TJBA - 0802251-72.2015.8.05.0274

  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE VITÓRIA DA CONQUISTA   3ª V DOS FEITOS DE REL.

DE CONS.

CÍV.

E COM.

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REG.

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E ACID.

DE TRABALHO  Processo nº:  0802251-72.2015.8.05.0274   Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)  [Perdas e Danos, Cláusula Penal, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes] INTERESSADO: ELIANA SANTOS SILVEIRA INTERESSADO: LUIS CLAUDIO DA SILVA ARCANJO  SENTENÇA Vistos, etc.

RELATÓRIO ELIANA SANTOS SILVEIRA, devidamente qualificada nos autos, ajuizou ação de cobrança, lastreada em contrato de locação, c/c perdas e danos em face de LUIS CLAUDIO DA SILVA ARCANJO, igualmente qualificado.

Narra a autora que, na data de 20.05.2011, na qualidade de proprietária do imóvel situado na Av.

Rosa Cruz, n° 880, bairro Candeias, em Vitória da Conquista/BA, celebrou contrato de locação para fins não residenciais com a empresa TRANSCOOB COOPERATIVA DE PROFISSIONAIS DE TRÂNSITO E CONSUMO DO BRASIL, intermediado pela Imobiliária Conquista Imóveis.

O contrato estabeleceu a duração de 12 meses a contar do dia 15.05.2011, com valor mensal de R$ 2.700,00, tendo como fiadores o réu e Ana Maria de Souza Ferraz Ribeiro.

Alega que o contrato foi renovado por duas vezes consecutivas, prorrogando-se para os períodos de 15.05.2012 a 14.05.2013 e, posteriormente, para 15.05.2013 a 14.05.2014, com atualização do valor do aluguel para R$ 3.100,00 mensais, mantendo-se as demais cláusulas, inclusive a fiança.

Afirma que, no último ano da vigência contratual, notou que os aluguéis não estavam sendo depositados em sua conta, tendo tentado diversos contatos com a imobiliária e a locatária para esclarecimentos.

Ao dirigir-se ao imóvel, constatou que este estava abandonado e em condições diferentes das que entregou aos locatários, com danos diversos.

Verificou, ainda, junto à Prefeitura Municipal que, durante o período da locação (2011 a 2014), nenhuma parcela do IPTU foi paga pelos locatários, além de duas contas de energia que permaneceram em aberto.

Aduz que procurou o fiador para buscar solução aos débitos existentes, mas este apresentou proposta irrisória.

Requereu a concessão da gratuidade da justiça, a condenação do réu ao pagamento dos valores relativos a aluguéis inadimplidos, IPTU, faturas de energia e reparação por danos ao imóvel, totalizando R$ 79.230,86, além do pagamento da cláusula penal prevista no contrato, equivalente a três aluguéis vigentes à época da propositura da ação.

A inicial veio acompanhada de documentos, incluindo o contrato de locação com as cláusulas de fiança, relatórios de débitos, cheques devolvidos e comprovantes de despesas.

Gratuidade de justiça concedida (ID 230783329).

Devidamente citado, o réu apresentou contestação (ID 230783334), onde alegou preliminar de litispendência com o processo nº 0504163-17.2014.8.05.0274; e preliminar de litisconsórcio passivo necessário, requerendo o chamamento ao processo da empresa locatária e da outra fiadora.

No mérito, sustentou que não foi notificado de qualquer atraso ou descumprimento contratual, desconhecendo a origem dos cheques apresentados como comprovantes de pagamento parcial; contestou a cobrança de IPTU, a aplicabilidade da cláusula penal e a multa contratual de 2% ao mês; impugnou também os valores relacionados a serviços de reparo no imóvel.

A autora apresentou impugnação à contestação (ID 230783339), refutando as preliminares e reiterando os termos da inicial.

Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (ID 230783343).

O feito foi saneado (ID 230783347), sendo rejeitadas as preliminares de litispendência e litisconsórcio passivo necessário, e fixados como pontos controvertidos: a existência de perdas e danos e seus respectivos valores; a responsabilidade do réu pelos débitos objeto da ação; e a legalidade da multa aplicada.

As partes não manifestaram interesse na produção de outras provas, tendo a autora expressamente declarado a suficiência da prova documental (ID 230783349) e o réu quedado-se inerte.

Em despacho de ID 481517697, foi declarada encerrada a fase instrutória, com intimação das partes para apresentação de memoriais finais.

A parte autora apresentou alegações finais (ID 497128141), reiterando os termos da inicial e da impugnação à contestação.

O réu, embora intimado, não apresentou memoriais finais (ID 499766954). É o relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO As preliminares de litispendência e litisconsórcio passivo necessário já foram analisadas e rejeitadas na decisão saneadora (ID 230783347).

A litispendência não se configura, pois o processo indicado pelo réu (nº 0504163-17.2014.8.05.0274) foi extinto sem resolução de mérito.

Assim, não existem questões preliminares pendentes de análise.

Do mérito A presente ação trata de cobrança de aluguéis inadimplidos e encargos decorrentes de contrato de locação, contra fiador que garantiu a obrigação contratual.

Inicialmente, quanto à gratuidade da justiça, observo que esta já foi concedida em favor da autora (ID 230783329), considerando a comprovação documental de sua hipossuficiência.

Da legitimidade passiva do fiador A legitimidade do réu é inequívoca, pois está comprovado nos autos, pelo contrato apresentado, que o réu é fiador do contrato de locação firmado entre a autora e a empresa TRANSCOOB COOPERATIVA DE PROFISSIONAIS DE TRÂNSITO E CONSUMO DO BRASIL.

O contrato de fiança, previsto no art. 818 do Código Civil, é definido como a obrigação assumida por uma pessoa (fiador) de garantir o cumprimento de obrigação de outra pessoa, caso o devedor principal não a cumpra.

No contrato em análise (IDs 230783320), verifica-se que o réu se obrigou expressamente como fiador, com renúncia ao benefício de ordem e aos benefícios previstos nos arts. 827, 835 e 838 do Código Civil, conforme cláusula 2.1, in verbis: "O FIADOR está de acordo de que suas responsabilidades continuarão vigendo independentemente de qualquer notificação, seja judicial ou extrajudicial, solidariamente com o LOCATÁRIO, perante o Locador, mesmo depois de prorrogado este contrato por tempo indeterminado, vencido ou rescindido este contrato, solidariedade que perdura até a real e efetiva entrega das chaves do imóvel.

A responsabilidade do fiador é por prazo indeterminado, abrindo mão desde já do direito que lhes é assegurado pelos arts. 827, 835 e 838, inciso I, II e III, todos do Código Civil e estendendo-se a todos os valores de responsabilidades do Locatário autorizadas por Lei e previsto no presente contrato." Ademais, verifica-se, ainda, a presença da cláusula 2.2 do contrato, que dispensa expressamente o locador de dar prévio conhecimento ao fiador da mora do locatário, cabendo ao fiador verificar pessoalmente a pontualidade do locatário no cumprimento das obrigações contratuais.

Quanto à prorrogação do contrato, o Supremo Tribunal Federal já consolidou entendimento na Súmula 214 de que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".

No entanto, no caso concreto, o próprio réu (fiador) concordou expressamente com a prorrogação do contrato de locação, conforme se verifica na cláusula 2.1 acima transcrita, o que afasta a aplicação da referida súmula. É dizer, o fiador (Luís Cláudio da Silva Arcanjo) se comprometeu solidariamente com a locatária (Transcoob Cooperativa) conforme cláusula 2.1 do contrato de locação, além de ter renunciado (cláusula 2.1) expressamente ao benefício de ordem e aos direitos previstos nos artigos 827, 835 e 838 do Código Civil, assumindo responsabilidade solidária até a efetiva entrega das chaves.

Desta forma, resta configurada a legitimidade passiva do réu para responder pelos débitos decorrentes do contrato de locação.

Da responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos Analisando os documentos apresentados nos autos, especialmente o relatório de entrega do imóvel emitido pela Imobiliária Conquista Imóveis (ID 230783321), verifica-se que a locatária deixou de pagar diversos meses de aluguel, incluindo os aluguéis relativos aos períodos: Acerto aluguéis anteriores (cheques): R$ 7.330,00 Aluguel (15.09.13 a 14.10.13): R$ 5.375,59 Aluguel (15.10.13 a 14.11.13): R$ 5.117,22 Aluguel (15.11.13 a 14.12.13): R$ 5.179,12 Aluguel (15.12.13 a 14.01.14): R$ 4.612,75 Aluguel (15.01.14 a 14.02.14): R$ 4.356,38 Aluguel (15.02.14 a 14.03.14): R$ 4.124,82 Aluguel (15.03.14 a 14.04.14): R$ 3.868,45 No mesmo relatório, constam ainda débitos referentes a contas de energia (COELBA) nos valores de R$ 91,14 e R$ 48,50, totalizando débitos de R$ 40.103,97.

Embora o réu conteste a cobrança alegando não ter sido notificado dos débitos, a cláusula 2.2 do contrato de locação dispensa expressamente tal notificação, além do fato de que o art. 397 do Código Civil estabelece que o inadimplemento da obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Quanto ao IPTU, a cláusula 8.1 do contrato estabelece expressamente que: "Além do valor mensal da locação, será de responsabilidade do LOCATÁRIO o pagamento de todos os tributos, ou contribuições de qualquer natureza e seus acréscimos punitivos que incidam ou venham a incidir sobre o IMÓVEL, devidos em razão do uso, enquanto durar a presente locação, estando aqui compreendidas as despesas referentes ao consumo de energia elétrica, água, esgotos e IPTU, seguro de incêndio, taxas de lixo, iluminação pública, e outras taxas instituídas pelos poderes públicos, cujos respectivos comprovantes de pagamento originais serão exibidos a ADMINISTRADORA ou ao LOCADOR(A) sempre que solicitados." A obrigação do pagamento do IPTU pelo locatário encontra respaldo no art. 22, VIII, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que estabelece que é obrigação do locador "pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato".

No caso, há expressa disposição contratual transferindo essa obrigação ao locatário, o que torna legítima a cobrança dos valores de IPTU não pagos durante a vigência do contrato.

A autora comprovou a existência dos débitos mediante a juntada dos documentos de arrecadação municipal (IDs 230783324).

No tocante aos danos ao imóvel, a cláusula 9.7 do contrato estabelece a obrigação do locatário de "restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, estado este que será auferido da comparação entre a vistoria inicial e a final, resguardadas as deteriorações naturais do uso regular (art. 569, IV CC)".

A autora alega que o imóvel foi devolvido com diversos danos, incluindo piso da garagem cedido, com mais trincas e rachaduras, parte externa não pintada, armários da cozinha danificados, jardim e canteiros abarrotados de entulho, torneiras, pias e descargas quebradas, lustre danificado, três janelas com vidros quebrados, além da falta de entrega das chaves das portas internas.

Para comprovar os gastos com reparos, a autora juntou recibos de pagamento para retirada de entulho (R$ 75,00), serviços de pintura externa (R$ 700,00 e R$ 600,00), compra de tintas (R$ 45,90, R$ 640,00 e R$ 220,20), conforme documentos anexados à inicial.

Embora o réu conteste genericamente esses valores, não produziu qualquer prova em contrário, ônus que lhe cabia na forma do art. 373, II, do CPC.

Da cláusula penal A autora pleiteia, ainda, a aplicação da cláusula penal prevista no item 15.1 do contrato, que estabelece: "As partes contratantes (locador e locatário) obrigam-se a respeitar o presente contrato em todas as suas cláusulas e condições, incorrendo a parte que infringir qualquer disposição contratual ou legal em multa igual ao equivalente a 03 (três) vezes o valor mensal da locação..." O art. 408 do Código Civil determina que "incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora".

Contudo, embora a cláusula penal seja legítima e prevista em contrato, é necessário analisar sua proporcionalidade e razoabilidade frente ao caso concreto.

Após análise do caso concreto, não verifico abusividade na previsão contratual de multa equivalente a três vezes o valor do aluguel.

Isso porque, no presente caso, a cláusula penal é aplicada por infração contratual grave, caracterizada pelo abandono do imóvel, não pagamento de aluguéis por vários meses consecutivos, inadimplemento de IPTU e contas de energia, além de danos causados ao imóvel.

Ademais, há entendimento pela possibilidade de cumulação de multa moratória com compensatória quando advindas de fatos geradores distintos: 'Mostra-se plenamente possível a cumulação da multa moratória com a compensatória quando advindas de fatos geradores distintos, mora no pagamento dos aluguéis e rescisão contratual antecipada.' (TJ-DF 0719382-60.2023.8.07.0001, Rel.

ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, j. 15/02/2024, p. 04/03/2024).

Apelação.

Ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos.

Prestação de serviços de administração de imóvel.

Conexão deste feito com o processo nº 1017649-34 .2021.8.26.0451, proposto em face do autor para cobrança da multa por rescisão antecipada do contrato .

Sentença de parcial procedência dos autos principais e de improcedência dos autos conexos.

Declaração da rescisão contratual por culpa da imobiliária requerida.

Condenação da ré ao pagamento de multa por atraso no pagamento do aluguel vencido em abril de 2021.

Condenação da ré ao ressarcimento dos valores gastos com reparos no imóvel .

Insurgência de ambas as partes.

Apela a imobiliária ré com preliminar de ilegitimidade passiva, pleiteando a condenação à multa contratual no valor de 03 aluguéis pela rescisão antecipada do contrato.

Apela o autor arguindo preliminar de sentença "citra petita" com relação ao tema da apropriação indébita dos valores do prêmio do seguro fiança.

Subsidiariamente, pretende a condenação à devolução dos valores do seguro fiança, dano moral, prestação de contas do prêmio de seguro fiança e reforma da verba sucumbencial .

Preliminar de ilegitimidade passiva afastada.

Cobranças de responsabilidade do locatário que não eximem a administradora de proceder ao recolhimento e repasse correspondente.Inteligência dos artigos 667 e 668 do CCiv.

Multa contratual indevida, pois houve falhas na prestação dos serviços, que motivaram a rescisão .

Preliminar de sentença "citra petita" afastada.

Pedidos iniciais que não contemplam a apropriação indébita dos valores do prêmio do seguro fiança.

Exame: Contrato firmado em 27/01/2021 na modalidade contrato garantido.

Injustificável atraso no repasse de valores .

Incidência de multa por atraso devida.

Falha na prestação de serviços de vistoria final.

Ausência de confecção de laudo de vistoria de saída.

Danos constatados, não obstante ausência de laudo de vistoria de saída .

Imóvel que não foi devolvido nas mesmas condições do laudo de vistoria de entrada.

Manutenção da condenação ao ressarcimento dos reparos.

Rescisão contratual por culpa da imobiliária bem configurada.

Prestação de contas do prêmio do seguro fiança que já consta dos autos .

Ressarcimento de conta de consumo de água que diz respeito a débito pretérito, não havendo incidência da cláusula 33 diante da não utilização dos serviços de água e eletricidade.

Improcedência mantida quanto ao feito conexo, de nº 1017649-34.2021.8 .26.0451.

Desídia da prestadora de serviço que é indesejável, mas não caracteriza dano moral.

Sucumbência atribuída em maior parte à autora considerando o afastamento dos pedidos iniciais de forma proporcional .

Sentença mantida.

RECURSOS IMPROVIDOS. (TJ-SP - Apelação Cível: 1016599-70.2021 .8.26.0451 Piracicaba, Relator.: Celina Dietrich Trigueiros, Data de Julgamento: 16/04/2024, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2024) Assim, possível a aplicação de multa contratual em caso de rescisão, pertinente quando há inadimplemento por parte do devedor: No caso em análise, não houve falhas na prestação dos serviços pela locadora, mas sim inadimplemento reiterado por parte da locatária, o que justifica a aplicação da multa contratual.

Restou comprovado o inadimplemento de diversas obrigações contratuais por parte da locatária, incluindo o não pagamento de aluguéis, IPTU e contas de energia, além da devolução do imóvel com danos.

Sendo o réu fiador solidário, responde também pela cláusula penal, conforme previsto no art. 822 do Código Civil, segundo o qual "não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador".

Da multa contratual de 2% por atraso A autora também pleiteia a aplicação da multa de 2% por atraso no pagamento dos aluguéis, conforme previsto na cláusula 6.2 do contrato.

O réu contesta a legalidade dessa multa, alegando que o art. 406 do Código Civil limitaria o percentual em 1% ao mês.

Ocorre que o art. 406 do Código Civil trata de juros moratórios, e não da multa contratual, que tem natureza jurídica distinta.

A multa contratual tem previsão no art. 52, § 1º, do CDC, que a limita em 2%, e na Lei nº 9.298/96, que alterou o art. 52 do CDC.

Embora se trate de relação locatícia, e não de relação de consumo, a jurisprudência tem aplicado por analogia o limite de 2% previsto no CDC para multas contratuais em geral, o que torna válida a cláusula contratual que estabelece multa de 2% por atraso.

Reputo como válidas as provas apresentadas pela parte autora. Considerando que o réu não apresentou provas em contrário e não solicita perícia ou outras provas para contestar os valores apresentados, esses documentos apresentados pelo autor são elementos probatórios suficientes para comprovar os reparos realizados no imóvel.

Do valor da condenação Diante das considerações acima, o réu deve ser condenado ao pagamento dos seguintes valores: Aluguéis inadimplidos: R$ 39.964,33 (conforme detalhamento no relatório de entrega do imóvel); Contas de energia (COELBA): R$ 139,64; IPTU: R$ 3.394,14 (correspondente aos anos de 2011 a 2014); Reparos no imóvel: R$ 2.281,10; Cláusula penal: R$ 10.804,02 (equivalente a três aluguéis no valor de R$ 3.100,00 cada, vigente à época da propositura da ação, com acréscimo de juros e correção).

O valor total da condenação, considerando os débitos acima especificados, corresponde a R$ 56.583,23.

A diferença em relação ao valor pleiteado pela autora (R$ 79.230,86) decorre da necessidade de afastar a duplicidade na cobrança de alguns valores, bem como de ajustar a incidência de juros e correção monetária conforme parâmetros legais, e não pelos critérios utilizados na memória de cálculo apresentada pela autora.  DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ELIANA SANTOS SILVEIRA em face de LUIS CLAUDIO DA SILVA ARCANJO, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para condenar o réu ao pagamento de R$ 56.583,23 (cinquenta e seis mil, quinhentos e oitenta e três reais e vinte e três centavos), referente a aluguéis inadimplidos, IPTU, contas de energia, reparos no imóvel e cláusula penal contratual, com correção monetária desde o vencimento de cada parcela e juros de mora ao mês a partir da citação.

A correção monetária será feita pelo INPC e os juros de mora serão de 1% ao mês.

A partir da entrada em vigor da Lei 14.905/2024, passará a incidir o IPCA para correção monetária; e a taxa Selic para juros, observada a regra do parágrafo primeiro do art. 406 do Código Civil, incluído pela referida Lei.

Considerando que a autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno o réu ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, e art. 86, parágrafo único, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.  Publique-se.

Intimem-se.  VITÓRIA DA CONQUISTA - BA, 14 de maio de 2025.   ADIANE JAQUELINE NEVES DA SILVA OLIVEIRA Juíza de Direito Auxiliar

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL.

DE CONS.

CÍV.

E COM.

CONS.

REG.

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E ACID.

DE TRAB.

DE VITORIA DA CONQUISTA INTIMAÇÃO 0802251-72.2015.8.05.0274 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Vitória Da Conquista Interessado: Eliana Santos Silveira Advogado: Natalia Silveira Santos (OAB:BA63921) Advogado: Ricardo Santos Costa (OAB:BA7707) Interessado: Luis Claudio Da Silva Arcanjo Registrado(a) Civilmente Como Luis Claudio Da Silva Arcanjo Advogado: Luis Claudio Da Silva Arcanjo (OAB:BA27113) Intimação: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE VITÓRIA DA CONQUISTA 3ª V DOS FEITOS DE REL.

DE CONS.

CÍV.

E COM.

CONS.

REG.

PUB.

E ACID.

DE TRABALHO Processo nº: 0802251-72.2015.8.05.0274 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Perdas e Danos, Cláusula Penal, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes] INTERESSADO: ELIANA SANTOS SILVEIRA INTERESSADO: LUIS CLAUDIO DA SILVA ARCANJO DESPACHO Vistos, etc.

Trata-se de ação de execução de contrato de locação c/c perdas e danos ajuizada por ELIANA SANTOS SILVEIRA em face de LUIS CLAUDIO DA SILVA ARCANJO, por meio da qual a autora busca o ressarcimento de valores relativos a aluguéis inadimplidos, IPTU, contas de energia e reparação por danos ao imóvel, totalizando R$ 79.230,86 (setenta e nove mil duzentos e trinta reais e oitenta e seis centavos).

Compulsando os autos, verifico que após o saneamento do processo, realizado em 10/04/2018, onde foram rejeitadas as preliminares de litispendência e litisconsórcio necessário, o feito permaneceu paralisado em razão da renúncia do patrono da autora, situação que foi devidamente regularizada com a constituição dos novos advogados Ricardo Santos Costa (OAB/BA 7.707) e Natália Silveira Santos (OAB/BA 63.921), conforme petição de ID 454479634.

Na decisão saneadora (ID 230783347), foram fixados como pontos controvertidos: a) a existência de perdas e danos e seus respectivos valores; b) a responsabilidade do réu pelos débitos objeto da ação; e c) a legalidade da multa aplicada.

Considerando que as partes não manifestaram interesse na produção de outras provas, tendo a própria autora expressamente declarado a suficiência da prova documental, e o réu quedando-se inerte, declaro encerrada a fase instrutória.

Intimem-se as partes para apresentação de memoriais finais escritos, no prazo sucessivo de 15 dias, iniciando-se pela parte autora.

Em seguida, conclusão para sentença.

Publique-se.

Intimem-se.

VITÓRIA DA CONQUISTA - BA, 13 de fevereiro de 2025.

ADIANE JAQUELINE NEVES DA SILVA OLIVEIRA Juíza de Direito Auxiliar