TJCE - 0216057-98.2022.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO PROCESSO: 0216057-98.2022.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: MARIA DO SOCORRO RABELO, JOAO BATISTA RABELO APELADO: IMOBILIARIA JULIO VENTURA LTDA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

AUSÊNCIA DE PROVA DE ENTREGA DAS CHAVES.

RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELOS ALUGUÉIS ATÉ A IMISSÃO NA POSSE PELO LOCADOR.

MULTA MORATÓRIA DE 20% PREVISTA EM CONTRATO.

VALIDADE.

INEXISTÊNCIA DE EXCESSO DE EXECUÇÃO.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Trata-se de recurso de apelação interposto por MARIA DO SOCORRO RABELO e JOÃO BATISTA RABELO em face da sentença de parcial procedência proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Fortaleza, nos autos dos EMBARGOS À EXECUÇÃO, ajuizados em desfavor de IMOBILIÁRIA JÚLIO VENTURA LTDA.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Cinge-se a controvérsia sobre a possibilidade de afastar a cobrança de aluguéis após a suposta desocupação do imóvel sem prova da entrega formal das chaves, bem como sobre a validade da multa moratória de 20% prevista no contrato.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia aos embargantes o ônus de comprovar a efetiva entrega das chaves ou, ao menos, a formal comunicação da desocupação do imóvel, fato modificativo apto a afastar a exigibilidade dos aluguéis cobrados.

A mera alegação de que as chaves foram disponibilizadas não se presta a produzir tal efeito, sendo imprescindível documento hábil que comprove a restituição do bem ou a imissão do locador na posse. 4.

Nos autos da AÇÃO DE DESPEJO correlata, restou incontroverso que a imissão do locador na posse somente foi autorizada em 16.04.2019, por decisão judicial.

Dessa forma, até esta data, permanecem exigíveis os aluguéis e encargos locatícios, pois a relação contratual subsiste enquanto não consumada a devolução formal do imóvel, conforme expressamente prevê a cláusula contratual sexta, que condiciona a entrega das chaves à quitação de todos os encargos e à realização de vistoria. 5.

A apuração dos valores seguiu corretamente o marco temporal da imissão do locador na posse, ocorrida em 16.04.2019, razão pela qual é legítima a cobrança dos aluguéis até essa data, afastando-se qualquer alegação de pagamento indevido. 6.

Quanto à multa moratória de 20%, não procede o pedido de redução.

O contrato de locação é regido pelo princípio da autonomia privada, e a penalidade foi livremente ajustada entre as partes, não se tratando de cláusula abusiva.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Recurso de apelação conhecido e improvido.

TESE DE JULGAMENTO: Na ausência de prova da entrega das chaves ou da comunicação formal de desocupação, subsiste a obrigação do locatário de pagar aluguéis e encargos até a data da imissão do locador na posse do imóvel. É válida a multa moratória de 20% prevista em contrato, não configurado excesso de execução.

DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CPC, arts. 373, II, 85, § 11; CC, arts. 413 e 421; Lei nº 8.245/1991, art. 56, parágrafo único.

JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, AgInt no AREsp 1779898/PR, Rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 19.04.2021; TJ-CE, Apelação Cível 0125436-60.2019.8.06.0001, Rel.

Des.

Carlos Augusto Gomes Correia, j. 27.11.2024.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, nos termos do voto do relator.

Fortaleza, data da assinatura digital.

DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador/Relator RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto por MARIA DO SOCORRO RABELO e JOÃO BATISTA RABELO em face da sentença de parcial procedência proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Fortaleza, nos autos dos EMBARGOS À EXECUÇÃO, ajuizados em desfavor de IMOBILIÁRIA JÚLIO VENTURA LTDA.

O MM.

Juiz, no ID nº 21519079, assim deliberou: "Isto posto, hei por bem, com fulcro nos dispositivos legais citados, julgar por sentença PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação de embargos à execução, apenas para limitar os juros moratórios em 1% (um por cento) ao mês. (…) Considerando que a parte embargada sucumbiu em parte mínima, condeno a parte embargante nas custas processuais e honorários advocatícios, na base de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ficando suspensa a cobrança por 5 (cinco) anos, por se tratar de beneficiário da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC)." Irresignada, a parte embargante interpôs o presente recurso, no ID nº 21519217, requerendo, em suma, a reforma da sentença para que sejam julgados integralmente procedentes os pedidos iniciais, com o reconhecimento do alegado excesso de execução, a condenação da empresa embargada ao pagamento dos valores cobrados a maior, o afastamento da multa contratual de 20% e a suspensão dos autos da execução principal nº 627185-58.2018.8.06.0001.

Contrarrazões no ID nº 21519061.

Autos distribuídos a esta Relatoria em 29 de maio de 2025. É o relatório, em síntese.

Decido.

VOTO Presentes os pressupostos que autorizam a admissibilidade do apelo, recebo-o e passo a apreciá-lo, nos termos em que estabelece o art. 1.010 e seguintes do Código de Processo Civil.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, limitando os juros moratórios a 1% (um por cento) ao mês.

Nas razões recursais, o apelante alega a ocorrência de excesso de execução, argumentando que o débito cobrado refere-se a aluguéis de período posterior à devolução do imóvel locado, ocasião em que teria entregue as chaves à corretora, a qual, contudo, teria se recusado a recebê-las.

Defende, assim, o ressarcimento do valor cobrado a maior na execução, que totaliza R$ 812.103,41 (oitocentos e doze mil, cento e três reais e quarenta e um centavos).

Aduz, ainda, a abusividade da multa moratória aplicada, correspondente a 20% do saldo devedor.

Pois bem.

Consta dos autos que os embargantes/apelantes figuram como executados na AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL nº 44872-73.2017.8.06.0001, na qualidade de fiadores do contrato de locação firmado entre Dricos Móveis e Eletrodomésticos Ltda. e Imobiliária Júlio Ventura Ltda., ora apelada.

Na demanda, é exigido o pagamento de R$ 1.222.548,93 (um milhão, duzentos e vinte e dois mil, quinhentos e quarenta e oito reais e noventa e três centavos), a título de aluguéis supostamente em atraso.

De início, alegam excesso de execução, sustentando que a cobrança abrange valores referentes ao período de julho de 2015 a maio de 2017, embora a empresa executada não mais ocupasse o imóvel desde fevereiro de 2016.

Defendem, assim, a inexigibilidade da quantia de R$ 812.103,41 (oitocentos e doze mil, cento e três reais e quarenta e um centavos), correspondente aos meses posteriores à alegada desocupação.

Entretanto, como bem observou o magistrado de origem, ainda que os embargantes afirmem ter deixado as chaves à disposição do locador desde 1º de fevereiro de 2016, tal alegação não tem o condão de caracterizar a restituição do imóvel.

Nos autos da AÇÃO DE DESPEJO nº 0128607-64.2015.8.06.0001, foi expressamente determinado que a imissão na posse somente ocorreria após o cumprimento do mandado de verificação das condições externas e internas do bem (ID nº 16349357 daqueles autos), tendo o juízo autorizado a medida em 16 de abril de 2019.

Com efeito, o contrato de locação apenas se extingue com a entrega das chaves ou a efetiva imissão do locador na posse do imóvel.

Até então, ainda que desocupado o bem, persiste a responsabilidade do locatário pela sua conservação e pelo adimplemento dos encargos contratuais, que continuam a vencer até a retomada da posse pelo locador.

A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS.

ART . 1.022 DO CPC/2015.

AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO.

RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL .

RESCISÃO.

DESOCUPAÇÃO SEM PROVA DE EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.

CABIMENTO DE ALUGUÉIS DO INADIMPLEMENTO ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE.

CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE .

SÚMULA 83/STJ.

REVISÃO DO JULGADO.

IMPOSSIBILIDADE.

MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS .

SÚMULAS 5 E 7/STJ.

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.

A alegação de ofensa ao art . 1.022 do CPC/2015 não ficou configurada, uma vez que o Tribunal de origem examinou, de forma fundamentada, todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que tenha decidido em sentido contrário à pretensão dos recorrentes. 2.

O acórdão estadual está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que firmou orientação no sentido de que a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção . 3.

A alteração da conclusão adotada pela Corte de origem demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, conforme os óbices previstos nas Súmulas 5 e 7/STJ. 4.

Agravo interno improvido . (STJ - AgInt no AREsp: 1779898 PR 2020/0273779-5, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 19/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/04/2021) Assim, incumbia aos embargantes comprovar a efetiva devolução do imóvel, mediante a entrega das chaves, ou, ao menos, demonstrar que comunicaram formalmente a desocupação, indicando a data em que esta teria ocorrido.

Não o fizeram, limitando-se a alegar que a desocupação se deu em 1º de fevereiro de 2016, sem apresentar qualquer prova idônea, ônus que lhes competia, por se tratar de fato modificativo do direito da exequente, nos termos do art. 373, II, do CPC: Art. 373.

O ônus da prova incumbe: (…) II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Registre-se, ainda, que o contrato firmado entre as partes dispõe, em sua cláusula sexta, intitulada "RECEBIMENTO DO IMÓVEL", a seguinte redação: SEXTA - RECEBIMENTO DO IMÓVEL - O (a) locatário (a) receie o imóvel em perfeito estado de conservação e uso, com todas as suas instalações funcionando, pintura nova, pisos, paredes e tetos perfeitos, comprometendo-se a entregá-lo, finda a locação, em condições iguais.

PARÁGRAFO - PRIMEIRO - finda a locação, o (a) locatário (a), compromete-se a devolver as chaves do imóvel ora locado no escritório da procuradora do (a) locador (a), ou onde esta indicar, obrigando-se a nesta data apresentar os comprovantes de quitação de luz, água, esgoto, telefone. condomínio e IPTU, e, finalmente de todas as obrigações especificadas neste contrato como também das que venham a ser criadas no decurso deste instrumento.

Nesta ocasião será feita uma vistoria no imóvel em apreço, e, caso o mesmo não se encontre nas condições especificadas no "caput" desta cláusula, ou o (a) locatário (a) não apresente os comprovantes de quitação das despesas acima citadas, fica garantido ao (a) locador (a) o direito de não receber as chaves, até a comprovação de quitação das despesas acima mencionadas, ou o pagamento dos prejuízos apurados pelos danos constatados pôr culpa direta ou indireta do (a) locatário (a) ou ainda pelo simples desgaste do uso normal.

PARÁGRAFO - SEGUNDO: É facultado ainda ao (a) locador (a), no caso do não ressarcimentos dos danos causados no imóvel em apreço, a optar pela vistoria ad perpetuam rei memoriam.

PARÁGRAFO - TERCEIRO: No caso do não recebimento das claves do imóvel pelo locador (a), em virtude dos motivos previstos nos parágrafos anteriores desta cláusula, continuam vigentes todas as cláusulas e condições do presente contrato, arcando o (a) locatário (a) com todas as despesas judiciais e/ou extrajudiciais, inclusive o pagamento dos aluguéis e encargos da locação até a efetiva liberação do imóvel.

Como se vê, há previsão contratual expressa de que, enquanto não houver a entrega formal das chaves acompanhada da quitação dos encargos, o contrato permanece vigente, subsistindo a responsabilidade do locatário pelo pagamento dos aluguéis e demais obrigações até a efetiva liberação do bem.

Assim, diante da ausência de comprovação da entrega das chaves e considerando que a imissão do locador na posse somente foi autorizada em 16 de abril de 2019, por decisão do juízo de origem, essa data deve ser adotada como marco para a rescisão do contrato de locação e para a apuração dos aluguéis devidos, afastando-se, portanto, a alegação de excesso de execução.

Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

DESNECESSIDADE DE PROVA TESTEMUNHAL .

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ENTREGA DAS CHAVES E QUITAÇÃO DOS ALUGUÉIS DISCUTIDOS EM JUÍZO. ÔNUS DA PROVA DO LOCATÁRIO.

IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO .

I.

CASO EM EXAME. 1.

Apelação cível interposta contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em embargos à execução opostos pelo apelante em face da execução de título extrajudicial promovida pela Imobiliária Miranda Coelho, julgou improcedente os embargos .

O apelante sustenta a necessidade de produção de provas, ao argumento de que a prova testemunhal seria essencial para esclarecer se houve entrega das chaves do imóvel ou prorrogação do contrato de locação.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2 .

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela não realização de prova testemunhal; (ii) estabelecer se o locatário comprovou a entrega das chaves, quitação do alugueis e encargos locatícios.

III.

RAZÕES DE DECIDIR. 3 .

Não há cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, entende que a instrução já está suficientemente completa, sendo desnecessária a prova testemunhal, conforme o art. 370 do CPC. 4.

A prova documental produzida pelas partes é suficiente para o julgamento da causa, especialmente no que concerne à prorrogação do contrato e à ausência de comprovação da entrega das chaves e quitação dos encargos locatícios . 5.

O ônus de provar a entrega das chaves e quitação dos encargos locatícios recaem sobre o locatário, sendo esta comprovação um ato formal que exige a apresentação de recibos ou documentos equivalentes, ônus do qual o apelante não se desincumbiu. 6.

A ausência de comprovação da entrega das chaves implica a prorrogação da locação por prazo indeterminado, nos termos do art . 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91. 7.

Os aluguéis e encargos locatícios são devidos até a data da imissão do locador na posse do imóvel, sendo que o locatário não comprovou o pagamento desses valores . 8.

Precedentes jurisprudenciais reforçam que a não comprovação da entrega das chaves ou do pagamento dos aluguéis em atraso torna devida a cobrança até a retomada da posse pelo locador.

IV.

DISPOSITIVO E TESE . 9.

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: Não há cerceamento de defesa quando o juiz dispensa a prova testemunhal com base no convencimento formado a partir das provas documentais.

A entrega das chaves do imóvel e a quitação dos encargos locatícios exigem um ato formal cuja prova recai sobre o locatário, e a ausência dessa comprovação implica a prorrogação da locação até a imissão na posse pelo locador, bem como, o pagamento dos aluguéis em atraso .

Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível nº 0001517-02.2020.8.16 .0072; TJMG, Apelação Cível nº 1.0209.14.000756-5/001; TJSC, Apelação nº 0003775-96 .2014.8.24.0031; TJSP, Apelação Cível nº 1008588-43 .2018.8.26.0100 .

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por uma de suas turmas e por unanimidade, em conhecer dos recursos e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator.

Fortaleza, data da assinatura eletrônica.

DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 01254366020198060001 Fortaleza, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 27/11/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2024) No que se refere à alegação de abusividade da multa moratória de 20% prevista no contrato, não há fundamento para acolhimento.

O contrato firmado entre as partes estabeleceu que os aluguéis e encargos não quitados até a data do vencimento seriam acrescidos de multa moratória de 20% sobre o valor do débito, penalidade esta expressamente aceita pela locatária e pelos fiadores (Cláusula Segunda - Aluguel).

Tal multa tem sido reiteradamente considerada adequada para a finalidade a que se destina, qual seja, compelir o devedor ao adimplemento pontual de suas obrigações.

Ressalte-se que o percentual de 20% foi livremente pactuado pelas partes e não se mostra excessivo.

Assim, em se tratando de contrato de locação, não há base jurídica para a redução pretendida para 10%.

Desse modo, não se aplica ao caso o disposto no artigo 413 do Código Civil, diante da inexistência de abusividade ou estipulação em patamar desproporcional.

Nessa linha: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PARCELAMENTO.

EXTENSÃO ÀS EMPRESAS PRIVADAS.

IMPOSSIBILIDADE .

TAXA SELIC.

DÉBITO TRIBUTÁRIO.

POSSIBILIDADE.

MULTA MORATÓRIA .

CARÁTER CONFISCATÓRIO RECONHECIDO.

REDUÇÃO PARA 20%. 1.

O Supremo Tribunal Federal já assentou a ausência de repercussão geral da controvérsia relativa à violação aos princípios do contraditório, da ampla defesa, do devido processo legal e dos limites da coisa julgada, quando o julgamento da causa depender de prévia análise da adequada aplicação de normas infraconstitucionais (ARE 748 .371-RG, Rel.

Min.

Gilmar Mendes). 2 .

Esta Corte já decidiu pela impossibilidade de extensão do parcelamento de débito previdenciário em 240 meses, previsto na Lei nº 8.620/1993, às empresas do setor privado, porquanto o Poder Judiciário não pode atuar como legislador positivo. 3.

Nos termos do entendimento fixado nos autos do RE 582 .461-RG, julgado sob relatoria do Ministro Gilmar Mendes, a utilização da Taxa Selic como índice de atualização de débitos tributários não contraria qualquer preceito constitucional. 4.

A aplicação de multa moratória acima do patamar de 20% detém caráter confiscatório.

Trata-se de montante que se coaduna com a ideia de que a impontualidade é uma falta menos grave, aproximando-se, inclusive, do valor que um dia já foi positivado na Constituição . 5.

Agravo regimental a que se dá parcial provimento para determinar a redução da multa moratória para 20% (vinte por cento) sobre o valor do tributo. (STF - AgR AI: 682983 RS - RIO GRANDE DO SUL, Relator.: Min.

ROBERTO BARROSO, Data de Julgamento: 04/08/2015, Primeira Turma, Data de Publicação: DJe-167 26-08-2015) Ao lume do exposto, CONHEÇO do recurso para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada eventual concessão de gratuidade judiciária. É como voto.

Fortaleza, data da assinatura digital.

DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Relator