TJBA - 0535140-98.2015.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0535140-98.2015.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Interessado: Cynthia Ventura Braga Advogado: Ricardo Augusto Alves Braga (OAB:BA43405) Interessado: Pdg Realty S/a Empreendimentos E Participacoes Advogado: Joao Carlos De Lima Junior (OAB:SP142452) Advogado: Helaine Domingos Segundo (OAB:MT20298-A) Advogado: Thiago Mahfuz Vezzi (OAB:BA42873) Interessado: Asacorp Empreendimentos E Participacoes Ltda Advogado: Joao Carlos De Lima Junior (OAB:SP142452) Advogado: Helaine Domingos Segundo (OAB:MT20298-A) Advogado: Thiago Mahfuz Vezzi (OAB:BA42873) Sentença: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª Vara de Relações de Consumo 4º Cartório Integrado das Varas de Relações de Consumo de Salvador Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Prof.

Orlando Gomes, 4º Andar, Nazaré, Salvador - Bahia.

CEP 40.040-380. [email protected] / [email protected] 0535140-98.2015.8.05.0001 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) INTERESSADO: CYNTHIA VENTURA BRAGA INTERESSADO: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, ASACORP EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA SENTENÇA Vistos, etc.

Trata-se de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) proposto por CYNTHIA VENTURA BRAGA em face de PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, ASACORP EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, todos qualificados.

Em síntese aduziu a autora que, em 30/05/2009, firmou contrato de promessa de compra e venda com as rés, tendo por objeto o apartamento nº 1005, Bloco B, Condomínio Residencial Ville Federação, nesta urbe, tendo efetuado o primeiro pagamento na data da assinatura do negócio, no valor de R$ 1.000,45 (hum mil reais e quarenta e cinco centavos).

Informa que o prazo de entrega estava estipulado para setembro de 2010, sendo admita prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias.

Nada obstante, a obra somente foi concluída em outubro de 2012, sendo que a parte acionada em momento algum fez contato para que a autora recebesse as chaves.

Aludiu que a implantação do condomínio somente foi realizada em dezembro de 2012, sendo entregue as chaves de cada unidade.

Contudo, embora tenha sido uma das primeiras clientes a efetuar a compra de uma das unidades, foi privada de receber as chaves do imóvel negociado.

Disse que após muita insistência junto ao escritório da acionada, recebeu o boleto de pagamento do ITIV, em dezembro de 2012, para que a quitação fosse efetivada, sendo entregue o imóvel na data 04/01/2013.

Por fim, alegou haver sido compelida a efetuar o pagamento proporcional do IPTU do imóvel referente ao ano de 2012, obrigada, desse modo, a arcar com os ônus de IPTU de um imóvel ainda não entregue, no valor de R$ 62,95 (sessenta e dois reais e noventa e cinco centavos).

Requereu a condenação da Ré ao pagamento de indenização por dano materiais consistentes nos dados emergentes e lucros cessantes; ao pagamento indenizatório no valor de R$ 6.700,00 (seis mil e setecentos reais) referente à devolução, em dobro, da taxa de corretagem, danos morais não inferiores a 40 (quarenta) salários mínimos.

Decisão ID 244166744 deferindo os benefícios da gratuidade de justiça.

ID 244166947, as acionadas apresentaram contestação e arguiram preliminar de ilegitimidade passiva quanto à devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem, assim como a exclusão da PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e prescrição trienal quanto ao pleito de devolução da comissão de corretagem.

No mérito, alegaram a impossibilidade da inversão do ônus da prova, bem como a não caraterização de contrato de adesão, pois não se trata de condições pré-fixadas por apenas uma das partes.

Outrossim, sustentaram que alguns fatores primordiais afetaram a área da construção civil, como a alta de preços dos materiais de obra fundamentais à construção, escassez de mão de obra especializada.

Quanto aos lucros cessantes, alegaram a impossibilidade de se falar em locação "certa", condicionando a condenação das acionadas a um evento hipotético, tampouco a condenação por danos morais, esclarecendo, ao final, não ter havido cobrança indevida da taxa de corretagem, tendo em vista que houve total transparência em relação á cobrança.

Manifestação acerca da contestação em ID 244167690.

Instadas a manifestarem-se interesse na produção de outras provas, as partes requereram o julgamento antecipado da lide. É o relatório.

DECIDO.

Antes de adentrar ao meritum causae, importa analisar as questões processuais pendentes.

Quanto à arguição de ilegitimidade da parte ré para responder pela restituição dos valores pagos pela corretagem, rejeito-a, na medida em que participou da negociação do imóvel (ID 244167362) e intermediou os serviços de corretagem.

Logo, o ajuste entre as empreendedoras e seus parceiros não elide a responsabilidade e a solidariedade para a reparação de eventuais danos causados ao consumidor.

Em relação à arguição de ilegitimidade passiva da PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, não merece prosperar, tendo em vista haver restado comprovado nos autos que a segunda acionada fez parte do desenvolvimento do empreendimento, conforme o recibo da entrega das chaves da referida unidade imobiliária (ID 244166717).

No que diz respeito à alegação de prescrição trienal do pleito de devolução da taxa de corretagem, acolho a questão prejudicial de mérito, eis que da leitura da peça exordial e dos documentos que lastreiam a exordial, verifico que o pagamento da referida verba foi efetuado no ato do contrato, portanto em maio de 2009, sendo a presente ação ajuizada em junho de 2015, após o termo final do prazo prescricional de 03 (três) anos previsto no Art. 206, § 6º, inciso do Código Civil.

Ressalte-se, por oportuno, a não incidência do prazo prescricional previsto no Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia no esteio de entendimento já adotado e posteriormente consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça como tese de Recurso Repetitivo – Tema 938 : RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO.

ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1.

TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). 1.2.

Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2.

CASO CONCRETO: 2.1.

Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2.

Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO.RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.956 - SP (2015/0216171-0) JUÍZO DE RETRATAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL APÓS RECURSO ESPECIAL - TAXA DE CORRETAGEM.

NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DO JULGAMENTO AO TERMOS DA TESE FIRMADA PELO STJ EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS.

TEMA 938 - RESP Nº 1.599.511/SP.

PRESCRIÇÃO TRIENAL.

CASO DOS AUTOS.

RECONHECIMENTO.

REFORMA DO ACÓRDÃO QUE JULGOU A APELAÇÃO APENAS NESTE PONTO. ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO. 1.

Na forma do artigo 927, inciso III, do CPC/2015, há expressa necessidade de ser reapreciada a questão, de acordo com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso Repetitivo (TEMA 938). 2.

Prescrição da parcela referente à taxa de corretagem que se reconhece em função da aplicação do prazo de 3 (três) anos na forma do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002, conforme afixado pelo STJ no julgamento do TEMA 938, pelo regime de recursos especiais repetitivos tendo, no caso dos autos a taxa sido quitada quando da aquisição do imóvel em junho/2008 enquanto a ação foi ajuizada apenas em novembro/2013. 3.Juízo de retratação exercido e provido tão somente para excluir da condenação a parcela referente à taxa de corretagem em vista da prescrição mantendo o acórdão em seus demais termos. (Apelação 0400798-24.2013.8.05.0001, Relator Maurício Kertzman Szporer, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 16/10/2017 ) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

AÇÃO ORDINÁRIA.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO ENTREGA IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

RECURSO DAS RÉS.

LUCROS CESSANTES CUMULADO COM CLÁUSULA PENAL (TEMA 970).

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA (TEMA 971).

SOBRESTAMENTO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

ADEQUAÇÃO.

DECISÃO STJ EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS.

TEMA 938.

PRESCRIÇÃO TRIENAL. (...) APELOS PROVIDOS EM PARTE. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0552485-14.2014.8.05.0001, Relator (a): Edmilson Jatahy Fonseca Júnior, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 21/03/2018 )(TJ-BA - APL: 05524851420148050001, Relator: Edmilson Jatahy Fonseca Júnior, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2018) Assim, reconheço a ocorrência da prescrição do direito da autora de pleitear a devolução de valores referentes à comissão de corretagem paga, extinguindo, portanto, a presente ação, única e exclusivamente no que tange ao referido pleito, com julgamento do mérito, com base no art. 487, II, do Código de Processo Civil.

Adentrando ao meritum causae, constato que a presente demanda versa sobre relação de consumo entre os litigantes, pelo que deverão ser aplicados os ditames da Lei nº 8.078/90.

A questão a ser decidida é meramente de direito, de modo que não há necessidade da produção de outras provas além das já existentes nos autos.

Assim, cabe aplicar o disposto no inciso I, do artigo 355, do Código de Processo Civil vigente, impondo-se o julgamento antecipado da lide.

Importante observar que as empresas rés desenvolvem suas atividades na área de empreendimento imobiliário e enquadram-se no conceito de fornecedora a que alude o artigo 3º, caput, do Código de Defesa do Consumidor, enquanto a parte autora figura na qualidade de destinatária final do produto (imóvel).

Não há dúvida, portanto, que os contratos particulares de promessa de compra e venda configuram típica relação de consumo.

Assim é possível dizer que está presente a vulnerabilidade técnica e fática da parte autora, hipossuficiente frente à ré.

Cuidam os autos de ação de obrigação de fazer, com objetivo de compelir a parte demandada a indenizar os acionantes pelo dano moral e pelas perdas materiais em razão da demora na entrega do imóvel, além da declaração de nulidade de cláusulas contratuais inseridas no contrato.

Verifica-se que a parte autora firmou com as acionadas Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel (ID 244167279), por meio do qual adquiriu a unidade descrita nos autos.

Nesse sentido, o item 5 da folha de rosto do referido contrato (ID 244167279) informa que as obras do empreendimento deveriam estar concluídas em setembro de 2010, sendo que a entrega das chaves ocorreria em março de 2011, já incluído o prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias.

Sobre o tema, o artigo 43-A, introduzido pela Lei n.º 13.786/18 à Lei de Incorporações Imobiliárias, autorizou expressamente a prorrogação do prazo de conclusão e entrega de empreendimentos imobiliários por até 180 (cento e oitenta) dias, desde que expressamente pactuado, como no caso sub examine.

Senão vejamos: Art. 43-A.

A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

Assim, ante a natureza do negócio jurídico, entende-se legal a previsão do prazo de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega de empreendimentos imobiliários (cláusula quinta, III do contrato, ID 244167279), haja vista a possível ocorrência de circunstâncias adversas e inesperadas, que, de forma excepcional, dificultam o pontual cumprimento do contrato.

Logo, não há que se falar em abusividade na cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) de atraso, pois se trata de contrato de cumprimento complexo e foi pactuada de forma expressa, clara e dentro dos limites da razoabilidade.

No entanto, ainda que válida a cláusula de prorrogação, verifica-se injustificável atraso na entrega do empreendimento, vez que o “habite-se” ocorreu em 28/09/2012 (ID 244167297), enquanto a entrega das chaves foi realizada em 04/01/2013, conforme ID 244166717.

Ainda, conquanto as acionadas pretendam eximir-se da responsabilidade contratual sob a alegação de que a demora fora ocasionada por eventual caso fortuito ou força maior, não foram comprovados nos autos os eventos de greve e fortes chuvas que justificassem o atraso no cumprimento da obrigação por um lapso de tempo tão grande pela empresa.

Por outro lado, ainda que se admita que os fatos alegados eram imprevisíveis e inevitáveis, isso não exclui a responsabilidade do fornecedor, tendo em vista que tais acontecimentos decorrem do risco da atividade exercida, que é reconhecido pela doutrina como fortuito interno.

Sergio Cavalieri Filho ensina que o fortuito interno: “assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento (...)”; se o fato se deu durante a prestação do serviço, “não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável”.

As alegações das acionadas não subsistem porque os fatos alegados classificam-se como fortuito interno, ou seja, circunstâncias ligadas diretamente ao seu ramo de atividade, tais quais já abarcadas pela cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Os Tribunais Pátrios já pacificaram o entendimento de que fatos como ausência de mão de obra, greve ou eventuais condições climáticas adversas, não são oponíveis aos consumidores, pois são riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pela construtora.

A título de exemplo, vejamos: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA.

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL.

FATO SUFICIENTEMENTE COMPROVADO.

LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS.

CONDENAÇÃO DEVIDA.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.

CARACTERIZADA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELOS PREJUÍZOS SOFRIDOS PELO AUTOR, DESDE O DECURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL.

ESCOADO O PRAZO DE CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO, EM NÃO HAVENDO A ENTREGA DO BEM, INCORREU EM MORA A PARTE RÉ. 2.

AS ALEGAÇÕES DE EXCESSO DE CHUVAS, CARÊNCIA DE MÃO DE OBRA, ATRASO NA LIGAÇÃO ELÉTRICA E DE INSUFICIÊNCIA DE INSUMOS PARA A CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO NÃO POSSUEM O CONDÃO DE AFASTAR A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

ISSO PORQUE TAIS CIRCUNSTÂNCIAS SE CARACTERIZAM COMO CASO FORTUITO INTERNO, OU SEJA, RISCO INERENTE À ATIVIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL. 3.

NÃO COMPROVADA A EXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR APTOS A ELIDIR A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO, DEVE SER MANTIDA A CONDENAÇÃO DA RÉ/RECORRENTE AO PAGAMENTO DOS ALUGUERES QUE O AUTOR PODERIA TER AUFERIDO SE O IMÓVEL TIVESSE SIDO ENTREGUE NA DATA APRAZADA. 4.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 5.

CUSTAS E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA PELA RECORRENTE VENCIDA, ESTES FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CONDENAÇÃO. (TJ-DF - ACJ: 20.***.***/8297-46 DF 0182974-79.2013.8.07.0001, Relator: FLÁVIO AUGUSTO MARTINS LEITE, Data de Julgamento: 13/05/2014, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/06/2014 .

Pág.: 290) Com efeito, o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor dispõe que o fornecedor de serviços responde de forma objetiva pelos danos causados ao consumidor, exceto nos casos em que há culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

Desse modo, não tendo comprovado qualquer das excludentes, não pode o fornecedor esquivar da sua responsabilidade civil.

Além disso, convém ressaltar que o “habite-se” por si só não é prova inconteste de habitabilidade do imóvel, vez que comprova apenas que o bem fora construído de acordo com o projeto aprovado.

Seguindo o mesmo entendimento: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na entrega do imóvel Legitimidade "ad causam" das co-requeridas Even e Yuny - A entrega efetiva do imóvel pressupõe perfeitas condições de habitabilidade e conclusão integral das obras e acabamentos, o que não se confunde com a mera expedição do habite-se São devidos lucros cessantes independentemente da valorização que sofreu o imóvel, ou da destinação que se pretendia dar ao bem, para uso próprio, locação ou comodato, e que não foi possível, unicamente pela privação da coisa, no período da mora (...). (TJ-SP - 0196176-26.2012.8.26.0100, Relator: Alcides Leopoldo e Silva Júnior, Data de Julgamento: 21/07/2015, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2015).

Não se pode olvidar que o “habite-se” é um dos documentos essenciais para a entrega de um imóvel.

Sem ele, o incorporador não poderá entregar o empreendimento ao adquirente, além do que não é possível a obtenção do financiamento bancário ou da escritura da unidade.

O atraso na entrega da obra é incontroverso e está demonstrado nos autos.

Por outro lado, o pedido de condenação das rés ao pagamento de multa no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel não merece prosperar, vez que inexiste qualquer previsão contratual da aludida cláusula penal.

Pretende a parte demandante a condenação da ré ao pagamento do valor equivalente ao aluguel, em razão do inadimplemento do prazo de conclusão da obra, montante este que pode perfeitamente ser convertido em lucros cessantes uma vez que o autor ficou impedida de utilizar o imóvel na forma que lhe fosse conveniente, estando impossibilitada, motivo pelo qual busca ser materialmente indenizada.

A jurisprudência pátria guiada pelo Superior Tribunal de Justiça, vem firmando entendimento no sentido da possibilidade de condenação das construtoras inadimplentes ao pagamento de lucros cessantes decorrentes do tempo em que o comprador ficou impossibilitado de utilizar do imóvel com finalidade de captação de qualquer receita, inclusive aluguel.

Senão vejamos: DIREITO CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

INADIMPLEMENTO PARCIAL.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

MORA.

CLÁUSULA PENAL.

PERDAS E DANOS.

CUMULAÇÃO.

POSSIBILIDADE. 1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem.

Se a cláusula penal compensatória funciona como pre-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora. 2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema. 3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora. 4.- Recurso Especial a que se nega provimento. (REsp 1355554/RJ, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 04/02/2013) CIVIL E PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

LETARGIA DA ADMINISTRAÇÃO.

NÃO CONFIGURAÇÃO DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE.

MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES.

CUMULAÇÃO.

POSSIBILIDADE.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

A SUPOSTA LETARGIA DA ADMINISTRAÇÃO EM ENTREGAR A CARTA DE HABITE-SE, DECORRENTE DA CRISE NO CENÁRIO LOCAL, FAZ PARTE DA ÁLEA DO NEGÓCIO E NÃO É HÁBIL A CONFIGURAR O ALEGADO FORTUITO EXTERNO, TAMPOUCO SUSCETÍVEL DE EXIMIR A INCORPORADORA DA ENTREGA DO IMÓVEL NA DATA APRAZADA, MÁXIME EM FACE DA RELAÇÃO DE CONSUMO EXISTENTE ENTRE AS PARTES. 2. É POSSÍVEL A CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL COM LUCROS CESSANTES QUANDO HOUVER ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA, EM DECORRÊNCIA DA NATUREZA JURÍDICA DISTINTA QUE OSTENTAM.

A MULTA CONTRATUAL INCIDE EM RAZÃO DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, COMO VERDADEIRA PUNIÇÃO (CLÁUSULA PENAL).

JÁ OS LUCROS CESSANTES CORRESPONDEM À QUANTIA QUE RAZOAVELMENTE A AUTORA DEIXOU DE AUFERIR, NO CASO, OS ALUGUÉRES CORRESPONDENTES. 3.

CONHECIDOS AMBOS OS RECURSOS.

DADO PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA A NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU. (TJ-DF - APC: 20.***.***/6177-15 DF 0017871-88.2011.8.07.0001, Relator: J.J.

COSTA CARVALHO, Data de Julgamento: 31/07/2013, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 23/08/2013 .

Pág.: 84) “CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

UCROS CESSANTES.

CABIMENTO.

I - A petição inicial, embora não tenha fixado o quantum, especificou quais verbas integrariam os lucros cessantes devidos.

II - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes.

Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

III - Hipótese em que o acórdão recorrido afirmou a responsabilidade da construtora, sendo vedada sua revisão, em razão das Súmulas 5 e 7 desta Corte.

III - Ausência de prequestionamento da questão referente à ocorrência de sucumbência recíproca, nos moldes da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça.

Agravo improvido.h (STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel.

Min.

Castro Filho, DJ 15.09.2005) Assim, demonstra-se cabível a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes ao autor que ora arbitro em 0,5% do valor por ele efetivamente pago, para cada mês de atraso, observada a aplicação da cláusula contratual de tolerância de 180 dias.

Por fim, no que tange ao pedido de dano moral formulado pela autora, cumpre observar que o inadimplemento contratual por parte das empresas rés geraram danos extrapatrimoniais passíveis de serem indenizados.

A inobservância dos princípios da boa-fé gera a violação positiva do contrato, visto que a parte que cumpre integralmente com suas obrigações deposita no outro a expectativa e a confiança de reciprocidade.

A quebra desses valores, portanto, geram o dever de indenizar, haja vista o cometimento de um ato ilícito, do qual decorre um dano.

Desse modo, o objetivo da responsabilidade civil é reparar o dano causado que tenha levado a diminuição do bem jurídico da vítima.

In casu, existe a obrigação de reparar, pois o dano moral, no que tange ao constrangimento, às frustrações, aflições e angústias sofridos pelo autor não necessitam da prova do prejuízo em concreto.

Sua existência pode ser presumida, in re ipsa, pois as consequências do dano sobre as variáveis subjetivas da vítima são intangíveis.

Vejamos entendimento jurisprudencial a esse respeito: "Restando comprovado o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na construção e entrega do imóvel, é a vendedora civilmente responsável por indenizar o comprador pelos danos morais por ele sofridos com o atraso na entrega de seu imóvel, decorrentes de razões que transbordam os limites da razoabilidade. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.12.049160-3/001, REL DESA.

MÁRCIA DE PAOLI BALBINO, DJE 06/08/2013).

Ademais, a indenização deve ser fixada em termos proporcionais e razoáveis, não se justificando a reparação como geradora de enriquecimento ilícito, com manifestos abusos ou exageros, devendo o arbitramento ser moderado e proporcional ao grau de culpa e à condição financeira das partes.

Em face de tudo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda para : - declarar a prescrição do direito da parte autora discutir valores de corretagem; - reconhecer a responsabilidade da empresa requerida no atraso da entrega do imóvel e condena-las a pagar à autora, a título de danos materiais por lucros cessantes, a quantia correspondente a 0,5% do valor pago pelo autor, por cada mês de atraso na entrega do imóvel, contados a partir de MARÇO/2011 até JANEIRO/2013; - condenar a demandada a pagar ao demandante, a título de danos morais, a quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com juros e correção monetária a partir desta sentença. - julgar improcedente o pleito de declaração de abusividade da cláusula contratual de tolerância que prevê a prorrogação do prazo de entrega em 180 dias.

O valor das condenações deverá ser acrescido de correção monetária e juros de mora devidos a partir a partir da prolatação desta sentença, devendo os juros moratórios incidirem no patamar de 1% (um por cento) ao mês, nos termos do art. 406 do Código Civil vigente c/c art.161, §1º, do Código Tributário Nacional.

Considerando que a parte autora sucumbiu de parte ínfima do pedido, condeno a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação consoante dispõe o Art. 85 c/c o § único do Art. 86 do Código de Processo Civil.

Após certificado o trânsito em julgado da presente demanda, arquivem-se os autos, sem nova conclusão.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Salvador, data registrada no sistema.

KARLA ADRIANA BARNUEVO DE AZEVEDO Juíza de Direito BMV