TJCE - 3001455-71.2023.8.06.0010

  ESTADO DO CEARÁ TRIBUNAL DE JUSTIÇA 17ª UNIDADE DE JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Endereço:  AVENIDA GENERAL OSÓRIO DE PAIVA, 1220, PARANGABA FORTALEZA-CE / CEP  60720-000 / E-mail:  [email protected]   PROCESSO N. º: 3001455-71.2023.8.06.0010 REQUERENTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RECANTO DOS PÁSSAROS REQUERIDO: WELLINGTON DE OLIVEIRA CASTRO VALOR DA CAUSA: R$ 41.174,75   SENTENÇA             Vistos etc.   RELATÓRIO  Relatório dispensado nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95.

Trata-se de Ação de Cobrança de Taxas Condominiais proposta pelo CONDOMINIO DO EDIFÍCIO RECANTO DOS PÁSSAROS em face de WELLINGTON DE OLIVEIRA DE CASTRO, ambos já qualificados nos autos.

Na exordial (ID 68692814), o autor aduz que o réu é o proprietário da unidade 304-2 do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RECANTO DOS PÁSSAROS e que possui dívidas de inúmeras taxas condominiais ordinárias em aberto.

Alega que as diversas tentativas de cobrança administrativa não obtiveram êxito, por isso acessa o Judiciário (págs. 3,4).

Requer, assim, a condenação do réu ao pagamento das taxas condominiais em atraso e dos honorários convencionais (pág. 9).

Contestação, ID 72806940 Réplica, ID 72808830 Audiência de instrução, ID 87801737) Eis o breve relato.

Decido.   FUNDAMENTAÇÃO  O feito comporta julgamento antecipado na forma do artigo 355, I do Código de Processo Civil, estando a matéria fática suficientemente demonstrada pela prova material constante dos autos, não havendo necessidade de produção de prova oral.   PRELIMINARMENTE DA CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA  No que concerne à concessão da justiça gratuita, entendo prejudicado o pedido, considerando que o artigo 55 da Lei nº 9.99/95 dispensa o pagamento de custas e honorários em primeiro grau.

Deste modo, o pedido de gratuidade judiciária deve ser feito na apresentação de eventual recurso, quando à impugnação a esse pedido pela parte adversa será apreciada.

DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA O réu, em sede de contestação (ID 72806940, pág. 4), suscita preliminar de ilegitimidade passiva, aduzindo que "em que pese o Sr.

Wellington de Oliveira Castro seja proprietário da unidade 304, toda a documentação referente às taxas é endereçada em nome de sua filha, Débora Lemos Castro Freitas".

No entanto, tal alegação não se sustenta, pois o proprietário responde pelas taxas condominiais independentemente de sua filha receber os boletos para pagamento e até efetuar o pagamento.

A responsabilidade do proprietário é determinada pelo art. 1.345 do Código Civil.

Jurisprudência TJCE:   "3.

Pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que as dívidas de condomínio têm natureza propter rem, sendo solidárias e indivisíveis, podendo ser exigida de qualquer um dos proprietários ou do possuidor, inexistindo qualquer necessidade de litisconsórcio necessário."    TJCE, Acórdão 1160904 , 07185709420188070000, Relator: Rômulo de Araujo Mendes, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 20/3/2019, publicado no DJE: 4/4/2019.                         Suscita o réu, ainda em preliminar de ilegitimidade passiva, que "existe ação de execução de título extrajudicial de acordo de cotas condominiais ajuizada em desfavor da Sra.

Débora Lemos Castro Freitas, referente ao mesmo imóvel.

Vejamos o processo de nº 3000993-51.2022.8.06.0010".

Defende, assim, a inexistência de vínculo entre as partes dessa lide.

Entretanto, o referido processo se trata de execução de título extrajudicial, relativo a acordo firmado em 24.09.2019 (ID 34540405 do Proc. nº 3000993-51.2022.8.06.0010) entre Condomínio do Edifício Recanto dos Pássaros e Débora Lemos Castro de Freitas e descumprido por Débora quanto a quatro de sete parcelas a que ela se obrigara a pagar, no caso as parcelas referentes a 12/2019, 01/2020, 02/2020, 03/2020, no valor total de R$ 3.229,72 (três mil duzentos e vinte e nove reais e setenta e dois centavos), conforme ID 34540415 no Proc. nº 3000993-51.2022.8.06.0010.

Portanto, a execução do título extrajudicial em curso (Proc. nº 3000993-51.2022.8.06.0010) não tem o condão de anular a relação entre as partes do presente processo, levando à ilegitimidade do promovido.

Rejeito, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida.

Frise-se que a ação de execução do título extrajudicial em face de Débora e a ação de conhecimento em face de Wellington tem origem em dívidas de taxas condominiais junto ao Condomínio do Edifício Recanto dos Pássaros e já tramitam na mesma Unidade do Juizado Especial, não havendo risco de decisões contraditórias ou conflitantes.                   DA INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL Alega o réu haver incompetência do Juizado Especial Cível quanto à causa devido à sua complexidade e à necessidade de perícia.

Contudo, infere-se que não restou demonstrado, num primeiro momento, a complexidade da causa ou da prova, sendo necessária uma análise mais aprofundada dos fatos e do conjunto probatório acostado aos autos pelas partes.

Rejeito, pois, a preliminar de incompetência arguida.   MÉRITO  Compulsando os autos, verifica-se que o autor juntou a seguinte documentação comprobatória: de constituição do condomínio (ID 68692815); da eleição da síndica (ID 68692817), da convenção do condomínio (ID 68692819 e ID 68692822), da aprovação de diferentes taxas extras (ID 68692823, ID 68693875, ID 68693876, ID 68693877); de reajuste da taxa condominial (ID 68692824,), do débito do autor em 22.08.2023 (ID 68693880); da propriedade do imóvel referente à dívida condominial (ID 68693879).

Observa-se na declaração juntada pelo autor (ID 68693880), demonstrando todas as taxas devidas pelo réu, no período de 10.11.2018 a 10.07.2023, o total da dívida de R$ 41.174,75 (quarenta e um mil cento e setenta e quatro reais e setenta e cinco centavos), não tendo o réu, em sua defesa, comprovado pagamento total ou parcial da mesma.

Passa-se à análise das alegações do réu em sede de contestação (ID 72806940).

Aduz o réu que por diversos motivos houve inobservância da convenção do condomínio na convocação e na realização de algumas assembleias gerais do condomínio.

Requer, assim, a nulidade das assembleias, cujas atas foram acostadas aos autos sob ID 68692823, 68692824, 68693875, 68693876, 68693877, 68693878, e consequente nulidade das cobranças oriundas das mesmas (ID 72806940, pág. 7-15).

Dessa forma, infere-se que o réu pretende anular assembleias condominiais tão somente para buscar a improcedência da ação de cobrança sobre suas dívidas condominiais, tendo em vista que não ajuizara ação anulatória.

De todo modo, o promovido perdeu o direito de anular tais assembleias pelo instituto da decadência, pois a última delas data de 28.04.2022 (ID 68693878), e aplica-se o prazo decadencial geral de 2 (dois) anos, previsto no art. 179 do Código Civil, para anulação de assembleia condominial.   AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PRETENSÃO DE ANULAR ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.

INEXISTÊNCIA DE PRAZO ESPECÍFICO.

PRAZO DECADENCIAL.

ARTIGO 179 DO CÓDIGO CIVIL.

PRAZO BIENAL.

NÃO PROVIDO.1.

Segundo o art. 179 do Código Civil de 2002, "quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato. 2.

Especificamente em relação ao prazo para anular assembleia de condomínio, o Código Civil de 1916 não previa, ao contrário do CC/02 (artigo 179), prazo específico, o que levava a aplicação do prazo subsidiário de 20 anos, considerada a menção genérica a "ações pessoais" no artigo 177 do CC/16. 3.

No caso, como as assembleias que se pretende anular remontam a 2013 e 2017, incide o CC/02, uma vez que se trata da legislação vigente ao tempo da realização do negócio jurídico.

Além disso, como a ação anulatória foi ajuizada apenas em 2020, quando já transcorrido prazo superior a 2 anos desde a última lesão, deve ser reconhecida a decadência, a teor do que previsto no artigo 179 do CC/02. 4.

Agravo interno a que se nega provimento.

STJ.

AgInt no AREsp 2197885 / GO, 2022/0268778-0, Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 02/10/2023, Quarta Turma.                                      O réu também alega cobranças de serviços, cuja prestação não foi devidamente comprovada nos autos (ID 72806940, pág. 20).

A presente demanda, entretanto, trata de ação de cobrança a condômino devedor e não de ação de ressarcimento de pagamentos realizados por serviços supostamente não efetuados pelo condomínio.

Até porque para acessar o Judiciário nesse sentido é necessário comprovar que pagou pelo serviço.

Não é exigível na ação de cobrança de taxas condominiais não adimplidas que seja juntada aos autos digitais a comprovação de execução de todos os serviços realizados pelo condomínio durante os anos referentes à cobrança objeto da demanda.

Ademais, infere-se, através das atas das assembleias gerais do condomínio, que o desconhecimento do réu quanto às notas fiscais ou ao andamento de serviços no edifício seja devido à sua ausência e consequente falta de participação nas assembleias gerais (ID 68692823, 68692824, 68693875, 68693876, 68693877, 68693878).

Inclusive, a síndica, representando o condomínio autor em juízo,  afirma em seu depoimento (ID 87803781) que os próprios condôminos têm oportunidade de indicar prestadores de serviço, o que se pode constatar, por exemplo, na ata da assembleia geral do dia 10.10.2019 (ID 68693877), em que a condômina, Sra.

Marcela, fez a indicação de profissional para o condomínio autor da presente demanda.

Além disso, a síndica explicou em seu depoimento (ID 87803781) que os serviços de reparo realizados no condomínio têm laudo técnico, contrato com engenheiro, ART assinado pelo CREA, todos os recibos e comprovantes de depósito ao engenheiro da empresa.

Ao ser indagada pela advogada do réu sobre a existência de parquinho no condomínio, a síndica explicou que não há parquinho e que houve um erro gráfico em que constou reforma do "parquinho", mas se tratava de reforma na estrutura do prédio e, posteriormente, o boleto foi emitido de forma correta.

Tratando dos deveres do condômino, frise-se que o Código Civil assim estabelece: Art. 1.336 do CC:.

São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)   (...) § 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Art. 1337.

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem                      Não cumprindo seu dever legal de contribuição para as despesas do condomínio, o réu onera os demais condôminos.

Na ata da assembleia geral do dia 28.04.2022 (ID 68693878), foi aprovada a portaria virtual, porém, o condomínio (autor) não dispunha de caixa para pagar as despesas de rescisão dos funcionários, decidindo assim contratar um financiamento no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), valor semelhante à dívida acumulada pelo promovido (ID 68693880).                     Ressalte-se que a dívida condominial pode levar à penhora do bem no bojo da ação de cobrança.

Jurisprudência do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

COTA CONDOMINIAL.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

PENHORA DO BEM.

CABIMENTO.

ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

REEXAME DE FATOS E PROVAS.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ.  3. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.

Súmula 568/STJ" (AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/3/2023).

STJ.

AgInt no AREsp 2360792/PR.

Relator: Ministro Humberto Martins, 18.12.2023.

Terceira Turma.

A parte promovida, na contestação (ID 72806940, págs. 23,24), requer condenação da parte autora em litigância de má-fé, em virtude de "alterar a verdade dos fatos".

No que concerne à litigância de má-fé, insta mencionar entendimento do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

IMPUGNAÇÃO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA.

APLICAÇÃO DA SANÇÃO CIVIL PREVISTA NO ART. 940 DO CÓDIGO CIVIL.

INVIABILIDADE.

AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que a aplicação da penalidade prevista no art. 940 do Código Civil de 2002 requer a comprovação de má-fé do credor.

Precedentes. 2.

A aplicação da penalidade por litigância de má-fé exige a comprovação do dolo da parte, ou seja, da intenção de obstrução do trâmite regular do processo ou de causar prejuízo à parte contrária, o que não ocorre na hipótese em exame. 3.

Agravo interno a que se nega provimento.

STJ - AgInt no AREsp: 1455010 DF 2019/0050338-1, Relator: Ministro Raul Araújo, Data de Julgamento: 25/06/2019, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 01/07/2019.                      Compulsando os autos, depreende-se não ter sido demonstrada a má-fé por parte do promovente, o qual não deve incorrer na responsabilidade processual cabível, decorrente das hipóteses legais de litigância de má-fé, mas exerceu sua faculdade de cobrar  débitos condominiais em atraso referentes à unidade da qual o réu é o legítimo proprietário.       Por fim, a promovida requereu, em pedido contraposto, a indenização do autor por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), por alegadas cobranças de taxas condominiais sem embasamento e endereçadas ao réu, quando tinha a ciência de que a cobrança deveria ser feita a terceira pessoa.

Entretanto, o conjunto probatório foi suficiente para demonstrar a legitimidade passiva do réu e para embasar a existência e o valor dos débitos em atraso.

Tal dívida se refere a despesas extraordinárias aprovadas em assembleia e às taxas condominiais ordinárias (ID 68693880, pág. 1), que viabilizam o funcionamento do condomínio para o bem da coletividade dos condôminos, inclusive do réu.

Inclusive, segundo o depoimento da síndica (ID 87803781), o promovido é o único inadimplente do condomínio réu.

No tocante aos honorários advocatícios convencionais, a Convenção do Condomínio do Edifício Recanto dos Pássaros (autor) prevê expressamente em seu art. 47, alínea e (ID 68692822), que o condômino em atraso com as contribuições fica sujeito a multa, despesas judiciais e extrajudiciais, inclusive de advogado e os juros correspondentes.

Dessa forma, a parte autora faz jus aos honorários advocatícios, pois previstos na convenção condominial, bem como não seria razoável que os demais condôminos sofressem o ônus de arcar com os serviços contratados para cobrar o condômino inadimplente.

CIVIL.

CONDOMÍNIO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

RECURSO INOMINADO.

SENTENÇA TERMINATIVA.

PRESCRIÇÃO DE PARCELAS.

ANTERIORES A 05 ANOS DO INÍCIO DA PRETENSÃO.

MANTIDA.

AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DE DETERMINAÇÃO JUDICIAL.

RETIRADA DE HONORÁRIOS DE ADVOGADO DO CÁLCULO DAS COTAS.

VERBAS PREVISTA NA CONVENÇÃO.

NATUREZA CONTRATUAL.

POSSIBILIDADE DE COBRANÇA.

PRIMAZIA DO MÉRITO, CPC/15.

CONTINUIDADE DA EXECUÇÃO.

SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE.

Os honorários advocatícios, tablados expressamente em convenção condominial, podem ser executados nas obrigações condominiais, por terem natureza contratual.

Por sua natureza contratual e não sucumbencial mantém-se na planilha tais débitos. (TJ-CE - 3000226-65.2017.8.06.0017, Relator: Antônio Cristiano de Carvalho Magalhães, Data de Julgamento: 09/04/2020, 6ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis do Estado do Ceará)                    Diante de todo o exposto, tendo em vista que a demandada não comprovou o pagamento das parcelas inadimplidas e não prescritas, conforme dispõe o art. 373, II, do CPC, reconhece-se que a parte autora faz jus aos valores referentes a tais parcelas dentro do período de novembro de 2018 a julho de 2023, conforme demonstrado na declaração de ID 68693880. bem como aos honorários advocatícios previstos na Convenção do Condomínio.

DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido contraposto formulado pelo réu e PROCEDENTES os pedidos autorais para CONDENAR a parte ré a pagar à parte autora as despesas condominiais inadimplidas, incluindo os honorários advocatícios convencionais, acrescidas de correção monetária pelo INPC, bem como juros de 1% (um por cento) ao mês, a contar da última atualização (ID 68693880, de 10.07.2023).

Ressalvando-se que, caso tenham sido adimplidas, sejam subtraídas as quatro parcelas atualmente em execução nesta Unidade do Juizado Especial Cível, em Ação de Execução de Título Extrajudicial (Proc. n. 3000993-51.2022.8.06.0010).

Sem custas e honorários advocatícios nesta fase, nos termos dos artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Expedientes necessários.   Geisa Maria Magalhães Barbosa Juíza Leiga Pela MMª Juíza de Direito foi proferida a presente sentença Nos termos do art. 40 da Lei nº 9.099/95, HOMOLOGO a minuta de sentença elaborada pela Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.     Gerana Celly Dantas da Cunha Verissimo Juíza de Direito      

ESTADO DO CEARÁTRIBUNAL DE JUSTIÇA17ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA    Processo: 3001455-71.2023.8.06.0010  AUTOR: CONDOMINIO DO EDIFICIO RECANTO DOS PASSAROS REU: WELLINGTON DE OLIVEIRA CASTRO Prezado(a) Advogado(s) do reclamante: JESSICA NUNES BRAGA, intimo Vossa Senhoria, na qualidade de ADVOGADO(A) DA PARTE PROMOVENTE, por si e pela parte que representa, conforme poderes conferidos por procuração, acerca da audiência de INSTRUÇÃO designada para o dia 06/06/2024 13:30, que acontecerá na modalidade videoconferência, pela plataforma Microsoft Teams, com link de acesso disponível em certidão de id. 86579541. Fica ainda ciente de que as testemunhas, em número máximo de 3 (três), deverão acessar o link ou comparecer, independentemente de intimação, nos termos do art. 455 do CPC.

FORTALEZA/CE, na data de assinatura digital.

ESTADO DO CEARÁTRIBUNAL DE JUSTIÇA17ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA   Processo: 3001455-71.2023.8.06.0010  AUTOR: CONDOMINIO DO EDIFICIO RECANTO DOS PASSAROS REU: WELLINGTON DE OLIVEIRA CASTRO Prezado(a) Advogado(a) JESSICA NUNES BRAGA e PATRICIA LIMA VIEIRA DE SOUZA, intimo Vossa Senhoria, na qualidade de ADVOGADO(A) DA PARTE PROMOVENTE e PROMOVIDA, respectivamente, acerca da decisão, constante do ID de nº. 85715229.

TRANSCRIÇÃO/DISPOSITIVO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RECANTO DOS PASSAROS requer a redesignação da audiência de instrução designada para 21/05/2024 às 11h, tendo em vista a síndica estar em viagem internacional entre 12/05/2024 e 22/05/2024. Decido. Analisando os autos, verifica-se que a síndica da parte autora comprovou viagem para Portugal entre 12/05/2024 e 24/05/2024, id 84747556, id 84747557 e id 84747558. Com efeito, como o condomínio é representado pelo síndico em juízo, nos termos do inciso XI do art. 75 do CPC, a viagem da síndica no período em que ocorreria a audiência de instrução justifica a alteração da data desse ato. Diante do exposto, defiro o pedido. Redesigne-se a audiência de instrução. Expedientes necessários.