TJBA - 8006084-14.2023.8.05.0080

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DE FEITOS DE REL DE CONS.

CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA INTIMAÇÃO 8006084-14.2023.8.05.0080 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Feira De Santana Autor: Edivan Ferreira Barbosa Advogado: Ana Paula De Jesus Oliveira (OAB:BA72332) Reu: Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliaria Feira De Santana Vi Spe Ltda.

Advogado: Jose Walter Ferreira Junior (OAB:SP152165) Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª VARA DOS FEITOS DE RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA Telefone: (75) 3602.5929 E-mail: [email protected] Processo: 8006084-14.2023.8.05.0080 AUTOR: EDIVAN FERREIRA BARBOSA REU: TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA VI SPE LTDA.

SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C DANOS MORAIS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA proposta por EDIVAN FERREIRA BARBOSA em face de TERRA NOVA RODOBENS INC IMOB-FEIRA DE SANTANA VI- SPE LTDA.

Alega a parte autora que firmou, em 10 de julho de 2020, contrato de compra e venda de imóvel com a empresa ré, no valor de R$125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais), a ser pago mediante entrada de R$6.385,03 (seis mil e trezentos e oitenta e cinco reais e três centavos) e R$ 118.614,97 (cento e dezoito mil e seiscentos e cinquenta reais), através de financiamento junto a uma instituição financeira.

Salienta que a empresa demandada encaminhou a documentação para o Banco do Brasil para a formalização do Contrato de Financiamento.

Após um ano do envio dos documentos, recebeu um e-mail informando que o financiamento seria realizado pela Caixa Econômica Federal, sendo necessário realizar a complementação do valor da entrada, em virtude da atualização do bem.

Salienta que, até a propositura da ação, ainda não tinha logrado êxito no financiamento junto à instituição bancária, por culpa exclusiva da construtora, razão pela qual não poderia a requerida exigir o pagamento da correção monetária.

Requereu, em sede de antecipação de tutela, a suspensão da cobrança das parcelas mensais, bem como da atualização do imóvel.

No mérito, requereu a nulidade da cláusula 6.5 do contrato entabulado, a restituição integral dos valores pagos e a condenação da parte acionada ao pagamento de indenização por danos morais.

Em contestação, a parte ré alegou, preliminarmente, inépcia da inicial, defendendo, no mérito, ausência de responsabilidade da vendedora em relação ao financiamento realizado com a instituição bancária, bem como a inexistência de ilegalidade quanto a atualização do bem, já que prevista em contrato.

Salienta que o requerente se encontra inadimplente desde julho de 2021, de modo que há culpa exclusiva do comprador, sendo válida a retenção parcial dos valores pagos e, portanto, indevida a devolução integral, requerendo a improcedência dos pedidos autorais.

Em réplica, ratificou os pontos suscitados na inicial, defendendo a necessidade a restituição integral dos valores pagos.

Intimadas as partes para especificar as provas que pretendiam produzir, requereram o julgamento antecipado do mérito. É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR: Procederei, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, ao julgamento conforme o estado do processo, observada a existência de material probatório suficiente para o exame do mérito da causa.

DAS PRELIMINARES: Da análise dos autos, verifico que a parte autora objetiva a restituição dos valores pagos, bem como a condenação da parte autora ao pagamento de danos morais, tendo apresentado todos os documentos necessários para o prosseguimento do feito, de modo que não há irregularidades na peça introdutória.

Assim, REJEITO a preliminar suscitada na inicial.

DO MÉRITO: Trata-se de pretensão através da qual objetiva a parte autora o ressarcimento integral dos valores pagos, bem como o recebimento de indenização por danos morais, em virtude de contrato de compra e venda firmado com a empresa ré, o qual não foi adimplido por negativa de financiamento.

Em primeira análise, verifico que o contrato de compra e venda firmado entre as partes estabelecia o pagamento de entrada, o qual foi parcelado pelo vendedor, no valor de R$6.385,03 (seis mil e trezentos e oitenta e cinco reais e três centavos), sendo adimplida pela parte autora a quantia de R$ 3.206,09 (três mil duzentos e seis reais e nove centavos).

Ademais, o saldo remanescente deveria ser quitado através de financiamento com o Banco do Brasil, transação que não foi aprovada pela instituição bancária ante o descumprimento das exigências estabelecidas.

Dessa forma, não vislumbro, no caso dos autos, falha na prestação de serviço por parte da construtora, já que a responsabilidade pela obtenção do financiamento é do comprador, de modo que não há culpa da empresa vendedora pela transação frustrada.

Ressalte-se, ainda, que não há abusividade na incidência de correção monetária no valor do imóvel que foi adquirido, já que há previsão expressa, no contrato firmado, sobre a realização de atualização no valor do bem, até que ocorra o recebimento do total do crédito devido.

Nesse sentido, vejamos: Compra e venda de imóvel.

Pedido de restituição de valor referente à correção monetária e aos juros incidentes sobre o saldo devedor após a expedição do "habite-se".

Comprador que alega ter arcado com tal custo adicional pelo atraso na obtenção do financiamento por culpa da vendedora, que demorou a obter individualização da matrícula do imóvel.

Correção monetária e juros previstos contratualmente.

Responsabilidade pela obtenção de financiamento que era dos compradores.

Culpa da vendedora por suposta demora na liberação do financiamento não revelada.

Ação improcedente.

Recurso provido (TJ-SP - AC: 10518411320208260100 SP 1051841-13.2020.8.26.0100, Relator: Arantes Theodoro, Data de Julgamento: 24/02/2022, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2022) APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL - INOCORRÊNCIA.

I - O art. 408 do Código Civil dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa.

II - A negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador.

III - É de responsabilidade do Promissário Comprador a liberação de crédito, por meio de financiamento junto a instituição financeira, para a aquisição de imóvel, de modo que frustrada a compra e venda por negativa de aprovação de crédito, não há que se falar em indenização por danos morais. (TJ-MG - AC: 10000205742331001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 02/02/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2021) Nesse contexto, verifico que, estando inadimplente, em virtude da negativa de financiamento, mostra-se justa a rescisão contratual, com a retenção pela construtora de parte dos valores recebidos, referentes ao contrato entabulado.

Em contrapartida, conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão do contrato de compra e venda por inadimplência do comprador, é válida a cláusula que estabelece a retenção de até 25%(vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, sendo, portanto, abusivo o percentual previsto no negócio jurídico entabulado, qual seja 50% (cinquenta por cento).

Vejamos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.RESCISÃO.

INICIATIVA DO COMPRADOR.

RETENÇÃO.

PERCENTUAL.REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.

INADMISSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.740.911/DF.

DECISÃO MANTIDA. 1. "Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25%(vinte e cinco por cento) do total da quantia paga" (AgInt nos EDcl no Ag Int no AREsp 1701206/SP, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021). 2.

O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3.

Tratando-se de porcentagem dentro dos parâmetros adotados pelo STJ, não há como afastá-la sem o ingresso no campo fático-probatório dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais 4. "Nos Compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, aos juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF,Relatora p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO,julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019). 5.

Agravo interno a que se nega provimento." (STJ, AgInt no AREsp n. 1.681.022/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.) Assim, mostra-se devida a retenção, pela parte ré, de 25% dos valores pagos pela parte autora, em razão do contrato inadimplido.

Além disso, a restituição deve ser feita de forma imediata e não parcelada, seja em razão da incidência do Código de Defesa do Consumidor, seja de modo a permitir o equilíbrio contratual.

Nesse sentido, a devolução dos valores deverá observar a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assim enuncia: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Além disso, a quantia a ser devolvida em uma única parcela deve ser corrigida monetariamente a partir de cada desembolso, pelo índice previsto em contrato, qual seja, IGP-M, e com a incidência dos juros de mora, a partir do trânsito em julgado.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM ÚNICA PARCELA.

ENTENDIMENTO DO STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. 1.

Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão.

Orientação emanada do REsp nº 1300418/SC, julgado sob o rito do então art. 543-C do CPC/73.

RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO.

RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

PRECEDENTES DO STJ. 2.

O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. 3.

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, vez que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade.

Precedentes do STJ.

JUROS MORATÓRIOS.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA.

RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. 4.

No que se refere aos juros moratórios, nas hipóteses em que promitente comprador dá azo à rescisão do contrato, a mora da promitente vendedora somente existirá após o trânsito em julgado da sentença, quando ocorrerá a inadimplência desta em restituir os valores a serem pagos.

SUCUMBÊNCIA.

MANUTENÇÃO DA RECIPROCIDADE SUCUMBENCIAL. 5.

Inexistindo alteração substancial da sentença combatida, mantém-se os encargos sucumbenciais, fixados com observância da reciprocidade.

APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - Apelação; (CPC): 02844420820158090051, Relator: Sandra Regina Teodoro Reis, Data de Julgamento: 13/12/2017, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/12/2017).

Reconheço, portanto, a rescisão do contrato estabelecido entre as partes, devendo ser restituído ao réu/reconvinte, de uma só vez, 75% (setenta e cinco por cento) do montante comprovadamente pago, o que equivale a R$ 2.404,57 (dois mil e quatrocentos e quatro reais e cinquenta e sete centavos), com correção monetária, pelo IGP-M, a partir de cada desembolso e juros moratórios mensais correspondentes à taxa SELIC deduzida do IPCA, a partir do trânsito em julgado desta sentença.

Noutro giro, o reconhecimento da existência de danos morais exige a prova de ato ilícito, a demonstração do nexo causal e o dano indenizável que se caracteriza por gravame ao direito personalíssimo, situação vexatória ou abalo psíquico duradouro que não se justifica diante de meros transtornos ou dissabores na relação social, civil ou comercial.

In casu, houve o inadimplemento do contrato pactuado por parte do autor, não se evidenciando, portanto, abalo psíquico ou qualquer outra situação capaz de lhe gerar danos morais passíveis de indenização.

Nesse sentido: RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3.

Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4.

Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5.

O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022).

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE.

CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA.

RETENÇÃO DE 15% SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO.

MULTA CONTRATUAL INAPLICÁVEL.

DANOS MORAIS.

NÃO COMPROVADOS. 1.

A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, a fim de recompor as perdas e custos inerentes ao próprio empreendimento. 2. É lícita a retenção de 10% (dez) até 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador no desfazimento do negócio. 3.

Reconhecida a culpa do promitente comprador pelo término da avença, descabe falar em multa contratual ou indenização por danos morais.

APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO - Apelação (CPC): 02353333220188090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a).

DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, Data de Julgamento: 23/10/2020, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 23/10/2020).

Assim, não procede o pedido de indenização por dano moral formulado pela parte requerente.

Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados pela parte autora para, nos termos do art. 487, I, do CPC : a) declarar a rescisão do contrato de compra e venda estabelecido entre as partes e, por conseguinte, determinar a restituição das partes ao estado anterior ao contrato; b) condenar a parte ré a pagar a parte autora o valor de R$ 2.404,57 (dois mil e quatrocentos e quatro reais e cinquenta e sete centavos), com correção monetária, pelo IGP-M, a partir da data do desembolso, e juros moratórios mensais correspondentes à taxa SELIC deduzida do IPCA, a partir do trânsito em julgado desta sentença.

Em virtude da sucumbência recíproca, condeno a parte ré ao pagamento de metade das custas processuais e de honorários advocatícios, no percentual de 15% (quinze por cento) do valor da condenação, aplicando-se o regramento previsto no art. 85, §2º, CPC.

A metade das custas e os honorários devidos pela parte autora, no percentual de 15% (quinze por cento) do valor da condenação, ficam com a exigibilidade suspensa, ante a concessão da gratuidade da justiça em seu favor.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Em caso de depósito do valor da condenação, autorizo, desde já, a expedição de alvará, em prol da parte autora, ressalvando-se a possibilidade de execução de eventual saldo remanescente, com a apresentação da pertinente planilha de cálculo do débito.

Certificado o trânsito em julgado, decorridos 30 (trinta) dias sem requerimento de cumprimento de sentença e recolhidas as custas processuais devidas, arquive-se.

Feira de Santana, data registrada no sistema.

MARCO AURÉLIO BASTOS DE MACEDO Juiz de Direito

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DE FEITOS DE REL DE CONS.

CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA INTIMAÇÃO 8006084-14.2023.8.05.0080 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Feira De Santana Autor: Edivan Ferreira Barbosa Advogado: Ana Paula De Jesus Oliveira (OAB:BA72332) Reu: Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliaria Feira De Santana Vi Spe Ltda.

Advogado: Jose Walter Ferreira Junior (OAB:SP152165) Intimação: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Feira de Santana 2ª Vara de Feitos de Rel de Cons.

Cível e Comerciais Rua Cel. Álvaro Simões,s/n, Fórum Des.

Filinto Bastos - Queimadinha CEP 44001-900 E-mail: [email protected] ATO ORDINATÓRIO Processo nº: 8006084-14.2023.8.05.0080 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - [Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] Pólo Ativo: AUTOR: EDIVAN FERREIRA BARBOSA Pólo Passivo: REU: TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA VI SPE LTDA.

ATO ORDINATÓRIO Conforme provimento 06/2016, da Corregedoria Geral de Justiça, pratiquei o ato processual abaixo: Ficam intimadas as partes, para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestarem interesse na produção de outras provas.

Em caso de inércia, ou não havendo interesse, será realizada conclusão dos autos para julgamento.

Feira de Santana-BA, 11 de janeiro de 2024 CAMILLA DIAS MIRANDA SILVA Analista Judiciário