TJBA - 8181587-29.2022.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR DECISÃO 8181587-29.2022.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Autor: Josevan De Jesus Pereira Advogado: Ana Caroline Aspera Soares (OAB:BA44740) Advogado: Herick Jaime Dourado Alves Farias (OAB:BA40311) Reu: Jvf Empreendimentos Imobiliarios Ltda.

Advogado: Karita Katarine Sodre Lopes (OAB:BA53542) Decisão: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8181587-29.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: JOSEVAN DE JESUS PEREIRA Advogado(s): ANA CAROLINE ASPERA SOARES registrado(a) civilmente como ANA CAROLINE ASPERA SOARES (OAB:BA44740), HERICK JAIME DOURADO ALVES FARIAS (OAB:BA40311) REU: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s): KARITA KATARINE SODRE LOPES (OAB:BA53542) DECISÃO Trata-se de demanda movida por JOSEVAN DE JESUS PEREIRA em face de JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA, onde em apertada síntese, diz que: i) em 31 de julho de 2020, recebeu panfletos de divulgação do empreendimento “Adorato Cabula”, os quais publicizavam a entrega do empreendimento programada para 08/2021, do que firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e venda de Unidade Residencial Como Coisa Futura e Outros Pactos , da unidade n. 106 Torre A do “Adorato Cabula”, a ser adimplido mediante pagamento de entrada; prestações mensais; duas prestações anuais e saldo a ser quitado quando da entrega das chaves (a ser pago por meio de financiamento imobiliário realizado frente à instituição financeira Caixa Econômica Federal), lhe sendo, ainda, cobrado comissão de corretagem, no valor correspondente à R$ 14.152,76 (quatorze mil, cento e cinquenta e dois reais e setenta e seis centavos; iii) prepostos da empresa contataram os consumidores aduzindo que, em razão da ocorrência de Pandemia (COVID-19), a construtora atrasou a sua programação e que vários preços de imóveis e insumos utilizados na construção civil já não eram os mesmos, ocorrendo um aumento que refletiu no financiamento que ainda seria formalizado, do que compelirem os adquirentes a arcar com o valor referente à “TAXA DE OBRA”, cuja previsão contratual inexiste; iv) em razão da mora na construção, o valor da Parcela de Entrega da Unidade, além de majorada pelos reflexos da pandemia, desrespeitando a cláusula 4.2.1.1, acima especificada, seria corrigida pelo INCC-DI por prazo superior, valor não previsto e impossível de ser inserido na atual programação financeira da Adquirente; frustrando qualquer expectativa criada em relação à aquisição; v) sendo impossível abarcar a alteração contratual imprevisível, fora celebrado acordo no qual a empresa Ré celebrou uma “troca” de unidades com o consumidor, fornecendo imóvel no mesmo empreendimento, mas com padrão inferior, tendo em vista o desequilíbrio financeiro que o contrato original fora acometido e que igualmente, sofreu reajustes decorrentes das alterações da situação fática; vi) celebrou-se novo Instrumento Particular de Promessa de Compra e venda de Unidade Residencial Como Coisa Futura e Outros Pactos , referente à unidade n. 88 Torre B do “Adorato Cabula”, pelo montante correspondente à R$ 353.161,76 (trezentos e cinquenta e três mil cento e sessenta e um reais e setenta e seis centavos).

Formula pedido de danos materiais e morais.

Na contestação que apresenta (ID 363427934), a ré invoca preliminares e, no mérito, diz que: a) o HABITE-SE do Adorato Cabula foi expedido 71 dias antes do protocolo desta ação; b) o Autor já foi imitido na posse do imóvel no dia 11/11/2022; b) no que tange às alegações referentes a “atraso da obra”, esquece-se de considerar a autora que firmara com a CEF contrato de mútuo com alienação fiduciária em 01 de Julho de 2022, aditando um novo prazo de entrega das obras, qual seja, 19 de Dezembro de 2022 (levando o feito, desde já, à improcedência).

Réplica em ID 379641555.

Partes especificaram provas (ID 409705498) em ID 412031950 e ID 413390313, tendo a ré juntado documento (ID 412031950) ao qual já foi oportunizado o contraditório (ID 446595538) e a parte autora pugnando pela produção de prova pericial e testemunhal (ID 413390313).

Decido.

Rejeito a preliminar de incompetência do juízo e ilegitimidade passiva (taxa evolução de obra), eis que “ O simples fato de a taxa de evolução de obra ser paga à Caixa Econômica Federal durante a construção do empreendimento, não justifica a formação do litisconsórcio passivo, já que a CEF é apenas o agente financiador, devendo a parte ré responder pelas obrigações contratuais e cobranças indevidas que der causa”, conforme já se decidiu: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C DANOS MORAIS - INOVAÇÃO RECURSAL - CONHECER PARCIALMENTE DO APELO - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL - REJEIÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONTRUTORA - NÃO CABIMENTO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL - MORA DA PARTE RÉ - ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - NÃO CABIMENTO - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - RESTITUIÇÃO - CABIMENTO - DANO MORAL - ATRASO POR CURTO PERÍODO - OFENSA NÃO CONFIGURADA - REPETIÇÃO DE INDÉBITO EM DOBRO - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ DO CREDOR. - Não pode a parte recorrente, no recurso interposto, apresentar questões não debatidas em primeiro grau, por se tratar de inadmissível inovação recursal - O simples fato de a taxa de evolução de obra ser paga à Caixa Econômica Federal durante a construção do empreendimento, não justifica a formação do litisconsórcio passivo, já que a CEF é apenas o agente financiador, devendo a parte ré responder pelas obrigações contratuais e cobranças indevidas que der causa - É descabida a pretensão da parte ré de ver afastada a sua legitimidade para responder pelo pedido de restituição da taxa de evolução da obra, pois, embora não seja ela a responsável direta pela cobrança de tal encargo, ela responde perante o consumidor pelo fato de que essa cobrança persistiu em razão do atraso na entrega do imóvel - Não se caracteriza como caso fortuito ou de força maior a eventual deficiência na prestação de serviços de empresa contratada na execução da obra, porque são inerentes ao risco do empreendimento - Constatado o atraso, é devida a restituição da despesa a título de taxa de evolução da obra - Há dano moral se a construtora, de modo injustificado, atrasa, por longo período, a entrega de imóvel, impedindo o comprador de tomar posse na data aprazada - Não se há de falar em devolução em dobro, de valores cobrados de maneira in devida, se não restou demonstrada a má-fé do credor (TJ-MG - AC: 10000212446165001 MG, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 06/04/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/04/2022)”.

Rechaço a preliminar de ilegitimidade passiva (comissão de corretagem), dado que a sua cobrança integrou o compromisso de compra e venda como parte integrante do preço (ID 339867072), do que integrando ré a cadeia de consumo, detém legitimidade para responder por este pedido: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA CONSTRUTORA - DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PREVISÃO - DEVOLUÇÃO - POSSIBILIDADE - SALDO DEVEDOR - COBRANÇA A MAIOR - NÃO DEMONSTRADA. - Demonstrada que a atuação da corretora de imóveis foi opção da própria empreendedora, que poderia ter designado seus funcionários para a função, sem envolver serviços prestados por terceiros, revela-se justa a sua manutenção no polo passivo da demanda em que se pretende a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem - É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que expressamente prevista e previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (STJ - REsp 1599511/SP) - Cabe a parte autora a comprovação de forma inequívoca dos fatos constitutivos do seu direito (TJ-MG - AC: 10000205095144001 MG, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 11/02/2021, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/02/2021)” Defiro a produção de prova pericial requerida pela parte autora (ID 413390313).

Nomeio como perito, em conformidade com o art. 465 CPC, Luís Gustavo Aleixo D.

Oliveira, contador, legalmente habilitado a realizar Perícias Judiciais, conforme registro no CRC nº BA-43.511/O e CNPC nº 7331 Tel.: (71) 98785-8785 – e-mail: [email protected], devendo o mesmo ser intimado da nomeação.

Outrossim, considerando que fora a autora quem requereu a prova pericial e em vista da concessão da gratuidade da justiça, intime-se o Sr.

Perito para ter ciência dessa circunstância e de que a perícia haverá de ser realizada sob a égide da justiça gratuita e com honorários arbitrados conforme Resolução 17, de 14 de agosto de 2019 e que ora modulo para, presentes os requisitos do art. 5° do citado ato normativo, triplicar o valor ali arbitrado/fixado.

Comunicações do Perito com o Cartório deverá ser feitas através do e-mail [email protected] Intimem-se as partes para que indiquem, querendo, assistente técnico e apresentem quesitos, no prazo de 15 (quinze) dias e, posteriormente, da data a ser realizada a perícia (art. 474, CPC/15), cujo prazo de conclusão fixo para 30 (trinta) dias.

Comunicações do perito com o cartório deverão ser feitas pelo e-mail: [email protected] Dê-se ciência ao Perito da nomeação e para, em 05 (cinco) dias apresentar proposta de honorários, podendo escusar-se do encargo, nos termos do art. 157 do CPC, ficando a cargo da ré (requente da prova) o respectivo pagamento.

Intimem-se as partes para que indiquem assistente técnico e apresentem quesitos, no prazo de 15 (quinze) dias e, posteriormente, da data a ser realizada a perícia (art. 474, CPC/15), cujo prazo de conclusão fixo para 30 (trinta) dias.

Juntado aos autos o laudo pericial, expeça-se alvará para levantamento dos honorários periciais e intimem-se as partes para se manifestarem no prazo comum de 15 (quinze) dias.

Devendo a prova pericial preceder a prova oral, aguarde-se a sua produção para, depois, se produzir a prova testemunhal também requerida pelo autor (ID 413390313).

P.

I.

SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 24 de outubro de 2024.

Antonio Marcelo Oliveira Libonati Juiz de Direito