TJCE - 0200148-37.2023.8.06.0112

                  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Juazeiro do Norte - 3ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte Rua Maria Marcionilia Pessoa Silva, Lagoa Seca - CEP 63046-550, Fone: (85) 98108-8533, Juazeiro do Norte-CE - E-mail: [email protected]  Processo nº: 0200148-37.2023.8.06.0112 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Interpretação / Revisão de Contrato] Parte Autora: AUTOR: JOSE EDSON DA SILVA, SANDRA MARIA TEIXEIRA BRAGA Parte Promovida: REU: C2D - NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA DESPACHO R.H.

Inconformada com o teor da sentença de Id. 165055680 dos autos virtuais, a Parte Promovida interpôs recurso de apelação (Id. 167769820) objetivando a reforma do decisório vergastado.

Intime-se a Parte Promovente, para, em 15 dias, apresentar contrarrazões ao recurso.

Decorrido o prazo para contrarrazões, com ou sem estas, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, para fins de apreciação da pretensão recursal (art. 1.010, §3º, CPC/15).

Expedientes necessários Juazeiro do Norte, Ceará, data da assinatura digital.

Klóvis Carício da Cruz Marques Juiz de Direito  

                  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Juazeiro do Norte - 3ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte Rua Maria Marcionilia Pessoa Silva, Lagoa Seca - CEP 63046-550, Fone: (85) 98108-8533, Juazeiro do Norte-CE - E-mail: [email protected]  Processo nº: 0200148-37.2023.8.06.0112 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Interpretação / Revisão de Contrato] Parte Autora: AUTOR: JOSE EDSON DA SILVA, SANDRA MARIA TEIXEIRA BRAGA Parte Promovida: REU: C2D - NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA DESPACHO R.H.

Inconformada com o teor da sentença de Id. 165055680 dos autos virtuais, a Parte Promovida interpôs recurso de apelação (Id. 167769820) objetivando a reforma do decisório vergastado.

Intime-se a Parte Promovente, para, em 15 dias, apresentar contrarrazões ao recurso.

Decorrido o prazo para contrarrazões, com ou sem estas, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, para fins de apreciação da pretensão recursal (art. 1.010, §3º, CPC/15).

Expedientes necessários Juazeiro do Norte, Ceará, data da assinatura digital.

Klóvis Carício da Cruz Marques Juiz de Direito  

  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Juazeiro do Norte - 3ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte Rua Maria Marcionilia Pessoa Silva, Lagoa Seca - CEP 63046-550, Fone: (85) 98108-8533, Juazeiro do Norte-CE - E-mail: [email protected]   Processo nº: 0200148-37.2023.8.06.0112 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Interpretação / Revisão de Contrato] Parte Autora: AUTOR: JOSE EDSON DA SILVA, SANDRA MARIA TEIXEIRA BRAGA Parte Promovida: REU: C2D - NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA

I- RELATÓRIO Trata-se de ação de revisão de cláusulas contratuais ajuizada por José Edson da Silva e Sandra Maria Teixeira Braga Da Silva em desfavor de C2D-Negócios Imobiliários Ltda.

Alegam os autores, em síntese, que firmaram em 17 de setembro de 2016 contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com a requerida, tendo por objeto a aquisição do lote BDJ-Q09-L07A, quadra 09, lote 07 A, barão de juá.

O preço da aquisição ficou estipulado em R$ 69.770,39, a ser pago da seguinte forma: entrada de R$ 6.802,49 e 114 parcelas no valor de R$ 552,35.

Sustentam que vinham cumprindo o estipulado em contrato, porém, em setembro de 2020, se depararam com aumento desproporcional do reajuste da parcela devido à aplicação do índice IGPM, que no primeiro ano do período pandêmico sofreu aumentos absurdos, chegando a acumular 43,14% entre março/2020 e setembro/2021.

Alegam a existência de cláusulas abusivas, destacando: a não aplicação de deflação (cláusula 3, item 3.4), segundo a qual as variações monetárias aceitas no negócio jurídico seriam apenas as positivas; juros moratórios previstos no valor percentual de 3,5% ao mês; e juros "após entrega" do imóvel cobrados mensalmente sem qualquer previsão contratual.

Afirmam que a aplicação do índice IGPM tornou-se excessivamente onerosa devido à pandemia de COVID-19, evento imprevisível que justificaria a revisão contratual com base no art. 317 do Código Civil.

Defendem a necessidade de interpretação das cláusulas de forma mais favorável ao consumidor e sustentam que houve desequilíbrio contratual em razão do evento extraordinário da pandemia.

Por essas razões, os autores requerem: a concessão dos benefícios da justiça gratuita; a revisão das cláusulas contratuais estabelecendo que a data base anual para aplicação da correção monetária seja o segundo mês anterior ao da aplicação, sendo o mês de aplicação o mês de aniversário do contrato; a nulidade da cláusula contratual que veda a aplicação da deflação ou variação negativa da atualização monetária; a redução do percentual dos juros moratórios para o patamar máximo de 1% ao mês; a nulificação da cobrança dos juros após entrega; a substituição do IGPM pelo IPCA desde a primeira correção monetária realizada no período pandêmico (2020); a condenação da ré à devolução, em dobro, dos valores pagos indevidamente; e a condenação da requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

A requerida C2D Negócios Imobiliários Ltda apresentou contestação (Id. 107920794), alegando preliminarmente a impugnação à justiça gratuita, sustentando que os autores possuem condições de arcar com as despesas processuais, considerando que adquiriram imóvel de alto valor.

No mérito, sustenta que as partes firmaram negócio válido conforme instrumento contratual, sendo que o autor alega existência de cláusulas aquém da realidade legal sem trazer aos autos as atualizações pretendidas e sua base legal.

Afirma que não há modificação a ser feita nos termos do contrato, pois foi elaborado seguindo os princípios que regem o direito civil, sem qualquer imposição ou formalização unilateral, havendo total concordância com os termos apresentados.

Nega a existência de danos materiais, argumentando que os autores anuíram aos termos contratuais após completa explicação, não havendo obscuridade ou abuso.

Pugna pela inversão do ônus da prova como não cabível ao caso, requerendo a improcedência dos pedidos autorais.

Por decisão (Id. 107920796), foi oportunizada à parte autora a apresentação de manifestação acerca da contestação e anunciado o julgamento antecipado da lide.

Certificou-se o decurso do prazo sem manifestação (Id. 107920800). É o que importa relatar.

Decido.

II- FUNDAMENTAÇÃO O ponto central da controvérsia é decidir se há abusividade nas cláusulas contratuais que justifique sua revisão, especialmente quanto ao índice de correção monetária aplicado, à vedação de aplicação de deflação, aos juros moratórios pactuados e à cobrança de juros após entrega.

Em outras palavras, deve-se verificar se as disposições contratuais violam os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, ensejando intervenção judicial para reestabelecer a paridade entre as prestações.

Quanto à impugnação à justiça gratuita apresentada pela ré, que sustenta serem os autores capazes de arcar com as despesas processuais por terem adquirido imóvel de alto valor, a preliminar não merece acolhimento.

A concessão do benefício da gratuidade da justiça não se condiciona à absoluta miserabilidade, mas sim à insuficiência de recursos que comprometa o sustento próprio ou da família.

A declaração de hipossuficiência econômica firmada pelos requerentes goza de presunção de veracidade, nos termos da Lei nº 1.060/50 e do art. 99, §3º, do CPC.

A ré não trouxe aos autos elementos concretos que infirmem tal declaração, limitando-se a argumentos genéricos.

Ademais, a natureza do bem adquirido - lote em loteamento popular - e as condições de pagamento pactuadas (entrada módica em relação ao valor total do bem e financiamento em 114 parcelas) indicam tratar-se de aquisição voltada ao atendimento de necessidade habitacional básica, não configurando patrimônio incompatível com a concessão do benefício.

Assim, REJEITO a preliminar de impugnação à justiça gratuita.   Em relação ao mérito, de saída, constata-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura relação de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.

Os autores são consumidores finais do serviço de intermediação imobiliária e do produto loteamento, enquanto a ré desenvolve atividade empresarial no ramo imobiliário.

Nas relações consumeristas, o CDC estabelece como direito básico do consumidor a proteção contra práticas e cláusulas abusivas (art. 6º, IV) e a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas (art. 6º, V).

As cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47).

Quanto à primeira questão controvertida - a vedação de aplicação de deflação -, a cláusula 3.4 do contrato (Id. 107920804 - Pág. 7) efetivamente estabelece que não estão sujeitos à desindexação ou deflação, considerando apenas as variações positivas do índice.

Tal disposição é manifestamente abusiva, pois a correção monetária tem por finalidade manter o poder aquisitivo da moeda, devendo refletir as oscilações inflacionárias tanto positivas quanto negativas.

A mecânica de reajuste visa dar aos valores corrigidos a atualidade para manutenção do poder do dinheiro no decurso do tempo, sendo natural e legal que a redução da expressão monetária seja observada assim como sua elevação.

Considerar apenas as oscilações positivas importa desvirtuamento da realidade econômica e gera desequilíbrio contratual em desfavor do consumidor.

No tocante aos juros moratórios, o contrato estabelece o percentual de 3,5% ao mês (cláusula 3.11), patamar manifestamente excessivo (Id. 107920805 - Pág. 2).

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que nos contratos não regidos por legislação específica, os juros moratórios não podem superar o limite de 1% ao mês (Súmula 379).

A cláusula que estabelece juros moratórios de 3,5% ao mês coloca o consumidor em desvantagem exagerada, configurando abusividade nos termos do art. 51, IV, do CDC, revelando-se em desconformidade aos princípios da razoabilidade e boa-fé contratual.

Relativamente aos juros "após entrega", inexiste previsão contratual para tal cobrança, configurando prática abusiva.

A conduta viola o princípio da informação previsto no art. 6º, III, do CDC, pois a demandada não prestou claras informações sobre tal exigência, nem fez constar no contrato.

Quanto à alteração do índice de correção monetária de IGPM para IPCA, a utilização da correção monetária pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) em contratos de compra e venda de imóvel está dentro da legalidade e não implica, por si só, onerosidade ou abusividade, sendo que cabe ao postulante demonstrar que os efeitos da pandemia pelo COVID-19 impactaram sua capacidade de cumprir as obrigações contratuais e acarretaram onerosidade excessiva capaz de colocá-lo em desvantagem exagerada.

No caso concreto, analisando detidamente os argumentos e documentos apresentados pelos autores, verifica-se que não lograram demonstrar especificamente como a pandemia afetou sua capacidade financeira individual de cumprir as obrigações contratuais.

Limitaram-se a argumentos genéricos sobre o aumento do IGPM durante o período pandêmico, sem comprovar onerosidade excessiva que os colocasse em desvantagem exagerada.

Conforme jurisprudência consolidada, não há evidência de que a elevação do índice contratualmente eleito proporcionou à requerida "extrema vantagem", como exige o art. 478 do CC para caracterização da onerosidade excessiva.

A elevação do IGPM atingiu toda a economia nacional, não constituindo vantagem específica da credora, mas reflexo de conjuntura macroeconômica que afetou todos os agentes econômicos.

Assim, embora a pandemia constitua evento extraordinário e imprevisível, a mera variação de índices econômicos, por si só, sem demonstração concreta de impacto na capacidade de adimplemento dos autores, não justifica automática revisão contratual.

O ônus probatório do art. 373, I, do CPC não foi satisfeito pelos demandantes.

O tema já foi abordado por outros tribunais:   EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM.

POSSIBILIDADE .

TEORIA DA IMPREVISÃO.

NECESSÁRIA COMPROVAÇÃO. 1.

A utilização da correção monetária pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) em contratos de compra e venda de imóvel está dentro da legalidade e não implica onerosidade ou abusividade .

Precedentes do STJ. 2.

Caberia ao postulante demonstrar que os efeitos da pandemia pelo COVID-19 impactaram sua capacidade de cumprir as obrigações contratuais e acarretaram onerosidade excessiva capaz de colocá-lo em desvantagem exagerada, encargo do qual não se desincumbiu, não obstante competir-lhe tal ônus, nos termos do art. 373, I, do Código de Ritos . 3.

Não há nenhuma evidência de que a elevação do índice contratualmente eleito pelas partes para atualização do contrato ? O IGP-M ? proporcionou à apelada ?extrema vantagem?, como exige o art. 478 do CC para a caracterização da onerosidade excessiva.

Aliás, convém realçar que a elevação desse índice revela que houve majoração de custos para todos as pessoas, e não somente para o devedor que assumiu a obrigação de pagar prestações reajustáveis pelo IGP-M .

APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 5381044-32.2021.8 .09.0029 CATALÃO, Relator.: Des(a).

Altair Guerra da Costa, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)   PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001797-14.2022.8 .05.0154 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ADAILTON DA CONCEICAO ALVES Advogado (s): JOEL BATISTA GAMA NETO APELADO: S & E PATRIMONIAL LTDA Advogado (s):AILTON BARBOSA DE ASSIS JUNIOR ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL.

REVISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TEORIA DA IMPREVISÃO .

COVID-19. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA.

SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA.

IMPOSSIBILIDADE .

AUSÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL.

CRISE SANITÁRIA QUE AFETOU AMBOS OS CONTRATANTES. ÍNDICE QUE OSCILA CONFORME AS VARIAÇÕES DO MERCADO.

RISCO DO NEGÓCIO .

RESPEITO À AUTONOMIA PRIVADA.

JUROS DE MORA ESTABELECIDO EM 6%.

ONEROSIDADE EXCESSIVA CONFIGURADA.

REDUÇÃO PARA 1% .

PRECEDENTES DESTA CORTE.

CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.

MATÉRIA QUE NÃO FOI OBJETO DA INICIAL.

SENTENÇA EXTRA PETITA .

NULIDADE PARCIAL RECONHECIDA DE OFÍCIO.

DECOTE DO EXCESSO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 .

A alegação genérica de impactos econômicos decorrentes da pandemia de Covid-19, por si só, não justifica a modificação de cláusulas contratuais válidas, sendo necessário analisar à luz das circunstâncias específicas da relação contratual firmada, os prejuízos enfrentados e se a crise ocasionou um desequilíbrio contratual substancial. 2.

O IGP-M é o índice de correção monetária comumente adotados nos contratos imobiliários, cuja validade é reconhecida pelo STJ. 3 .

Oscilando conforme os preços da cadeia produtiva, o IGP-M é imprevisível e volátil por sua própria natureza, de modo que sua elevação ou redução é inerente aos riscos do negócio. 4.

Não se pode desconsiderar, ainda, que a crise econômica atingiu os dois lados, de forma que não há desequilíbrio contratual a ensejar a alteração judicial do índice previamente fixado. 5 .

Noutro vértice, quanto aos juros de mora contratualmente fixados em 5% a.m., constata-se sua onerosidade excessiva a justificar a redução para 1% a.m . em aplicação analógica da Súmula 379 do STJ. 6.

A capitalização de juros sequer foi mencionada na petição inicial, de modo que ao abordar a matéria a sentença extrapolou os limites objetivos da lide, incorrendo em parcial nulidade que se reconhece de ofício para decotar do julgado o capítulo relativo à capitalização.(...) (TJ-BA - Apelação: 80017971420228050154, Relator.: ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/10/2024)   Quanto à interpretação da data base para correção monetária, a cláusula 3.3 deve ser interpretada de forma mais favorável ao consumidor, estabelecendo-se que o ajuste seja feito anualmente a partir da data de assinatura do contrato, aplicando-se a correção monetária acumulada no período de 12 meses, tendo como referência o segundo mês anterior ao da assinatura para o primeiro ano.

Os autores postulam a devolução em dobro dos valores pagos indevidamente.

Contudo, não há elementos que demonstrem má-fé da ré na cobrança, requisito essencial para aplicação do art. 42, parágrafo único, do CDC.

Assim, cabível apenas a devolução simples dos valores pagos a maior em razão das abusividades reconhecidas.

III- DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais para: a) DECLARAR a nulidade da cláusula 3.4 do contrato que veda a aplicação de variações negativas (deflação) na correção monetária, determinando que sejam consideradas tanto as variações positivas quanto negativas do índice; b) REDUZIR os juros moratórios previstos na cláusula 3.11 para o patamar de 1% ao mês; c) DECLARAR a nulidade da cobrança de juros "após entrega" por ausência de previsão contratual; d) DETERMINAR que a data base para aplicação da correção monetária seja interpretada conforme fundamentação supra, seja feito anualmente a partir da data de assinatura do contrato, aplicando-se a correção monetária acumulada no período de 12 meses, tendo como referência o segundo mês anterior ao da assinatura para o primeiro ano; e) CONDENAR a ré a restituir aos autores, de forma simples, corrigidas monetariamente pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) e juros de mora de 1% desde a data de cada desembolso até a data citação, momento a partir do qual incidirá apenas a Taxa Selic de forma integral (art. 406, §1º, CC), a qual já engloba a correção monetária e os juros devidos a partir de então; f) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de substituição do IGPM pelo IPCA, mantendo-se o índice originalmente pactuado.

Tendo em vista que a sucumbência mínima, condeno a Parte Promovente ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, que arbitro no importe de 10% do valor da condenação, em valores a serem apurados em liquidação de sentença.

Advirtam-se as Partes de que a oposição de Embargos de Declaração fora das hipóteses legais ou com postulação meramente infringente sujeitará a imposição de multa prevista no art. 1.026, §2º do CPC, bem como a antecedente preclusão consumativa proveniente da interposição de um recurso contra determinada decisão enseja a inadmissibilidade do segundo recurso, simultâneo ou subsequente, interposto pela mesma parte e contra o mesmo julgado, haja vista a violação ao princípio da unirrecorribilidade, pouco importando se o recurso posterior seja o adequado para impugnar a decisão e tenha sido interposto antes de decorrido, objetivamente, o prazo recursal (REsp n. 2.075.284/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/8/2023, DJe de 15/8/2023).

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as baixas necessárias.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.  Juazeiro do Norte, Ceará, 15 de julho de 2025.

MATHEUS PEREIRA JUNIOR Juiz de Direito