TJBA - 8135099-16.2022.8.05.0001

                                                                                  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA 16ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR       Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Prof.

Orlando Gomes - 3º andar, Nazaré - CEP 40040-380, Salvador-BA Fone: 3320-6787 - E-mail: [email protected]       Processo nº 8135099-16.2022.8.05.0001 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - [Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] Autor(a): FULVIO HERBERT SANTANA DE OLIVEIRA Advogado do(a) APELANTE: UENDEL RODRIGUES DOS SANTOS - BA20960 Réu: APELADO: AM1 CONSTRUTORA LTDA - EPP Advogado do(a) APELADO: LUIZ FERNANDO MONTENEGRO DA SILVA - BA49115 ATO ORDINATÓRIO         No uso das atribuições conferida pelo provimento  nº CGJ/CCI - 05/2025 do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, que legitima o servidor a praticar atos de mera administração, ficam intimadas as partes do retorno dos autos do Tribunal de Justiça, para requererem o que for de direito, no prazo de 15 (quinze) dias. 19 de setembro de 2025,  RAYNARA DOS SANTOS VASQUEZ  Estagiária de Direito   ANA GRAZIELA LIMA CONCEIÇÃO Técnica Judiciária  

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 16ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 8135099-16.2022.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Interessado: Fulvio Herbert Santana De Oliveira Advogado: Uendel Rodrigues Dos Santos (OAB:BA20960) Interessado: Am1 Construtora Ltda - Epp Advogado: Luiz Fernando Montenegro Da Silva (OAB:BA49115) Terceiro Interessado: Mauricio Uzeda Tannus Registrado(a) Civilmente Como Mauricio Uzeda Tannus Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 16ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8135099-16.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: 16ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: FULVIO HERBERT SANTANA DE OLIVEIRA Advogado(s): UENDEL RODRIGUES DOS SANTOS (OAB:BA20960) INTERESSADO: AM1 CONSTRUTORA LTDA - EPP Advogado(s): LUIZ FERNANDO MONTENEGRO DA SILVA (OAB:BA49115) SENTENÇA Vistos, etc.

Trata-se de ação indenizatória proposta por FULVIO HERBERT SANTANA DE OLIVEIRA em face de AM1 CONSTRUTORA, alegando, em síntese, que, em 20/11/2017, firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a ré, cuja data prevista para entrega da unidade adquirida era 10/2019, prorrogável, nos termos da Cláusula 8.5, até 04/2020, o que foi descumprido, haja vista a entrega das chaves em 08/07/2020, mesmo sem Habite-se, o qual só foi liberado em 09/06/2021.

Aduz que a construtora ré autorizou a ocupação da unidade antes do Habite-se, entretanto, como o condomínio ainda estava em obras, alega que, juntamente com sua família, sofreram inconvenientes com barulho em horários de descanso, sujeira, obstrução do estacionamento e saída de veículos, trânsito de máquinas e terceiros desconhecidos, dentre outros.

Sustenta que, além disso, o contrato previa a construção de 104 vagas descobertas, no entanto, só foram entregues 96, o que desconstitui a sua garantia de utilização do estacionamento interno.

Declara que, no ato da compra, os prepostos da ré informaram que a sua unidade era nascente e com vista livre, entretanto, ao ser entregue, constatou que a sua unidade era poente e tinha a vista obstruída, o que desvaloriza consideravelmente o imóvel, além de causar menos prazer de convivência e mais custos para refrigeração.

Segue dizendo que, mesmo sem qualquer previsão contratual, a ré condicionou a entrega da unidade ao pagamento do valor de R$750,00 a título de laudêmio, o que se viu compelido a fazer, mesmo não concordando.

Relata, ademais, que, durante o período da pandemia, a ré determinou que suspendesse o seu contrato de financiamento/taxa de evolução de obra, mesmo contra a sua vontade, o que lhe causou prejuízos com juros, incorporação de tais prestações ao saldo devedor, aumento na sua prestação após final da pausa, entre outros, o que deverá ser apurado através de perícia.

Por fim, sustenta que vem pagando as taxas condominiais desde 06.2020, sendo que, conforme estabelece a Cláusula 12.1, item I, o Comprador só estaria responsável pelo pagamento de tais taxas “a partir da data de concessão do habite-se”.

Ante o exposto, requer: (a) a inversão da Cláusula Penal (Cláusula 5.1), aplicando em desfavor da ré atualização monetária pelo IGPM às eventuais condenações em ressarcimento, além de juros moratórios de 2%, multa de 2% e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação; (b) lucros cessantes, no valor mensal de R$ 750,00, desde a data máxima prevista para entrega da obra (04/2020) até a liberação do Habite-se (09/06/2021) ou, subsidiariamente, até a entrega das chaves (08/07/2020); (c) devolução em dobro do valor de R$ 682,62 pago a título de laudêmio; (d) devolução dos valores pagos a título de taxas condominiais e IPTU desde 04/2020 até a efetiva liberação do Habite-se; (e) o pagamento da diferença entre o valor de um apartamento nascente e com vista livre e o valor do apartamento que efetivamente recebeu, poente e com vista obstruída, o que deverá ser apurado mediante perícia; (f) o pagamento de indenização pelo dano material referente ao prejuízo sofrido em função da suspensão do pagamento da taxa de evolução de obra que lhe foi imposta indevidamente pela construtora, como condição para recebimento das chaves, em valor a ser apurado mediante perícia técnica; (g) indenização por dano moral no importe de R$70.000,00; (h) a determinação de que a ré garanta a sua vaga de estacionamento interna, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00.

Juntou documentos - Ids 230732919 ao 230732953.

Contestação (Id 277920544) em que a ré apresenta impugnação à justiça gratuita, imprestabilidade da transcrição de conversa de whatsapp juntada pelo autor como meio de prova (por terem sido manipuladas pelo autor), prejudicial de decadência e preliminar de ilegitimidade passiva com a nomeação de autoria à EMBASA e à VIVA IMOBILIÁRIA.

No mérito, alegou a ocorrência de caso fortuito e força maior, a saber, a Pandemia do Covid-19, que interferiu diretamente no prosseguimento regular da obra.

Nesse ponto, assevera que, mesmo diante deste contexto, como antes da pandemia estava com a obra adiantada, acabou atrasando a entrega do imóvel apenas em poucos dias, haja vista que o prazo máximo estabelecido no contrato era abril de 2020 e as unidades foram entregues no dia 12 de maio de 2020.

Argui, entretanto, que o autor se recusou a receber o imóvel nesta data, por ter se apegado a detalhes que poderiam ter sido reparados com o imóvel ocupado, quais sejam: porta interna do quarto não fechava com a chave; detalhe no acabamento da pintura de 2 janelas (circulação de ar do banheiro e janela do quarto social); aresta na textura da janela da cozinha; e acabamento do forro aparecendo.

Segue relatando que os apontamentos do autor foram devidamente sanados em 60 dias e, na data de 08 de julho de 2020, o autor foi imitido na posse.

Sobre a expedição do Habite-se apenas 1 ano após a entrega das chaves, declara que assim aconteceu devido à interrupção de diversos serviços durante a pandemia.

Esclarece que, nesse sentido, restou pendente a emissão de documentos pela Embasa, que suspendeu seus serviços diversas vezes e somente emitiu a documentação 1 ano depois, provocando, assim, o atraso na expedição do Habite-se.

Sobre as taxas condominiais, sustenta que se trata de valor devido a partir da ocupação da unidade e não simplesmente da expedição do habite-se, ainda mais se tratando de caso atípico como o dos autos, motivo pelo qual, a partir da imissão na posse do autor e sua família, em 08/07/2020, começou a ser cobrado o pagamento da referida taxa.

Destaca que, como indicativo de sua boa-fé, diante da recusa do autor em receber o imóvel em maio, foi ajustado que a construtora ré arcaria com as taxas condominiais dos imóveis com pendências a serem reparadas.

Sobre os lucros cessantes, defende que são incabíveis, porque não houve atraso significativo da obra, mas apenas de 12 ou 60 dias, a depender de como este juízo interprete.

Quanto às vagas de garagem, sustenta que existem 4 documentos oficiais dando conta de que foram entregues 104 vagas descobertas, e não 96 como aduz o autor.

Com relação ao tipo de apartamento, alega que foi mostrado ao autor o croqui do empreendimento e explicado que estaria adquirindo o apartamento do 2° andar, tipo D, que é mais poente do que nascente e não possui vista livre, ressaltando que estas informações constam expressas no contrato.

Acrescenta, ainda nesse tópico, que conforme tabela de preços do empreendimento, vê-se que justamente pelas características do apartamento (andar baixo, sem vista livre, poente), o valor de mercado é o mais baixo do andar, tendo sido este o valor pago pelo autor.

Segue declarando que é inverídica a alegação do autor de que lhe foi imposta a suspensão da taxa de evolução de obra para o recebimento do imóvel.

Alega que, na verdade, devido à pandemia, a CEF possibilitou que os seus clientes suspendessem o pagamento da taxa de evolução de obra por 120 dias, acaso estivessem com dificuldades financeiras, tendo sido este o conteúdo da comunicação feita pela construtora aos promitentes-compradores, já que, para receber as chaves, deveriam estar adimplentes com toda as parcelas contratuais.

Sobre o laudêmio, pontua que a responsabilidade pelo seu pagamento foi determinada ao autor através de cláusula contratual, o que não se mostra ilegal nem abusivo.

Salienta, também, que, ainda que assim fosse, o direito para pleitear indenização nesse aspecto já decaiu, haja vista o pagamento ter ocorrido em junho de 2020.

Por fim, impugnou a reversibilidade da cláusula penal e de indenização por dano moral, face à inocorrência de descumprimento contratual e de ato ilícito.

Juntou documentos – Ids 277920550 ao 277927576.

Réplica – Id 302252867.

Instadas a manifestarem interesse na produção de novas provas (Id 331684373), a ré requereu a produção de perícia, bem como seja proferida decisão a respeito da inversão do ônus da prova, e, em caso positivo, seja intimada mais uma vez para manifestar (Id 338550717).

O autor requereu perícia e oitiva de testemunhas (Id 355822380).

Foi proferida decisão saneadora, afastando as preliminares e a possibilidade de inversão do ônus da prova, bem como determinando produção de perícia (Id 370139499).

Laudo pericial (Id 398964764).

As partes se manifestaram (Ids 400901816 e 404990900).

Laudo complementar (Id 425936674).

Manifestação das partes (Ids 428573077 e 431808015).

Foi determinada a produção de prova testemunhal (Id 446713753).

Termo de audiência (Id 457967161).

Alegações finais (Ids 453611375 e 453714813).

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

No mérito, a relação jurídica firmada entre as partes possui natureza consumerista, eis que acionante e acionada se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor de produtos e serviços, sujeitando-se, portanto, às disposições do Código de Defesa do Consumidor.

A controvérsia do presente feito reside na análise de configuração de atraso da obra pela ré, bem como de entrega do empreendimento com características essenciais distintas do quanto acordado entre as partes (unidade imobiliária com vista obstruída e poente a invés de nascente com vista livre; 96 vagas internas de garagem ao invés de 104), a justificar os pedidos de reversibilidade da cláusula penal, lucros cessantes e indenização por danos materiais e morais.

Ainda, restam também controvertidos a possibilidade o marco inicial da cobrança de taxas condominiais e a transferência do pagamento de laudêmio para o promitente-comprador, bem como o suposto prejuízo material sofrido pelo autor devido à alegada imposição de suspensão da taxa de evolução de obra para entrega das chaves.

A discussão da matéria é eminentemente fática, devendo ser observadas as regras de distribuição do ônus da prova, estabelecidas no art. 373, do Código de Processo Civil.

Assim, incumbe à parte autora comprovar os fatos constitutivos do seu direito, enquanto à acionada, os fatos modificativos, impeditivos e extintivos do direito autoral.

DO ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA.

CONFIGURADO.

DATA DE ENTREGA CORRESPONDENTE À DATA DE IMISSÃO NA POSSE E NÃO DO HABITE-SE.

Consta no contrato firmado entre as partes, cláusula 8.5 (Id 230732927), que o prazo de entrega da obra se daria em outubro de 2019, prorrogável por até 180 dias, diante do que a data máxima para sua conclusão seria abril de 2020.

Ainda, conforme subitem 8.5.1, o referido prazo poderia ser interrompido ou prorrogado em casos de caso fortuito ou força maior.

Nesse contexto, a ré sustenta que o atraso na entrega da obra foi pouco significativo, e que, além disso, estaria justificado pela ocorrência da pandemia do Covid-19, motivos que afastariam a pretensão indenizatória do autor.

Ainda, a ré argumenta que o autor somente foi imitido na posse no dia 07 de julho de 2020, porque se negou a receber o imóvel na data de entrega das chaves, por ter indevidamente se apegado à necessidade de pequenos reparos, os quais foram devidamente realizados pela construtora.

Para a solução do caso, é importante destacar que a responsabilidade do fornecedor, nas relações de consumo, decorre do exercício da sua atividade e, de acordo com o que estabelece o Código de Defesa do Consumidor, é de natureza objetiva, conforme art. 14, CDC.

Por sua vez, o parágrafo 3° deste dispositivo elenca as hipóteses em que o fornecedor será exonerado de responsabilidade, quais sejam, quando comprovar a inexistência do defeito (inciso I) ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (inciso II).

Após amplo debate doutrinário e jurisprudencial, reconheceu-se que as hipóteses de caso fortuito e força maior também afastam o dever de indenizar do fornecedor.

Todavia, levando-se em conta que a esta responsabilidade decorre do exercício de sua atividade, as situações de fortuito e de força maior apenas afastam a responsabilidade do fornecedor se forem externas ao produto ou ao serviço, ou seja, desde que não estejam relacionados a prestação dos serviços ou fornecimento/montagem/fabricação de produtos.

Aqui, portanto, reside a distinção entre as hipóteses de caso fortuito ou força maior externos e internos.

Na linha de precedentes da Corte Superior, apenas a hipótese de caso fortuito externo ou força maior, “cuja configuração enseja a exoneração da responsabilidade civil - é definido como um fato imprevisível e inevitável que não guarda conexidade com os riscos da atividade desenvolvida pelo fornecedor.” (REsp 1378284/PB, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2018, DJe 07/03/2018) exclui a responsabilidade do fornecedor.

Decerto, a pandemia decorrente da COVID 19 é circunstância fortuita externa, pois não se encontra como evento conexo à atividade do fornecedor.

A tanto, AGRAVO DE INSTRUMENTO - CEMIG - CONTRATO DE USO DO SISTEMA DE DISTRIBUIÇÃO (CUSD) DE ENERGIA ELÉTRICA - MONTANTE DO USO DO SISTEMA DE DISTRIBUIÇÃO (MUSD) -PANDEMIA - COVID-19 - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - REVISÃO CONTRATUAL - POSSIBILIDADE. - O art. 393 do Código Civil prevê que "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado" - Em razão da pandemia resultante da propagação do Coronavírus (COVID-19) houve regulação na esfera federal, estadual e municipal, com a adoção de infinidade de medidas para a contenção da propagação do vírus de rápida disseminação, o que deve ser considerado como caso fortuito ou força maior (...) (TJ-MG - AI: 10000220668560001 MG, Relator: Renato Dresch, Data de Julgamento: 27/07/2022, Câmaras Cíveis / 7ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/07/2022) PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – Festa de formatura - Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores – Desacolhimento em sentença – Adiamentos do evento em decorrência de pandemia Covid-19 – Caso fortuito ou de força maior – Evento realizado, ainda que um ano após a colação de grau do autor, que não aceitou a devolução de valores, com retenção a título de perdas e danos - Ausência de abusividade - Conduta da ré também autorizada pelas disposições da Lei 14.046/2020 – Sentença mantida – Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 10212282220218260602 SP 1021228-22.2021.8.26.0602, Relator: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, Data de Julgamento: 24/08/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/08/2022) Todavia, tratando-se de fato impeditivo do direito do autor, de rigor que o fornecedor comprove, de forma categórica, que a paralisação de suas atividades decorreram da pandemia de COVID-19 (art. 373, II, CPC).

Como lecionava Carnelutti, lembrado por Moacyr Amaral Santos: Quem expõe uma pretensão em juízo deve provar os fatos que a sustentam; quem opõe uma exceção deve, por seu lado, provar os fatos dos quais resulta; em outros termos, quem aciona deve provar o fato ou fatos constitutivos; quem excetua o fato ou fatos extintivos ou condições impeditivas ou modificativas. (in Comentários ao CPC. vol.

IV, 1977).

No caso dos autos, a acionada não explica, de forma categórica, nem mesmo comprova, como as suspensões de suas atividades comprometeram o regular prosseguimento da obra.

Nesse particular, convém destacar que meras afirmações genéricas acerca da pandemia, por si só, não nos permitem afastar a responsabilidade do fornecedor. "Mutatis mutandis, nem mesmo a circunstância alegada como imprevisível (pandemia COVID-19) está a autorizar a dilação do prazo para a entrega do imóvel negociado, porquanto se trata de alegação genérica, certo que tal circunstância atinge toda a população mundial.

Vale dizer, tal alegação, por si só, não se revela suficiente para que se permita à ré postergar a entrega da obra prometida, sem arcar com indenização devida em favor da autora em razão do atraso. (TJSP; Apelação Cível 1005648-30.2021.8.26.0576; Relator José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 21/06/2022; Data de Registro: 22/06/2022).

No caso dos autos, muito embora a ré alegue que a obra foi concluída em 12/05/2020, o documento de Id 230732944 demonstra que os promitentes-compradores foram convocados para receber as chaves do imóvel, mais adiante, em 11/06/2020.

Não obstante, é fato incontroverso que o autor verificou a necessidade de se realizar pequenos reparos no imóvel, os quais, muito embora tenham sido sanados dentro do prazo legal de 30 dias, previsto ao art. 18, §1°, CDC, importam, inequivocamente, no atraso de mais um mês na entrega da unidade, tendo o autor recebido as chaves somente no dia 08/07/2020 (Id 277920557).

Ressalto que não prospera a alegação da ré de que o autor provocou esse atraso em específico, porque “poderia ter aceitado adentrar o imóvel, permitindo que os serviços de reparo fossem realizados com a unidade já ocupada”, porquanto o autor tem o direito, de natureza contratual de receber a sua unidade imobiliária livre de qualquer vício de qualidade.

Por outro lado, também não assiste razão ao autor, ao alegar que a data de entrega deve ser considerada com a da expedição do Habite-se, por ter ocorrido tão somente 1 ano após a ocupação do imóvel, em 09/06/2021 (Id 374893483).

Com efeito, a ré cuidou de comprovar que a demora na obtenção do referido documento se deveu a caso fortuito externo, qual seja, a demora excessiva da EMBASA em fornecer documentação imprescindível à sua expedição.

Destaco, inicialmente, que, muito embora eventuais problemas com documentação, via de regra, configurem fortuito interno, certo é que o caso dos autos se refere a situação atípica, tendo em vista que não se pode imputar à empresa ré o ônus de aguardar o longo período de 1 ano para que a EMBASA fornecesse o documento em questão, mormente porque a demora ocorreu devido à Pandemia do Covid-19.

Com efeito, a requerida comprovou que, após concluída a fase de obras em 12/05/2020 (Id 277920555), foi solicitado à EMBASA, logo no dia seguinte, a realização de vistoria no empreendimento (Id 277920558).

Não obstante, sabe-se que, naquele ano, a EMBASA realizou diversas suspensões das suas atividades presenciais, em decorrência da pandemia, o que já vinha ocorrendo desde 2019 (Id 277920554).

Diante disto, muito embora a ré tenha solicitado a vistoria no dia 13/05/2020, a EMBASA somente realizou o procedimento em 13/01/2021 e apenas emitiu a certidão necessária à expedição do Habite-se três meses depois, em 04/2021 (Id 277927562).

Ademais, é fato público, notório que, durante a pandemia, a celeridade da emissão de documentos públicos foi reduzida, sendo todos estes pontos motivos que justificam a expedição do Habite-se em 09/06/2021.

Ressalto, ainda, nesse ponto, que a empresa ré deu entrada no procedimento de obtenção do Habite-se, mesmo faltando a documentação da EMBASA, por se tratar de situação atípica, ainda em 06/2020 (Id 277927566), bem como supriu a ausência dos serviços de fornecimento de água e esgoto, no primeiro ano de entrega do empreendimento, através do fornecimento gratuito de caminhões pipa (Id 277927573) e contratação de funcionário dedicado exclusivamente à ETE (Id 277927576), o que é demonstrativo de boa-fé.

Ademais, certo é que, como o próprio termo já diz, a data de entrega do imóvel corresponde à data em que a unidade foi efetivamente recebida pelo comprador, o que, no caso dos autos, ocorreu em 08/07/2020, por livre e espontânea vontade do autor, conforme termo de Id 277920557.

Sendo assim, tem-se o dia 08/07/2020 como efetiva data de entrega do imóvel.

E, diante disso, evidencia-se um atraso de 3 meses, o qual, apesar de curto, não é irrisório, mormente porque comprovado pelo autor a ocorrência de prejuízo, qual seja, necessidade de prorrogação dos seus gastos com aluguel residencial no período (Id 230732946).

DOS LUCROS CESSANTES.

CABIMENTO.

NO ENTANTO, ATÉ A DATA DE IMISSÃO NA POSSE E NÃO DE EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE.

Quanto aos lucros cessantes, é entendimento pacífico na jurisprudência que, nos casos referentes à promessa de compra e venda de imóvel e atraso na conclusão da obra, os danos desta natureza independem de comprovação, posto que são presumidos.

Com efeito, conforme o Tema 970 do STJ, “É cabível a condenação da construtora a indenizar os compradores pelos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, independente de comprovação”.

No mesmo sentido, os Tribunais Pátrios: APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA - VALIDADE - LUCROS CESSANTES - PRESUMIDO - CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES - IMPOSSIBILIDADE - DANO MORAL - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. - É válida a cláusula que estipula prazo de carência de 180 dias para a entrega do imóvel em construção, contada do término do prazo de entrega previsto inicialmente no contrato - É cabível a condenação da construtora a indenizar os compradores pelos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, independente de comprovação (Tema 970 do STJ) - A cláusula penal estipulada por atraso na entrega da obra- moratória ou compensatória - não pode ser cumulada com lucros cessantes (Tema 970 do STJ) - O atraso injustificado na construção e entrega de imóvel causa estresse emocional, angústia e temor ao adquirente quanto à possibilidade de não entrega do bem, configurando dano moral, passível de indenização - É possível cobrar da Construtora taxa de evolução de obra, após o prazo ajustado no contrato para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância. (Tema 996 STJ) (TJ-MG - AC: 10000220519011001 MG, Relator: Joemilson Donizetti Lopes (JD Convocado), Data de Julgamento: 28/07/2022, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/08/2022).

Nesse contexto, verifico que o autor requereu fossem estipulados os lucros cessantes, inicialmente, até a data de expedição do Habite-se, e, subsidiariamente, até a data de imissão na posse.

Esclareço que o termo final do pagamento desta indenização não poderá ser a data do Habite-se (junho de 2021), pois o autor passou a residir no imóvel quando da entrega das chaves, em julho de 2020.

Isto porque o STJ entende que os lucros cessantes são cabíveis sempre que ocorre privação da livre fruição do imóvel, o que afasta, portanto, a percepção desta indenização no período em que o autor já estava residindo no apartamento.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

COMPROVAÇÃO DE GASTOS DESPENDIDOS PARA MORADIA.

DANOS EMERGENTES.

CONCESSÃO.

LUCROS CESSANTES.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. 1.

O dano material decorrente do atraso na entrega de imóvel residencial pode ser classificado como dano emergente ou lucros cessantes, sendo ambos as duas faces da mesma moeda.

O dano, seja em qual dessas rubricas for classificado, será o mesmo: a privação da fruição do imóvel. 2.

A concessão de indenização pelos danos emergentes decorrentes da demora na entrega do imóvel, com o pagamento dos gastos de moradia despendidos pelo autor no período da mora, exclui a possibilidade de percepção de lucros cessantes pelo mesmo fato, pois o bem estaria lhe servindo de moradia. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgRg no AREsp: 795125 RJ 2015/0254229-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 12/11/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/11/2018) Sendo assim, deverá a ré proceder ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor mensal de R$750,00, devidamente atualizado e acrescidos de juros de mora, de maio a julho de 2020.

Esclareço que o valor pretendido pela autora, qual seja, o de R$750,00, comporta acolhimento, porque se enquadra no parâmetro de arbitramento comumente praticado pela jurisprudência, que varia entre 0,5% e 1% do valor atualizado do imóvel, o que, no caso dos autos, equivale aos valores aproximados de R$ 723,50 a R$ 1.447,28, com as devidas atualizações (Id 230732927 - Pág. 3 - Cláusula 4).

Vejamos: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL NA PLANTA.

MORA.

CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

DESPROPORCIONALIDADE AO LOCATIVO.

TEMA 970/STJ.

DANOS MATERIAIS.

RESSARCIMENTO.

POSSIBILIDADE. (...) 6.

No caso concreto, a prescrição de cláusula penal moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago se mostra desproporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes.7.

Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2025166 RS 2022/0282788-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 13/12/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/12/2022) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

DIREITO CIVIL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO.

OMISSÃO.

FIXAÇÃO LUCROS CESSANTES.

INOCORRENTE.

CONTRADIÇÃO TERMO FINAL LUCROS CESSANTES.

EXISTENTE.

OMISSÃO.

PARÂMETRO.

TERMO INICIAL.

LUCROS CESSANTES.

EXISTENTE.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

SEM EFEITOS INFRINGENTES.

ACÓRDÃO INTEGRALIZADO. 3.1.

Os lucros cessantes são devidos desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, até a data do trânsito em julgado do acórdão que rescindiu o contrato firmado entre as partes. 3.2.

O valor dos lucros cessantes deve ser calculado com base em 0,5% (meio por cento) do valor pago pelo comprador, devidamente atualizado, objetivando evitar enriquecimento ilícito por qualquer das partes. 4.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sem efeitos infringentes.

Acórdão integralizado. (TJ-DF 00382693320148070007 DF 0038269-33.2014.8.07.0007, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 19/05/2021, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 02/06/2021) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, DANOS MORAIS E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL.

ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO.

MORA CONFIGURADA.

INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

PERCENTUAL UTILIZADO NO CÁLCULO DOS LUCROS CESSANTES.

MANUTENÇÃO. (…) 4.

Incomportável a pretensão de que o parâmetro para a fixação dos lucros cessantes seja de 1% (um por cento) do valor venal do imóvel por mês de atraso, sendo razoável o parâmetro adotado no juízo de origem, qual seja, 0,5% (meio por cento) sobre o valor do bem previsto no contrato.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

SENTENÇA REFORMADA. (TJ-GO - AC: 00772112420178090024 CALDAS NOVAS, Relator: Des(a).

DESEMBARGADOR JEOVÁ SARDINHA DE MORAES, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, Data de Publicação: (S/R) DJ) DA REVERSIBILIDADE DA CLÁUSULA PENAL.

HIPÓTESE DOS AUTOS QUE PERMITE A CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.

Quanto ao pedido de reversibilidade da cláusula penal, vislumbro que, no caso dos autos, se mostra cabível, ainda que haja também condenação em lucros cessantes.

Com efeito, o STJ fixou entendimento, em 03/05/2017, de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, é estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970).

Posteriormente, o próprio STJ aprofundou o referido entendimento, ao julgar ser possível a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, quando esta for estipulada em percentual não equivalente aos locativos.

Vejamos: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL NA PLANTA.

MORA.

CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

DESPROPORCIONALIDADE AO LOCATIVO.

TEMA 970/STJ.

DANOS MATERIAIS.

RESSARCIMENTO.

POSSIBILIDADE. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado em data anterior à publicação da Emenda Constitucional nº 125.2.

A controvérsia dos autos busca definir se é possível a pretensão de ressarcimento de perdas e danos desacompanhada da exigência da cláusula penal, nos casos de atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta em que há cláusula penal moratória prevista no contrato, estabelecida em valor inferior ao equivalente do locativo. 3.

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ). 4.

Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ.5.

Em sendo possível a cumulação, é lícita a pretensão formulada exclusivamente quanto à reparação dos danos materiais, em respeito ao princípio dispositivo. 6.

No caso concreto, a prescrição de cláusula penal moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago se mostra desproporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes.7.

Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2025166 RS 2022/0282788-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 13/12/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/12/2022) No caso dos autos, o contrato firmado prevê à cláusula 5.1, item III (Id 230732927 - Pág. 5), o pagamento de multa moratória de 2% sobre o valor atualizado do contrato para o caso de inadimplemento contratual.

Sendo assim, a referida multa deverá ser revertida em desfavor da empresa ré.

DA DIVERGÊNCIA DO NÚMERO DE VAGAS DISPONÍVEIS.

CONFIGURADA.

INDENIZAÇÃO DEVIDA.

O autor sustenta que, muito embora conste no contrato que o empreendimento contaria com 104 vagas de estacionamento, correspondentes aos 104 apartamentos existentes, somente foram entregues 96 vagas, o que lhe retira a garantia de ter direito a estacionamento exclusivo da sua unidade, sendo o caso de indenização por dano material.

Com efeito, tanto o contrato firmado entre as partes (Id 230732927 - Pág. 1 - Cláusula 2.2, “a”), quanto o Habite-se (Id 374893483) indicam que o condomínio possui “104 vagas descobertas”.

Para dirimir a controvérsia, foi determinada a produção de prova pericial e, conforme laudo de Id 398964764, o perito verificou que existem, de fato, as 104 vagas descobertas; no entanto, em duas modalidades distintas: a primeira, referente ao estacionamento interno, com 89 vagas dentro do condomínio; e a segunda, referente a 15 vagas, dentro do terreno do empreendimento, porém, do lado de fora do condomínio, próximas à calçada (vide respostas aos quesitos das partes e fotografias de págs. 20 e 21 do referido laudo).

Com efeito, ao responder os quesitos formulados (Págs. 12/13), o perito declarou: “Então ficou constatado que anteriormente à mudança de quantidade de vagas por parte dos condôminos, a distribuição de vagas era a seguinte: 89 (oitenta e nove) vagas internas à edificação e 15 (quinze) vagas externas à edificação, porém localizadas dentro da área do empreendimento, perfazendo um total de 104 (cento e quatro vagas), então não há de se falar em vagas externas fora do empreendimento pois todas estão localizadas dentro do mesmo.

Ver registro fotográfico em seu item 11.2”.

Diante disso, verifico que, muito embora a conclusão do respeitável perito esteja correta, no sentido de que todas as vagas estão dentro do terreno do empreendimento, certo é que há significante diferença entre uma vaga dentro e outra fora do condomínio.

Isto porque a vaga externa à edificação, embora dentro do perímetro do empreendimento, não possui a mesma segurança que a vaga interna, por se encontrar na calçada e, portanto, na rua.

Sendo assim, a vaga externa importa em riscos de furto e roubo do veículo em si ou dos objetos ali existentes, bem como de danos à integridade física e à vida daqueles que porventura estejam no automóvel, ainda mais quando considerado o nível de violência da cidade e do bairro em questão.

Não bastasse, é de conhecimento notório que as vagas externas ao condomínio normalmente são destinadas aos visitantes e não aos moradores.

Nesse contexto, constitui expectativa legítima do promitente-comprador que, ao adquirir imóvel em condomínio cujo anúncio e contrato se referem a 104 vagas de estacionamento, que todas estas vagas estejam localizadas dentro do condomínio, como é de praxe.

Além disso, certo é que, se haveria a construção de 104 vagas divididas entre internas e externas, por ser característica essencial do empreendimento, essa informação deveria constar de maneira expressa e destacada no contrato, bem como o autor deveria ter sido adequadamente informado a respeito, o que não se verifica no caso.

Nesse sentido, é o que determina o art. 6°, III, CDC, em que se estabelece como direito básico do consumidor o de receber “a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”.

Sendo assim, o argumento da ré – qual seja, o de que inexiste vício de qualidade ora evidenciado, porquanto no contrato e no Habite-se consta que o empreendimento possui “104 vagas descobertas”, e que tal informação foi confirmada pelo perito – ao invés de eximir a construtora requerida de responsabilidade, na verdade, somente confirma o cabimento da indenização ora pleiteada, uma vez que o fato destes documentos apenas descreverem o “tipo de cobertura” das vagas, omitindo outros dados essenciais, constitui manifesta violação ao direito à informação.

Não bastasse, a testemunha do autor, sr.

Eduardo José (Id 457959408), também morador do condomínio, informou que, além do empreendimento ter sido entregue com menos vagas internas, estas eram mal dimensionadas, pois, a depender do tipo de veículo, era comum acontecer do morador estacionar e somente ser possível sair do automóvel pela porta do motorista, pois as demais ficavam bloqueadas por falta de espaço.

Seguiu declarando que, diante disto, os próprios condôminos efetuaram o redimensionamento das vagas, junto com a criação de novas, a fim de solucionar os problemas do tamanho, bem como da pouca quantidade.

Também declarou, que, ainda assim, somente puderam ser criadas as 104 vagas internas, de forma que, conforme decidido em assembleia realizada após a entrega das unidades, a administração do condomínio precisa realizar anualmente o sorteio das vagas internas, para se decidir quais moradores ficarão com as vagas internas e quais ficarão com as vagas externas.

Ressalto que a referida testemunha declarou ainda que as vagas externas constituem o estacionamento destinado aos visitantes.

Por fim, declarou que o empreendimento foi entregue com número de vagas internas menor do que o inicialmente informado, porque, devido à questões de adequação da ETE pela EMBASA, parte da edificação desta estação ocorreu em local que seria destinado ao estacionamento interno.

No mesmo sentido foi o depoimento da segunda testemunha, sr.

Marco Antônio Ferreira, que também declarou que o empreendimento foi entregue com número insuficiente de vagas internas, tendo sido definido, em assembleia, que haveria o revezamento destas mediante sorteio anual.

Esta testemunha também declarou que o problema da insuficiência de vagas internas se deve à construção da ETE em parte do local que seria destinado ao estacionamento, declarando, ainda, que essa construção ocorreu após a entrega das chaves, pela EMBASA.

Nesse ponto, ressalto que não se caracteriza fortuito externo a necessidade de adequação da ETE utilizando-se de parte do espaço do estacionamento, pois a construção desta estação deve fazer parte do planejamento da obra.

Sendo assim, por todo o exposto, resta evidenciado o vício de qualidade do serviço prestado pela ré, no que se refere à construção de número de vagas condizentes com a quantidade de apartamentos do empreendimento, devendo o autor ser reparado pelo dano sofrido, nos termos do art. 20, CDC.

Art. 20.

O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível; II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; III - o abatimento proporcional do preço.

No caso dos autos, vê-se que, ao ser comunicado o vício pelo autor e demais condôminos à empresa ré, esta se negou a saná-lo, tanto é assim que os próprios moradores quem criaram, por iniciativa e execução próprias, mais vagas internas à edificação.

Diante disso, verifico não ser possível se determinar à ré que proceda à reexecução do serviço para construir mais vagas, por falta de espaço viável, sendo o caso, pois, de deferimento do pleito autoral de “abatimento proporcional do preço”, nos termos do inciso III, do art. 20, CDC.

Sendo assim, a ré deverá indenizar a parte autora no montante equivalente ao valor de depreciação do imóvel, por não possuir vaga de garagem própria, dentro do condomínio.

Montante este que será obtido mediante liquidação de sentença, através da comparação do valor de mercado de empreendimentos similares do autor, na mesma região.

Ressalto que a concessão desta indenização afasta o deferimento do pedido de determinação à ré que garanta ao autor o direito à vaga de estacionamento interno, por se tratar de bis in idem.

DA ALEGADA COMPRA DE APARTAMENTO NASCENTE COM VISTA LIVRE E ENTREGA INDEVIDA DE APARTAMENTO POENTE COM VISTA OBSTRUÍDA.

INDENIZAÇÃO MATERIAL INDEVIDA.

DANO NÃO CONFIGURADO.

O autor sustenta que, durante a negociação da compra, foi informado que estaria adquirindo apartamento nascente e com vista livre, entretanto, com a proximidade de entrega da obra, notou que, na verdade, o imóvel adquirido seria poente e com vista obstruída.

Diante disso, requereu indenização por dano material, referente à diferença entre o valor de um apartamento nascente e um poente.

Conforme os áudios juntados aos Ids 230732949 e 230732951, verifico que o autor, em conversa com o corretor responsável pela venda do imóvel, declarou que foi o primeiro comprador do empreendimento e que havia destacado, no ato da compra, fazer questão de adquirir apartamento nascente, demonstrando sua insatisfação com erro constatado.

Em resposta, também por áudio, o corretor admite que o apartamento do autor é poente, no entanto, tenta convencê-lo se tratar de uma opção melhor do que o apartamento nascente, porque o imóvel do requerente seria uma espécie de “meio-termo”.

Isto porque, apesar de poente, a iluminação estaria obstruída pelas demais torres do empreendimento, de modo que a unidade do autor somente receberia a luz solar da tarde até certo horário.

Embora os referidos áudios constituam forte indício de que a alegação do autor é verdadeira, certo é que o dano material sustentado pelo requerente não se verifica, tendo em vista que não pagou o preço do imóvel nascente, mas sim poente.

Com efeito, o contrato firmado entre as partes indica que o autor pagou o valor de R$144.728,00 (Id 230732927 - Cláusula 4.1), ao passo que a tabela de preços do empreendimento indica que, dentre os apartamentos do segundo andar do Bloco 04 (andar e bloco do autor) o do tipo D era o mais barato, no montante de R$ 150.540,00, o que possivelmente se deve ao fato de ser poente.

Ademais, o autor não trouxe qualquer prova aos autos dando conta de que os apartamentos nascentes do seu andar foram vendidos em valor inferior ao preço pago por ele pelo seu imóvel, ônus que lhe cabia, conforme fundamentação supra.

Sendo assim, resta indeferida esta indenização.

DA RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE LAUDÊMIO.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA E ESPECÍFICA A RESPEITO DESTA COBRANÇA.

CLÁUSULA GENÉRICA.

INDENIZAÇÃO DEVIDA. É fato incontroverso nos autos o de que a ré transferiu ao autor a obrigação de pagamento de laudêmio, tendo em vista que a própria empresa defendeu, em contestação, entender que tal conduta não é abusiva, desde que conste expressamente no contrato.

Não obstante, da análise da cláusula 12.1 (Id 230732927 - Pág. 11), verifico se tratar de cláusula genérica que estabelece, entre as obrigações do promitente-comprador, aquela relativa ao pagamento de “todos os valores referentes à transmissão de propriedade”.

Em contrapartida, para que o pagamento do laudêmio seja legalmente transferido ao promitente-comprador, deve a construtora se certificar de que esta obrigação conste expressamente prevista no contrato, com menção específica, o que não ocorreu.

Com efeito, a cláusula em questão não observa o direito básico à informação adequada do consumidor previsto no artigo 6º, inciso III, do CDC, por ser demasiadamente genérica para se referir a uma despesa como o laudêmio em valor tão elevado, que pode, até mesmo, influir na decisão de compra do imóvel.

Nesse contexto, a norma do artigo 6º do CDC, estabelece que é direito básico do consumidor a informação adequada e clara sobre os produtos e serviços, restando claro que houve falha no dever de informação da ré, em relação a quem caberia o pagamento do laudêmio.

Nesse sentido, é o entendimento do E.

TJBA: JUIZADO ESPECIAL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

RECURSOS SIMULTÂNEOS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

COBRANÇA DE LAUDÊMIO SEM PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA.

INVALIDADE DA COBRANÇA.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

COBRANÇA SEM PREVISÃO CONTRATUAL QUE SURPREENDE O CONSUMIDOR.

DESESTRUTURAÇÃO PATRIMONIAL.

REPETIÇÃO DO INDÉBITO DEVIDA.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

EXCLUSÃO DA INDENIZAÇÃO QUE SE IMPÕE.

RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Analisando o contrato de promessa de compra e venda (evento 01) vislumbra-se que inexiste cláusula expressa imputando a responsabilidade do pagamento pelo laudêmio.

Dessa forma ilegal a atitude de imputá-la ao consumidor.

A cláusula 6.2 do contrato é genérica e não trata expressamente do laudêmio, portanto, indevida a imputação de pagamento ao promitente comprador.

Restituição em dobro do valor indevidamente pago que se mantém.

Inteligência do parágrafo único do art . 42 do CDC. (...) (TJ-BA - RI: 01043624520178050001, Relator: NICIA OLGA ANDRADE DE SOUZA DANTAS, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 28/02/2018) E, ainda: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA.

PRETENSÃO OBJETIVANDO O RESSARCIMENTO, EM DOBRO, DO PAGAMENTO DO LAUDÊMIO E COMPENSAÇÃO PELOS DANOS MORAIS EXPERIMENTADOS. (...) A meu ver, assiste parcial razão à Recorrente - Entendo, em sintonia com o Magistrado singular que, no caso, foi indevida cobrança do pagamento do laudêmio pelo Promissário-Comprador, no entanto, divirjo dos fundamentos adotados na sentença para se chegar a esta conclusão - Isto porque, no julgamento do REsp 888666 / SE cuja Relatoria coube ao Ministro Raul Araújo - que reproduz o entendimento predominante no C.

STJ -, foi decidido que "O fato de, na relação jurídica de direito público, a lei impor o pagamento do laudêmio a determinada parte envolvida na relação contratual de alienação onerosa de imóvel situado em terreno de marinha, para validade do negócio perante a União, não impede que os particulares, entre si, na relação de direito privado, ajustem contratualmente a transferência do encargo de cumprir a referida obrigação legal".

E, mais adiante, concluiu: "Esse ajuste, saliente-se, obriga apenas as partes contratantes, não é oponível à União, naquela relação jurídica diversa, de cunho legal." - Portanto, à luz da jurisprudência consolidada do C.

STJ e deste Tribunal é possível a transferência da responsabilidade da obrigação de pagar o laudêmio ao adquirente, desde que isso esteja expressamente pactuado - Todavia, no caso em análise, o contrato firmado entre as partes não indicou especificamente a responsabilidade do Comprador pelo pagamento do laudêmio - O que há, na cláusula décima-oitava, alínea a do referido ajuste, no sentido de que serão de responsabilidade do Promissário-Comprador, "quaisquer outras despesas e/ou tributos que venham a ser cobrados ou criados pelo Poder Público", não observa o direito básico à informação adequada do consumidor previsto no artigo 6º, inciso III, do CDC, por ser demasiadamente genérica para se referir a uma despesa como o laudêmio em valor tão elevado, que pode, até mesmo, influir na decisão de compra do imóvel - Nesse contexto, a norma do artigo 6º do CDC, estabelece que é direito básico do consumidor a informação adequada e clara sobre os produtos e serviços, restando claro que houve falha no dever de informação da Recorrente, em relação a quem caberia o pagamento do laudêmio - (...) (TJ-RJ - APL: 00751363620168190002, Relator: Des(a).

MARIA REGINA FONSECA NOVA ALVES, Data de Julgamento: 02/04/2019, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL) Sendo assim, deverá a ré realizar a devolução do valor pago pelo autor a título de laudêmio, no entanto, de maneira simples, haja vista que a cobrança ocorreu em 2020 (Ids 230732934 ao 230732940).

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça flexibilizou a aplicação do artigo 42, do Código de Defesa do Consumidor, conforme recente tese firmada sobre o tema, afastando a exigência do elemento volitivo (má-fé), “A restituição em dobro do indébito (parágrafo único do artigo 42 do CDC) independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que realizou a cobrança indevida, revelando-se cabível quando a referida cobrança consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva.”

Por outro lado, a Corte Superior também decidiu pela modulação dos efeitos do novo entendimento: “(...) Modulam-se os efeitos da presente decisão - somente com relação à primeira tese - para que o entendimento aqui fixado quanto à restituição em dobro do indébito seja aplicado apenas a partir da publicação do presente acórdão.

A modulação incide unicamente em relação às cobranças indevidas em contratos de consumo que não envolvam prestação de serviços públicos pelo Estado ou por concessionárias, as quais apenas serão atingidas pelo novo entendimento quando pagas após a data da publicação do acórdão” (STJ.

Corte Especial.

EAREsp 676608/RS, Rel.

Min.

Og Fernandes, julgado em 21/10/2020).

Assim, deve a repetição se dar na forma simples, até a data da publicação do julgado, ocorrido em 30.03.2021, e em dobro a partir de então.

Como a cobrança e pagamento do laudêmio se deu em 2020, a devolução do valor pago deverá se dar de maneira simples.

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CONDOMÍNIO E IPTU.

INDEVIDA.

OBRIGAÇÃO QUE SURGE A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE E NÃO DO HABITE-SE.

O autor sustenta que, muito embora tenha começado a pagar as taxas condominiais e faturas do IPTU a partir da sua imissão na posse em julho de 2020, tal cobrança somente seria devida a partir da Expedição do Habite-se, em junho de 2021.

Diante disto, requer a devolução dos valores pagos.

O pedido do autor, entretanto, não comporta acolhimento, tendo em vista que o efetivo exercício da posse é o marco definidor do momento a partir do qual o promissário-comprador passa a responder pelas taxas condominiais.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

CONSTRUTORA COMO PROPRIETÁRIA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO.

IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR.

CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO.

NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS PROBATÓRIO.

ARTIGO 373, II, DO CPC.

FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR NÃO DEMONSTRADO.

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

A obrigação de pagar taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possui natureza propter rem, podendo recair a responsabilidade pelas suas despesas tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. 2.

No caso de aquisição de imóvel mediante contrato de promessa de compra e venda, o efetivo exercício da posse é o marco definidor do momento a partir do qual o promissário comprador passa a responder pelas taxas condominiais. (...) 4.

Apelação conhecida e não provida. (TJ-DF 07118317820188070009 1662631, Relator: SIMONE LUCINDO, Data de Julgamento: 15/02/2023, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 17/02/2023) Ademais, a ré comprovou que para os proprietários que não adentraram o imóvel em junho de 2020, por estarem aguardando a realização de reparos no imóvel, como é o caso do autor, houve a isenção da taxa condomínio daquele mês, demonstrando, assim, sua boa-fé (Id 277927567).

DO ALEGADO PREJUÍZO MATERIAL DEVIDO À SUSPENSÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA.

O autor sustenta que a ré impôs a suspensão da taxa de evolução de obra como condição para o recebimento das chaves e que, em razão disso, sofreu prejuízos de ordem material, o que ensejaria a percepção da indenização respectiva.

Verifico dos autos, entretanto, que o autor não comprovou a ocorrência do dano, uma vez que inexiste prova nos autos nesse sentido, ônus que lhe cabe, conforme fundamentação supra.

Ademais, é fato público e notório, além de comprovado nos autos (Id 277927564), o de que, em 2020, a Caixa Econômica Federal, como forma de ajudar os seus clientes em situação de desequilíbrio financeiro provocado pela pandemia, autorizou a suspensão das parcelas de financiamento por 120 dias.

Diante disto, a ré informou as promitentes-compradores, o autor incluso, acerca dessa possibilidade, tendo restado claro que não se tratava de uma imposição, mas sim de uma escolha do comprador (Id 230732930).

Sendo assim, constato que não se tratou de condição, mas sim de benefício concedido ao autor, que poderia optar ou não pela suspensão.

Ocorre que, conforme lógica contratual e obrigacional, o promitente-comprador somente poderá receber as chaves do imóvel se estiver com todas as parcelas adimplidas.

Nesse contexto, poderia o autor quitar as parcelas em aberto ou requerer a suspensão do pagamento junto a CEF, não se tratando, repise-se, de imposição ilegal, mas de exigência lícita, decorrente do contrato firmado entre as partes.

Sendo assim, não há que se falar em indenização nesse sentido.

DO DANO MORAL Por fim, quanto aos danos morais alegados, em que pese a jurisprudência pátria não identificar o mero descumprimento contratual como hipótese a caracterizar o dano extrapatrimonial, o caso dos autos merece melhor análise.

Isto porque a parte autora, além de suportar atraso para conclusão da obra, enfrentou uma série de falhas na prestação de serviço, quais sejam: entrega de apartamento poente quando acreditou ter adquirido nascente, insuficiência de vagas internas atrelada a mal dimensionamento e realização de obras da ETE após a entrega das chaves.

Vale destacar julgados do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios reconhecendo o dano moral para casos similares, senão veja-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

INCC E DANO MORAL.

EXCESSO NO ATRASO. 1.

Reconhecimento da incidência do enunciado 283/STF.

Ausência de devida impugnação. 2.

Possibilidade, em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, do reconhecimento da ocorrência de danos morais.

Incidência do enunciado 568/STJ. 3.

Inadequação dos precedentes indicados pelo recorrente como parâmetro para corroborar as suas teses. 4.

AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA. (STJ - AgInt no REsp: 1737821 SP 2018/0097903-1, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 11/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2020) APELAÇÃO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

DANOS MORAIS.

Responsabilidade das rés bem reconhecida.

Eventos invocados que são previsíveis e esperados no ramo da construção civil, tratando-se de fortuito interno.

Aplicação da Súmula nº 161 do TJSP.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

Situação que supera o simples aborrecimento contratual, caracterizando verdadeira frustração aos adquirentes pela quebra de expectativa após tempo de espera superior ao previsto, afetando planejamento de longo prazo, o que causa ansiedade, intranquilidade, sentimentos aptos a gerar abalo emocional.

Precedentes desta 9ª Câmara de Direito Privado e STJ.

Indenização fixada em R$10.000,00 a cada autor, adequada e proporcional à intensidade e repercussão do dano.

Indenização mantida.

RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP 10003760920138260100 SP 1000376-09.2013.8.26.0100, Relator: Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira, Data de Julgamento: 27/02/2018, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/02/2018) CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

LUCROS CESSANTES INDENIZÁVEIS.

DANO MORAL TAMBÉM CONFIGURADO. 1.

Em relação ao atraso do imóvel este restou evidenciado nos autos.

Primeiramente rechaça-se a alegação de fortuito externo, por suposto atraso da vistoria da Sabesp, posto que tal situação se enquadra em fortuito interno, estando diretamente relacionado com a atividade empresarial do ramo da construção civil. 2.

Em relação a quantia fixada a título de lucros cessantes no importe de 0,5% do valor do bem, esta não merece qualquer reparo, posto que tal quantia é amplamente utilizado pela jurisprudência do E.

TJSP. 3.

Quanto ao dano moral, não se ignora que, via de regra, caracterizado o inadimplemento contratual, seria caso de composição unicamente dos danos materiais.

Ocorre que, doutrina e jurisprudência passaram a admitir que o piso de tolerabilidade ao qual todos os que vivem em sociedade estão expostos pode, a depender da casuística, ser excedido mesmo em relações negociais, como se verifica na hipótese em apreço, em que o atraso na entrega da unidade (residencial) foi de quase 08 meses. 5.

Recurso das requeridas improvido. 6.

Recurso dos autores provido, para fixar os danos morais em R$ 8.000,00 (R$ 4.000,00 cada). (TJ-SP - RI: 10167708020198260068 SP 1016770-80.2019.8.26.0068, Relator: Fabio Martins Marsiglio, Data de Julgamento: 22/06/2021, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 22/06/2021) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

ATRASO DE OBRA.

OCORRÊNCIA.

TEMAS 996 DO STJ.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

JUROS DE OBRA.

DANOS MORAIS.

CARACTERIZADOS. - Do Atraso da Entrega do Imóvel: Verifica-se o efetivo e injustificado atraso da obra, aplicando-se o prazo de entrega jurídica o fixado no Contrato de Promessa de Compra e Venda, nos termos do entendimento do STJ quando do julgamento do Tema 996, restando configurada a mora da Promitente Vendedora após essa data, somado ao prazo de tolerância.- Juros de obra: Diante o atraso na entrega do bem atribuída à parte ré, e a cobrança de juros de obra além da entrega das chaves, é devida a restituição. (Tema 996 do STJ).- Do Dano Moral: O atraso injustificado na entrega de obra, por si só, não gera danos extrapatrimoniais passíveis de indenização.

No caso dos autos, considerando o período de atraso, entendo que há ocorrência de circunstância excepcional, caracterizadora do dano moral.APELO PROVIDOS.

UNÂNIME. (TJ-RS - AC: *00.***.*77-96 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 26/02/2021, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 16/06/2021) Assim, uma vez reconhecido o dano de ordem moral sofrido pela parte autora, passa-se à quantificação do valor devido.

Nos termos da jurisprudência assentada sobre a temática, o valor a ser arbitrado a título de danos morais deve ser fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como de acordo com a extensão do dano, capacidade econômica do ofensor, de modo a não gerar uma indenização ínfima, mas também não configurar enriquecimento indevido ao ofendido, valendo a transcrição de entendimento da Corte Superior, a saber: "Não obstante o grau de subjetivismo que envolve o tema, uma vez que não existem critérios predeterminados para a quantificação do dano moral, esta Corte Superior tem reiteradamente se pronunciado no sentido de que a indenização deve ser suficiente a restaurar o bem estar da vítima, desestimular o ofensor em repetir a falta, não podendo, ainda, constituir enriquecimento sem causa ao ofendido.

Com a apreciação reiterada de casos semelhantes, concluiu-se que a intervenção desta Corte ficaria limitada aos casos em que o 'quantum' fosse irrisório ou excessivo, diante do quadro fático delimitado em primeiro e segundo graus de jurisdição.

Assim, se o arbitramento do valor da compensação por danos morais foi realizado com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível sócio-econômico do recorrido e, ainda, ao porte econômico do recorrente, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, fazendo uso de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso, o STJ tem por coerente a prestação jurisdicional fornecida". (AgInt no REsp n. 1.692.891/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 9/9/2019, DJe de 12/9/2019.) Por essas razões, fixo o montante da indenização em R$10.000,00 (dez mil reais).

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a ação, extinguindo-a com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para condenar a Construtora ré: (a) ao pagamento de lucros cessantes, no valor mensal de R$750,00 (setecentos e cinquenta reais), devidamente atualizado, de maio a julho de 2020, observada a correção monetária pelo IPCA, desde a data do contrato, e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, ambos até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que ali se dispõe; (b) ao pagamento de multa moratória de 2% sobre o valor atualizado do imóvel, em valor a ser obtido mediante liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo IPCA, desde a data do contrato, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que ali se dispõe; (c) ao pagamento de indenização por dano material à parte autora, no montante equivalente ao valor de depreciação do imóvel, por não possuir vaga de garagem própria dentro do condomínio; o que será obtido mediante liquidação de sentença, através da comparação do valor de mercado de empreendimentos similares ao do autor, que contenham vaga interna exclusiva, na mesma região.

Ao valor final deverá ser acrescida correção monetária pelo IPCA, desde a data do contrato, e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que ali se dispõe; (d) à devolução simples do valor pago pelo autor a título de laudêmio, observada a correção monetária pelo IPCA, desde a data do contrato, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que ali se dispõe; (e) ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA, desta data, e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, até a data da vigência da Lei nº 14.950/24, a partir de quando deverá ser observado o que ali se dispõe.

Em face da sucumbência recíproca, condeno a autora ao pagamento de 50% das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em R$2.000,00, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, suspendendo a exigibilidade com fulcro no art.98, §3º do CPC.

E condeno a parte ré ao pagamento de 50% das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, P.R.I.

SALVADOR /BA, 25 de setembro de 2024.

Bel, Maurício Lima de Oliveira Juiz de Direito