TJCE - 0223238-82.2024.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA PROCESSO: 0181747-71.2019.8.06.0001 CLASSE: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) ASSUNTO:  [Antecipação de Tutela / Tutela Específica, Obrigação de Fazer / Não Fazer] REQUERENTE: MARIA DAS GRACAS BEZERRA E MOTA REQUERIDO: GEAP AUTOGESTAO EM SAUDE DESPACHO

Vistos.  Intime-se a parte embargada, por meio de seus procuradores regularmente constituídos, via Diário da Justiça Eletrônico, para, querendo, apresentar contrarrazões aos embargos de declaração opostos, no prazo de 05 (cinco) dias, nos termos do art. 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil.

Expedientes necessários.

Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO  Juíza de Direito

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690 - Fone: (85) 3108-0825 - E-mail: [email protected] Processo n°: 0223238-82.2024.8.06.0001 Apenso: [] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] Polo ativo: DANIEL VICTOR MAIA SIQUEIRA Polo passivo VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e outros     SENTENÇA   Vistos,

I - RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por DANIEL VICTOR MAIA SIQUEIRA em face de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A e RESIDENCE CLUB AT THE HARD ROCK HOTEL FORTALEZA, ambos devidamente qualificados nos autos.

Consta em síntese da exordial (Id.122426806): a) Em 25 de junho de 2023, as partes firmaram um Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Autônoma em Regime de Condomínio em Multipropriedade, regido pelas Leis 4.591/1964, 4.864/1965, e o Código Civil, especialmente pelos arts. 1.358-B a 1.358-U.

A Promitente Vendedora, proprietária única do imóvel situado na Praia de Lagoinha, Paraipaba-CE, com área de 178.701,61 m², estava desenvolvendo um empreendimento turístico-hoteleiro denominado "Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza", composto por unidades autônomas habitacionais e comerciais. b) O autor adquiriu uma fração de 1/26 de uma unidade habitacional (UAH 10217) com área de 62,75 m² por R$169.900,00, pagando R$2.000,00 em 25 de junho de 2023.

O Ministério Público informou que o empreendimento, iniciado em 2018, deveria ser entregue até dezembro de 2021, mas desde então tem enfrentado atrasos, acumulando centenas de processos judiciais. c) O autor, ao pesquisar sobre o caso em sites como "Reclame Aqui" e o TJCE, encontrou cerca de 300 processos em andamento, muitos relacionados ao não cumprimento do prazo de entrega e à ausência do Habite-se.

Preocupado com a situação, procurou a requerida sobre a possibilidade de cancelamento, sendo informado de um desconto de 40% do valor pago, além de multa penal. d) Diante do não cumprimento do prazo de entrega e dos múltiplos processos, o autor solicita o desfazimento do negócio, alegando inadimplemento contratual exclusivo da promovida, já que o imóvel não foi entregue no prazo estipulado e, com base nos processos em andamento, é improvável que a entrega ocorra dentro do prazo estabelecido. e) Ante o exposto, ingressou com a presente demanda, requerendo em síntese: i) inversão do ônus da prova, ii) antecipação da tutela no sentido de compelir a suspensão das cobranças mensais até o desenrolar do feito, nos termos em que autoriza o §2º e §3º do art. 300 do CPC, fixar de logo o prazo de 72 (setenta e duas) horas para o cumprimento da obrigação e estipulando multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), vide artigo 537, CPC/15, pelo descumprimento da ordem, iii) reconhecer de ofício a rescisão contratual por culpa das requeridas, em razão de não ter realizado a entrega do empreendimento, iv) condenar a requerida ao pagamento de verba indenizatória por dano moral ao requerente na quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) com incidência de juros e correção monetária; v) concretizar o cancelamento do contrato e determinar o depósito em juízo do pagamento da restituição da totalização dos valores pagos, em parcela única, a serem atualizados monetariamente, com incidência de juros de 1% ao mês, com o objetivo de resguardar o valor pago pelo Requerente, podendo ser convertido em bloqueio via SISBAJUD e RENAJUD, vi) condenar a requerida nas cominações de direito e, se for o caso, em verbas sucumbenciais no percentual de 20% (vinte por cento).

Decisão de Id.122424688 concedendo a tutela provisória de urgência requerida, para determinar que a parte ré suspenda as cobranças mensais, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de aplicação de multa diária de R$1.000,00 (mil reais) limitado ao valor da causa.

Recebendo a inicial, invertendo o ônus da prova, remetendo os autos pra CEJUSC e determinando a citação da promovida.

Promovida audiência de conciliação às partes não transigira (Id.122426777).

Contestação do CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT THE HARD ROCK HOTEL FORTALEZA em Id. 122426781, requerendo em síntese: a) seja declarada a ilegitimidade da parte requerida condomínio Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza, devendo ser julgada assim a lide sem resolução do mérito; b) seja indeferido o pedido de concessão de gratuidade da justiça requerido pelo Demandante; c) Requer comprovar o alegado por todos os meios de provas admitidos em direito e que se fizerem necessários, apresentação dos documentos que instruem a presente Contestação, especialmente, depoimento das partes e testemunhas através da audiência de instrução virtual, para que sejam detalhados e esclarecidos os pontos controversos, especialmente, no que tange à configuração do fortuito externo.

Contestação do HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. em Id. 122426781, aduzindo em síntese: a) impugnação à justiça gratuita, b) ilegitimidade passiva do condomínio residence club at the hard rock hotel fortaleza, c) no mérito, declara que conforme dispõe o contrato, no campo 7 - conclusão e início de utilização, a data prevista para início da utilização do empreendimento é 31 de dezembro de 2024, de modo que o contrato ainda não encontra-se em atraso, d) alega ainda que existe previsão de prorrogação do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, e) assevera a boa-fé contratual diante de um procedimento salutar e do dever de cumprir o pactuado, f) validade e eficácia do contrato celebrado, impossibilidade de questionamento, g) inaplicabilidade do CDC, real aplicabilidade do Código Civil, lei te multipropriedade, h) legalidade das deduções aplicadas a título de rescisão contratual, validade das cláusulas pactuadas, i) improcedência do pedido de multa contratual em favor do requerente, j) legalidade da retenção da taxa de corretagem, k) improcedência do pedido de devolução imediata dos valores em parcela única, l) danos morais não configurados, m) impugnação ao quantum indenizatório, n) por fim, requer a total improcedência do pedido.

Despacho de Id.122426786 intimando a parte autora para réplica e facultando para provas.

Após, intimando a parte ré para manifestar o interesse na produção de provas a seu favor.

Réplica às contestações em Id.122426791.

Despacho em Id.122426794 intimando a parte ré para que em 5 (cinco) dias, manifeste o interesse na produção de provas.

Manifestação do promovido HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A., em Id.122426797 determinando a realização de audiência de instrução virtual.

Manifestação do CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT THE HARD ROCK HOTEL FORTALEZA, em Id. 122426798 informando que não possui interesse na produção de provas. É o relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO 2.1.DO INDEFERIMENTO DA PROVA TESTEMUNHAL E DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE; Registro, inicialmente, que, de acordo com o art. 370 do Código de Processo Civil, cabe ao Juiz determinar, de ofício ou a requerimento das partes, as provas necessárias ao julgamento do mérito, devendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, sem que isso configure cerceamento de defesa.

No caso em tela, entendo suficientes para o julgamento da demandada as provas produzidas nos autos, não havendo, assim, a necessidade de produção de outras, razão pela qual o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. 2.2.

PRELIMINARMENTE 2.2.1.

Ilegitimidade passiva do condomínio Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza; Os promovidos aduziram ilegitimidade passiva do Condomínio Residence Club At Hard Rock Hotel Fortaleza, pois declaram que a Requerida supracitada sequer possui qualquer atividade econômica ou propriamente qualquer atuação ativa, tratando-se, em verdade, de mera pessoa jurídica constituída apenas para regularização de questões fiscais e administrativas perante específicos órgãos públicos.

Todavia, mesmo que o contrato tenha sido firmado junto à segunda promovida, como se vê no Id. 122426812; o fato é que em diversas cláusulas contratuais é feito menção ao Residence Club At Hard Rock Hotel Fortaleza.

Sendo assim, ao menos aos olhos da consumidora, a empresa aparentou ser responsável pelo contrato em discussão, de modo que, à luz da Teoria da Aparência, tanto deve ser mantida no polo passivo da demanda, como também responder por eventuais ilícitos suportados pela parte promovente.

Em casos semelhantes, entende o E.TJ/CE: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AÇÃO DE RESCISÃO.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (SISTEMA DE TIME-SHARING).

PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO PREJUDICADO EM FACE DO JULGAMENTO DE MÉRITO DO RECURSO.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA.

MÉRITO: RELAÇÃO DE CONSUMO.

APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

ABORDAGEM DE HÓSPEDE EM HOTEL.

ARREPENDIMENTO NO PRAZO DO ART. 49 DO CDC.

DIREITO À RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1.

Os recorrentes pedem seja concedido efeito suspensivo ao presente recurso e suscitam a preliminar de ilegitimidade passiva de Hospedar Participações e Administração Ltda.

No mérito, defendem, em suma, a inexistência de divulgação de propagandas enganosas; possibilidade de retenção de parte dos valores pagos, bem como seja afastada a condenação em danos morais, face a inexistência do ato ilícito. 2.

Nos termos do § 4º do art. 1.012 do CPC, a eficácia da sentença poderá ser suspensa pelo relator, desde que o apelante demonstre a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação.

Ocorre que, havendo julgamento do recurso, resta por prejudicado o pedido de efeito suspensivo. 3.

Os apelantes alegam que a "HOSPEDAR PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO LTDA., não é parte legitimada para a presente demanda, uma vez que, conforme se observa dos contratos juntados aos autos, os Recorridos firmaram contrato com a empresa PIRÂMIDE PALACE HOTEL LTDA.

Contudo, declaram os autores que no momento da contratação as duas empresas negociavam juntas, o que se pode aferir pelos documentos de fls. 42/44 (check-list do empreendimento, regulamento de utilização e dúvidas frequentes; pelas trocas de mensagens via whatsapp e e-mails, às fls. 74/77, bem como nas tratativas de reservas das diárias/hotel, fls. 83/91.

Preliminar de ilegitimidade passiva rejeita. 4.

No mérito, o cerne da questão consiste em analisar se os autores, ora apelados, fazem jus à anulação do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no regime de multipropriedade (time sharing) por terem sido firmados com vício de consentimento.

E ainda, se é cabível a condenação das promovidas/apelantes à restituição dos valores pagos e à indenização por danos morais e se aplicável ao caso o disposto no art. 67-A, §§ 6.º e 11, da Lei nº 4.591/64. 5.

No presente caso, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, uma vez presentes os requisitos do art. 2º e art. 3º. 6.

De par de toda narrativa dos fatos e das provas acostadas pelos promoventes, permite concluir que restou configurada a chamada "venda emocional", conhecida como sendo a utilização de técnicas que retiram do consumidor a possibilidade concreta de tomar conhecimento integral do negócio e de refletir sobre sua conveniência e oportunidade.

Precedentes. 7.

O negócio foi celebrado no dia 14 de janeiro de 2021 e, segundo os demandantes, no dia seguinte, 15 de janeiro de 2021, "foram ao local e foi o momento que"a ficha caiu"".

E conforme comprovam os documentos de fls. 74/77, pediu a desistência do negócio no mesmo dia 15 de janeiro de 2021. 8.

Dispõe o art. 49 do CDC que "O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio". 9.

Tem-se por válida e eficaz a desistência da proposta manifestada dentro do prazo de sete dias da assinatura do contrato, não havendo que se cogitar da incidência do §§ 6.º e 11 do art. 67-A da Lei n.º 4.591/64.

Inclusive, § 10 do mesmo art. 67-A que dispõe: "Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem." 10.

No que diz respeito ao dano moral, embora os autores tenham experimentado aborrecimento e frustração, ao contrário do que entendeu o magistrado singular, tem-se que a situação vivenciada não ocasionou abalo à honra que tenha atingido bens da personalidade ou a ocorrência de sofrimento negativo intenso acima do comum decorrente dos fatos narrados, notadamente porque não comprovaram seus nomes negativados em razão da dívida assumida em contrato. 11.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada em parte.

A C O R D A a Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, conhecer do presente recurso e dar-lhe parcial provimento, reformando-se a sentença em parte, nos termos do voto do eminente Relator. (TJ-CE - AC: 02052400920218060001 Fortaleza, Relator: FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, Data de Julgamento: 14/12/2022, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 14/12/2022) (Grifo nosso).

Pelo exposto, não há se falar em ilegitimidade passiva ad causam, razão pela qual rejeito a preliminar suscitada. 2.2.3.

Da impugnação à gratuidade judiciária; A Constituição Federal garante a gratuidade de acesso à Justiça aos hipossuficientes.

Tal assistência tem disciplina no art. 98, do CPC/2015 e prevê o benefício em caso de necessidade e de insuficiência de recursos para arcar com as custas processuais.

No campo prático, inexistem decisões que tenham levado em conta algum parâmetro legal para se avaliar tal insuficiência de recursos.

As decisões vêm e vão com os mais diversos argumentos para deferir, ou negar tal gratuidade.

O livre convencimento do magistrado, motivado pelas circunstâncias de cada caso, torna-se um instrumento confiável para a análise dos pedidos de gratuidade judiciária: MEDIDA CAUTELAR INOMINADA.

AGRAVO REGIMENTAL.

ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.

INDEFERIMENTO.

AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO.PRINCÍPIOS PROCESSUAIS.

Indeferimento do pedido de concessão da Assistência Judiciária Gratuita ao autor, porque não basta a juntada da declaração de pobreza e da cópia da última declaração de imposto de renda,como forma de comprovar a hipossuficiência de recursos, já que a alegada situação de necessitado se contrapõe a toda evidência às demais qualificações que pesam sobre o mesmo, inclusive o endereço residencial indicado pelo interessado.

O Tribunal não fica vinculado à decisão proferida pelo Juízo singular, pelo fato deste haver outorgado o benefício da gratuidade da justiça ao Autor noutra ação, considerado o princípio do livre convencimento motivado e, em especial, o próprio poder discricionário conferido à cada instância de jurisdição.

Agravo regimental improvido. (TRF 4ª R. - AGMCI0035319- 31.2010.404.0000/RS - 4ª T. - Relª Desª Fed.

Silvia Maria Gonçalves Goraieb - DJe 11.11.2011 - p. 315).

No presente caso, caberia à impugnante comprovar objetivamente que o impugnado não se encontra em situação de hipossuficiência financeira, fato que não ocorreu nos autos, pois o art. 99, § 3º, do CPC, garante a presunção de veracidade à declaração de hipossuficiência deduzida pela pessoa natural, não existindo nos autos qualquer elemento de prova quanto à situação econômica favorável do autor, de modo a desconstituir a presunção legal.

Rejeito, portanto, a impugnação à justiça gratuita. 3.

MÉRITO a) Da aplicação do CDC; No caso dos autos, entendo pela aplicação do CDC.

Explico.

Em que pese o contrato firmado entre as partes seja de investimento, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o adquirente de unidade imobiliária, ainda que não sendo destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada, se tiver agido de boa-fé e desde que não seja investidor profissional.

Este é o entendimento do E.TJ/CE: APELAÇÕES RECÍPROCAS.

CIVIL E CONSUMIDOR.

AÇÃO ORDINÁRIA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

CONTRATO DE INVESTIDOR ¿ CONSUMIDOR INVESTIDOR.

POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA.

PRECEDENTE DO STJ.

NO CASO, PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

DIVISADO O INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA.

OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO AVENÇADO.

CERTIDÃO DE EMISSÃO DE ¿HABITE-SE¿ QUE NÃO CORRESPONDE À ENTREGA DAS CHAVES.

RESPONSABILIDADE OBJETIVA.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ À ESPÉCIE.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS.

LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL.

PRECEDENTES DO STJ.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

RECURSO DA EMPRESA PROMOVIDA CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

APELO DA CONSUMIDORA CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE. 1.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se houve atraso na entrega do imóvel, objeto do contrato de compra e venda firmado entre as partes, capaz de gerar direito aos lucros cessantes e à reparação por danos morais. 2.

Por conseguinte, apesar do contrato firmado entre as partes ser de investimento, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o adquirente de unidade imobiliária, ainda que não sendo destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada, se tiver agido de boa-fé e desde que não seja investidor profissional.

Na hipótese em liça, infere-se que a autora/recorrida é assistente social e não se tem notícias de que seja investidora profissional ou que tenha profundo conhecimento do mercado imobiliário.

Em consequência, a legislação consumerista é aplicável ao caso em comento. 3.

O demandado não nega o atraso na conclusão da obra, imputando a causa aos entraves burocráticos e percalços criados por fornecedores, órgãos públicos, cartórios e instituição financeira (fl. 197).

Todavia, entendo que a circunstância acima mencionada não é suficiente para justificar o atraso, pois tais eventualidades já devem ser consideradas, quando estipulada uma possível data para a entrega do imóvel, ante a aplicação da teoria do risco do empreendimento. 4.

In casu, resta inconteste que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, face ao injustificado atraso na entrega da obra, na medida que, rescindido o instrumento contratual, verifica-se legítima a pretensão autoral de receber integralmente os valores pagos, uma vez que a questão relativa à culpa pelo desfazimento do negócio tem interferência direta sobre o valor a ser restituído.

Acerca do percentual a ser restituído ao promitente comprador em casos desse jaez, a 2ª Seção do c.

Superior Tribunal de Justiça aprovou o enunciado da Súmula 543, que estabelece: ¿Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.¿ 5.

Trata-se o ¿habite-se¿ de um documento emitido pela Prefeitura, após realizar vistoria, atestando que o imóvel foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela municipalidade para a aprovação do projeto imobiliário e que pode ser habitado/utilizado.

Assim, o ¿habite-se¿ não se confunde com a entrega do imóvel, que se dá com a efetiva entrega das chaves ao adquirente, momento em que esse pode gozar das faculdades inerentes ao proprietário.

Deveras, não há congruência temporal necessária entre a expedição do ¿habite-se¿, o qual é requisito administrativo imposto pela Prefeitura, e a efetiva data contratualmente prevista para a entrega do imóvel. 6.

Na hipótese em liça, apesar do ¿habite-se¿ ter sido expedido em março de 2016 (fl. 198), não foi comprovada na mesma data, a entrega das unidades comercializadas mediante ¿Termo de Recebimento das Chaves¿.

Por conseguinte, a mora da empresa vendedora passa a ser considerada pela não entrega das chaves do imóvel no prazo estabelecido em contrato e não pela data da expedição do ¿habite-se¿.

Recurso da autora provido neste tópico. 7.

Acerca da impossibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, não há digressões. É que, o assunto já foi objeto de tese firmada pelo STJ, em sede de Recurso Especial Repetitivo (Tema 971).

Por consequência, impõe-se a aplicação, à espécie, da multa moratória prevista no instrumento contratual, conforme indicado na decisão recorrida. 8.

Quanto à tônica relativa aos danos morais, a sentença não merece retoque.

Isso porque o e.

Tribunal da Cidadania possui entendimento assente sobre ser indevida a indenização ao patrimônio ideal quando o atraso se deu por alguns meses, não sendo capaz de representar ofensa à personalidade do indivíduo, como é o caso dos autos. 9.

Por fim, em relação às supostas práticas de litigância de má-fé, percebe-se que não há nos autos condutas de ambas as partes que revelem intenção de atuar de forma temerária, atentando contra a justiça.

A conduta lesiva que deve receber a punição prevista no art. 81, caput, do CPC é aquela inspirada na intenção de prejudicar.

Assim, para a condenação à pena de litigância de má-fé, faz-se necessária a comprovação do dolo da parte no entrave do trâmite do processo, o que não restou verificado no presente caso. 10.

Sentença reformada apenas para alterar o termo final da mora, o qual deve ser considerado como a data efetiva da entrega das chaves à autora. 11.

Apelação da empresa demandada conhecida e desprovida.

Apelo da consumidora conhecido e provido, em parte.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos interpostos, para negar provimento ao Recurso da empresa promovida e dar parcial provimento ao Apelo da consumidora, em conformidade com o voto do eminente relator.

Fortaleza, data indicada no sistema.

DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE - AC: 01767712620168060001 Fortaleza, Relator: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 04/04/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/04/2023) (Grifo nosso).

De forma específica, não se tem notícias nos autos de que o requerente seja investidor profissional ou que tenha profundo conhecimento do mercado imobiliário.

Sendo assim, a legislação consumerista é aplicável ao caso em comento b) Da rescisão contratual com devolução de valores; No caso em tela, vislumbra-se que as partes entabularam contrato de compra e venda de cota imobiliária (fração) de unidade imobiliária em regime de multipropriedade do empreendimento de natureza turística-imobiliária-hoteleira denominado "Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza" ("Empreendimento") (Id.122426813).

Verifica-se que o negócio jurídico celebrado entre as partes se enquadra na definição de multipropriedade ou time sharing, que é um regime de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.

A Lei nº 13.777/18, que introduziu no Código Civil o "condomínio em multipropriedade", também conhecido como Time Sharing, acrescentou a este diploma o art. 1.358-B a 1.358-U, o qual dispõe de forma expressa que a multipropriedade rege-se, dentre outros diplomas, pelo Código de Defesa do Consumidor e sua definição.

Vejamos: "Art. 1.358-B.

A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)." Artigo 1.358-C.

Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Um fator relevante deste contrato diz respeito a entrega do imóvel, que se materializa pela regularidade para sua ocupação que possibilita o efetivo uso do imóvel, firmada através do "habite-se", acrescido do repasse das chaves, dentro do prazo previsto para entrega do imóvel, cuja inobservância configura mora do vendedor e o consequente dever de reparação dos danos.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR AO CDC.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

DIFERENÇA A MENOR NA METRAGEM DE IMÓVEL URBANO.

CONDOMÍNIO VERTICAL.

ART. 1.136, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL.

INCIDÊNCIA.

VERBA HONORÁRIA.

S.306 DO STJ.

I.

O atraso na entrega do imóvel implica mora da empresa ré, impondo-se o dever de indenizar por perdas e danos.

II.

O art. 1.136, parágrafo único, do Código Civil de 1916, que considera não indenizáveis diferenças de até 1/20 do tamanho do imóvel, aplica-se aos condomínios verticais regidos pela Lei n. 4.591/62.

III. "Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência recíproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da própria parte" (Súmula n.306/STJ).

IV.

Recurso especial parcialmente provido. (STJ, REsp 326125/DF, Julgado em 04/10/2011).

In casu, cinge-se a controvérsia a respeito da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e suas consequências.

Percebe-se que se trata de contrato assinado no dia 25 de junho de 2023 (Id.122426813), data posterior à vigência da Lei nº. 13.786/2018, portanto, devendo se submeter a ela, conforme as regras de direito intertemporal.

A referida lei incluiu o artigo 67-A na Lei nº. 4.591/64 que trata a respeito do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente ou do incorporador.

A resilição contratual ocorre quando uma ou as duas partes não deseja mais continuar com o contrato, independentemente de descumprimento contratual, sendo o distrato a forma de resilição que se dá de maneira bilateral, conforme artigo 472 do CC.

Já a resolução contratual, ocorre quando o contrato é extinto em razão do descumprimento daquilo que foi pactuado, seja por culpa do contratante ou do contratado.

No presente caso, a parte autora imputa culpa dos promovidos no desfazimento contratual, alegando que diante do não cumprimento do prazo de entrega e dos múltiplos processos, o autor requer o desfazimento do negócio, alegando inadimplemento contratual exclusivo da promovida.

Em sua defesa, as promovidas aduzem que a data prevista para início da utilização do empreendimento é 31 de dezembro de 2024, declarando que o contrato não encontra-se em atraso.

Ao analisar as provas constantes nos autos, especialmente a cláusula 7.1 do contrato de compra e venda (Id.122426813), verifica-se de maneira inequívoca o prazo estipulado para a entrega do imóvel.

Ressalte-se: Campo 7 - CONCLUSÃO E INÍCIO DE UTILIZAÇÃO 7.1.

Fica estabelecida que até a data de 31 de Dezembro de 2023 teremos a aprovação do "habite-se" (da fase do Empreendimento na qual a UAH está inserida), assim como a Data Prevista para o início da utilização da UAH pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR, será até 31 de Dezembro de 2024, compreendendo, assim como a conclusão da fase do Empreendimento na qual a UAH está inserida (montagem, equipagem, decoração, implantação e instalação do condomínio de uso e Soft Openning), observadas as disposições abaixo estabelecidas neste Campo 7, em especial no item 7.4.

Ademais, o contrato prevê um prazo de tolerância de 180 dias: 7.2.

Dadas as particularidades do Empreendimento e conforme previsão legal (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, alterada pela Lei nº 13.786/2018) a entrega do Empreendimento (Cláusula 7.1 anterior) em até 180 (cento e oitenta) dias da data prevista, NÃO dará causa à resolução do Contrato, nem importará em penalidade em desfavor da PROMITENTE VENDEDORA.

No tocante ao atraso na entrega do imóvel, importante mencionar que não é abusiva a cláusula que estabelece o prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, posto que a inserção desta cláusula se justifica a fim de evitar que contratempos advindos de fatores imprevisíveis não onerem excessivamente a incorporadora. É razoável, ante a natureza do contrato, que envolve construção de empreendimento sujeita a intercorrências diversas em sua execução, como chuvas, escassez de mão de obra, ou situações outras semelhantes, que a data para entrega seja apenas uma estimativa.

Nesse passo, a tolerância de 180 dias de atraso é praxe no mercado imobiliário e amplamente aceita pela jurisprudência.

Ademais, o autor tinha pleno conhecimento deste prazo e, desta forma, não pode invocar sua ilegalidade, visto que o prazo não é abusivo, porque foi expressamente previsto no contrato e de forma clara.

Dessa forma, verifica-se nos autos que a parte autora não conseguiu comprovar o alegado atraso na entrega do imóvel.

Observa-se ainda que o contrato anexado no Id.122426813 estipula expressamente a data de entrega do empreendimento para 31 de dezembro de 2024, prazo que ainda não se esgotou.

Assim, concluo que a alegação de culpa da vendedora não encontra respaldo, uma vez que não foi demonstrado atraso na entrega.

No entanto, em conformidade com o princípio da autonomia da vontade, que dispõe que ninguém é obrigado a celebrar ou manter-se vinculado a um contrato de forma indefinida, considero ser cabível o desfazimento da relação contratual, em razão do expresso desinteresse do promitente comprador em dar continuidade à avença.

Tal postura, evidenciada pela manifesta intenção de rescindir o contrato, implica o reconhecimento de sua responsabilidade e culpa pelo término da relação contratual.

No que diz respeito à retenção de valores pelo promitente vendedor, quando o distrato for de iniciativa do promitente comprador, a Corte de Justiça também já assentou entendimento para definir que o percentual da retenção, pelo vendedor, deve transitar entre 10% a 25% do total da quantia paga pelo comprador.

Precedentes aplicáveis do STJ: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.DISTRATO.

INICIATIVA DO COMPRADOR.

RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS.

LUCROS CESSANTES.

PREJUÍZO PRESUMIDO.

DANO MORAL.OCORRÊNCIA LONGO ATRASO.

ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.

HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1.Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel. 2.

Nas Hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25%do total da quantia paga.

Precedentes. 3.

O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período demora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

Precedente. 4.

Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega deimóvel Precedentes. 5.

A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6.

Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1804123/SP, Rel.

Ministra NANCY A N D R I G H I , TERCEIRA TURMA, j u l g a d o em 0 9 / 0 9 / 2 0 1 9 , D J e 11/09/2019).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

OMISSÃO.

NÃO OCORRÊNCIA. 2.CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL.

DISTRATO.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.RETENÇÃO FIXADA EM 10%.

POSSIBILIDADE.PRECEDENTES.

REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO PROBATÓRIA.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA N. 7 DO STJ. 3.HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO.DESCABIMENTO. 4.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2.

A Jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.3.

O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos,de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4.

Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, DJe de 8/5/2017. 5.Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,julgado em 29/04/2019, DJe 06/05/2019).

A propósito, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em casos análogos, ratificou a jurisprudência do STJ, para admitir a retenção pelo vendedor do percentual variando entre 10% e 25% do total da quantia paga, quando o distrato for intentado pelo promitente comprador.

Nessa perspectiva, cito os julgados: DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

SÚMULA 543 DO STJ.

RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO.

MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO JUÍZO A QUO EM 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE VENDEDOR PARA 15% (QUINZE POR CENTO), DE ACORDO COM A CLÁUSULA 12.3 DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES.

POSSIBILIDADE.

PRECEDENTES DO STJ.

RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

A controvérsia cinge-se ao exame da possibilidade de majoração do percentual de retenção fixado pelo magistrado a quo em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, ora apelado, de acordo com o contrato firmado entre as partes. 2.

No caso em tela, o douto magistrado a quo entendeu que a rescisão contratual se deu por culpa do promitente comprador, não tendo havido recurso por parte deste. 2.1.

Na hipótese de o promitente-comprador dar causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente- vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais, sendo nula a cláusula que prevê a perda total dos valores já pagos, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC. 3.

A esse propósito, a Súmula 543 do STJ afirma: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 4.

Em casos análogos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por inadimplemento do devedor, o STJ firmou entendimento, segundo o qual: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Precedentes" (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016). 5.

Assim, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade bem quanto considerando a jurisprudência firmada no STJ, a promitente vendedora pode reter o valor até 25%(vinte cinco por cento) do valor das parcelas pagas pelo promitente comprador, devendo o restante ser a eles devolvido.

A sentença, portanto, deve ser parcialmente reformada para majorar o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos, o qual se encontra previsto contratualmente e não discrepa do percentual estabelecido pelo STJ. 6.

Recurso de apelação conhecido e provido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora. (Relator (a): LIRA RAMOS DE OLIVEIRA; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 4ª Vara Cível; Data do julgamento: 10/02/2021; Data de registro: 10/02/2021).

O contrato pactuado entre as partes em 25 de junho de 2023, estabeleceu cláusula de desfazimento do negócio e rescisão, a seguir transcrita: Campo 6 - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO E RESCISÃO DO CONTRATO O desfazimento do presente negócio, mediante distrato por iniciativa do PROMISSÁRIO COMPRADOR ou resolução pelo inadimplemento de qualquer das Partes em relação às condições ora pactuadas (cf.

Cláusula 19ª), acarretará à Parte que der causa à rescisão, as seguintes penalidades e consequências: 6.1.

AO PROMISSÁRIO COMPRADOR (art. 67-A, da Lei nº 4.591/1964, cf. alterada) (Cláusula 20ª e parágrafos): i) multa de 25% sobre o montante pago (atualizado), não considerando nesses valores pagamentos feitos a título de encargos moratórios como multas e juros; ii) pagamento da integralidade da Comissão de Corretagem (atualizada); iii) se houver fruição, demais despesas de Contrato, tributos, taxas condominiais, serviços opcionais eventualmente consumidos e não pagos, bem como indenização por sua fruição (após a entrega da UAH) Os valores apurados, conforme previsto acima, serão descontados das quantias pagas (atualizadas).

Após as deduções acima previstas, se houver remanescente a ser ressarcido ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da data do desfazimento do Contrato (conforme o disposto no § 6º, art. 67-A, da citada lei).

Caso ocorra a revenda da Fração de Tempo antes de transcorrido o prazo de 180 (cento e oitenta) dias acima referido, o valor remanescente devido ao PROMISSÁRIO COMPRADOR será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.

Não incidirá a cláusula penal (multa de 25%) prevista neste instrumento na hipótese de o PROMISSÁRIO COMPRADOR, tendo dado causa ao desfazimento do Contrato e antes da formalização de tal ato, apresentar comprador substituto que se sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência da PROMITENTE VENDEDORA e a aprovação do cadastro e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

Denota-se que o percentual de retenção estabelecido em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, configura montante em conformidade com a jurisprudência pátria, motivo pelo qual mantenho o percentual estabelecido.

Cumpre salientar, entretanto, que, embora a cláusula contratual estabeleça que, do montante de 25%, devem ser desconsiderados os valores pagos a título de encargos moratórios, incluindo multas, juros e comissão de corretagem (atualizada), tais quantias devem ser incluídas no percentual de retenção estipulado.

Isso porque o desconto realizado pelos promovidos sobre o valor a ser restituído, além daquele estipulado como cláusula penal, implicaria em vantagem excessiva em favor dos promovidos, em detrimento do consumidor.

Tal prática não pode ser aceita, sob pena de violar o percentual máximo considerado razoável pelos tribunais superiores em casos de distrato, conforme estabelece a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Inclusive, devem ser incluídas as taxas condominiais, uma vez que o bem não foi recebido pela parte autora, conforme preceitua a jurisprudência consolidada do STJ, conforme se segue: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONDOMÍNIO.

COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

Somente Quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.

Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.

Precedentes.

Recurso especial conhecido pelo dissídio, mas improvido. (REsp 660.229/SP, Rel.

Ministro CESAR ASFORROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ14/03/2005, p. 378).

Vide julgado de tribunal pátrio: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL.RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

COMPRA DE APARTAMENTO NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA DOIMÓVEL.

COMPROVAÇÃO.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELOS DANOS SUPORTADOS.CONFIGURAÇÃO.

CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR.

POSSIBILIDADE.RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA (JUROS DE OBRA).

CABIMENTO.

AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO APÓS ATRASO.

PAGAMENTO DA TAXA DE CONDOMÍNIO E DO IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.

OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA VENDEDORA.

Danos MORAIS.

AUSÊNCIA. 1) Eventuais entraves burocráticos junto aos órgãos públicos e problemas na consecução de mão-de-obra e aquisição de materiais não são suficientes para eximir a responsabilidade da empresa pelo atraso na entrega do imóvel, mormente se considerando que há no contrato prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) justamente para atender às dificuldades pontuais encontradas para a finalização do empreendimento. 2)Ausente a demonstração do cumprimento, a tempo e modo, das obrigações contratuais, vez que incontestavelmente ultrapassado o prazo estipulado para a entrega do apartamento comprado pelos autores, é de se concluir pela responsabilização da empresa requerida.3) Quanto a possibilidade de inversão da multa por inadimplemento contratual, tem-se que tal questão restou pacificada por ocasião do julgamento do REsp 1631485/DF, realizado em 22.05.19, sob o rito dos recursos repetitivos, restando firmada a seguinte tese: "No Contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As Obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 4) A taxa de evolução de obra (juros de obra) é devida pelo contratante durante a fase de construção do imóvel, sendo tal cobrança devida até o prazo de entrega constante do contrato celebrado entre as partes. 5) É pacífico na jurisprudência o entendimento de que os juros de evolução da obra efetivamente pagos pelo comprador após o prazo contratualmente estipulado para a entrega do imóvel devem ser ressarcidos pela construtora responsável pelo inadimplemento contratual. 6) A Jurisprudência pátria é uníssona no sentido de que o comprador do imóvel só é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio e do IPTU a partir do momento que sobre tal bem ele tem a posse direta. 7) O dano moral não deve ser confundido com qualquer dissabor, amargura ou contrariedade da vida cotidiana, somente devendo ser reconhecido ante a violação grave à dignidade ou à paz interior da pessoa, causando-lhe vexame público ou perante familiares. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.204166-9/001,Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/02/2022, publicação da súmula em 25/02/2022).

Ademais, no que se refere à cobrança da taxa de fruição, esta está estritamente vinculada ao gozo, ao aproveitamento das utilidades e dos frutos das coisas.

Portanto, considerando que o bem sequer foi entregue, não se pode falar em retenção de valores a título de taxa de fruição Nesse sentido, verifique: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL.

MULTA CONTRATUAL.

RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS.

TAXA DE FRUIÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA.

IPTU.COMPENSAÇÃO.

BENFEITORIAS.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

SUCUMBÊNCIA.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel, determinou a restituição de 75% dos valores pagos pela ré, com atualização e juros, e impôs à autora o ônus das custas e dos honorários advocatícios.

A recorrente pleiteia a retenção de valores a título de sinal, aplicação de taxa de fruição, cobrança de multa rescisória, dedução de despesas administrativas e de publicidade, responsabilização da ré pelo pagamento de IPTU, indenização por benfeitorias e reintegração de posse.

II.

Há sete questões em discussão: (i) a possibilidade de retenção de valores pagos a título de sinal/arras; (ii) a possibilidade de fixação de taxa de fruição; (iii) a cobrança da multa rescisória contratual; (iv) o direito à retenção de despesas administrativas e de publicidade; (v) a responsabilidade da ré pelo pagamento de débitos de IPTU; (vi) a indenização por benfeitorias realizadas pela ré; (vii) o direito da autora à reintegração de posse do imóvel.

III.

Retenção de valores pagos: A retenção de 25% dos valores pagos pela ré, conforme estabelecido na sentença, encontra-se em conformidade com a Súmula 543 do STJ, e com precedentes da Corte Superior, que permitem a retenção entre 10% e 25% como indenização por despesas administrativas, corretagem e publicidade, desde que o comprador desista imotivadamente do negócio.

Multa rescisória e cláusula penal: A cláusula penal de 10%prevista no contrato foi convertida pela sentença em retenção de 25%do valor pago.

Não é possível a cumulação da retenção com multa rescisória, pois isso configuraria bis in idem, acarretando dupla penalização para o comprador.

Taxa de fruição: Não é cabível a cobrança de taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, conforme jurisprudência pacífica do STJ, que veda a cobrança nesses casos, dado que não há exploração econômica do imóvel pelo comprador.

Despesas Administrativas e de publicidade: A retenção de 25% já contempla as despesas com corretagem, publicidade e administração da venda, sendo indevida a dedução de valores adicionais a esse título.

IPTU: Aré é responsável pelo pagamento do IPTU referente ao período em que permaneceu na posse do imóvel.

A compensação desses valores com os montantes a serem restituídos é permitida, desde que comprovada a quitação dos tributos pela autora.

Benfeitorias: A indenização por benfeitorias deve ser apurada em fase de liquidação de sentença, desde que a autora demonstre que as benfeitorias realizadas pela ré não observaram as normas legais.

Reintegração de posse: Diante da rescisão do contrato, a reintegração de posse da autora sobre o imóvel é devida.

IV.

Recurso parcialmente provido.

Sentença reformada para:(i) permitir a reintegração de posse da autora sobre o imóvel; (ii)autorizar a compensação dos valores devidos pela autora com eventuais débitos de IPTU comprovados; (iii) determinar que a indenização pelas benfeitorias seja apurada em liquidação de sentença, desde que a apelante comprove a ilegalidade das construções; (iv)manter a retenção de 25% dos valores pagos pela ré e afastar a incidência de taxa de fruição.

Majoração dos honorários advocatícios em 2%, totalizando 12%, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida à ré.

Tese de julgamento: A Retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por sua desistência imotivada é permitida, não sendo possível a cumulação com multa rescisória.

Não é cabível a cobrança de taxa de fruição em contratos de compra e venda de lote não edificado (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.327860-3/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/10/2024, publicação da súmula em 17/10/2024).

Assim, entendo que é devido o montante de retenção previsto no patamar de 25% em favor das promovidas, pois está de acordo com o percentual fixado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos semelhantes.

A Corte de Justiça reconhece que esse direito do fornecedor deve variar entre 10% e 25%.

Outrossim, considerando que não há informações sobre atraso na obra e que a rescisão se deu por escolha da parte autora, entendo justa, razoável e prudente, visando o equilíbrio contratual no desfazimento do negócio, e seguindo a orientação jurisprudencial acima destacada, a restituição de 75% do valor pago pelo demandante a ser apurado em sede de cumprimento de sentença, evitando enriquecimento indevido de qualquer das partes.

Pontue-se que o ressarcimento deve ocorrer de forma imediata e conforme entendimento sumular: Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Por fim, para fins de fixação dos honorários advocatícios determino como sendo o valor da causa o valor a quantia a ser restituída pelos promovidos, nos termos do artigo 292, inciso II, do CPC.

Vale destacar a Tese 1002 firmada pelo Superior Tribunal de Justiça que informa que: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." (ProAfR no REsp 1740911/DF, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 04/12/2018, DJe 10/12/2018).

Por fim, Com base na análise das provas apresentadas, concluo que não há qualquer conduta ilícita atribuível à promitente vendedora demandada, de modo que resta afastada a possibilidade de responsabilização civil em desfavor do promovido, inexistindo fundamento para a concessão de indenização por danos morais.

III - DISPOSITIVO Posto isso, nos termos do art. 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para fins de ordenar que os promovidos, solidariamente, restituam o valor pago pela promovente, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento) em favor dos promovidos a ser apurado em fase de cumprimento de sentença, já incluído neste percentual todas as taxas, impostos, sinal/arras, corretagem e outros encargos.

Deverá a restituição ocorrer em parcela única e imediatamente, acrescida de juros de mora simples de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado desta sentença, mais correção monetária pelo INCC a partir da data do efetivo distrato.

Condeno os promovidos ao pagamento das custas processuais sobre o valor atualizado da causa e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art.85, § 2º do CPC.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com efeitos infringentes lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.

P.R.I, e, certificado o trânsito em julgado, baixa e arquivamento, com as formalidades legais.

Expedientes necessários.     Fortaleza - CE, 18/11/2024.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito