento n° 8006103-37.2021.8.05.0000 foi negado provimento ao recurso, mantendo a decisão agravada (Id. 188581063).

Agravo Interno prejudicado (Id. 188581064). É o relatório.

Decido.

Ressalte-se a conexão entre as demandas (Ação de Cobrança n° 8000808-96.2021.8.05.0039 e Ação Declaratória n° 8159833-02.2020.8.05.0001), que tem como objeto o mesmo Contrato de Locação Comercial.

Não havendo necessidade de produção de provas em audiência, cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inciso I, do NCPC.

Ressalte-se que, o julgamento antecipado da lide, por si só, não caracteriza cerceamento de defesa, já que cabe ao magistrado apreciar livremente as provas dos autos, que no caso sub judice trata-se de prova estritamente documental, acerca da suposta redução no faturamento do locatário, constatando o Juiz provas suficientes para o seu livre convencimento.

Da citação Na ação conexa tombada sob o n° 8000808-96.2021.8.05.0039, ajuizada pela ré, houve discussão acerca da conexão com a presente ação, com posterior determinação de reunião dos processos, dessa forma, inegavelmente a parte ré tomou ciência da tramitação da presente ação.

Assim, considero a ré ciente e citada acerca dos autos.

DO MÉRITO A controvérsia da lide cinge-se acerca da revisão do contrato de locação de imóvel não residencial, em virtude da crise deflagrada pelo coronavírus.

O código civil brasileiro, com fundamento nos seus artigos 317 e 478, possibilita a revisão contratual em razão de fato superveniente, ou seja, quando houver um acontecimento imprevisível, que gere onerosidade excessiva a uma das partes com extrema vantagem para a outra.

A pandemia pelo Covid-19 corresponde a evento extraordinário e imprevisível, que pode tornar excessivamente oneroso o contrato de locação para o inquilino, a justificar a aplicação da teoria da imprevisão/onerosidade excessiva.

Entretanto, para procedência do pedido de revisão do valor do aluguel em contratos de locação comercial, com base na teoria da imprevisão, em razão do período pandêmico, é necessário que haja prova da onerosidade excessiva.

A parte ré não demonstra por qualquer meio prejudicialidade no faturamento, e que a obrigação locatícia se tornou excessivamente onerosa em razão da pandemia de COVID-19, a justificar a suspensão dos alugueis ou sua redução em 80%.

Ressalte-se que não há nos autos qualquer demonstração contábil ou financeira ou mesmo extrato de movimentações financeiras ou quaisquer outros documentos hábeis para provar os fatos alegados.

Além disso, a autora tratar-se de empresa de grande porte de prestação de serviços de ensino superior em cursos de graduação, pós graduação, extensão, sequenciais e demais atividade, com capital social de R$ 1.000,000,00 (um milhão de reais) e diversas unidades (Campus) em funcionamento em vários pontos do Estado da Bahia, sendo que o Campus a ser instalado no imóvel objeto do contrato não é a única fonte de renda da atividade comercial da ré, nos termos do Contrato Social de Id. 86331178.

Outrossim, em que pese a pandemia ter gerado desafios às Instituições de Ensino, o Ministério da Educação permitiu a substituição das aulas presenciais por aulas em meios digitais, enquanto durasse a situação de pandemia, sendo imprescindível a demonstração do efetivo impacto no faturamento da instituição de ensino autora.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO.

LOCAÇÃO COMERCIAL.

PANDEMIA DE COVID-19.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

NÃO APLICAÇÃO.

AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA.

REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL.

NÃO CABIMENTO.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL.

Pela teoria da imprevisão, consagrada no CC/20012, em se tratando de contrato de execução continuada ou diferida e sobrevindo acontecimento extraordinário e imprevisível que torne a prestação de uma das partes excessivamente onerosa em face da prestação da outra, a parte prejudicada pode pedir a rescisão ou a revisão desse contrato.

Não havendo prova da onerosidade excessiva suportada pela parte autora em decorrência da pandemia de Covid-19, ônus que lhe competia (art. 373, I, do CPC), deve ser julgado improcedente o pedido de revisão do valor do aluguel. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.265882-7/001, Relator (a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/02/0022, publicação da sumula em 03/ 02/ 2022) APELAÇÃO CÍVEL - NULIDADE DA SENTENÇA - CERECEAMENTO DE DEFESA - INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL - PRELIMINAR REJEITADA - REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - TEORIA DA IMPREVISÃO - PANDEMIA DE COVID-19 - ONEROSIDADE EXCESSIVA - NÃO DEMONSTRADA - REDUÇÃO DO ALUGUEL - IMPROCEDÊNCIA - RECURSO NÃO PROVIDO.

O Juiz é principal destinatário da prova e deve indeferir as provas impertinentes, irrelevantes e protelatórias.

A prova testemunhal não é relevante para provar redução no faturamento do locatário, em razão da pandemia de COVID-19.

Para procedência do pedido de revisão do valor do aluguel em contratos de locação comercial, com base na teoria da imprevisão, em razão da pandemia de COVID-19, é necessário que haja prova da onerosidade excessiva.(TJ-MG - AC: 10000200746089003 MG, Relator: Rui de Almeida Magalhães, Data de Julgamento: 05/10/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/10/2022) Tratando-se de relação jurídica negocial de natureza civil, esta deve ser orientada pela excepcionalidade da intervenção estatal e somente excepcionalmente, diante de elementos concretos que gerem desequilíbrio, tal intervenção se torna legítima.

Assim, à míngua de elementos comprobatórios da onerosidade excessiva, não pode haver intervenção estatal no contrato estabelecido entre as partes, haja vista a excepcionalidade da intervenção, reservada às hipóteses em que demonstrado, concretamente, um desequilíbrio material entre as prestações.

Assim, não se desincumbindo a autora do seu ônus probatório, nos termos do art. 373, I do CPC, especialmente a demonstração de onerosidade excessiva, descabida a revisão contratual, sob pena de indevida ingerência na liberdade contratual.

A revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial, assim é o entendimento do STJ, veja-se caso análogo, que reconheceu a impossibilidade de revisão contratual por ausência de verificação da desproporção (Teoria da Imprevisão - art. 317 do CC) ou a excessiva onerosidade (art. 478 do CC): PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA.

SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19.

CONTRATOS PARITÁRIOS.

REGRA GERAL.

PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA.

POSSIBILIDADE DE REVISÃO.

HIPÓTESES EXCEPCIONAIS.

PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL.

TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA.

RESOLUÇÃO.

INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO.

PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS.

HIPÓTESE DOS AUTOS.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO.

MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. 1.

Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022.2.

O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus.3.

Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019.4.

Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos ( 317, 478, 479 e 480 do CC).

Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado.5.

A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução.

A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real.6.

A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado.Possibilidade de flexibilização da "extrema vantagem".7.

A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas.

Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020).

Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes.8.

A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.

Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial.9.

A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato.10.

Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art. 317 ou 478 do Código Civil.11.

Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico ( REsp 1.984.277/DF, Quarta Turma, DJe 9/9/2022).12.

Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art. 478) na prestação in concreto.

Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas.

Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato.Necessidade de manutenção da decisão.13.

Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2032878 GO 2022/0324884-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023).

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, declarando extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Em face da sucumbência, condeno a parte autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Após o trânsito em julgado e pagamento das custas, se for o caso, certifique-se e arquivem-se os autos com baixa na distribuição, sem prejuízo do seu posterior desarquivamento, se necessário.

P.

R.

I.

Salvador, 23 de setembro de 2024.

LIANA TEIXEIRA DUMET Juíza de Direito

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 5ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 8159833-02.2020.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Autor: Unirb - Unidades De Ensino Superior Da Bahia Ltda Advogado: Angela Ventim Lemos (OAB:BA32870) Advogado: Maria Gerda Santana Marschke (OAB:BA43730) Reu: Painel Patrimonial Ltda Sentença: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 5ª Vara Cível e Comercial Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Ruy Barbosa, Sala 125, 1º Andar, Nazaré - CEP 40040-380, Salvador-BA E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº 8159833-02.2020.8.05.0001 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - [Liminar, COVID-19] AUTOR: UNIRB - UNIDADES DE ENSINO SUPERIOR DA BAHIA LTDA REU: PAINEL PATRIMONIAL LTDA

Vistos.

PROCESSO ORIGINÁRIO N. 8159833-02.2020.8.05.0001 CONEXO AO PROCESSO N. 8000808-96.2021.8.05.0039 UNIRB - UNIDADES DE ENSINO SUPERIOR DA BAHIA LTDA, qualificada na inicial, ingressou com a presente AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL em face de PAINEL PATRIMONIAL LTDA, também qualificado, alegando, em síntese, o seguinte: Que em 10/05/2018 firmou com a ré Contrato de Locação para Fins Comerciais, com término previsto para 10/05/2023, tendo como objeto o imóvel sito à Rua Lateral de Dentro, Quadra 35 e 28, S/N, Jardim Limoeiro, Camaçari/BA, CEP: 42.800-455, para funcionamento de um Estabelecimento de Ensino Superior que iria iniciar suas atividades acadêmicas no período letivo de 2020.1.

Narra que cumpriu com as obrigações locatícias até fevereiro/2020, restando inadimplente a partir de então em razão da pandemia do Covid-19, alegando que restou impossibilitado de exercer sua atividade comercial.

Ao final, requereu a suspensão da exigibilidade dos alugueis de março/2020 a janeiro/2021, estendendo-se ao tempo em que durar o regime de isolamento social e, sobretudo, as medidas públicas de isolamento e distanciamento social; subsidiariamente requereu a suspensão dos alugueis de março/2020 a janeiro/2021, ou redução em 80% do valor da locação.

Decisão indeferindo o pedido liminar (Id. 92722374).

No Agravo de Instrumento n° 8006103-37.2021.8.05.0000 foi negado provimento ao recurso, mantendo a decisão agravada (Id. 188581063).

Agravo Interno prejudicado (Id. 188581064). É o relatório.

Decido.

Ressalte-se a conexão entre as demandas (Ação de Cobrança n° 8000808-96.2021.8.05.0039 e Ação Declaratória n° 8159833-02.2020.8.05.0001), que tem como objeto o mesmo Contrato de Locação Comercial.

Não havendo necessidade de produção de provas em audiência, cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inciso I, do NCPC.

Ressalte-se que, o julgamento antecipado da lide, por si só, não caracteriza cerceamento de defesa, já que cabe ao magistrado apreciar livremente as provas dos autos, que no caso sub judice trata-se de prova estritamente documental, acerca da suposta redução no faturamento do locatário, constatando o Juiz provas suficientes para o seu livre convencimento.

Da citação Na ação conexa tombada sob o n° 8000808-96.2021.8.05.0039, ajuizada pela ré, houve discussão acerca da conexão com a presente ação, com posterior determinação de reunião dos processos, dessa forma, inegavelmente a parte ré tomou ciência da tramitação da presente ação.

Assim, considero a ré ciente e citada acerca dos autos.

DO MÉRITO A controvérsia da lide cinge-se acerca da revisão do contrato de locação de imóvel não residencial, em virtude da crise deflagrada pelo coronavírus.

O código civil brasileiro, com fundamento nos seus artigos 317 e 478, possibilita a revisão contratual em razão de fato superveniente, ou seja, quando houver um acontecimento imprevisível, que gere onerosidade excessiva a uma das partes com extrema vantagem para a outra.

A pandemia pelo Covid-19 corresponde a evento extraordinário e imprevisível, que pode tornar excessivamente oneroso o contrato de locação para o inquilino, a justificar a aplicação da teoria da imprevisão/onerosidade excessiva.

Entretanto, para procedência do pedido de revisão do valor do aluguel em contratos de locação comercial, com base na teoria da imprevisão, em razão do período pandêmico, é necessário que haja prova da onerosidade excessiva.

A parte ré não demonstra por qualquer meio prejudicialidade no faturamento, e que a obrigação locatícia se tornou excessivamente onerosa em razão da pandemia de COVID-19, a justificar a suspensão dos alugueis ou sua redução em 80%.

Ressalte-se que não há nos autos qualquer demonstração contábil ou financeira ou mesmo extrato de movimentações financeiras ou quaisquer outros documentos hábeis para provar os fatos alegados.

Além disso, a autora tratar-se de empresa de grande porte de prestação de serviços de ensino superior em cursos de graduação, pós graduação, extensão, sequenciais e demais atividade, com capital social de R$ 1.000,000,00 (um milhão de reais) e diversas unidades (Campus) em funcionamento em vários pontos do Estado da Bahia, sendo que o Campus a ser instalado no imóvel objeto do contrato não é a única fonte de renda da atividade comercial da ré, nos termos do Contrato Social de Id. 86331178.

Outrossim, em que pese a pandemia ter gerado desafios às Instituições de Ensino, o Ministério da Educação permitiu a substituição das aulas presenciais por aulas em meios digitais, enquanto durasse a situação de pandemia, sendo imprescindível a demonstração do efetivo impacto no faturamento da instituição de ensino autora.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO.

LOCAÇÃO COMERCIAL.

PANDEMIA DE COVID-19.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

NÃO APLICAÇÃO.

AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA.

REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL.

NÃO CABIMENTO.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL.

Pela teoria da imprevisão, consagrada no CC/20012, em se tratando de contrato de execução continuada ou diferida e sobrevindo acontecimento extraordinário e imprevisível que torne a prestação de uma das partes excessivamente onerosa em face da prestação da outra, a parte prejudicada pode pedir a rescisão ou a revisão desse contrato.

Não havendo prova da onerosidade excessiva suportada pela parte autora em decorrência da pandemia de Covid-19, ônus que lhe competia (art. 373, I, do CPC), deve ser julgado improcedente o pedido de revisão do valor do aluguel. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.265882-7/001, Relator (a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/02/0022, publicação da sumula em 03/ 02/ 2022) APELAÇÃO CÍVEL - NULIDADE DA SENTENÇA - CERECEAMENTO DE DEFESA - INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL - PRELIMINAR REJEITADA - REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - TEORIA DA IMPREVISÃO - PANDEMIA DE COVID-19 - ONEROSIDADE EXCESSIVA - NÃO DEMONSTRADA - REDUÇÃO DO ALUGUEL - IMPROCEDÊNCIA - RECURSO NÃO PROVIDO.

O Juiz é principal destinatário da prova e deve indeferir as provas impertinentes, irrelevantes e protelatórias.

A prova testemunhal não é relevante para provar redução no faturamento do locatário, em razão da pandemia de COVID-19.

Para procedência do pedido de revisão do valor do aluguel em contratos de locação comercial, com base na teoria da imprevisão, em razão da pandemia de COVID-19, é necessário que haja prova da onerosidade excessiva.(TJ-MG - AC: 10000200746089003 MG, Relator: Rui de Almeida Magalhães, Data de Julgamento: 05/10/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/10/2022) Tratando-se de relação jurídica negocial de natureza civil, esta deve ser orientada pela excepcionalidade da intervenção estatal e somente excepcionalmente, diante de elementos concretos que gerem desequilíbrio, tal intervenção se torna legítima.

Assim, à míngua de elementos comprobatórios da onerosidade excessiva, não pode haver intervenção estatal no contrato estabelecido entre as partes, haja vista a excepcionalidade da intervenção, reservada às hipóteses em que demonstrado, concretamente, um desequilíbrio material entre as prestações.

Assim, não se desincumbindo a autora do seu ônus probatório, nos termos do art. 373, I do CPC, especialmente a demonstração de onerosidade excessiva, descabida a revisão contratual, sob pena de indevida ingerência na liberdade contratual.

A revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial, assim é o entendimento do STJ, veja-se caso análogo, que reconheceu a impossibilidade de revisão contratual por ausência de verificação da desproporção (Teoria da Imprevisão - art. 317 do CC) ou a excessiva onerosidade (art. 478 do CC): PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA.

SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19.

CONTRATOS PARITÁRIOS.

REGRA GERAL.

PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA.

POSSIBILIDADE DE REVISÃO.

HIPÓTESES EXCEPCIONAIS.

PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL.

TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA.

RESOLUÇÃO.

INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO.

PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS.

HIPÓTESE DOS AUTOS.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO.

MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. 1.

Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022.2.

O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus.3.

Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019.4.

Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos ( 317, 478, 479 e 480 do CC).

Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado.5.

A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução.

A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real.6.

A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado.Possibilidade de flexibilização da "extrema vantagem".7.

A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas.

Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020).

Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes.8.

A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.

Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial.9.

A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato.10.

Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art. 317 ou 478 do Código Civil.11.

Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico ( REsp 1.984.277/DF, Quarta Turma, DJe 9/9/2022).12.

Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art. 478) na prestação in concreto.

Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas.

Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato.Necessidade de manutenção da decisão.13.

Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2032878 GO 2022/0324884-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023).

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, declarando extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Em face da sucumbência, condeno a parte autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Após o trânsito em julgado e pagamento das custas, se for o caso, certifique-se e arquivem-se os autos com baixa na distribuição, sem prejuízo do seu posterior desarquivamento, se necessário.

P.

R.

I.

Salvador, 23 de setembro de 2024.

LIANA TEIXEIRA DUMET Juíza de Direito