TJCE - 0026883-23.2016.8.06.0117
1ª instância - 27ª Vara Civel da Comarca de Fortaleza
Processos Relacionados - Outras Instâncias
Movimentações
Todas as movimentações dos processos publicadas pelos tribunais
-
19/08/2025 16:37
Cancelada a movimentação processual Conclusos para despacho
-
18/08/2025 13:56
Juntada de Petição de Contra-razões
-
31/07/2025 00:00
Publicado Intimação em 31/07/2025. Documento: 166376487
-
30/07/2025 16:11
Confirmada a comunicação eletrônica
-
30/07/2025 00:00
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/07/2025 Documento: 166376487
-
29/07/2025 10:46
Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 166376487
-
29/07/2025 10:45
Ato ordinatório praticado
-
25/07/2025 10:57
Confirmada a comunicação eletrônica
-
25/07/2025 00:00
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/07/2025 Documento: 166376487
-
25/07/2025 00:00
Intimação
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Processo: 0026883-23.2016.8.06.0117 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] AUTOR: ALVES BARBOSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI REU: ROBERIA SOARES MELO, FRANCISCO DE MELO FILHO Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, intime-se a(s) parte(s) autora para apresentar, no prazo de 15 (quinze) dias, contrarrazões ao recurso de apelação.
Fortaleza/CE, data da assinatura no sistema.
SANDRA MOREIRA ROCHA Supervisor de Gabinete de 1º Grau -
24/07/2025 15:00
Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 166376487
-
23/07/2025 03:35
Decorrido prazo de MARCELO BEZERRA GREGGIO em 22/07/2025 23:59.
-
23/07/2025 03:35
Decorrido prazo de JULIANA CARLOS NOBREGA em 22/07/2025 23:59.
-
22/07/2025 04:04
Decorrido prazo de HENRIQUE ROCHA TRIGUEIRO em 21/07/2025 23:59.
-
21/07/2025 23:53
Juntada de Petição de Apelação
-
01/07/2025 00:00
Publicado Intimação da Sentença em 01/07/2025. Documento: 160993161
-
30/06/2025 14:28
Confirmada a comunicação eletrônica
-
30/06/2025 12:47
Confirmada a comunicação eletrônica
-
30/06/2025 00:00
Intimação
ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] ______________________________________________________________________________________ SENTENÇA Processo: 0026883-23.2016.8.06.0117 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] AUTOR: ALVES BARBOSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI REU: ROBERIA SOARES MELO, FRANCISCO DE MELO FILHO FEITO VINDO POR REDISTRIBUIÇÃO Vistos etc.
Trata-se de ação denominada de "AÇÃO DE RESOLUÇÃO PARCIAL DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS" ajuizada por ALVES BARBOSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI em face de FRANCISCO DE MELO FILHO e ROBERIA SOARES MELO, todos qualificados nos autos.
A autora relata, na inicial, que, em novembro de 2011, firmou um contrato particular de promessa de compra e venda de imóveis, bem como de cessão de direitos sobre imóveis, com os promovidos.
Informa que o objeto do referido instrumento versava sobre prédios urbanos situados no loteamento PARQUE TIJUCA, em Jaçanaú, no município de Maracanaú, compreendendo os lotes 2 e 4 da quadra 76, e os lotes 1 e 4 da quadra 89, além dos imóveis matriculados sob os números 2093, 2094, 2095, 2096, 2097, 2099 e 2100, junto ao 2º Registro de Imóveis da Comarca de Maracanaú, Ceará.
Aponta que o valor total acordado para a transação foi de R$ 560.000,00 (quinhentos e sessenta mil reais), cujo pagamento seria realizado em diversas parcelas, conforme estipulado na cláusula segunda do contrato.
Entende que a controvérsia central reside no inadimplemento, pelos requeridos, da obrigação de assinatura da escritura pública de cessão de direitos e obrigações sobre os imóveis declinados no parágrafo segundo da cláusula primeira, especificamente os lotes 2 e 4 da Quadra 76 e os lotes 1 e 4 da Quadra 89, que, à época da celebração, não possuíam matrícula conhecida pela compradora.
Assevera que efetuou todos os pagamentos devidos, inclusive o montante de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais) previsto para 30 de junho de 2012, que abarcava a assinatura das escrituras de compra e venda das matrículas 2097 e 2094, bem como a referida cessão de direitos.
Alega que a situação fática se agravou quando a parte autora foi surpreendida pela alegação de propriedade de um terceiro, de nome FRANCISCO ANASTACIO DE SOUSA, sobre o Lote 1 da Quadra 89 do Parque Tijuca, apresentando a matrícula 5603 do registro imobiliário da comarca de Maranguape.
Observa que, diante disso, buscou a solução amigável através de notificação extrajudicial em 04/09/2015, mas a tentativa de conciliação restou infrutífera.
Dessa forma, requer a resolução parcial do contrato no que se refere ao lote 1 da quadra 89 do Parque Tijuca, a devolução dos valores pagos por este lote, no montante de R$ 86.565,26 (oitenta e seis mil quinhentos e sessenta e cinco reais e vinte e seis centavos), já devidamente atualizado à época do ajuizamento, e a aplicação da multa penal de R$ 100.000,00 (cem mil reais) prevista na cláusula segunda, parágrafo primeiro, do contrato, totalizando o valor da causa em R$ 186.565,26.
Juntou documentos de ID 123574750 a 123574749.
Custas pagas (ID 123574749 e 123571819).
Contrato objeto da discussão dos autos anexado ao ID 123571817.
O despacho de ID 123571820 determinou a citação do promovido.
Em contestação (ID 123573656), os demandados pleitearam a concessão da gratuidade judiciária.
Além disso, suscitaram preliminares de incompetência territorial, prescrição trienal e inépcia da inicial.
No mérito, defenderam, em suma, a improcedência dos pedidos autorais, argumentando que a multa penal seria inaplicável, quer pela culpa exclusiva da autora no descumprimento da obrigação de lavratura da escritura, quer por sua finalidade estar atrelada à cessão da posse (que alegam ter sido cumprida), sendo, ademais, o valor da multa excessivo e "leonino" nos termos do artigo 412 do Código Civil, requerendo sua redução.
Quanto à restituição do valor do lote, afirmaram que o contrato previu a alienação apenas da posse do bem, não da propriedade, sendo o risco de reivindicação por terceiro assumido pela autora, inexistindo, portanto, direito à devolução.
Juntaram documentos de ID 123573657 a 123573658.
O despacho de ID 123573659 determinou a intimação dos réus para comprovarem a alegada hipossuficiência.
Manifestação dos requeridos ao ID 123573665, com documentos de ID 123574243 a 123573666.
O despacho de ID 123574245 deferiu a gratuidade judiciária aos réus e determinou a intimação do autor para apresentar réplica à contestação.
Réplica ao ID 123574253, com documentos de ID 123574251 a 123574252.
A decisão de ID 123574254 acolheu a preliminar de incompetência territorial e determinou a remessa dos autos para redistribuição.
O despacho de ID 123574265 determinou a intimação das partes para se manifestarem sobre as provas que pretendem produzir.
Diante disso, somente os réus se manifestaram, pugnando pela oitiva de testemunhas e depoimento pessoal do representante legal da autora (ID 123574269), o que foi deferido ao ID 123574271.
Em audiência de instrução (ID 123574740), realizada em 25/06/2024, verificou-se que não foram arroladas testemunhas por parte dos promovidos e o depoimento pessoal do promovente foi expressamente dispensado pelo advogado dos requeridos.
Dadas as circunstâncias, a instrução processual foi declarada encerrada, e as partes foram intimadas para apresentação de memoriais.
Diante disso, a parte autora apresentou memoriais (ID 123574741), reiterando seus fundamentos e pedidos iniciais, enfatizando a ausência de provas pelos réus.
Os requeridos, por sua vez, também apresentaram alegações finais (ID 123574742), reiterando suas teses de mérito e pleiteando a improcedência total da ação. É o relatório.
Decido.
I) DAS PRELIMINARES E PREJUDICIAIS I.I) DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA DEFERIDA AOS RÉUS SUSCITADA PELO AUTOR - ACOLHIMENTO Apesar de o pedido de gratuidade de justiça formulado pelos requeridos ter sido deferido por decisão interlocutória proferida pelo Juízo de origem (ID 123574245), a parte autora apresentou robusta impugnação na réplica (ID 123574253 a 123574252), colacionando elementos que lançam sérias dúvidas sobre a alegada hipossuficiência dos réus, o que impõe a reconsideração da benesse concedida.
A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso LXXIV, garante a assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos, sendo a declaração de pobreza, embora com presunção relativa de veracidade, insuficiente por si só quando confrontada com elementos probatórios em sentido contrário.
No caso dos autos, a análise das declarações de imposto de renda dos requeridos FRANCISCO DE MELO FILHO e ROBERIA SOARES MELO, carreadas aos autos pelos próprios réus em ID 123573664 e 123573667, revela uma condição econômica que se distancia da hipossuficiência que justifica a concessão do benefício.
O requerido FRANCISCO DE MELO FILHO, conforme sua declaração de IRPF, autodeclara-se como "proprietário de empresa ou de firma individual ou empregador-titular" e exerce a ocupação principal de "dirigente, presidente e diretor de empresa industrial, comercial ou prestadora de serviços" (ID 123573664).
Adicionalmente, possui participação societária e quota de capital de R$ 155.000,00 na empresa BT MELO S CONSTRUÇÕES LTDA (ID 123573664 e 123574248), além de ser sócio da A.
TORRES CONSTRUÇÕES LTDA, com capital social de R$ 180.000,00 (ID 123574249 e 123574250).
Seus bens e direitos em 31/12/2017 somavam R$ 343.638,72 (ID 123573664), incluindo empréstimo concedido à empresa no valor de R$ 147.000,00 e R$ 40.000,00 em dinheiro em espécie.
De igual modo, a requerida ROBERIA SOARES MELO demonstra notável capacidade financeira.
Sua declaração de IRPF indica rendimentos advindos de atividade rural e aponta bens e direitos que totalizavam R$ 561.144,52 em 31/12/2017 (ID 123573667), incluindo participação na mesma BT MELO S CONSTRUÇÕES LTDA, imóvel rural com área de 365.000 hectares (ID 123573667), e créditos significativos de empréstimos concedidos à empresa (R$ 330.030,46) e ao cônjuge (R$ 120.000,00) (ID 123573667).
A simples alegação de que as despesas mensais são elevadas não é suficiente para infirmar a capacidade de arcar com as custas processuais, quando o patrimônio e os rendimentos declarados demonstram o contrário.
A finalidade da justiça gratuita é assegurar o acesso à justiça àqueles que genuinamente não possuem condições de custear o processo sem prejuízo de seu sustento ou de sua família, e não para dispensar o pagamento de despesas processuais por quem possui considerável capacidade contributiva, ainda que as despesas sejam altas.
Assim, com base na documentação exaustivamente analisada, entendo que a presunção de hipossuficiência foi elidida pelos elementos de prova constantes dos próprios autos, especialmente as declarações de imposto de renda e os comprovantes de situação cadastral das empresas.
Dessa forma, é imperiosa a reconsideração da decisão anterior que concedeu o benefício, revogando-o e sujeitando os réus ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, em caso de sucumbência.
I.II) DA INÉPCIA DA INICIAL - NÃO ACOLHIMENTO Os requeridos sustentam a inépcia da petição inicial, especificamente no que tange ao pedido de restituição do valor pago pelo Lote 1 da Quadra 89 do Parque Tijuca, alegando a ausência de planilha de cálculos e a aleatoriedade do valor atribuído (R$ 86.565,26).
Contudo, a petição inicial não se revela inepta.
O artigo 330, § 1º, do Código de Processo Civil, enumera as hipóteses de inépcia, que ocorrem quando há falta de pedido ou causa de pedir, o pedido é indeterminado (salvo as exceções legais), da narração dos fatos não decorre logicamente a conclusão, ou o pedido é juridicamente impossível.
Nenhuma dessas situações se verifica no presente caso.
A parte autora, na peça vestibular (ID 123574745), explicitou o valor pretendido para restituição (R$ 86.565,26) como sendo o "valor pago pelo lote, devidamente atualizado, no montante de R$ 86.565,26", referindo-se a uma "planilha ora anexada".
Embora o contexto da contestação e da réplica discuta a localização e a clareza dessa planilha, os documentos do processo revelam a existência de uma tabela em ID 123574252, anexada pela própria autora junto à réplica, que demonstra o "VALOR PAGO PELO IMÓVEL, LOTE 1 DA QUADRA 89 DO LOTEAMENTO PARQUE TIJUCA" como R$ 42.264,15, e o "PREÇO PROPORCIONAL PAGO NA DATA PELO LOTE 01 DA QUADRA 89" em R$ 42.264,15.
A discrepância entre este valor proporcional e o valor "atualizado" pleiteado na inicial é uma questão de mérito, atinente à correção do cálculo ou à efetiva base da restituição, e não de inépcia.
A petição inicial permite a compreensão clara dos pedidos e de seus fundamentos, possibilitando a ampla defesa dos réus.
A alegação de que não decorre logicamente o pedido dos fatos narrados, em razão da ausência de detalhamento na petição inicial de como se chegou ao valor individualizado de R$ 86.565,26 para um lote que fazia parte de um grupo maior de imóveis, é igualmente infundada.
A exordial especifica qual lote é objeto do pedido de restituição e o valor final buscado.
A maneira como este valor foi obtido (por proporcionalidade e atualização) foi suficientemente explicitada no curso do processo, não comprometendo a aptidão da petição inicial para iniciar a relação processual.
Rejeito, portanto, a preliminar de inépcia.
I.III) DA PRESCRIÇÃO TRIENAL - NÃO ACOLHIMENTO Os requeridos arguiram a prescrição trienal da pretensão de cobrança da multa penal, com base no artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, que se refere à reparação civil.
Sustentam que a obrigação inadimplida se tornou exigível em 30 de junho de 2012, e, como a ação foi ajuizada em 22 de novembro de 2016, a pretensão estaria fulminada pela prescrição.
Contudo, a tese defensiva não merece acolhimento.
A pretensão veiculada pela parte autora não se enquadra na "reparação civil" no sentido estrito do dispositivo invocado, que se refere, em regra, à responsabilidade extracontratual por ato ilícito ou à indenização por perdas e danos decorrentes de um evento lesivo em geral.
No presente caso, a multa penal pleiteada tem natureza contratual, decorrendo diretamente do inadimplemento de uma obrigação estipulada em contrato de promessa de compra e venda e cessão de direitos.
O artigo 408 do Código Civil define a cláusula penal como um pacto acessório em que se estipula uma penalidade para o caso de inadimplemento total ou parcial da obrigação, ou de mora.
A jurisprudência pátria, especialmente a do Superior Tribunal de Justiça, tem consolidado o entendimento de que as pretensões que versam sobre responsabilidade contratual, inclusive aquelas referentes à exigência de cláusula penal, se submetem ao prazo prescricional geral de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil, quando não houver prazo específico fixado em lei.
Embora se possa argumentar pela aplicação do prazo quinquenal para cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular (artigo 206, § 5º, inciso I, do CC), em qualquer das hipóteses, a pretensão autoral não estaria prescrita.
Considerando-se que a obrigação foi supostamente inadimplida em 30 de junho de 2012 e a presente ação foi ajuizada em 22 de novembro de 2016, o lapso temporal decorrido é inferior tanto ao prazo quinquenal quanto ao decenal.
A pretensão da autora, ao buscar a resolução do contrato e a incidência da multa por inadimplemento contratual, não se confunde com um pedido de reparação civil por ato ilícito puro.
Rejeito, portanto, a prejudicial de prescrição.
II) DO JULGAMENTO ANTECIPADO E DO ÔNUS DA PROVA O presente feito encontra-se maduro para julgamento, uma vez que a instrução processual foi devidamente encerrada, conforme Termo de Audiência de ID 123574740.
Nesta oportunidade, foi facultada às partes a produção de prova oral, tendo os requeridos pleiteado a oitiva de testemunhas e o depoimento pessoal da parte autora para comprovar sua tese de culpa da autora no inadimplemento.
Contudo, em audiência, o advogado dos réus dispensou o depoimento pessoal do autor e não arrolou as testemunhas, culminando no encerramento da fase instrutória.
A distribuição do ônus da prova, nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil, estabelece que compete ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito, e ao réu, a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor.
Portanto, a análise do mérito será pautada pelos fatos admitidos e pelas provas documentais constantes dos autos, com base na distribuição estática do ônus da prova.
III) DO MÉRITO III.I) DA RESOLUÇÃO PARCIAL DO CONTRATO E DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A parte autora busca a resolução parcial do contrato de promessa de compra e venda e cessão de direitos, especificamente no que tange ao Lote 1 da Quadra 89 do loteamento Parque Tijuca, e a consequente restituição dos valores pagos referentes a este bem.
O fundamento para tal pleito reside no inadimplemento dos requeridos em formalizar a cessão de direitos e obrigações sobre este lote, e, principalmente, no fato de um terceiro ter se apresentado como legítimo proprietário do referido imóvel.
Os réus, em sua defesa, argumentam que o contrato previa apenas a cessão da posse, e não da propriedade, sobre os lotes que não possuíam matrícula conhecida (Lotes 2 e 4 da Quadra 76 e Lotes 1 e 4 da Quadra 89), sendo o risco de reivindicação por terceiros assumido pela autora.
Sustentam, assim, que não haveria direito à restituição.
Contudo, tal argumentação não se sustenta diante do conjunto probatório e das normas que regem as relações contratuais.
O contrato em tela (ID 123571817) é um instrumento complexo que envolveu a venda de imóveis com matrícula e a cessão de direitos sobre outros lotes sem registro, todos por um preço global de R$ 560.000,00.
A Cláusula Segunda, item VII, estabelecia o pagamento de R$ 270.000,00 por ocasião da assinatura da escritura pública de compra e venda de imóveis com matrícula (2097 e 2094) e da "assinatura da escritura pública de cessão de direitos e obrigações" sobre os lotes sem matrícula. É incontroverso nos autos que a parte autora efetuou o pagamento das parcelas contratuais, inclusive a referente à cessão de direitos dos lotes sem matrícula, já que não houve impugnação pelos demandados nesse sentido.
Ainda que se alegue que a transação era apenas sobre a posse, a impossibilidade de formalizar a "cessão de direitos e obrigações" sobre o Lote 1 da Quadra 89 por meio de escritura pública, somada à posterior reivindicação de um terceiro com título de propriedade (Matrícula 5603) configura uma falha grave na prestação do objeto contratual por parte dos promitentes vendedores.
Inclusive, vê-se que, de acordo com a cláusula 1º, §2º do referido contrato prevê que: "Os PROMITENTES VENDEDORES /CEDENTES declaram ser possuidores, de boa-fé, sem qualquer insurgência de terceiros, dos lotes 2 e 4, da quadra 76; dos lotes 1 e 4, da quadra 89, situados no loteamento PARQUE TIJUCA, em Jaçanaú, no Município de Maracanaú [...]".
Ou seja, no próprio contrato, os promovidos, promitentes vendedores/cedentes, informaram que exerciam a posse do lote 1 da Quadra 89 de boa-fé e sem nenhuma insurgência de terceiro, de modo a aparentar que, de fato, a transferência dos direitos era legítima.
Logo, não se pode exigir da compradora que suporte o prejuízo decorrente da comercialização de um bem sobre o qual os vendedores não detinham os direitos mínimos que prometiam ceder, ainda que a cessão fosse apenas de posse.
A "cessão de direitos e obrigações" pressupõe uma transferência legítima e estável de uma situação jurídica, e não a mera entrega precária de um bem sobre o qual um terceiro ostenta a propriedade.
O princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) impõe aos contratantes deveres anexos de lealdade, informação e cooperação.
A omissão ou falha na informação sobre a real situação dos imóveis que seriam objeto de cessão de direitos, especialmente quando um terceiro se apresenta como proprietário legítimo, constitui um inadimplemento dos deveres dos vendedores, frustrando a legítima expectativa da compradora de adquirir uma situação jurídica estável.
O artigo 475 do Código Civil é claro ao dispor que "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".
No presente caso, a autora optou pela resolução parcial, que se mostra plenamente cabível.
A resolução do contrato impõe o retorno das partes ao status quo ante, ou seja, à situação em que se encontravam antes da celebração do contrato, no que tange à parte resolvida.
Consequentemente, a parte autora faz jus à restituição dos valores pagos referentes ao Lote 1 da Quadra 89.
Considerando que os promovidos receberam os valores sem entregar a contraprestação devida de forma eficaz e juridicamente válida, há de se reconhecer que houve enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil.
Pelo exposto, impõe-se a procedência do pedido de resolução parcial do contrato e a condenação dos réus à restituição do valor pago pelo Lote 1 da Quadra 89 do Parque Tijuca.
Contudo, como não há individualização, no contrato, dos valores devidos por lote, havendo apenas a previsão de um valor global pela venda, e considerando que o réu se insurge em face da quantia indicada pelo demandante, alegando que o lote em apreço não equivale ao montante atualizado de R$ 86.565,26, entendo que a apuração do valor devido deverá ser feita em liquidação de sentença, podendo, inclusive, ser objeto de perícia ou de avaliação dos terrenos para se obter o preço devido.
III.II) DA APLICAÇÃO E DA LIMITAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL A parte autora pleiteia a aplicação da multa penal de R$ 100.000,00 (cem mil reais), conforme estipulado na Cláusula Segunda, Parágrafo Primeiro, do contrato (123571817).
Essa multa se refere à "rescisão indireta" do contrato, caso a lavratura da escritura pública não ocorresse por culpa dos promitentes vendedores/cedentes, com prazo de 30 (trinta) dias para regularização.
Os requeridos, em sua defesa, alegaram que a multa seria inaplicável por culpa exclusiva da autora, que teria se recusado a comparecer para a lavratura da escritura.
Pois bem.
No caso em análise, considerando a distribuição do ônus da prova do art. 73, I e II, do CPC, cabia à parte autora comprovar a existência do contrato, a realização dos pagamentos e o inadimplemento contratual por parte dos réus.
A requerente colacionou o contrato de promessa de compra e venda e cessão de direitos (ID 123571817) e alegou ter efetuado os pagamentos devidos, o que não foi substancialmente contestado pelos réus em termos de recebimento das quantias.
Os demandados, em sua contestação admitiram a celebração do contrato e o recebimento dos valores, mas negaram o inadimplemento ou imputaram a culpa à autora pela não lavratura da escritura, além de defenderem que a transação envolvia apenas a posse dos lotes sem matrícula, e não a propriedade.
A tese dos réus de que a não lavratura da escritura pública se deu por culpa exclusiva da parte autora, em razão de sua recusa em comparecer ao tabelionato, é um fato impeditivo do direito do autor.
O ônus de provar tal alegação recaía sobre os réus (art. 373, II, CPC).
Ocorre que, conforme registrado em audiência de instrução, os requeridos, embora tivessem requerido a produção de prova oral para este fim, acabaram por dispensar o depoimento pessoal do autor e não apresentaram quaisquer testemunhas.
A ausência de produção da prova por quem detinha o ônus impede que tal alegação seja considerada verdadeira para fins de julgamento.
Todavia, conforme amplamente analisado no tópico sobre o ônus da prova, os réus não se desincumbiram do encargo de provar tal fato impeditivo do direito do autor.
Não produziram as provas orais que haviam requerido e que lhes incumbiam para comprovar a alegada recusa da autora.
Ao contrário, o cenário fático descrito na inicial, de um terceiro se apresentando como proprietário do lote, indica que a impossibilidade de formalização da cessão de direitos decorria de um vício inerente à própria negociação promovida pelos réus.
Portanto, a inexecução da obrigação de formalizar a cessão de direitos, que resultou na resolução parcial do contrato, é imputável aos requeridos.
Diante do inadimplemento contratual por parte dos réus, a cláusula penal compensatória é devida, atuando como prefixação das perdas e danos decorrentes da inexecução da obrigação.
Não obstante, os réus arguiram a manifesta excessividade do valor da multa, pleiteando sua redução com base no artigo 412 do Código Civil, que estabelece que "O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal" e, subsidiariamente, no artigo 413 do mesmo diploma legal, que permite ao juiz reduzir a penalidade se for manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, ou se houver cumprimento parcial da obrigação.
A parte autora requereu a resolução parcial do contrato, especificamente no que se refere ao Lote 1 da Quadra 89, razão pela qual a multa contratual deverá incidir sobre um único lote.
Todavia, considerando que não é possível, nesse momento, determinar o valor devido a título de restituição do Lote 1 da Quadra 89, consequentemente também não é possível arbitrar o valor da multa devida.
Assim, entendo que em liquidação de sentença, além da apuração do valor do lote em discussão, também deverá ser calculado o valor da multa em apreço, a qual, nos termos do art. 413 do CC, deverá corresponder a 20% (vinte por cento) do preço do Lote 1 da Quadra 89, por entender que tal percentual é suficiente e proporcional para atingir a finalidade de penalização dos réus pelo descumprimento contratual, sob pena de enriquecimento ilícito do demandante.
Destaco, por fim, que eventual divergência das partes quanto o entendimento aqui firmado deverá ser objeto do recurso de ampla cognição.
DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: I) DECLARAR a rescisão parcial do contrato de ID 123571817, apenas no que tange ao Lote 1 da Quadra 89, situado no loteamento PARQUE TIJUCA, em Jaçanaú, no município de Maracanaú; II) CONDENAR os réus à restituição do valor integral pago pelo autor a título do lote retromencionado, cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença, nos termos já explanados nesta decisão, com correção monetária pelo IPCA/IBGE, a partir do ajuizamento do feito, e juros pela Taxa SELIC, a partir da citação; e III) CONDENAR os requeridos ao pagamento da multa contratual, a qual, em aplicação do artigo 413 do Código Civil, fixo, de logo, que deve corresponder a 20% (vinte por cento) do preço do Lote 1 da Quadra 89, cujo montante também deverá ser apurado em liquidação de sentença, conforme já explicado na fundamentação, com correção monetária pelo IPCA/IBGE, a partir do ajuizamento do feito, e juros pela Taxa SELIC, a partir da citação.
REVOGO o benefício da gratuidade judiciária anteriormente deferida aos réus, diante dos elementos de prova que demonstraram sua capacidade econômica.
Condeno os réus ao pagamento de custas e honorários, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a ser apurada em liquidação de sentença, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.
Ficam as partes advertidas, desde já, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, isto é, com o intuito de rediscussão/reforma do entendimento aqui firmado sem que haja, efetivamente, algum dos vícios previstos no artigo 1.022 do CPC, poderá ser penalizada por meio da aplicação da multa prevista no §2º, do artigo 1.026, do CPC, haja vista que o meio cabível para eventual modificação do julgado se dá por meio do recurso de ampla cognição.
P.R.I.
Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Fortaleza/CE, data e hora da assinatura no sistema.
MARIA DE FATIMA BEZERRA FACUNDO Juíza de Direito - respondendo -
30/06/2025 00:00
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/06/2025 Documento: 160993161
-
29/06/2025 13:39
Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 160993161
-
17/06/2025 16:40
Julgado procedente o pedido
-
11/11/2024 10:46
Conclusos para julgamento
-
10/11/2024 04:50
Mov. [96] - Migração de processo do Sistema SAJ, para o Sistema PJe | Migração SAJ PJe
-
16/07/2024 17:10
Mov. [95] - Certidão emitida | TODOS- 50235 - Certidao Remessa Analise de Gabinete (Automatica)
-
12/07/2024 19:40
Mov. [94] - Concluso para Sentença
-
12/07/2024 18:57
Mov. [93] - Petição | N Protocolo: WEB1.24.02189411-0 Tipo da Peticao: Memoriais Data: 12/07/2024 18:30
-
03/07/2024 12:38
Mov. [92] - Petição juntada ao processo
-
01/07/2024 16:29
Mov. [91] - Petição | N Protocolo: WEB1.24.02160504-5 Tipo da Peticao: Memoriais Data: 01/07/2024 16:18
-
26/06/2024 22:29
Mov. [90] - Expedição de Termo de Audiência [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
22/05/2024 09:26
Mov. [89] - Certidão emitida | TODOS- 50235 - Certidao Remessa Analise de Gabinete (Automatica)
-
04/02/2024 21:44
Mov. [88] - Mero expediente | R.H Aguarde-se a realizacao da audiencia designada a fl.185. Cumpra-se.
-
24/10/2023 22:45
Mov. [87] - Prazo alterado feriado [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
24/10/2023 16:21
Mov. [86] - Certidão emitida | [AUTOMATICO] TODOS - 50235 - Certidao Automatica de Juntada de AR no Processo
-
24/10/2023 16:21
Mov. [85] - Aviso de Recebimento (AR)
-
06/10/2023 20:59
Mov. [84] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0387/2023 Data da Publicacao: 09/10/2023 Numero do Diario: 3174
-
05/10/2023 09:55
Mov. [83] - Certidão emitida | TODOS - 50235 - Certidao de emissao de guia de postagem
-
05/10/2023 08:42
Mov. [82] - Expedição de Carta | CV - CARTA DE INTIMACAO DA PARTE PARA AUDIENCIA DE INSTRUCAO
-
05/10/2023 01:56
Mov. [81] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
04/10/2023 14:56
Mov. [80] - Documento Analisado
-
15/09/2023 09:44
Mov. [79] - Expedição de Ato Ordinatório [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
15/09/2023 09:41
Mov. [78] - Audiência Designada | Instrucao Data: 25/06/2024 Hora 15:30 Local: Sala de Audiencia Situacao: Realizada
-
13/07/2023 15:20
Mov. [77] - Certidão emitida | TODOS- 50235 - Certidao Remessa Analise de Gabinete (Automatica)
-
22/06/2023 00:55
Mov. [76] - Prazo alterado feriado [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
01/06/2023 21:01
Mov. [75] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0205/2023 Data da Publicacao: 02/06/2023 Numero do Diario: 3088
-
31/05/2023 11:42
Mov. [74] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
31/05/2023 08:52
Mov. [73] - Documento Analisado
-
29/05/2023 16:56
Mov. [72] - Mero expediente [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
16/01/2023 12:26
Mov. [71] - Concluso para Decisão Interlocutória
-
14/06/2022 12:28
Mov. [70] - Concluso para Despacho
-
14/06/2022 11:06
Mov. [69] - Certidão emitida | TODOS- 50235 - Certidao Remessa Analise de Gabinete (Automatica)
-
14/06/2022 10:47
Mov. [68] - Petição | N Protocolo: WEB1.22.02161980-0 Tipo da Peticao: Pedido de Juntada de Documento Data: 14/06/2022 10:18
-
23/05/2022 21:01
Mov. [67] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0501/2022 Data da Publicacao: 24/05/2022 Numero do Diario: 2849
-
20/05/2022 10:37
Mov. [66] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
20/05/2022 10:00
Mov. [65] - Documento Analisado
-
18/05/2022 21:39
Mov. [64] - Mero expediente [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
18/05/2022 21:38
Mov. [63] - Concluso para Despacho
-
30/11/2021 17:18
Mov. [62] - Processo Redistribuído por Sorteio | declinio de competencia
-
30/11/2021 17:18
Mov. [61] - Redistribuição de processo - saída
-
30/11/2021 17:18
Mov. [60] - Processo recebido de outro Foro
-
30/11/2021 13:29
Mov. [59] - Remessa a outro Foro | declinio de competencia Foro destino: Fortaleza - Forum Clovis Bevilaqua
-
30/11/2021 12:47
Mov. [58] - Certidão emitida
-
30/11/2021 12:45
Mov. [57] - Certidão emitida
-
23/08/2021 16:09
Mov. [56] - Mero expediente | Vistos em inspecao anual Cumpra a Secretaria, sem demora, ao determinado as fls. 167/168, atentando-se a informacao de fls. 172. Exp. Nec..
-
23/08/2021 16:06
Mov. [55] - Concluso para Despacho
-
24/03/2021 12:29
Mov. [54] - Remessa dos autos à Vara de Origem | Ha resticoes e pendencias que impedem a redistyribuicao deste Processo.
-
24/03/2021 11:46
Mov. [53] - Certidão emitida
-
09/03/2021 11:51
Mov. [52] - Certidão emitida
-
27/11/2020 02:46
Mov. [51] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0495/2020 Data da Publicacao: 27/11/2020 Numero do Diario: 2508
-
27/11/2020 02:46
Mov. [50] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0495/2020 Data da Publicacao: 27/11/2020 Numero do Diario: 2508
-
25/11/2020 02:20
Mov. [49] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
18/11/2020 17:46
Mov. [48] - Incompetência [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
25/06/2020 08:50
Mov. [47] - Concluso para Despacho
-
23/06/2020 20:35
Mov. [46] - Petição | N Protocolo: WMAR.20.00315964-7 Tipo da Peticao: Replica Data: 23/06/2020 20:00
-
12/05/2020 23:13
Mov. [45] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0229/2020 Data da Publicacao: 21/05/2020 Numero do Diario: 2372
-
11/05/2020 12:17
Mov. [44] - Encaminhado edital/relação para publicação | Relacao: 0229/2020 Teor do ato: Defiro o pedido de gratuidade formulado pelos requeridos. Sobre contestacao e documentos acostados, diga a parte autora. Intime-se. Exp. Nec.. Advogados(s): Henrique
-
05/05/2020 09:53
Mov. [43] - Mero expediente | Defiro o pedido de gratuidade formulado pelos requeridos. Sobre contestacao e documentos acostados, diga a parte autora. Intime-se. Exp. Nec..
-
01/10/2018 11:25
Mov. [42] - Concluso para Despacho
-
28/09/2018 17:09
Mov. [41] - Petição | N Protocolo: WMAR.18.00192339-8 Tipo da Peticao: Pedido de Juntada de Documento Data: 28/09/2018 17:02
-
14/09/2018 12:29
Mov. [40] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0325/2018 Data da Disponibilizacao: 05/09/2018 Data da Publicacao: 06/09/2018 Numero do Diario: 1982 Pagina: 669/672
-
04/09/2018 13:55
Mov. [39] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
03/09/2018 21:38
Mov. [38] - Mero expediente [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
03/09/2018 08:10
Mov. [37] - Concluso para Despacho
-
31/08/2018 19:57
Mov. [36] - Petição | N Protocolo: WMAR.18.00188536-4 Tipo da Peticao: Contestacao Data: 31/08/2018 19:56
-
14/08/2018 09:28
Mov. [35] - Mero expediente | Aguarde-se o transcurso do prazo da citacao.
-
10/08/2018 16:59
Mov. [34] - Concluso para Despacho
-
10/08/2018 08:26
Mov. [33] - Certidão emitida
-
10/08/2018 08:24
Mov. [32] - Carta Precatória/Rogatória
-
17/07/2018 05:40
Mov. [31] - Prazo alterado feriado | Prazo referente ao usuario foi alterado para 09/08/2018 devido a alteracao da tabela de feriados
-
22/06/2018 23:34
Mov. [30] - Prazo alterado feriado | Prazo referente ao usuario foi alterado para 07/08/2018 devido a alteracao da tabela de feriados
-
08/05/2018 11:15
Mov. [29] - Documento
-
18/04/2018 14:22
Mov. [28] - Certidão emitida
-
17/04/2018 22:51
Mov. [27] - Expedição de Carta Precatória
-
17/04/2018 12:54
Mov. [26] - Petição juntada ao processo
-
16/04/2018 18:13
Mov. [25] - Petição | N Protocolo: WMAR.18.00170323-1 Tipo da Peticao: Pedido de Juntada de Documento Data: 16/04/2018 17:13
-
09/04/2018 08:26
Mov. [24] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0129/2018 Data da Disponibilizacao: 05/04/2018 Data da Publicacao: 06/04/2018 Numero do Diario: 1877 Pagina: 840/841
-
04/04/2018 13:56
Mov. [23] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
23/03/2018 23:04
Mov. [22] - Mero expediente | Defiro o pedido formulado pelo autor as fls. 47.Cite-se a parte promovida por mandado.Antes, intime-se a parte autora para recolher as custas relativas a diligencia do oficial de justica, no prazo de 10 dias.Exp. Nec..
-
11/09/2017 14:01
Mov. [21] - Conclusão
-
11/09/2017 12:53
Mov. [20] - Documento
-
21/08/2017 09:13
Mov. [19] - Certidão emitida
-
21/08/2017 09:13
Mov. [18] - Aviso de Recebimento (AR)
-
20/07/2017 10:31
Mov. [17] - Aviso de Recebimento (AR)
-
20/07/2017 10:31
Mov. [16] - Certidão emitida
-
07/07/2017 12:35
Mov. [15] - Aviso de Recebimento (AR)
-
07/07/2017 12:35
Mov. [14] - Certidão emitida
-
30/06/2017 07:55
Mov. [13] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao :0454/2017 Data da Disponibilizacao: 21/06/2017 Data da Publicacao: 22/06/2017 Numero do Diario: 1696 Pagina: 698/700
-
20/06/2017 08:01
Mov. [12] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
14/06/2017 15:14
Mov. [11] - Expedição de Ato Ordinatório [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
13/06/2017 09:48
Mov. [10] - Expedição de Carta
-
13/06/2017 09:48
Mov. [9] - Expedição de Carta
-
13/06/2017 09:48
Mov. [8] - Expedição de Carta
-
07/06/2017 10:11
Mov. [7] - Audiência Designada | Conciliacao Data: 04/09/2017 Hora 09:00 Local: Sala de Audiencia Situacao: Realizada
-
06/03/2017 12:14
Mov. [6] - Mero expediente [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
-
19/01/2017 11:18
Mov. [5] - Conclusão
-
17/01/2017 15:10
Mov. [4] - Petição | N Protocolo: WMAR.17.10000453-5 Tipo da Peticao: Peticoes Intermediarias Diversas Data: 17/01/2017 13:44
-
04/01/2017 10:54
Mov. [3] - Mero expediente | Intime-se a parte autora para que junte aos autos o comprovante do recolhimento das custas relativas a defensoria publica, bem como copia do contrato particular de compra e venda indicado na inicial.
-
22/11/2016 18:35
Mov. [2] - Conclusão
-
22/11/2016 18:35
Mov. [1] - Processo Distribuído por Sorteio
Detalhes
Situação
Ativo
Ajuizamento
22/11/2016
Ultima Atualização
24/07/2025
Valor da Causa
R$ 0,00
Documentos
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Intimação da Sentença • Arquivo
Intimação da Sentença • Arquivo
Sentença • Arquivo
Sentença • Arquivo
Ata de Audiência (Outras) • Arquivo
Ata de Audiência (Outras) • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Interlocutória • Arquivo
Interlocutória • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Ata de Audiência de Conciliação • Arquivo
Ata de Audiência de Conciliação • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Despacho de Mero Expediente • Arquivo
Informações relacionadas
Processo nº 0200278-79.2022.8.06.0106
Delegacia Municipal de Jaguaretama
Francisco Ciro de Assis Freitas Junior
Advogado: Pedro Henrique da Silva
1ª instância - TJCE
Ajuizamento: 13/07/2022 11:31
Processo nº 3001964-45.2025.8.06.0070
Manoel S T L Bezerra LTDA
Jose Ronildo dos Santos Lopes
Advogado: Francielda Servolo Saboia
1ª instância - TJCE
Ajuizamento: 21/06/2025 14:33
Processo nº 0135098-48.2019.8.06.0001
Instituto Dr Jose Frota
Ana Raquel Queiroz
Advogado: Roxane Benevides Rocha
2ª instância - TJCE
Ajuizamento: 27/06/2020 20:11
Processo nº 0135098-48.2019.8.06.0001
Ana Raquel Queiroz
Instituto Dr Jose Frota
Advogado: Roxane Benevides Rocha
1ª instância - TJCE
Ajuizamento: 22/05/2019 13:43
Processo nº 3000623-47.2024.8.06.0028
Administradora de Consorcio Nacional Hon...
Jose Ivanildo de Oliveira
Advogado: Hiran Leao Duarte
1ª instância - TJCE
Ajuizamento: 21/01/2025 11:45