TJBA - 8083574-58.2023.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   8ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR  Processo: EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL n. 8083574-58.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: 8ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR EMBARGANTE: EDILANE SOUZA DE BRITO e outros Advogado(s): FELIPE MARCONE SANTOS SILVA (OAB:BA61168), TAINAN BULHOES SANTANA (OAB:BA51488) EMBARGADO: CONDOMINIO EDIFICIO ESTRELA DO MAR Advogado(s): CARINA REIS FERREIRA (OAB:BA35199)   SENTENÇA   Vistos, etc.   EDILANE SOUZA BRITO e VICTOR HUGO BRITO CIRNE, qualificados nos autos, por intermédio de advogado regularmente constituído, opõem EMBARGOS DE TERCEIRO em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ESTRELA DO MAR.

Alegam ser possuidores do bem imóvel constrito nos autos da ação principal, que foi adquirido por Luevilson Santos Cirne, companheiro e pai, respectivamente, dos embargantes.

Sustentam que, inobstante se encontrem na posse do referido bem, de forma mansa e pacífica e imbuídos de boa-fé, desde os idos de 1995, não houve a formalização da transferência do domínio, permanecendo o registro em nome do vendedor, executado na ação principal.

Aduz a prescrição das cobranças anteriores ao ano de 2005, salientando que o valor do débito é muito inferior ao do bem penhorado.

Requer o acolhimento dos embargos, para determinar a baixa do gravame e o parcelamento do débito.

Junta documentos - ID 397846397.

Intimada para emendar a inicial - ID 435695209 - a parte embargante manifestou-se no ID 436389358.

Deferido o benefício da assistência judiciária gratuita - ID 460134027.

O embargado apresenta impugnação aos embargos no ID 467728593.

Alega que os embargantes sabiam da ação de cobrança, uma vez que o falecido companheiro/pai dos embargantes chegou a postular ingresso naquele feito, o que foi indeferido, não tendo, os alegados possuidores, efetuado qualquer pagamento das taxas condominiais.

Sustenta tratar-se de obrigação propter rem, inexistindo óbice para a penhora levada a efeito, pois que o imóvel constitui garantia do pagamento do débito.

Impugna a pretensão deduzida na inicial e requer a rejeição dos embargos.

Réplica no ID 471234114.

Anunciado o julgamento do mérito sem oposição das partes, vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relatório.

DECIDO.

Acerca dos embargos de terceiro, assim dispõe o art. 674 do CPC:   Art. 674.

Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.   No caso concreto em análise, as alegações deduzidas na inicial deste incidente não comportam acolhimento.

Alegam os embargantes que se encontram na posse do bem desde os idos de 1995, por força de contrato de cessão de direitos celebrado entre seu companheiro/pai e o titular do domínio do imóvel, réu na ação principal.

O título executivo se trata de sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais relativas ao bem penhorado nos autos principais.

A obrigação pelo pagamento das cotas condominiais tem natureza propter rem, decorrendo da natureza do direito de propriedade e aderindo à coisa, sendo exigível em face de quem com ela exerce relação de direito material, ressalvado o direito de regresso.

Assim sendo, o imóvel integrante do condomínio edilício constitui garantia do débito relativo ao rateio das despesas condominiais, podendo vir a ser penhorado, ainda que constitua bem de família ou mesmo que o atual proprietário não tenha integrado a fase de conhecimento da ação de cobrança.

Nesse sentido:   AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

COBRANÇA.

DÉBITOS CONDOMINIAIS.

RETOMADA.

UNIDADE IMOBILIÁRIA.

GARANTIA.

PAGAMENTO.

DÍVIDA.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

PENHORA.

POSSIBILIDADE.

FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL.

DEFICIÊNCIA.

ACÓRDÃO RECORRIDO.

ALINHAMENTO.

ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL.

SÚMULAS N° 284/STF E N° 568/STJ.

INCIDÊNCIA.

DECISÃO AGRAVADA.

MANUTENÇÃO INTEGRAL. 1.

Não comporta conhecimento o recurso especial quando a parte recorrente não demonstra a violação do dispositivo de lei federal invocado, inviabilizando a compreensão da controvérsia posta nos autos.

Incidência da Súmula nº 284/STF. 2.

A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida condominial, de molde que o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. 3. É assente a compreensão de que a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso. 4.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024.)   AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973.

NÃO OCORRÊNCIA.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

TAXAS CONDOMINIAIS.

PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS.

RESPONSABILIDADE.

NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO.

AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC de 1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente. 2.

A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida. 3.

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos. 4.

Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse.

Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso. 5.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)   AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - DÉBITO CONDOMINIAL - IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO/EMBARGADO. 1.

A solução jurídica apresentada no voto originário amparava-se, apenas, na perspectiva do promissário comprador, pressupondo que as relações jurídicas e materiais teriam ocorrido ante este último e a construtora e não entre proprietário e condomínio, como é o caso ora em foco. 2.

Na hipótese, em que pese possa se vislumbrar, frente à incidência do Código de Defesa do Consumidor, eventual abusividade da cláusula constante do contrato de adesão celebrado com a construtora no sentido de que as obrigações condominiais a partir da Assembléia Geral de Instalação do Condomínio seriam de responsabilidade dos adquirentes, mesmo que anteriores à entrega das chaves, tal tese não pode ser oposta ao condomínio, estranho que é ao contrato de compra e venda, afinal, além de figurar a executada como proprietária na matrícula imobiliária, firmou o primitivo contrato de promessa de compra em 2012 no qual prevista a possibilidade de cobrança de despesas condominiais a partir da assembleia de instalação do condomínio (ocorrida em 5 de janeiro de 2013), ajuste esse, inclusive, aditado em 20 de maio de 2013 pela cessão operada e que, até o momento não teve qualquer de suas cláusulas desconstituídas, tampouco fora eventualmente transferida a propriedade imobiliária. 3.

A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que por ser a dívida condominial obrigação propter rem, pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, salvaguardado o eventual direito de regresso.

Precedentes. 4.

Agravo interno acolhido para, de plano, negar provimento ao recurso especial da embargante. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 16/3/2022.)   AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS DE CONDOMÍNIO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, PROMISSÁRIO COMPRADOR OU POSSUIDOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA.

RECURSO NÃO CONHECIDO. 1.

As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários. 2.

Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família. 3.

O dissídio jurisprudencial não restou demonstrado, ante a ausência de similitude fática entre os acórdãos confrontados. 4.

Recurso especial não conhecido. (REsp n. 846.187/SP, relator Ministro Hélio Quaglia Barbosa, Quarta Turma, julgado em 13/3/2007, DJ de 9/4/2007, p. 255.)   Apelação.

Embargos de terceiro.

Despesas de condomínio.

Ação de cobrança ajuizada em face do vendedor, que consta como proprietário na matrícula do imóvel .

Legitimidade passiva configurada.

Ausência de prova da comunicação ou ciência do condomínio sobre a venda do bem aos embargantes.

Despesas condominiais que se referem ao período em que os embargantes estavam no imóvel.

Inadimplemento incontroverso .

Penhora do imóvel que se encontra na esfera patrimonial da parte executada.

Possibilidade.

Obrigação propter rem.

Precedente do Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo .

Ação improcedente.

Recurso improvido. (TJ-SP 10280577020168260577 SP 1028057-70.2016 .8.26.0577, Relator.: Walter Cesar Exner, Data de Julgamento: 23/01/2018, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/01/2018)   A discussão relativa à prescrição, por sua vez, não encontra lugar neste incidente processual, que busca proteger a posse dos embargantes sobre o bem constrito, tratando-se de controvérsia afeta ao processo principal.

Com efeito, este incidente não tem por escopo a discussão do débito, mas sim a proteção da posse dos embargantes, com a desconstituição do gravame que alegam haver sido empreendido ao arrepio do direito que lhes assiste.

A propósito:   EMBARGOS DE TERCEIRO.

PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE.

ILEGITIMIDADE DO TERCEIRO EMBARGANTE.

O terceiro embargante não possui legitimidade para arguir prescrição intercorrente, por se tratar de matéria que diz respeito exclusivamente ao processo principal .

A este cabe exclusivamente a defesa de posse ou propriedade e não de outros atos processuais próprios das partes. (TRT-3 - AP: 00104502020155030114 MG 0010450-20.2015.5 .03.0114, Relator.: Vitor Salino de Moura Eca, Data de Julgamento: 14/10/2016, Setima Turma, Data de Publicação: 17/10/2016.)   EMBARGOS DE TERCEIRO.

PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE.

ILEGITIMIDADE PARA ALEGÁ-LA.

Os embargos de terceiro constituem um incidente em relação ao processo principal .

Ao embargante só interessa a defesa do bem de sua propriedade que foi objeto de arresto ou de penhora.

Dessa forma a sua defesa está gizada em fazer prova de que o bem - móvel ou imóvel - penhorado ou arrestado lhe pertence e de que não lhe cabe qualquer responsabilidade na execução forçada que se instalou.

Assim, defeso será argüir matéria prejudicial ou nulidades processuais que digam respeito ao processo principal.

Portanto, o autor dos embargos de terceiro, que não é parte na relação entre exeqüente e executado, não possui legitimidade para alegar a prescrição intercorrente ( CPC, art . 6º; CC, art. 193). (TJ-MG - AC: 10016140025707001 MG, Relator.: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 29/04/2015, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/05/2015)   APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO TRIBUTÁRIO.

EXECUÇÃO FISCAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO .

ALEGAÇÕES DE PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE E AUSÊNCIA DE DISSOLUÇÃO IRREGULAR.

MATÉRIAS ESTRANHAS AO OBJETO DOS EMBARGOS DE TERCEIRO.

PRECEDENTES. - Por possuírem os embargos de terceiros finalidade específica, destinada a desconstituir a constrição judicial, com a consequente liberação do bem, a matéria cognoscível limita-se àquela relacionada no artigo 674, do CPC, não se inserindo em tal rol alegações relativas à ação principal, tal como a prescrição intercorrente .

APELO DESPROVIDO. ( Apelação Cível Nº *00.***.*63-56, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Marilene Bonzanini, Julgado em 13/02/2019). (TJ-RS - AC: *00.***.*63-56 RS, Relator: Marilene Bonzanini, Data de Julgamento: 13/02/2019, Vigésima Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 18/02/2019)   Aqui destaco que as cotas condominiais objeto da ação de cobrança em que originado o título executivo correspondem a período em que, segundo as alegações constantes da inicial, os embargantes já ocupavam o imóvel, embora não haja prova de que o contrato de cessão de direitos firmado com o réu na ação principal tenha sido comunicada ao Condomínio.

Assim sendo, os embargantes tinham - ou deveriam ter - conhecimento da dívida, que segue, até o momento, em aberto.

Nesse diapasão, embora satisfatoriamente demonstrada a qualidade de possuidores do bem imóvel levado a penhora, estes embargos não socorrem os embargantes, na medida em que a constrição recaiu sobre o bem que constitui garantia natural do crédito do embargado, conduzindo à rejeição da pretensão deduzida neste incidente.

Posto isso, REJEITO os embargos de terceiro.

Custas e honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da causa, pelo embargantes, ficando temporariamente suspensa a exigibilidade da condenação, por litigarem sob o pálio da assistência judiciária gratuita.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Transitada em julgado, arquivem-se os autos.

SALVADOR/BA, 16 de junho de 2025.

Joséfison Silva Oliveira Juiz de Direito  

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 8ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR DECISÃO 8083574-58.2023.8.05.0001 Embargos De Terceiro Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Embargante: Edilane Souza De Brito Advogado: Felipe Marcone Santos Silva (OAB:BA61168) Advogado: Tainan Bulhoes Santana (OAB:BA51488) Embargante: Victor Hugo Brito Cirne Advogado: Tainan Bulhoes Santana (OAB:BA51488) Advogado: Felipe Marcone Santos Silva (OAB:BA61168) Embargado: Condominio Edificio Estrela Do Mar Advogado: Carina Reis Ferreira (OAB:BA35199) Terceiro Interessado: Caixa Economica Federal Decisão: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 8ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL n. 8083574-58.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: 8ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR EMBARGANTE: EDILANE SOUZA DE BRITO e outros Advogado(s): FELIPE MARCONE SANTOS SILVA (OAB:BA61168), TAINAN BULHOES SANTANA (OAB:BA51488) EMBARGADO: CONDOMINIO EDIFICIO ESTRELA DO MAR Advogado(s): CARINA REIS FERREIRA (OAB:BA35199) DESPACHO Vistos, etc.

Procederei ao julgamento antecipado da lide, porque incidente na espécie a hipótese do art. 355, I, do CPC, salvo se, a requerimento das partes e desde que plausível, haja necessidade de produção de prova pericial ou oral em audiência.

Retornem os autos conclusos para sentença, após o decurso do prazo legal para manifestação das partes.

Publique-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Salvador/BA, 17 de fevereiro de 2025 Joséfison Silva Oliveira Juiz de Direito