TJBA - 8002096-75.2023.8.05.0244

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   Terceira Câmara Cível  Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002096-75.2023.8.05.0244 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: BANCO BRADESCO SA Advogado(s): ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO (OAB:BA46617-A) APELADO: FRANCISCO ARAPIRACA DOS SANTOS Advogado(s): DANIEL TADEU ROCHA (OAB:SP404036-A) RC 04 DESPACHO Fica intimado o Banco Bradesco S/A para se manifestar sobre a petição de id 84163089 (contraproposta de acordo), no prazo de 15 (quinze) dias.

Após, retornem os autos conclusos.

Publique-se. Intime-se.   Salvador/BA, 04 de julho de 2025.    Des.

Rolemberg José Araújo Costa  Relator  

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS AS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS , COMERCIAIS CONSUMIDOR E REGISTRO PUBLICO E ACIDENTE DE TRABALHO DE SENHOR DO BONFIM INTIMAÇÃO 8002096-75.2023.8.05.0244 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Senhor Do Bonfim Requerente: Francisco Arapiraca Dos Santos Advogado: Daniel Tadeu Rocha (OAB:SP404036) Requerido: Banco Bradesco Sa Advogado: Perpetua Leal Ivo Valadao (OAB:BA10872) Advogado: Roberta Beatriz Do Nascimento (OAB:BA46617) Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS AS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS , COMERCIAIS CONSUMIDOR E REGISTRO PUBLICO E ACIDENTE DE TRABALHO DE SENHOR DO BONFIM Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8002096-75.2023.8.05.0244 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS AS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS , COMERCIAIS CONSUMIDOR E REGISTRO PUBLICO E ACIDENTE DE TRABALHO DE SENHOR DO BONFIM REQUERENTE: FRANCISCO ARAPIRACA DOS SANTOS Advogado(s): DANIEL TADEU ROCHA (OAB:SP404036) REQUERIDO: BANCO BRADESCO SA Advogado(s): PERPETUA LEAL IVO VALADAO (OAB:BA10872), ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO (OAB:BA46617) SENTENÇA I.

RELATÓRIO Cuida-se de Ação Anulatória de Consolidação de Procedimento de Execução Extrajudicial, com pedido de tutela de urgência, movida por Francisco Arapiraca dos Santos, em face do Banco Bradesco S/A, para suspensão dos leilões designados para os dias 15/08/2023 e 17/08/2023, pelos fatos e fundamentos jurídicos alinhados na exordial de ID. 402749254.

Com a inicial, foram colacionados documentos.

Alega, em síntese, a existência de vícios no processo de execução extrajudicial promovido pelo Banco Bradesco S/A.

Aduz que, após celebrar contrato de financiamento com a requerida para aquisição de imóvel no valor de R$ 260.000,00, tendo pago 61 (sessenta e uma) parcelas, se viu em dificuldades financeiras após a pandemia, acumulando dívidas que afetaram seu poder aquisitivo e impossibilitaram o pagamento das prestações.

Embora tenha buscado regularizar a situação, o autor não conseguiu quitar a dívida devido à dificuldade em obter o boleto necessário para pagamento.

Argumenta que, no procedimento de execução extrajudicial, a requerida não observou o rito da Lei nº 9.514/97 ao não oportunizar a purgação da mora e não notificá-lo sobre as datas dos leilões, o que teria causado prejuízos ao autor e tornado o processo expropriatório inválido.

Por tal motivo, busca a anulação da execução extrajudicial, incluindo a suspensão dos leilões e a regularização da purgação da mora.

Requer também a apresentação da planilha de débito e o registro da presente ação na matrícula do imóvel.

Em sede de tutela de urgência, requer a suspensão dos leilões agendados, visando resguardar seu direito à purgação da mora e ao devido processo legal, uma vez que a falta de notificação e o risco de perda do imóvel causariam danos irreparáveis.

Por fim, requer a anulação do procedimento de execução extrajudicial, a suspensão dos leilões agendados, e o reconhecimento de seu direito de purgar a mora, além de solicitar o ofício ao CRI para que registre a presente ação na matrícula do imóvel.

Pleiteia a concessão de gratuidade de justiça, a citação da requerida e a inversão do ônus da prova.

Proferida decisão no ID. 404176553 deferindo o pedido de tutela de urgência para "suspender os leilões relativo ao imóvel localizado nesta cidade de Senhor do Bonfim-BA, Bairro Santos Dumont, Rua Tomaz Guimarães, nº 1.167 (Lt. 251 Qd. 55).

Casa. Áreas totais: terr. 588,00m² e constr. 234,53m².

Matr. 10.822 do 1º RI local, até ulerior deliberação, designados para 15/08/2023 e 17/08/2023, ficando o Banco réu impedido de levar o bem objeto deste feito à leilão até ulterior deliberação".

A parte autora compareceu aos autos informando o descumprimento da decisão liminar (ID. 405703380).

Regularmente citado, o réu apresentou contestação em evento de ID. 417024524.

Alega a regularidade dos atos praticados na execução do contrato firmado com o autor.

No mérito, o réu destacou que o autor celebrou contrato de financiamento para aquisição de imóvel, com alienação fiduciária, confessando expressamente o inadimplemento de algumas parcelas em razão de dificuldades financeiras.

Aduz o exequente que foram observados todos os procedimentos legais antes da consolidação da propriedade em seu favor, incluindo a devida notificação extrajudicial para a purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

O banco refutou a alegação do autor de que não conseguiu quitar a dívida por ausência de emissão de boleto, argumentando que a existência de parcelas vencidas impedia a geração do documento.

Além disso, comprovou que o autor foi intimado sobre a necessidade de regularização do débito, mas não efetuou o pagamento dentro do prazo legal, o que culminou na consolidação da propriedade e na posterior realização dos leilões.

Por fim, o réu asseverou a inexistência de qualquer ilicitude em sua conduta, ressaltando que o contrato previa expressamente as consequências do inadimplemento.

Assim, pugnou pela improcedência da ação, afirmando que as alegações do autor não passam de uma tentativa de desconstituir validamente os efeitos do contrato firmado entre as partes.

Realizada audiência para tentativa de conciliação, restou inexitosa (ID. 420999719).

O autor apresentou réplica em evento ID. 424039275.

Intimados para produção de provas, as partes nada requereram.

Vieram-me os autos conclusos.

Breve relato.

Decido.

II.

FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos de validade e regularidade do processo (art. 319 do CPC) e as condições de existência da ação (art. 485, VI do CPP), competente este juízo para conhecimento e julgamento desta demanda, passo ao julgamento do mérito.

De acordo com o art. 355, do Código de Processo Civil, o juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença, quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência (inc.

I).

A matéria envolvida no presente feito não exige maior digressão.

Entendo que não há mais provas a produzir ou discussão sobre fatos que já não estejam comprovados documentalmente.

Os autos trazem a documentação suficiente, embasando cada um dos argumentos suscitados.

Não há necessidade de se juntar novas peças ou de se ouvir pessoas, motivo pelo qual o julgamento antecipado da lide se impõe e não importará em cerceamento de defesa.

Dessa forma, conheço diretamente do pedido e antecipo o julgamento da lide, por ser desnecessária a produção de provas em audiência, além dos documentos exibidos pelas partes.

Não há preliminares a serem analisadas, estando o processo em ordem pelo que se passa ao exame do mérito.

Cuida-se de ação anulatória demandada pelo autor para fins de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição bancária ré, bem como a nulidade dos leilões designados, sob a alegação de vícios no procedimento de execução extrajudicial.

Alega a ausência de notificação pessoal para a purgação da mora, a falta de intimação quanto às datas, horários e locais dos leilões, além da impossibilidade de adimplemento da dívida em razão de dificuldades na obtenção do boleto necessário para pagamento.

Por seu turno, o réu sustenta a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, afirmando que todas as exigências legais foram observadas.

Alega que o autor foi devidamente notificado para purgação da mora nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, mas não regularizou o débito no prazo legal, resultando na consolidação da propriedade.

A matéria controvertida se resume à verificação da legalidade da execução extrajudicial conduzida pelo Banco Bradesco S/A, notadamente quanto à observância do direito de purgação da mora e à regularidade da intimação do devedor acerca dos leilões.

Para a adequada solução da lide, faz-se imprescindível verificar se o autor foi regularmente intimado, de forma pessoal, para a purgação da mora dentro do prazo legal.

Além disso, impõe-se a análise quanto ao cumprimento, pela instituição financeira, do dever de intimação acerca das datas, horários e locais dos leilões, nos termos da Lei nº 9.514/97 e da jurisprudência do STJ.

Por fim, deve-se aferir se as supostas irregularidades ocasionaram prejuízo substancial ao devedor, de modo a comprometer o devido processo legal e a justificar a anulação do procedimento expropriatório.

Pois bem.

A execução extrajudicial de imóvel adquirido por meio de contrato de mútuo com alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97, deve seguir estritamente o procedimento legal estabelecido, sob pena de invalidação dos atos praticados.

Nesse sentido, os artigos 26, § 1º, e 27 da Lei nº 9.514/97, com as alterações promovidas pela Lei nº 14.711/2023, disciplinam a matéria da seguinte forma: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.

Com efeito, para que a propriedade fiduciária seja consolidada em nome do credor, faz-se imprescindível que o devedor fiduciante seja devidamente notificado.

No âmbito da alienação fiduciária de imóveis, essa notificação gera diferentes efeitos jurídicos, tais como: i) a possibilidade de purgar a mora, permitindo a continuidade do contrato na forma do artigo 26 § 5º da Lei nº 9.514/97); ii) a certificação do inadimplemento pelo oficial do cartório de registro, caso não haja pagamento, possibilitando ao credor a adoção das providências necessárias à consolidação da propriedade; iii) a reintegração de posse pelo credor e a consequente alienação do bem em leilão; e iv) a manutenção da posse direta pelo devedor fiduciante enquanto a propriedade fiduciária resolúvel não for extinta.

Frise-se que, além de formalizar a constituição em mora do devedor fiduciante, a notificação é requisito essencial para que, na ausência de purgação, o credor fiduciário possa, independentemente de intervenção judicial, promover a averbação da consolidação da propriedade em seu favor diretamente na matrícula do imóvel, por meio de procedimento extrajudicial realizado perante o cartório de registro de imóveis.

A notificação pessoal do devedor fiduciante para a purgação da mora constitui requisito essencial à validade do procedimento de execução extrajudicial no âmbito da alienação fiduciária de bens imóveis.

A inobservância desse dever configura vício formal relevante, que compromete a regularidade do procedimento e acarreta a nulidade dos atos subsequentes.

Nesse contexto, a jurisprudência do STJ tem assentado que a ausência de notificação válida compromete a higidez do procedimento extrajudicial, violando o devido processo legal e os princípios da publicidade e da ampla defesa, o que impõe a anulação da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões realizados.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

OBRIGATORIEDADE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

ANÁLISE INCONCLUSA.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

DECISÃO MANTIDA. 1.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Precedentes. 2.

Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3.

No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022).

AGRAVO INTERNO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

IMÓVEL ADQUIRIDO MEDIANTE CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEI Nº 9.514/97.

IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

NÃO OCORRÊNCIA.

PRECEDENTES.

ARREMATAÇÃO POSTERIOR.

NULIDADE.

VALOR DA CAUSA.

PRETENSÃO ECONÔMICA.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Este Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, no caso de execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97, diante do vício da notificação para purgação da mora impõe-se a anulação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 2.

Anulada a consolidação da propriedade, é nula também a arrematação posterior, na qual é adquirido bem irregularmente alienado pelo credor fiduciário, ante a existência de manifesto prejuízo. 3.

A jurisprudência desta Corte Superior orienta que "o valor da causa deve equivaler, em princípio, ao conteúdo econômico a ser obtido na demanda, ainda que o provimento jurisdicional buscado tenha conteúdo meramente declaratório" ( AgInt no REsp n. 1.698.699/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/2/2018, DJe de 23/2/2018). 4.

Agravo interno a que se nega provimento.4. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1998722 TO 2021/0319972-3, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2023).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

LEI 9.514/97.

AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA FIDUCIANTE.

NULIDADE.

OCORRÊNCIA.

AGRAVO INTERNO PROVIDO.

AGRAVO CONHECIDO.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997" (AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 09/03/2021). 2.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1876057 CE 2021/0110808-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/11/2023).

Voltando ao caso em comento, nos presentes autos discute-se a legalidade da execução extrajudicial promovida pelo Banco Bradesco S/A, que culminou na consolidação da propriedade fiduciária e na designação de leilões do imóvel localizado na cidade de Senhor do Bonfim-BA, Bairro Santos Dumont, Rua Tomaz Guimarães, nº 1.167 (Lt. 251 Qd. 55), com área total de terreno de 588,00m² e construção de 234,53m², matriculado sob o nº 10.822 no 1º Registro de Imóveis local.

Analisando detidamente os documentos coligidos aos autos, tenho que não restou comprovado que o autor tenha sido regularmente notificado para a purgação da mora, conforme determina o artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97.

Logo, tratando-se de vício insanável impõe-se o reconhecimento da nulidade do procedimento, com a consequente anulação da consolidação da propriedade e dos leilões subsequentes.

Por sua vez, a tese defendida pelo Banco Bradesco S/A, no sentido de que observou todas as exigências legais para a execução extrajudicial da garantia fiduciária, não se sustenta diante da análise detalhada da legislação aplicável e da jurisprudência consolidada sobre a matéria.

Para apreciação da alegação do réu de que houve a regular notificação do autor para purgação da mora, impõe-se a verificação da observância estrita ao procedimento legal previsto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97.

Tal dispositivo exige que o devedor seja intimado pessoalmente pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, mediante diligência ao endereço constante no contrato, assegurando-lhe o direito de sanar o débito no prazo de 15 (quinze) dias.

Entretanto, no caso em apreço, não restou demonstrado pelo réu que tal notificação foi efetivamente recebida pelo autor, de modo a lhe permitir a purgação da mora.

A ausência de comprovação da entrega pessoal da intimação constitui vício substancial que compromete a validade do procedimento.

No que tange à notificação acerca da realização dos leilões, igualmente não restou demonstrada a observância dos requisitos legais.

O artigo 27 §2º-B da Lei nº 9.514/97 determina que a realização do leilão deve ser precedida de intimação pessoal do devedor, a fim de garantir-lhe a oportunidade de exercer o direito de remição da dívida e evitar a expropriação do bem.

No caso concreto, a ausência de comprovação da intimação pessoal do autor sobre as datas, horários e locais dos leilões inviabiliza a concretização da alienação extrajudicial, conforme entendimento jurisprudencial: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEI Nº 9.514/1997.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017.

APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.

PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997.

PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1.

Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97. 2.

Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). 3.

No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS). 4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS) 5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (REsp 1.649.595/RS). 6.

No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora. 7.

Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. 8.

Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO. (STJ - REsp: 1818156 PR 2019/0158159-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2021) Dessa forma, considerando que não houve a devida intimação do autor nos termos exigidos pela legislação aplicável e pela jurisprudência consolidada, impõe-se o reconhecimento da nulidade do procedimento expropriatório.

De mais a mais, a boa-fé objetiva, princípio basilar das relações contratuais, impõe às instituições financeiras o dever de transparência e cooperação com os consumidores, não podendo obstaculizar indevidamente o adimplemento do contrato.

A conduta do réu, ao dificultar a regularização do débito pelo autor, caracteriza violação aos princípios da boa-fé e da função social do contrato, sendo inadmissível que o credor se beneficie de sua própria torpeza para consolidar a propriedade do bem.

Por todo o exposto, demonstrada a ausência de intimação pessoal do autor tanto para purgação da mora quanto para a realização dos leilões, impõe-se o reconhecimento da nulidade do procedimento de execução extrajudicial, com a consequente anulação dos leilões e manutenção da posse do imóvel em favor do autor.

III.

DISPOSITIVO Ante o exposto, confirmando a decisão liminar, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por FRANCISCO ARAPIRACA DOS SANTOS, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC: A) decretar a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel matriculado sob o nº 10.822 do 1º Registro de Imóveis de Senhor do Bonfim-BA, restabelecendo-se a titularidade do autor, com a devida averbação na matrícula do bem; B) suspender definitivamente os leilões do imóvel objeto da lide e proibir o Banco réu de realizar novos leilões, até que se comprove a regular notificação do devedor para purgação da mora; C) determinar registro da presente decisão na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, devendo ser expedido o respectivo ofício.

Em razão da sucumbência, CONDENO o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas.

Expedientes necessários.

Cumpra-se.

SENHOR DO BONFIM/BA, 24 de fevereiro de 2025.

TEOMAR ALMEIDA DE OLIVEIRA JUIZ DE DIREITO