TJBA - 0316181-92.2017.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 8ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0316181-92.2017.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Interessado: Condominio Terrazzo Del Mare Advogado: Carlo Bruno Lopes Do Nascimento (OAB:BA26342) Advogado: Jean Carlos Santos Oliveira (OAB:BA23409) Interessado: Graute Empreendimentos Ltda Advogado: Rafael Abreu Silvany (OAB:BA43355) Advogado: Alexandre Brandao Manciola (OAB:BA42961) Advogado: Rafael Fonseca Lima (OAB:BA44247) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 8ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0316181-92.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: 8ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: CONDOMINIO TERRAZZO DEL MARE Advogado(s): CARLO BRUNO LOPES DO NASCIMENTO (OAB:BA26342), JEAN CARLOS SANTOS OLIVEIRA (OAB:BA23409) INTERESSADO: GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): RAFAEL ABREU SILVANY (OAB:BA43355), ALEXANDRE BRANDAO MANCIOLA (OAB:BA42961), RAFAEL FONSECA LIMA (OAB:BA44247) SENTENÇA Vistos, etc.

Trata-se de AÇÃO INDENIZATÓRIA promovida por CONDOMÍNIO TERRAZZO DEL MARE contra GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, devidamente qualificados nos autos, ajuizada, inicialmente, perante a Justiça Federal.

Alega a parte autora, em síntese, haver a 1ª ré atuado como incorporadora do empreendimento denominado TERRAZZO DEL MARE, atuando a 2ª ré como financiadora da obra, que teve alvará “habite-se” expedido em dezembro/2012, sem que tenha sido formalizada a entrega aos adquirentes por meio de assembleia.

Afirma que a obra foi construída em qualidade inferior ao padrão construtivo anunciado, sem parte dos equipamentos prometidos, apresentando vícios de construção, utilização de materiais inadequados e sem a durabilidade necessária e serviços mal executados.

Aduz haverem sido efetivadas diversas notificações à 1ª ré, que chegou a comprometer-se em promover os reparos devidos, sem êxito.

Lista os vícios verificados cujo reparo requer e afirma que alguns, por seu caráter de urgência, foram realizados, destacando que, por sua gravidade, comprometem a segurança da edificação e importam em desvalorização das unidades autônomas.

Relata, ainda, que a construtora teria deixado débito em aberto junto à Embasa, relativo ao período de construção, o qual foi o autor obrigado a adimplir, sob pena de não ser autorizada a implantação da rede de água do condomínio.

Elenca os problemas já sanados às expensas do Condomínio e aqueles ainda por superar, indicando os valores desembolsados e os orçamentos para realização de cada um deles.

Requer a condenação das requeridas no pagamento de indenização por danos materiais, assim compreendidos: valor correspondente à desvalorização do imóvel em decorrência do baixo padrão de acabamento e desconformidade dos materiais efetivamente empregados na obra e aqueles previstos no memorial descritivo do empreendimento; reembolso das quantias despendidas para realização dos serviços de reparo já empreendidos; pagamento da quantia relativa aos orçamentos dos serviços reparatórios pendentes de execução; reembolso da quantia despendida para pagamento da conta de água relativa ao período de construção, além de custas processuais e honorários advocatícios – ID 308117831.

Junta documentos – ID 308118050 a 308120972.

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresenta contestação no ID 308121172, suscitando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva.

No mérito, pugnou para que fossem julgados improcedentes os pedidos autorais.

GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA contesta no ID 308121759.

Aduz que a assembleia de instalação do condomínio ocorreu em outubro/2012, posteriormente à expedição do “habite-se”, que atesta a conformidade da construção com os parâmetros autorizados pelo órgão competente.

Informa que o condomínio recusou-se ao recebimento das áreas comuns, destacando que, notificada, no ano de 2014, para os reparos apontados em laudo datado do ano de 2012, emitido pouco após a assembleia de instalação do condomínio, quase a totalidade dos problemas apontados foram corrigidos, somente tendo deixado de intervir nos vícios cuja reclamação teve por “improcedente”.

Informa que, dois anos após a entrega do empreendimento, o autor se recusa a firmar o termo de recebimento das áreas comuns, mesmo com ressalvas, gerando insegurança jurídica que motivou que a contestante não mais promovesse qualquer intervenção no referido espaço até o seu recebimento formal pela parte autora, salientando que, inobstante a não formalização do recebimento, o espaço comum vem sendo utilizado pelos condôminos deste a entrega do empreendimento.

Nega a existência de vícios construtivos, atribuindo os problemas reportados na inicial à falta de manutenção, enfatizando que o laudo que ampara a presente demandada foi realizado quase 03 anos após a entrega do empreendimento, contendo o apontamento de supostos vícios que não figuravam no laudo anterior.

Relativamente à não conformidade verificada na piscina, admite a sua ocorrência, entretanto, sustenta que foi descartado pelos condôminos a interdição do espaço pelo período necessário para a sua adequação, tendo sido feita proposta de modificação do projeto original, inclusive com compensação financeira, sobre a qual o Condomínio não se manifestou.

Afirma que não se opõe a diligenciar os reparos do problemas que constituam, de fato, vício de construção, rechaçando a sua responsabilidade por aqueles decorrentes de falta de adequada manutenção.

Impugna o laudo que instrui a inicial, contesta a pretensão indenizatória e pugna pela improcedência dos pedidos.

Junta documentos – ID 308122437.

Apresenta, ainda, reconvenção, no ID 308122586, para o fim de ser o reconvindo compelido a firmar o termo de recebimento das áreas comuns com data retroativa à entrega do empreendimento; a pagar em dobro, em favor da reconvinte, o valor da conta de água referida na inicial da ação principal, porquanto se trata de cobrança indevida; a diligenciar a retirada do envidraçamento das unidades autônomas, implantado em desconformidade com o projeto original e sem autorização da construtora ou do arquiteto autor do projeto, oficiando-se a Sucom, por se tratar de obra irregular; seja o reconvindo condenado na obrigação de fazer correspondente à retirada do envidraçamento irregular ou, na impossibilidade de o fazer, condenado no pagamento de indenização por perdas e danos; sejam oficiadas as autoridades competentes acerca do descumprimento, pelo condomínio, das normas de acessibilidade, face não utilização do elevador de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

Réplica no ID 308122892 e contestação à reconvenção no ID 308123480.

Ocorrências da audiência de instrução no ID 308123998.

Sobreveio decisão no ID 308124007, em que o Juízo Federal, excluindo do polo passivo a Caixa Econômica Federal, declina da competência para processar e julgar a demanda.

Opostos embargos declaratórios pela parte autora, foi o recurso acolhido no ID 308124292, apenas para determinar a remessa dos autos a uma das Varas de Relações de Consumo desta Comarca.

Termos de recebimento de chaves de unidades autônomas juntados aos autos no ID 308124561.

Saneado o feito e determinada a realização de perícia – ID 308126802.

Reconsiderado o valor arbitrado a título de honorários periciais, foram intimadas as partes para complementação – ID 308127173.

Perícia designada – ID 308127666.

O laudo pericial veio aos autos no ID 308128110.

Manifestaram-se as partes – ID 308128399 (autor) e ID 308128407 (impugnação do réu).

Vieram-me os autos conclusos para sentença. É o breve relatório.

Fundamento e decido.

DA LIDE PRINCIPAL.

Pretende a parte autora ser indenizada por danos materiais, em decorrência de alegados vícios construtivos de responsabilidade da acionada, que desvaloriza o empreendimento e as unidades autônomas que o compõem.

A ré rechaça a pretensão, negando a existência dos alegados vícios, ao tempo em que apresenta reconvenção, ao fundamento, em síntese, de haver a parte autora empreendido ilícitas modificações na construção, notadamente na fachada do prédio.

Inicialmente, cumpre gizar que o Condomínio autor, a despeito de vir utilizando as áreas comum desde o ano de 2012 e de ter, à época da assembleia de instalação, formado comissão para o recebimento das áreas comuns, recusou-se a firmar o termo de recebimento, não tendo feito, no momento da entrega, as ressalvas que entendia pertinentes, permanecendo na utilização dos espaços comuns ao longo de doze anos desde a entrega do empreendimento até a prolação desta sentença.

A utilização das áreas comuns ao longo de mais de dez anos, certamente enseja a necessidade de manutenção periódica, estas a cargo do próprio Condomínio, não se podendo tudo lançar à conta de vício construtivo.

Observo, ademais, que a situação em comento se amoldaria à hipótese do art. 381, I, do CPC, no entanto, a parte acionante, autora da ação, não postulou a vistoria ad perpetuam rei memoriam em sede de produção antecipada da prova.

Nesse cenário, deve esta sentença louvar-se na prova pericial produzida por perito da confiança do Juízo, inobstante sua realização somente tenha ocorrido cerca de 10 anos após a instalação do Condomínio, situação essa que, embora seja inquestionável dificultador na realização da prova, não impede que este Juízo, analise, à luz do trabalho realizado por profissional habilitado, as alegações das partes quanto à matéria de fato controvertida.

Não está este Julgador, todavia, adstrito ao laudo pericial, devendo, na formação do seu livre convencimento motivado, indicar as razões de acolhimento ou rejeição das conclusões do Expert.

A propósito: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

REALIZAÇÃO DE NOVA PERÍCIA E NOMEAÇÃO DE NOVO PERITO.

POSSIBILIDADE.

LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO JULGADOR PARA EXAMINAR AS PROVAS DOS AUTOS.

O JUIZ NÃO ESTÁ VINCULADO ÀS CONCLUSÕES DO LAUDO PERICIAL.

REVISÃO DAS CONCLUSÕES.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA 7/STJ. 1.

Tendo o recurso sido interposto contra decisão publicada na vigência do Código de Processo Civil de 2015, devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado Administrativo n. 3/2016/STJ. 2.

Segundo entendimento desta Corte, "O magistrado é o destinatário das provas, cabendo-lhe apreciar livremente aquelas que lhe foram apresentadas, sem estar adstrito a qualquer laudo pericial, devendo apenas fundamentar os motivos que formaram seu convencimento.Precedentes". 3.

Também, "consoante entendimento desta egrégia Corte Superior, a apuração da necessidade de produção de prova pericial demanda reexame de aspectos fático- probatórios, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ". 4.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1996096 RJ 2021/0384778-6, Relator: BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 22/05/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/05/2023) Passa-se, portanto, à análise pontual dos vícios alegados pelo autor e da prova pericial. - GRELHAS METÁLICAS – o que se observa é que, dado o decurso do tempo, que impediu a verificação do estado do referido equipamento no momento da entrega do empreendimento, o Perito pautou suas conclusões em laudo anteriormente produzido unilateralmente pela parte autora.

Ocorre que, instruindo sua contestação, a parte ré traz aos autos cópia do referido laudo, que lhe foi entregue ainda no ano de 2012, com clara indicação da oxidação das grades metálicas em comento.

Na peça defensiva, a parte acionada elucida que, do referido laudo, foram sanados os vícios por ela tidos por “procedentes”, estando, estes, marcados em caneta azul.

Afirma a ré que os vícios apontados no aludido documento “foram todos verificados e corrigidos, estando ticadas em azul todas as correções feitas” – ID 308121777.

O problema de oxidação das grelhas, devidamente marcado em azul na cópia do laudo apresentado com a contestação, firma a convicção de que o problema, de fato, existiu à época da entrega do empreendimento, e ainda se mostra presente nos dias atuais.

Firmado o convencimento de que o problema de corrosão existiu e foi alvo de intervenção da demandada, constata-se, no ID 308119804, que no laudo elaborado no ano de 2015, a corrosão mostrava-se acentuada.

Ainda que se trate de laudo unilateralmente elaborado, o fato de o problema haver existido e sido objeto de reparo pela demandada, como se extrai da própria defesa, confere verossimilhança ao aludido documento e à assertiva autoral, amparada, também, pelo laudo pericial produzido em juízo, de que o vício não foi adequadamente reparado, por meio da utilização de material inadequado para proteção do equipamento, tanto do ar salitroso próprio do local onde se situa o prédio, quando da abrasão provocada pelos pneus dos veículos, devendo ser adequada e eficazmente reparado pela demandada. - PISO DRENANTE – o laudo pericial constata problema de deformação do piso, ocasionada por deformação do solo subjacente, por indevida compactação.

Tratando-se de problema de deformação do solo, firma-se o convencimento de que não se trata de ausência de manutenção, mas vício construtivo, não tendo a demandada adotado as necessárias medidas de compactação, a fim de evitar que o piso cedesse, devendo, igualmente, arcar com a superação do problema.

Observo, ademais, que, ainda que a má compactação tenha sido uma possibilidade levantada pelo Expert, a demandada não se desincumbiu de fazer prova de que o problema decorre de fato a si alheio, não configurador de vício construtivo.

Face a sua responsabilidade objetiva, não tendo demonstrado causa outra para o resultado verificado pelo Perito, deve suportar o ônus de sanar a adversidade. - DESNIVELAMENTO DA LAGE DO PISO G1 – o laudo pericial atesta a existência do vício, entretanto, deixa claro que é possível a convivência com o problema, meramente estético, por ele criado, dada a complexidade e alto custo para sua correção.

Cabível, entretanto, o arbitramento de indenização pela desvalorização do imóvel, face problema estético constatado em perícia, na forma da fundamentação já declinada no tópico que a este antecede, o que será apurado em liquidação. - DESNÍVEL EM ÁREA DE DEFICIENTES – o Profissional não detectou desconformidade outra na rampa de deficientes, senão a ausência de gradis laterais de proteção. - RAMPA PARA DEFICIENTES – o laudo pericial atesta a inadequação do citado equipamento, em desatendimento a normativo legal municipal que regula a matéria e que vem a representar dificultador para que a sua própria finalidade – mobilidade de pessoas com deficiência seja atingida – na medida em que “no encontro com a soleira do elevador de deficientes forma um pequeno desnível que dificulta a circulação das cadeiras de rodas” – ID 308128132.] - PISO NA ENTRADA DA ACADEMIA – foi detectada falha de acabamento, que deverá ser solucionada pela acionada. - VIDROS DA FACHADA – o Expert é conclusivo ao afirmar que os vidros transparentes utilizados na fachada do edifício encontram-se em desconformidade com o material descritivo, indicando, ainda, a diferença de preço entre o material previsto – mais caro – e o efetivamente utilizado na construção.

Observo que se afigura irrelevante tenha a modificação sido autorizada pelo arquiteto responsável pelo projeto, uma vez que, tendo ofertado o empreendimento no mercado de consumo, deve cumprir fielmente a oferta, não lhe sendo dado modificar unilateralmente o pactuado, ainda que sob o argumento de falta do material especificado para aquisição, impondo prejuízo ao consumidor.

Diga-se, ademais, que nada mais há do que mera alegação quanto à suposta falta do material para aquisição pela ré e, ademais, ainda que provada estivesse a ocorrência em destaque, trata-se de risco inerente ao empreendimento, que não poderá ser suportado pelo consumidor.

A jurisprudência pátria vem em socorro do entendimento aqui esposado: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO.

ATRASO INCONTROVERSO.

LUCROS CESSANTES DEVIDOS.

DANO MORAL CONFIGURADO. 1.

Atraso na conclusão da obra que excedeu o prazo de tolerância contratualmente estipulado (180 dias). 2.

Os supostos entraves burocráticos, as exigências ambientais, a escassez de mão de obra e a de insumos da construção civil, além da morosidade do Poder Público, em viabilizar a prestação dos serviços respectivos, integram o risco da própria atividade exercida pela empresa ré. 3.

Demora injustificada na entrega do imóvel que caracteriza evidente falha na prestação do serviço. 4- Lucros cessantes presumidos durante o período da mora da ré. 5- Dano moral caracterizado, Frustração da legítima expectativa de usufruir dos bens adquiridos no prazo contratado, que supera o mero aborrecimento. 6- Quantificação à luz dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. 7- Recurso conhecido e desprovido. (TJ-RJ - APL: 00086867220168190209 202000122635, Relator: Des(a).

RICARDO COUTO DE CASTRO, Data de Julgamento: 06/06/2023, SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/06/2023) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. 1.

EMPRESA PROJETO MARES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

Resta configurada a legitimidade passiva da empresa Projeto Mares Construtora e Incorporadora Ltda para responder pelo atraso da obra, vez que é uma sociedade limitada direcionada exclusivamente à incorporação, construção, venda e recebimento das parcelas das unidades do empreendimento Ecovida Itumbiara, que, de acordo com a cláusula primeira de seu contrato social ?girará sob a denominação social Mares Ecovida Construtora e Incorporadora SPE Ltda?. 2.

ALEGAÇÃO DE ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA, PEDIDOS DE ALTERAÇÕES ESTRUTURAIS PELOS PROPRIETÁRIOS.

INADIMPLÊNCIA DE COMPRADORES.

NÃO CARACTERIZAM CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR.

A alegação de escassez de mão de obra e insumos utilizados na construção civil, os pedidos de alteração das unidades pelos compradores e eventual inadimplência destes são situações inerentes ao risco da atividade explorada pelas construtoras, que não caracterizam caso fortuito ou força maior, e também não podem ser transferidas para o consumidor. 3.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

NÃO DEMONSTRAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR.

RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA DA VENDEDORA.

Constatado o atraso na conclusão da obra e ausente a comprovação de caso fortuito ou força maior, facultado ao consumidor a rescisão do contrato, assegurada a devolução das quantias pagas. 4.

MULTA PENAL COMPENSATÓRIA.

Firmada entre as partes multa penal compensatória, visando punir o inadimplemento, e constada a inadimplência da vendedora, que extrapolou prazo de entrega da obra, deve esta arcar com a pena prevista. 5.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

O comprador somente possui obrigação de pagar a comissão de corretagem se é ele quem efetivamente contrata os serviços do corretor.

Não havendo, no contrato, menção sobre a comissão de corretagem, e considerando o fato de que o pagamento foi admitido como verdadeiro (artigo 341 do Novo Código de Processo Civil), bem como diante da notoriedade de que em casos de venda de imóvel a ser construído a intermediação é geralmente realizado por corretores da vendedora (artigo 724 do CC), e não tendo esta se incumbido de demonstrar o contrário (artigo 373, II do CPC/2015), deve ser incluída nos valores a serem restituídos, a quantia dispendida a título de corretagem. 6.

DANOS MORAIS DEVIDOS.

O atraso injustificável por parte das empresas responsáveis pela entrega das unidades habitacionais, somada a frustrada expectativa gerada nos adquirentes em ter para si o imóvel na data aprazada, os desgastes sofridos com todo o desenrolar deste processo, além dos planos desfeitos em razão do lamentável descumprimento contratual, são, certamente, motivos suficientes para ensejar reparação de ordem moral pretendida. 7.

LUCROS CESSANTES.

O Superior Tribunal de Justiça tem posicionamento firmado de que o atraso na entrega enseja pagamento de lucros cessantes em decorrência da impossibilidade de utilização do imóvel durante o período de mora.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 0263199-60.2016.8.09.0087, Relator: SANDRA REGINA TEODORO REIS, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/07/2019) Ainda que provada a falta do material – o que, repita-se, não ocorre nos autos – tratar-se-ia de caso fortuito interno, cujas consequências devem ser suportadas por aquele que assume o risco do empreendimento, no caso, a ré, que responde objetivamente pelos danos causados no exercício da sua atividade empreendedora.

Assim, uma vez que o material utilizado apresenta custo inferior ao daquele constante do material descritivo, deve o autor ser indenizado pela diferença. - PISCINA – a entrega da piscina em desconformidade com o memorial descritivo, com ausência da borda infinita, constitui fatio incontroverso, extraindo-se da defesa que o equipamento demandou reparos em razão de problema estrutural, tendo sido ofertada pela acionada uma reformulação do projeto e compensação financeira.

Assim, é fato incontroverso que problema de ordem estrutural, de responsabilidade da acionada, portanto, demandou a realização de reparo na piscina, o que foi realizado às expensas do Condomínio autor, na medida em que, o laudo pericial afirma que “A piscina de adultos apresenta a calha periférica característica da borda infinita.

No pavimento logo abaixo há as instalações das máquinas de bombeamento necessárias para a circulação da água.”, para mais adiante concluir que o equipamento apresenta “bom aspecto atual”, com a calha da borda infinita em funcionamento.

Destarte, considerando que o problema em comento constitui, como dito, fato incontroverso, uma vez que confessadamente, a piscina apresentou problema estrutural que comprometeu a característica de “borda infinita”, depois reparada por ação e às expensas da parte autora, é de ser acatado o pedido indenizatório para ressarcimento da quantia necessária à realização do serviço, mesmo que ausentes os respectivos comprovantes, devendo o valor da indenização ser apurado em liquidação de sentença. - REFLETORES DA MINIQUADRA ESPORTIVA – os referidos equipamentos foram encontrados em bom estado no momento de realização da perícia, não se podendo extrair do laudo pericial se a troca derivou de má qualidade do produto originalmente utilizado pela demandada ou se se tratou de substituição que seria esperada, de responsabilidade da parte autora, considerando o desgaste natural de tais peças, mormente em ambiente sujeito à ação do salitre, como é o caso.

Embora o laudo faça alusão à suposta oxidação rápida dos refletores por uso de material inadequado, o faz com amparo em laudo unilateralmente elaborado, não precisando qual o material utilizado, nem tampouco atestando que sua qualidade era, de fato, inferior ao que seria indicado ou desconforme com o memorial descritivo.

A perícia produzida no ano de 2012, que gerou notificação à demandada para solução dos problemas apurados pelo autor, não faz referência aos refletores da quadra esportiva.

Por fim, não foram apresentados comprovantes de tais despesas, nem se sabe se e quando foi realizada a substituição, não se podendo precisar se a oxidação dos refletores realmente se deu de forma mais rápida do que o esperado, de forma a sugerir má qualidade daqueles instalados pela acionada. - SAUNA – acerca da sauna, afirma o perito que “apresenta os seus revestimentos cerâmicos e áreas pintadas com boa aparência” – ID 308128129.

Embora faça menção a suposto “estado deterioração da pintura das paredes e tetos do compartimento do chuveiro e equipamento ali instalados”, o faz a partir de laudo unilateralmente elaborado, não podendo precisar o efetivo grau de deterioração, a causa à qual poderia ser atribuída, se vício de responsabilidade da ré ou desgaste natural do uso, se havia ou não discrepância com o memorial descritivo, nem tampouco especificando qualquer ação do Condomínio para a superação de problema que fosse de responsabilidade da acionada.

Ademais, o laudo ID 308124935, elaborado no ano de 2012, não faz menção a tal problema, o que firma ainda mais a convicção de que, tendo havido, tratou-se de desgaste natural, para cuja superação e prevenção deve o autor adotar a adequada manutenção periódica, não se tratando de responsabilidade que se possa atribuir à Construtora. - PASTILHAS DA FACHADA – neste tópico, não se verificou vício, extraindo-se do laudo pericial que “não houve registros de pastilhas sem rejuntamentos e com descolamentos durante a vistoria”, nem tampouco foi apresentado comprovante de despesa pelo Condomínio, restando insuscetível de acatamento a pretensão, no particular. - PINTURA DE TUBULAÇÕES NA COBERTURA – constatada, na perícia, a ausência de pintura adequada das referidas tubulações, que não foram, à época da construção, pintadas nas cores de identificação previstas nas normas técnicas.

Observe-se que a perícia não aponta desgaste da pintura original, o que indicaria falta de manutenção, a cargo do Condomínio, mas sim a sua ausência, inclusive com desatendimento da norma técnica incidente, o que deve ser reparado pela construtora. - TAMPAS DOS RESERVATÓRIOS – neste tópico, afirma o Perito que as tampas originais, de ferro, foram substituídas por tampas de alumínio, mais resistentes aos efeitos da névoa marinha.

Não há, contudo, afirmação conclusiva no sentido de que, inobstante as tampas de alumínio sejam mais resistentes, as de ferro se mostrem absolutamente inadequadas ou se o material utilizado destoa daquele previsto no memorial descritivo.

O mero fato de que o Condomínio tenha optado pela substituição por outro tipo de material não firma necessário convencimento de que houve utilização de insumo de qualidade inferior, nem tampouco se pode precisar, pela leitura do laudo, se o desgaste do material se deu de forma mais rápida do que seria de se esperar, indicando eventual deficiência qualitativa.

Não há nada nos autos que permita verificar quando ocorreu a substituição, não havendo meios de afirmar que tenha se dado de forma precoce frente ao que seria razoavelmente esperado.

A necessidade de substituição das tampas em serviço de manutenção e conservação ao longo dos anos não induz, por si só à convicção de que houve flagrante e absoluta inadequação do material utilizado na construção, notadamente se realizada esta na conformidade do quanto previsto no memorial, nada havendo nos autos que indique o contrário. - TAMPAS DE FERRO DA CALÇADA – afirma o Perito que se encontram “em perfeito estado de conservação”, tendo o autor apresentado comprovante de despesa a elas relacionado.

Na planilha ID 308128151, constata-se que a nota apresentada pelo Condomínio data de 04/04/2014, menos de dois anos após a entrega do empreendimento, firmando a convicção de que a demandada utilizou material de qualidade inferior ou inadequado, considerada a localização do edifício, devendo suportar o ônus financeiro daí advindo, reembolsando o autor da despesa contraída para superação do problema. - ÁGUA NO POÇO DO ELEVADOR – quanto a este ponto, afirma o Expert: “Este Perito não recebeu da Ré o material técnico solicitado e necessário as análises do nível de água subterrâneo (sondagem do subsolo).

O síndico informou a este Perito que o condomínio assumiu os custos financeiros do serviço de impermeabilização dos poços dos elevadores e com isto sanou os inconvenientes citados na inicial.

Mas, não juntou aos autos os documentos comprovantes desta despesa.” Afirma, ainda, que “As despesas sobre manutenções dos elevadores são previstas em contrato próprio entre o condomínio e a respectiva prestadora deste serviço especializado e não cabem serem reaplicados”, e, mais adiante, reafirma a ausência de comprovantes de despesas com impermeabilização do poço do elevador.

Não há, portanto, evidência de responsabilidade que possa ser atribuída à parte ré, na medida em que o acionante não fez prova, como lhe cabe, do fato constitutivo do seu direito, no particular.

Observo, ademais, que, na planilha de ID 308128151, as despesas relacionadas ao equipamento em referência decorrem de manutenção periódica, a cargo do Condomínio. - SINALIZAÇÃO DE EMERGÊNCIA – extrai-se do laudo pericial que as placas sinalizadoras encontram-se em bom estado de conservação, tendo sido substituídas, as originais instaladas pela Construtora, por outras, em data mais recente.

Não se conhece, contudo, o momento em que tal substituição se tornou necessária.

Embora o laudo faça referência à existência de oxidação no ano de 2015, a afirmação é imprecisa, aludindo a “algumas placas com sinais de corrosão”, não se podendo afirmar, da leitura das conclusões periciais, a existência de vício, quer pela utilização de material inadequado, quer pela discrepância entre o que foi entregue e a previsão em memorial descritivo.

Quanto às questões relacionadas ao piso da garagem, pintura das tubulações, tela de fixação e pintura, portão da garagem G2, paredes com sujidades, não foram apontadas anormalidades no laudo pericial, nem tampouco apresentados comprovantes de reparos efetuados às expensas do Condomínio e notícia de quando teriam eles ocorrido, impossibilitando que se afirme a existência de responsabilidade que possa ser atribuída à demandada em tais questões.

Relativamente à porta de vidro em frente ao elevador para portadores de deficiência, afirma o laudo pericial que “Este Perito não identificou quebra da harmonia da fachada avançada e a porta de vidro do elevador no pavimento térreo” – ID 308128132.

Nesse panorama, cabível a recomposição dos prejuízos comprovadamente decorrentes de falha construtiva e, portanto, imputável à ré, devendo a acionada arcar com indenização correspondente às despesas efetivamente suportadas pelo autor, bem como arcar com as despesas para superação dos problemas ainda existentes e que decorrem de vício de construção, a na forma da fundamentação supra, o que será apurado em liquidação de sentença.

No que se refere à controvérsia relacionada à conta de água ID 308119762, constata-se que se refere ao período de consumo compreendido entre 05/10 a 06/11/2012.

O documento ID 308122577 evidencia que o Condomínio passou à gestão dos condôminos em 10/10/2012, momento em que foram eleitos síndico, sub-síndico e conselho fiscal, fazendo presumir que os adquirentes que para tanto houvessem reunido os requisitos necessários, encontravam-se imitidos na posse de suas respectivas unidades.

Assim, à míngua prova de que a ré tenha sido responsável pelo consumo espelhado na fatura em discussão, deverá responder, de forma proporcional, pelo respectivo pagamento, devendo reembolsar ao autor a quantia correspondente ao período de 05 a 10/10/2012, cabendo ao acionante o valor proporcional ao período posterior.

DA RECONVENÇÃO.

Pretende a reconvinte a restituição, em dobro, do valor correspondente à conta de água cuja obrigação de pagamento a inicial busca imputar-lhe; seja o Condomínio compelido a firmar o termo de recebimento das áreas comuns; seja o reconvindo condenado no pagamento de indenização por danos morais face modificação da fachada do edifício sem sua autorização, violando direito autoral do arquiteto responsável pelo projeto e comprometendo, nos dizeres da reconvenção, a segurança da edificação.

A reconvenção não procede em qualquer dos tópicos suscitados.

No que se refere ao pagamento em dobro do valor da conta de água cujo reembolso é postulado na inicial da lide principal, cumpre observar, de início, que o pedido foi acolhido em parte.

Não somente, pacífica a jurisprudência no sentido de que a incidência da disposição contida no art. 940 do Código Civil demanda demonstração de má-fé, ônus atribuído à reconvinte e do qual não se desincumbiu.

A respeito da matéria, o STJ possui entendimento vinculante, consoante se verifica na tese correspondente ao Tema Repetitivo nº 622, no seguinte teor: "A aplicação da sanção civil do pagamento em dobro por cobrança judicial de dívida já adimplida (cominação encartada no artigo 1.531 do Código Civil de 1916, reproduzida no artigo 940 do Código Civil de 2002) pode ser postulada pelo réu na própria defesa, independendo da propositura de ação autônoma ou do manejo de reconvenção, sendo imprescindível a demonstração de má-fé do credor". (Grifo aditado) Não evidenciada a má-fé, a rejeição do pedido é medida que se impõe.

No que se refere ao pedido indenizatório, está arrimado em suposta violação de direito autoral de que não é titular a reconvinte, mas o arquiteto responsável pelo projeto, não lhe sendo dado postular em nome próprio direito alheio.

Ademais, a reconvinte não demonstrou em que teria restado violado direito seu pelo envidraçamento das sacadas das unidades autônomas, uma vez que eventual consequência danosa atingiria os condôminos e o próprio condomínio, não se havendo falar em indenização por perdas e danos, que, igualmente, não se comprovaram.

Não há, portanto, fundamento para acatamento da pretensão indenizatória, inexistindo previsão legal que imponha aos condôminos ou ao próprio condomínio a autorização da reconvinte para o envidraçamento das sacadas.

Diga-se, ademais, que a postulação deveria ser direcionada, não ao condomínio, mas aos condôminos que porventura houvessem realizado a colocação do envidraçamento – reiki – não tendo a reconvinte narrado, no particular, conduta imputável ao condomínio.

Gize-se que o art. 1.336, do Código Civil, invocado na reconvenção, estabelece deveres do condômino, cuja violação ensejará para o condomínio, e não para terceiro, como é o caso da reconvinte, eventual pretensão a ser deduzida em juízo.

Assim, quer pelo prisma da ilegitimidade ativa, quer por evidente ilegitimidade passiva, a pretensão não se faz suscetível de acatamento.

Por fim, quanto ao pedido concernente à expedição de ofício à SUCOM, não demonstra a reconvinte pertinência com o objeto da lide nem tampouco a relevância da diligência para a tutela do seu direito.

Posto isto, nos termos do artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos veiculados na lide principal, para condenar a parte ré: i) No pagamento da quantia necessária, a ser apurada em liquidação de sentença por arbitramento, para as finalidades de: a) Promover a adequada impermeabilização das grelhas metálicas das garagens, considerando o ambiente salitroso em que situada a construção; b) Recompor o piso drenante localizado no nível do pavimento de garagem G1, com substituição da caixa coletora de águas pluviais e respectivo tubo de coleta, observando-se a necessidade de proteção mecânica ao tubo, conforme laudo pericial; c) Promover a adequação da rampa para pessoas com deficiência, de forma a atender aos normativos técnicos e legais incidentes e sanar o desnível no encontro da soleira com o elevador de deficientes, que dificulta a mobilidade de cadeirantes, conforme laudo pericial, bem como implantação de gradil de proteção; d) Corrigir de falha de acabamento no piso na entrada da academia; e) Realizar a pintura das tubulações na cobertura. ii) No pagamento de indenização por danos materiais, em favor da parte autora, em valor a ser apurado em liquidação de sentença e que contemple: a) A desvalorização da construção em decorrência do desnivelamento da laje do piso G1; b) A desvalorização do prédio em decorrência da entrega de envidraçamento em desconformidade com o memorial descritivo e restituição do valor correspondente à diferença de custo entre o material previsto e o efetivamente utilizado; c) O valor correspondente aos serviços realizados na piscina para implantação da borda infinita prevista no memorial descritivo; d) O valor desembolsado pelo autor para substituição das tampas de ferro localizadas na calçada, indicadas no laudo pericial; e) O valor da conta de água ID 308119762, proporcionalmente ao período compreendido entre 05 a 10/10/2012.

Quanto ao item “ii” desta parte dispositiva, as obrigações de reembolso estarão sujeitas a atualização monetária pelo IPCA a contar do comprovado desembolso, devendo incidir, sobre todas as prestações em que condenada a ré no referido tópico, juros de mora pela Taxa Selic, com abatimento do percentual correspondente ao IPCA, a contar da citação – art. 406, § 1º, do CPC.

Dada a sucumbência recíproca, condeno autor e ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios – que arbitro em 15% (quinze pct.) sobre o valor da condenação - à razão de 50% para cada polo da lide, vedada a compensação.

Outrossim, julgo improcedentes os pedidos reconvencionais, condenando a ré no pagamento das custas respectivas e de honorários advocatícios que arbitro em R$-5.000,00=.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

SALVADOR/BA, 12 de setembro de 2024.

Joséfison Silva Oliveira Juiz de Direito