TJBA - 8151127-25.2023.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   19ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR  Rua do Tingui,  s/n.

Fórum Prof.

Orlando Gomes, 2º andar Campo da Pólvora, CEP: 40.040-900, Salvador/BA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8151127-25.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: 19ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: JOANE SILVA DOS SANTOS Advogado(s): ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO (OAB:BA43447) REU: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s): KARITA KATARINE SODRE LOPES (OAB:BA53542), TENILLE MATIAS CAVALCANTE (OAB:PE33557)   SENTENÇA  

Vistos.

Trata-se de Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais, submetida ao procedimento comum cível, ajuizada por JOANE SILVA DOS SANTOS, devidamente qualificada nos autos, em face de JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., pessoa jurídica também qualificada.

Narra a parte autora, em sua petição inicial (ID 418984851), que celebrou com a empresa ré, em 19 de maio de 2018, um Contrato de Promessa de Compra e Venda para aquisição da unidade habitacional nº 1510, torre A, integrante do empreendimento imobiliário denominado "Adorato Cabula", localizado nesta capital.

Sustenta que, conforme estipulado na cláusula 05 do referido instrumento contratual (ID 418986463), o prazo originalmente previsto para a conclusão das obras e consequente entrega das chaves estava fixado para 30 de agosto de 2021, admitindo-se uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a finalização, motivada por eventuais ocorrências de caso fortuito ou força maior.

Aduz a demandante que, não obstante ter cumprido rigorosamente com todas as suas obrigações contratuais, encontrando-se adimplente com as parcelas vencidas, a construtora ré incorreu em mora significativa, pois, até a data da propositura da presente demanda (distribuída em 16 de novembro de 2023, conforme dados do sistema PJe), o imóvel ainda não lhe havia sido entregue, configurando um atraso que, segundo sua narrativa inicial, aproximava-se de 2 (dois) anos.

Alega, ainda, ter obtido financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal para quitação de parte do preço do imóvel, conforme contrato anexado (ID 418986472), e que o atraso na entrega lhe acarreta múltiplos prejuízos, destacando o aumento do saldo devedor junto ao agente financeiro e a privação do uso e gozo do bem adquirido.

Diante desse quadro fático, a autora a condenação da demandada ao pagamento de multa contratual moratória, prevista na cláusula 05.1 do contrato, no percentual de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença, por cada mês de atraso verificado.

Postulou, ademais, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, em valor não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais), além da condenação nos ônus sucumbenciais de praxe.  O pedido de tutela de urgência foi postergado para análise após a formação do contraditório.

Regularmente citada, a ré JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. apresentou contestação (ID 434911812), acompanhada de documentos (IDs 434913315 a 434926425).

Preliminarmente, arguiu a perda parcial do objeto da demanda, especificamente quanto ao pedido de entrega das chaves.

Fundamentou sua alegação no fato de que a imissão da autora na posse do imóvel ocorreu em 10 de novembro de 2022, conforme "Termo de Recebimento de Chaves e Aceitação da Obra" (ID 434913353), data anterior à propositura da presente ação, o que evidenciaria a ausência de interesse processual superveniente (ou originária) quanto a este pleito específico.

Requereu, assim, a extinção parcial do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

No mérito, a ré rechaçou as alegações autorais, sustentando, em síntese, a inexistência de mora contratual.

Confirmou a celebração do contrato e o preço histórico do imóvel em R$ 290.013,86 (duzentos e noventa mil, treze reais e oitenta e seis centavos).

Informou que o "Habite-se" do empreendimento foi expedido em 07 de outubro de 2022 (ID 434926425) e reiterou que a entrega das chaves à autora se deu em 10 de novembro de 2022 (ID 434913353).

Argumentou que, embora o prazo original, acrescido da tolerância de 180 dias, findasse em 26 de fevereiro de 2022, houve uma repactuação tácita ou expressa do prazo de entrega quando a autora firmou o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal em 15 de dezembro de 2021 (ID 434913336 e 434913340).

Alegou que neste contrato de mútuo, com força vinculante entre as partes (incluindo a anuência da autora), foi estabelecido um novo cronograma para a conclusão das obras, fixando o termo final para 19 de dezembro de 2022.

Dessa forma, tendo a entrega ocorrido em 10 de novembro de 2022, defendeu o cumprimento tempestivo da obrigação.

Subsidiariamente, invocou a ocorrência de caso fortuito e força maior, consubstanciada nos impactos imprevisíveis e inevitáveis da Pandemia da COVID-19 sobre o cronograma da construção civil.

Detalhou as dificuldades enfrentadas, como a necessidade de paralisação temporária das obras para adequação a protocolos sanitários (conforme Decretos Municipais - IDs 434914964 e 434914965), a redução do contingente de mão de obra, a escassez e o aumento exorbitante dos preços de insumos essenciais (como aço e PVC).

Apresentou um "Relatório de Avaliação de Impactos da Pandemia no Adorato Cabula" (ID 434914961), que quantificou o atraso decorrente da pandemia em 271 (duzentos e setenta e um) dias úteis.

Argumentou que a Cláusula Décima Terceira do contrato de promessa de compra e venda (ID 434913315) previa a possibilidade de prorrogação do prazo em situações de força maior, pelo período correspondente ao impedimento.

Assim, somando-se os 271 dias úteis ao prazo final original (já com a tolerância), a data limite para entrega seria estendida para 25 de março de 2023, tornando a entrega em 10 de novembro de 2022 igualmente tempestiva sob esta ótica.

Com base na alegada inexistência de mora, pugnou pela improcedência do pedido de aplicação da multa contratual prevista na cláusula 05.1.

Da mesma forma, defendeu a inexistência de danos morais indenizáveis, por ausência de ato ilícito e nexo de causalidade.

Argumentou que o mero inadimplemento contratual, ainda que existente (o que negou), não configuraria, por si só, dano moral.

Subsidiariamente, caso se entendesse pela ocorrência de dano moral, requereu sua fixação em valor módico, não superior a um salário mínimo, para evitar enriquecimento sem causa.

Por fim, impugnou a aplicabilidade da inversão do ônus da prova, sustentando a ausência dos requisitos legais (verossimilhança e hipossuficiência técnica), e requereu a produção de todas as provas admitidas em direito, pugnando pela total improcedência dos pedidos autorais e a condenação da autora nos ônus da sucumbência.

Solicitou, ainda, que as publicações fossem realizadas exclusivamente em nome dos advogados indicados.

Intimada para se manifestar sobre a contestação e documentos (conforme andamento processual), a parte autora deixou transcorrer in albis o prazo para apresentar réplica, não rebatendo especificamente os argumentos e documentos trazidos pela defesa.

Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes não requereram dilação probatória, manifestando-se pelo julgamento antecipado da lide, o que autoriza o julgamento do processo no estado em que se encontra, com base nos elementos documentais já coligidos aos autos. É o relatório.

Decido.

O processo encontra-se em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas.

Estão presentes os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação jurídica processual, bem como as condições da ação.

Impõe-se o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes já se encontram suficientemente comprovados pelos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas.

A parte ré arguiu, em sede preliminar, a perda parcial do objeto da ação no que concerne ao pedido de tutela de urgência para entrega das chaves do imóvel.

Sustenta que tal pleito carece de interesse processual, uma vez que a imissão da autora na posse da unidade imobiliária ocorreu em 10 de novembro de 2022 (ID 434913353), data anterior à propositura desta demanda, que se deu em 16 de novembro de 2023 (conforme data da distribuição no sistema PJe).

Assiste razão à parte ré neste ponto.

O interesse processual, condição da ação, consubstancia-se no binômio necessidade-adequação.

A necessidade da tutela jurisdicional pressupõe a existência de uma pretensão resistida ou a impossibilidade de satisfação do direito por outra via.

No caso em tela, o pedido liminar visava compelir a ré a entregar as chaves do imóvel adquirido pela autora.

Contudo, conforme demonstra o "Termo de Recebimento de Chaves e Aceitação da Obra" (ID 434913353), devidamente assinado pela autora, a entrega efetiva das chaves ocorreu em 10 de novembro de 2022.

Considerando que a presente ação foi ajuizada apenas em 16 de novembro de 2023, é patente que, no momento da propositura, a pretensão relativa à entrega das chaves já havia sido satisfeita extrajudicialmente.

Dessa forma, o provimento jurisdicional postulado em caráter liminar tornou-se desnecessário e inútil para a autora, configurando a ausência de interesse de agir quanto a este pedido específico.

Portanto, acolho a preliminar de falta de interesse processual arguida pela ré e, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, exclusivamente quanto ao pedido de determinação de entrega das chaves do imóvel.

Prossigo na análise dos demais pedidos.

O ponto controvertido dos autos reside em apurar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido pela parte autora, o que autorizaria a aplicação da multa contratual moratória e eventual reparação por danos morais.

De acordo com o Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes (IDs 418986463 e 434913315), a data prevista para a conclusão da obra era 30/08/2021, com cláusula de tolerância de 180 dias, estendendo-se, portanto, até 26/02/2022.

A autora afirma que o imóvel não lhe foi entregue até a data do ajuizamento da ação (novembro de 2023), pleiteando a condenação da ré ao pagamento de multa moratória e compensação por danos morais.

A ré, por sua vez, sustenta que a autora recebeu as chaves em 10/11/2022, conforme o "Termo de Recebimento de Chaves e Aceitação da Obra" (ID 434913353).

Alegou, ainda, que o prazo teria sido prorrogado por força de contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, bem como pela ocorrência de caso fortuito/força maior (pandemia da COVID-19).

Todavia, nenhum dos fundamentos apresentados pela parte ré é suficiente para afastar a caracterização da mora.

Com relação ao contrato de financiamento (IDs 418986472 e 434913336), é firme o entendimento jurisprudencial de que eventual pactuação de prazo diverso junto ao agente financeiro não tem o condão de modificar, de forma válida, o prazo originalmente estabelecido no contrato de promessa de compra e venda firmado entre o consumidor e a construtora, sobretudo por ausência de relação jurídica direta entre o comprador e a instituição financeira com a incorporadora, em relação à definição do novo cronograma da obra.

Tal prática configura abuso, nos termos do art. 51, IV e § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido:  EMENTA: INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDA REPETITIVAS.

EXISTENCIA DE RESP EM TRAMITE NO STJ AFETADO AO RITO DOS RECURSOS REPETIVIOS.

OBJETO DISTINTO.

IRRELEVANCIA PARA O IRDR .

HOMOLOGAÇÃO DE ACORDO NA CAUSA PILOTO.

INEXISTÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE PARA O JULGAMENTO DO IRDR.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

DATA DE ENTREGA DA OBRA .

MODIFICAÇÃO.

CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO.

INVALIDADE.

Se a tese a ser fixada em REsp afetado ao rito dos recurso repetitivos pelo STJ é diversa a tratada no IRDR, tal afetação é irrelevante, pois inadmissão deste se impõe somente na hipótese de coincidência de objeto .

A homologação de acordo formulado pelas partes litigantes na causa piloto do IRDR não enseja a materialização de prejudicialidade para o seu julgamento, consoante os termos do art. 976, § 1º, do CPC.

Não há que prevalecer novo prazo de entrega de imóvel vinculado a contrato de financiamento realizado com agente financeiro, por ser abusiva mostra abusiva (art. 51, IV e § 1º, do CDC), visto que o prazo fixado no contrato de financiamento vincula apenas a instituição financeira e o financiado, não podendo ser aproveitado pela construtora, que não possui nenhuma relação tem com o agente financeiro .

V.V. É válida a estipulação de nova data de entrega do imóvel estabelecida em contrato de financiamento, se firmada de maneira clara e transparente, tendo o consumidor assinado tal avença. (TJ-MG - IRDR - Cv: 10000180754897001 MG, Relator.: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 03/05/2019, 2ª Seção Cível / 2ª Seção Cível, Data de Publicação: 09/05/2019) Consoante esse entendimento, não prevalece novo prazo de entrega previsto em contrato de financiamento celebrado com agente financeiro, uma vez que tal contrato vincula exclusivamente a instituição financeira e o financiado, não podendo produzir efeitos em favor da construtora.

Apenas nas hipóteses em que há novação válida e expressa com anuência bilateral inequívoca e transparente entre as partes da promessa de compra e venda é que se poderia cogitar da alteração do prazo de entrega, o que não se verifica nos autos.

Quanto à tese de força maior em razão da pandemia de COVID-19, embora se reconheça a gravidade e o impacto social do evento, é imprescindível a demonstração objetiva de que houve efetiva paralisação ou impedimento direto das atividades da obra durante o período contratualmente previsto para sua execução.

O relatório apresentado pela ré (ID 434914961) indica impactos genéricos e estimativas de atraso, sem, no entanto, comprovar que tais fatos tenham inviabilizado o cumprimento da obrigação no prazo estabelecido.

No caso, verifica-se que o prazo contratual final, com a inclusão da cláusula de tolerância (26/02/2022), foi ultrapassado, pois a entrega do imóvel somente ocorreu em 10/11/2022, conforme termo apresentado pela própria ré.

Configura-se, portanto, a mora da ré na entrega do imóvel, sendo devida a multa contratual prevista na cláusula 05.1 do contrato, no percentual ali estipulado, a ser calculada sobre o valor efetivamente pago pela autora até a data da entrega das chaves.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, sua procedência também se impõe.

A jurisprudência majoritária reconhece que o atraso injustificado na entrega de imóvel compromete o projeto de vida do consumidor, gerando angústia, frustração e transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento.

No caso, a autora permaneceu por aproximadamente oito meses além do prazo contratual final aguardando a entrega do imóvel, o que configura violação à boa-fé objetiva e aos deveres anexos à relação de consumo.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por JOANE SILVA DOS SANTOS em face de JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para: a) CONDENAR a ré ao pagamento da multa moratória prevista na cláusula 05.1 do contrato, a ser calculada na forma contratual; b) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros de mora desde a citação e correção monetária a partir desta sentença.

Diante da sucumbência recíproca mínima da autora, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC, CONDENO a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.  Geancarlos de Souza Almeida Juiz de Direito