TJCE - 0201629-88.2023.8.06.0062

Tribunal de Justiça do Estado do Ceará   Visto em Inspeção / Inspeção Judicial Anual, em observância ao artigo 64 do Provimento nº 02/2021 e 01/2025 da CGJCE (Código de Normas Judiciais) e da Portaria nº 10/2025 desta Unidade Judiciária

I-RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual com declaratória de nulidade de cláusulas c/c reembolso de quantia paga c/c tutela antecipada ajuizada por TAMIRES MENDES DA COSTA em desfavor do LOTEAMENTO NOVO CASCAVEL SPE-LTDA e de ADMINISTRADORA MOURA SERVIÇOS DE APOIO ADMINISTRATIVO LTDA, devidamente qualificados nos autos.

Narra a requerente, em síntese, ter celebrado com a parte demandada um contrato de compra e venda de imóvel denominado Residencial Novo Boa Vista, do lote 226 da Quadra 18, com área total de 225m².

Segue narrando que o referido contrato foi firmado em 14/5/2019, pela quantia de R$ 53.460,12 (cinquenta e três mil, quatrocentos e sessenta reais e doze centavos), divididos em 84 (oitenta e quatro) parcelas de R$ 636,43 (seiscentos e trinta e seis reais e quarenta e três centavos) e que, até a data da propositura da ação, havia realizado o pagamento de 39 parcelas, totalizando o valor de R$ 36.561,74 (trinta e seis mil, quinhentos e sessenta e um reais e setenta e quatro centavos).

Contudo, por motivos econômicos, não possui mais condições de honrar o compromisso.

Entretanto, afirma que, após entrar em contato com a parte promovida solicitando o distrato, esta teria retardado a devolução dos valores efetivamente pagos e ofertado tão somente o valor de R$ 17.411,33 (dezessete mil, quatrocentos e onze reais e trinta e três centavos), a ser pago de forma parcelada.

Em razão disso, requereu, ao final, a rescisão contratual, a declaração de nulidade das cláusulas 4, § 1º ao 8º, em especial a cláusula 4, § 4, alínea a e b, bem como a devolução de 95% (noventa e cinco por cento) dos valores pagos, em parcela única.

Instruiu a inicial com os documentos de IDs 114746152 a 114746167.

Decisão de ID 114744531 deferindo o pedido de justiça gratuita, postergando a análise do pedido liminar para momento posterior à manifestação do requerido e determinando a designação de audiência de conciliação.

Audiência de conciliação infrutífera, conforme termo acostado aos autos sob ID 114746127.

Contestação de ID 114746133, em que a demandada MOURA SERVIÇOS E GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA. suscitou a ilegitimidade passiva, sob o argumento de que faz somente a administração dos contratos, não sendo responsável pelas obrigações contratuais da primeira requerida.

No mérito, a demandada sustentou a legalidade das cláusulas contratuais, devendo prevalecer o contrato pactuado e aplicada a cláusula contratual que trata da rescisão por culpa exclusiva do comprador/adquirente.

Ao final, pugna pela improcedência dos pedidos autorais, declarando a rescisão contratual por culpa exclusiva, autorizando os descontos e retenções (50%) constantes na cláusula quarta do contrato firmado ou, subsidiariamente, que seja autorizada a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato e fruição mensal.

Réplica à contestação (ID 114746146).

Intimadas acerca do interesse em produzir provas, a parte demandada requereu o julgamento antecipado dos pedidos (ID 157631396).

A parte requerente nada manifestou. É o relatório.

Passo a fundamentar e decidir.  II-FUNDAMENTAÇÃO O caso é de julgamento antecipado dos pedidos, pois não há matéria fática controvertida passível de produção de prova diversa da documental (art. 355, I, Código de Processo Civil).

Acerca da preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo demandado MOURA SERVIÇOS E GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA., entendo que merece prosperar, porquanto o contrato objeto da presente ação foi celebrado diretamente com a requerida LOTEAMENTO NOVO CASCAVEL SPE-LTDA, que possui personalidade jurídica própria, não havendo o que se falar em legitimidade da administradora para figurar no polo passivo desta ação.

Diante disto, ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva.

Inexistindo outras preliminares, passo à análise do mérito.

Quanto ao desfazimento do negócio jurídico, infere-se, no presente caso, que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa da requerente, diante de sua situação econômica, que a impediu de dar seguimento ao negócio jurídico entabulado pelas partes.

Cabe ressaltar que a iniciativa da parte autora pela resolução contratual não obsta a legitimidade do pleito de restituição dos valores pagos.

Ocorre que a retenção por parte do promitente vendedor de parte do valor recebido, conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, é plenamente possível para fazer face às despesas do empreendimento.

Entendimento contrário tornaria o empreendedorismo imobiliário uma atividade de extremo risco.

Esse risco da atividade, como é cediço, seria repassado a todos os pretensos adquirentes de imóveis, com consequências nefastas para os milhões de brasileiros que ainda não possuem casa própria para moradia da família.

Pela mesma razão, a retenção de percentual superior ao que foi pago imporia ônus excessivo ao promitente-comprador, afrontando o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Desse modo, é que devem ser tida por abusivas cláusulas contratuais que autorizam a retenção de valores exorbitantes ao valor pago.

Outro não é o entendimento esposado pela jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, que, no caso de culpa do promitente comprador, admite a retenção máxima de até 25% (vinte e cinco por cento) a ser feita pelo promitente vendedor, verbis: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RETENÇÃO CONTRATUAL. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA.

TAXA DE CORRETAGEM.

PARCIAL PROVIMENTO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Recurso apelatório interposto por empresa incorporadora contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, determinando a restituição imediata e em parcela única de 80% dos valores pagos pelos autores, acrescidos de correção monetária pelo IGP-M e juros moratórios a partir do trânsito em julgado, além de condenação da ré em custas e honorários advocatícios.

Recorrente requereu aplicação do percentual contratual de 30% de retenção, atualização pelo INCC e abatimento de comissão de corretagem.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: (i) definição do percentual de retenção aplicável à restituição de valores em razão da rescisão contratual por culpa do comprador; (ii) definição do índice de correção monetária aplicável; (iii) possibilidade de abatimento da taxa de corretagem do montante a ser restituído.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A jurisprudência do STJ (Súmula 543 e Tema 1.002) admite retenção de até 25% dos valores pagos em caso de resolução do contrato por culpa do comprador, sendo abusiva a cláusula contratual que prevê retenção superior. 4.

A correção monetária deve seguir o índice contratual (INCC) até o ajuizamento da ação, passando a ser aplicado o INPC a partir dessa data, nos termos do STJ (REsp 1.723.519/SP e AgInt no REsp 1863473/SP). 5. É vedada a retenção da comissão de corretagem na ausência de cláusula contratual clara e prévia que informe o valor e a responsabilidade do promitente-comprador, conforme Tema 938/STJ.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 6.

Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Tese de julgamento: 1.

Em rescisão contratual de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, quando não demonstrada cláusula penal abusiva. 2.

O índice de correção monetária aplicável deve ser o INCC até o ajuizamento da ação e, a partir de então, o INPC. 3. É indevida a retenção da comissão de corretagem quando não houver previsão contratual clara e específica, com destaque do valor ao consumidor.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, V, 51, IV; CC, arts. 413, 475; CPC/2015, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.723.519/SP; STJ, Tema 938; STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no REsp 1863473/SP; TJCE, ApCiv 0273511-70.2021.8.06.0001, Rel.

Des.

André Luiz de Souza Costa, j. 30/07/2024.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer o Recurso de Apelação para a ele dar parcial provimento, nos termos do voto do eminente Relator.

Fortaleza, 26 de maio de 2025 CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (Apelação Cível - 0123042-51.2017.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  18/06/2025, data da publicação:  18/06/2025) - grifei   APELAÇÃO CÍVEL.

PROCESSUAL CIVIL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO A PEDIDO DOS PROMITENTES COMPRADORES.

DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, SENDO ADMITIDA RETENÇÃO ENTRE 10% E 25%.

PRECEDENTES STJ.

RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO.

PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL E ADEQUADO.

NÃO HOUVE UTILIZAÇÃO OU DEPRECIAÇÃO DO BEM IMÓVEL.

OS VENDEDORES PODERÃO USAR E DISPOR LIVREMENTE DOS LOTES, VENDENDO E TRANSFERINDO PARA TERCEIROS.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

TEMA REPETITIVO 938.

CABÍVEL A TRANSFERÊNCIA DO PAGAMENTO AOS AUTORES.

MENÇÃO EXPRESSA NO CONTRATO ENTABULADO.

JUROS MORATÓRIOS CONTADOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

PRECEDENTES DO STJ E DO TJCE.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

Caso em exame: 1.

Trata-se de Apelação Cível interposta por Gav Muro Alto 2 Empreendimento Imobiliário Spe Ltda, objurgando sentença de parcial procedência proferida pelo MM.

Julgador da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido Indenização por Danos Morais, ajuizada por Marcelo Bruno da Cunha Castro e Cynara de Jesus Araújo Nogueira Castro, em desfavor da apelante.

II.

Questão em discussão: 2.

As razões recursais cingem-se em revolver o julgado, a fim de modificar a sentença primeva para reter 50% da quantia paga pelos apelados e integralidade da comissão de corretagem; afastar a inversão do ônus da prova; desconsiderar a mora na devolução dos valores; e, subsidiariamente, que o termo inicial dos juros se dê a partir do trânsito em julgado.

III.

Razões de decidir: 3.

Insta ratificar que o vínculo estabelecido entre o autor e a parte ré é regido pelas normas da Lei Consumerista, vez que se trata de relação de consumo, conforme dispõem os artigos 2º e 3º do CDC, sendo plenamente aplicáveis ao presente caso as normas protetivas da referida lei.

Desse modo, incabível a inversão do ônus da prova em favor da recorrente. 4.

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, mediante acordo de pagamento em prestações pelo promitente comprador, na hipótese de este não ter mais condições econômicas de suportar o pagamento das obrigações avençadas, encontrando-se inadimplente ou por iniciativa deste, é admitida a rescisão contratual.

Sobre o percentual a ser retido pelos promitentes vendedores, o Superior Tribunal de Justiça autorizou, em regra, a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 5. À luz das normas consumeristas e da jurisprudência consolidada do STJ, diante do caso concreto apresentado, entendo que a retenção de 25% de todas as parcelas pagas pelos autores é justa, pois remunera as despesas administrativas e encargos decorrentes da resilição.

Desse modo, não há que se falar em retenção de 50% do valor pago. 6.

De início, destaco que a corretagem possui regulação específica no ordenamento jurídico, em conformidade com as disposições inseridas nos artigos 722 a 729 do Código Civil, tratando-se de contrato bilateral, oneroso, consensual e aleatório, não exigindo forma solene.

A comissão de corretagem é devida nos casos em que há uma intermediação do corretor entre o vendedor e terceira pessoa, a fim de concretizar um negócio. 7.

Quanto à legalidade ou não de sua restituição em caso de distrato, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento através do Tema Repetitivo 938, firmando a seguinte tese: "(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, como destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)". 8.

Em analisando a documentação acostada pelos próprios autores, vê-se às fls. 22/50, que nos contratos que regeram a pactuação, há informação expressa acerca da comissão de corretagem.

Desse modo, em considerando que a rescisão contratual se deu por iniciativa dos promoventes, é cabível, portanto, a transferência da responsabilidade do pagamento pela comissão de corretagem dos autores. 9.

No que pertine aos honorários sucumbenciais, a tese do Tema 1.059 foi fixada nos seguintes termos: "A majoração dos honorários de sucumbência prevista no artigo 85, parágrafo 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente.

Não se aplica o artigo 85, parágrafo 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação".

V.

Dispositivos relevantes citados: arts. 2º, 3º, art. 6º e 53, todos do CDC; arts. 722 a 729 CC.

VI.

Jurisprudências relevantes citadas: - STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021. - STJ - AgRg no REsp 1500990/SP, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016. - TJ-CE - Apelação Cível - 0208868-06.2021.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) EVERARDO LUCENA SEGUNDO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 12/06/2024, data da publicação: 12/06/2024. - TJCE - Apelação Cível - 0897506-10.2014.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA PORT. 605/2024, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  22/05/2024, data da publicação:  22/05/2024.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Eminente Relator.

Fortaleza, .

DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador e Relator (Apelação Cível - 0265758-91.2023.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  25/02/2025, data da publicação:  25/02/2025) - grifei   De outro lado, o dever de restituir parcial (mas imediatamente) os valores pagos, em caso de culpa do consumidor pela resolução do contrato, encontra-se cristalizado pelo Enunciado nº 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça (a despeito de não trazer percentuais), nos seguintes temos: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

O Superior Tribunal de Justiça, em diversos julgados, contudo, adota o percentual de retenção em patamar variável entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento):   CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE.

RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS.

SÚMULA Nº 543 DO STJ.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%).

APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

VALIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL (TEMA 938).

CONTUDO, REFERIDA VERBA JÁ SE ACHA INCLUÍDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO (15%) FIXADO NA ORIGEM.

RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE.

APLICAÇÃO DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1.

Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2.

A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória.

No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. 3.

Esta Corte reconhece a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp 1.599.511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, j. 24/8/2016, DJe 6/9/2016, julgado sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938). 4.

O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26/4/2011, DJe 11/5/2011).

Caso em que a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem (15% dos valores pagos), configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte, o que é inadmissível. 5.

Em razão da improcedência do presente recurso, e da anterior advertência em relação a incidência do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei. 6.

Agravo interno não provido, com imposição de multa. (AgInt no REsp 1806095/CE, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019).

Assim, considerando os parâmetros estipulados pelo STJ e pelo TJCE, e o caso concreto em apreço, entendo como razoável a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Quanto à retenção de valores referentes à taxa de fruição, importa esclarecer que, em que pese a parte autora se encontrar na posse precária do lote desde a assinatura do contrato, tem-se que a incidência da taxa de fruição somente se justificaria pela efetiva ocupação daquele lote ou caso, de alguma forma, houvesse prova de proveito econômico da requerente sobre este, o que não ocorreu, pois o contrato tem por objeto lote de terreno sem construção, não se podendo afirmar que a parte vendedora deixou de auferir lucro ao ter sido impedida de sua fruição direta.

Sobre o tema: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO DE TERRENO NÃO EDIFICADO.

ABUSIVIDADE.

RESTITUIÇÃO DEVIDA DE FORMA IMEDIATA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação Cível objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou parcialmente procedente a Ação de Restituição de Valores Pagos para condenar as rés à restituição do valor de R$ 4.924,14 (quatro mil, novecentos e vinte e quatro reais e catorze centavos), indevidamente cobrado a título de taxa de fruição, com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de 1% (um por cento)ao mês desde a citação.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar a legalidade da cobrança de taxa de fruição incidente sobre lote de terreno não edificado; e (ii) definir a forma de devolução dos valores pagos a esse título.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A relação contratual firmada entre as partes se submete ao Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, impondo-se a interpretação contratual mais favorável ao consumidor e a vedação de cláusulas abusivas. 4. É indevida a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado, inexistindo causa para enriquecimento indevido do promitente comprador ou empobrecimento do promitente vendedor. 5.

A cláusula que prevê a restituição de valores pagos apenas de forma parcelada é abusiva, devendo a devolução ocorrer de forma imediata, independentemente de culpa.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 6.

Apelação Cível conhecida e desprovida. ___________ Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 47, 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; STJ, AREsp n. 2.732.757/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.643.764/MT, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.676.950/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.492.753/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 3/6/2024; TJCE, Apelação Cível - 0050503-43.2021.8.06.0035, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  12/03/2025, data da publicação:  12/03/2025; TJCE, Apelação Cível - 0479775-57.2000.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  19/02/2025, data da publicação:  19/02/2025; TJCE, Apelação Cível - 0252311-41.2020.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  10/04/2024, data da publicação:  10/04/2024; TJCE, Apelação Cível - 0051247-49.2020.8.06.0075, Rel.

Desembargador(a) FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  28/08/2024, data da publicação:  28/08/2024.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara de Direito de Privado, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do desembargador relator.

Fortaleza, 16 de abril de 2025.

DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator (Apelação Cível - 0267984-74.2020.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  16/04/2025, data da publicação:  16/04/2025) - grifei   DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS NÃO DEMONSTRADO.

TAXA DE FRUIÇÃO.

DESCABIMENTO.

TERRENO NÃO EDIFICADO.

IPTU.

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A IMISSÃO NA POSSE.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME. 1.

Apelação cível interposta por empresa ré contra sentença que reconheceu a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promissário comprador e determinou a devolução de 75% das parcelas pagas, com correção monetária e juros, sem se manifestar sobre a cobrança de comissão de corretagem, taxa de fruição e IPTU.

O apelante alega que o autor deve arcar com a comissão de corretagem e as taxas relativas à fruição do imóvel e IPTU.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2.

Há três questões em discussão: (i) se o autor/apelado deve ser responsável pela comissão de corretagem; (ii) se é cabível a cobrança da taxa de fruição pelo uso do imóvel; e (iii) se o autor deve arcar com o pagamento do IPTU.

III.

RAZÕES DE DECIDIR. 3.

A responsabilidade pela comissão de corretagem não pode ser imputada ao autor, pois o apelante não apresentou comprovante do pagamento dessa comissão, nem houve previsão contratual clara e específica sobre tal encargo. 4.

A taxa de fruição é indevida, pois o imóvel em questão é um terreno não edificado, e não houve demonstração de proveito econômico pelo comprador, conforme entendimento do STJ. 5.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do promitente vendedor até a imissão na posse do imóvel, conforme jurisprudência consolidada do STJ, uma vez que o comprador não foi imitido na posse do bem.

IV.

DISPOSITIVO E TESE. 6.

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem deve ser claramente pactuada e comprovada, cabendo ao promitente vendedor a sua demonstração.

Não é cabível a cobrança de taxa de fruição de terreno não edificado, quando não houver prova de proveito econômico pelo comprador.

O adquirente de imóvel só é responsável pelo pagamento de IPTU a partir da imissão na posse.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por uma de suas turmas e por unanimidade, em conhecer do recurso de apelação e negar provimento, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, data da assinatura eletrônica.

DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (Apelação Cível - 0050503-43.2021.8.06.0035, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  12/03/2025, data da publicação:  12/03/2025) - grifei   RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESILIÇÃO UNILATERAL.

RETORNO.

STATUS QUO ANTE.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%.

VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES.

PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO.

DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS.

RESPONSABILIDADE.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 211/STJ.

REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

SÚMULA 5/STJ.

TERRENO PARA EDIFICAÇÃO.

TAXA DE OCUPAÇÃO.

FUNDAMENTO.

ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA.

ART. 884 DO CC/02.

CONFIGURAÇÃO.

REQUISITOS CUMULATIVOS.

EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO.

HIPÓTESE CONCRETA.

AUSÊNCIA. 1.

Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas. 2.

Recurso Especial interposto em: 29/12/2017; concluso ao gabinete em: 03/06/2020.

Aplicação do CPC/15. 3.

O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito; b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial. 4.

A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 5.

O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis. 6.

O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 7.

A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa.

Precedentes. 8.

A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito. 9.

São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos.

Precedente da Corte Especial. 10.

O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio. 11.

Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio. 12.

No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13.

Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. 14.

Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes.

Precedente da Segunda Seção. 15.

Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas. (REsp 1863007 / SP, Rel.

Min.

NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/3/2021, DJe 23/3/2021) - grifei No mesmo sentido, conforme decidido pelo STJ no REsp 1.820.330: Realmente, segundo o mais atual entendimento da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), definido no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, considerado adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor (REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019). [...] Na referida oportunidade, o voto condutor destacou que o percentual de 25% 'tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento' (REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019, sem destaque no original).

Prevalece, então, na jurisprudência mais atual: i) 'a orientação de um padrão indenizatório de 25% do valor pago' (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); e ii) que esse percentual é indenizatório, cominatório e fixo, independendo das circunstâncias concretas de cada hipótese particular.

Assim, considerando os parâmetros estipulados pelo STJ e pelo TJCE, o caso concreto em apreço, mormente o valor do imóvel, entendo como razoável a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. 

III-DISPOSITIVO Por todo o exposto, extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, o pedido para DECLARAR rescindido o contrato objeto da presente demanda e CONDENAR a demandada LOTEAMENTO NOVO CASCAVEL SPE - LTDA a restituir à autora TAMIRES MENDES DA COSTA todos os valores pagos em uma só parcela, com retenção de apenas 25% (vinte e cinco por cento), nesse percentual incluídas as arras e todos os demais encargos de mora, devidamente corrigido pelo índice fixado no contrato (ou pelo INPC, na sua ausência), com incidência a partir de cada desembolso realizado, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da presente decisão.

Por outro lado, RECONHEÇO a ILEGITIMIDADE PASSIVA da ADMINISTRADORA MOURA SERVIÇOS DE APOIO ADMINISTRATIVO LTDA. e, por conseguinte, EXTINGO o feito em relação ao referido demandado, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Reconheço a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86, caput, e observados os critérios estabelecidos no art. 85, §2º, I a IV, do CPC, e condeno as partes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, distribuídos proporcionalmente entre os litigantes em 50% (cinquenta por cento).

Em razão de ser a parte autora beneficiária da assistência judiciária gratuita, declaro a suspensão da exigibilidade da condenação nos ônus da sucumbência pelo prazo de 05 anos, que poderá ser afastada se o credor demonstrar que a situação de insuficiência financeira que justificou a concessão do benefício deixou de existir (art. 98, § 3º, do CPC) Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Com o trânsito em julgado, proceda-se com a baixa na distribuição e, após, arquivem-se os autos.  Expedientes necessários.   Cascavel (CE), data da assinatura no sistema.     BRUNO LEONARDO BATISTA DE MEDEIROS SANTOS Juiz de Direito