TJCE - 0263643-63.2024.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 19ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0540, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Processo nº:  0263643-63.2024.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] AUTOR: JOSE MARIA BEZERRA e outros REU: DIAS BRANCO INCORPORADORA SPE 002 LTDA e outros SENTENÇA     Vistos em inspeção.

I.

RELATÓRIO  Trata-se de Ação de Resilição Contratual e Restituição de Valores Pagos cumulada com pedido de Tutela de Urgência, proposta por MARIA IVETE UCHOA BEZERRA e JOSÉ MARIA BEZERRA em face de DIAS BRANCO INCORPORADORA SPE 002 LTDA e ALPHAVILLE CEARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE 002 LTDA, partes devidamente qualificadas nos autos.  Na petição inicial, protocolada em 27 de agosto de 2024, os autores narraram que, em 13 de dezembro de 2014, celebraram um Contrato Particular de Promessa de Reserva e Compra e Venda de Imóvel com a primeira requerida, tendo como objeto o Residencial Urbano de n.º 725, Clube 01, Lote 02, Quadra X2, do empreendimento Loteamento Terras Alphaville Ceará 1, localizado no Eusébio/CE.

O valor original do lote foi estipulado em R$ 196.721,00 (cento e noventa e seis mil, setecentos e vinte e um reais), com previsão de pagamento em parcelas que seriam corrigidas pelo índice IGPM (FGV).

Os autores afirmaram ter efetuado pagamentos por um período de 9 anos e 9 meses, totalizando a quantia de R$ 222.478,63 (duzentos e vinte e dois mil, quatrocentos e setenta e oito reais e sessenta e três centavos), conforme planilha de pagamentos acostada aos autos.  Os autores aduziram que, ao longo do tempo, as parcelas do empreendimento tornaram-se excessivamente onerosas, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, comprometendo aproximadamente 60% (sessenta por cento) de sua renda mensal, que é de cerca de R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais).

Mencionaram, ainda, a necessidade de realizar um refinanciamento na tentativa de manter a adimplência contratual.

Informaram que tentaram o distrato diretamente com as incorporadoras, mas foram comunicados de que haveria uma retenção de aproximadamente R$ 100.000,00 (cem mil reais), correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor pago, o que consideraram abusivo.

Ressaltaram que o lote permanece vazio, sem qualquer edificação, e que se encontravam adimplentes com as parcelas até a propositura da ação.

Diante desse cenário de superendividamento e onerosidade excessiva, os autores requereram a rescisão imediata do contrato e a restituição parcial dos valores pagos, com a retenção de apenas 10% (dez por cento) do montante, alegando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Pleitearam, também, o afastamento da taxa de fruição e dos encargos de IPTU e taxas associativas, bem como a incidência de juros de mora a partir da citação.

A petição inicial foi instruída com documentos pessoais, o contrato de promessa de compra e venda, planilha de pagamentos, comprovantes de rendimentos e receitas médicas para tratamento de danos psicológicos (IDs 120994968 a 120994972, 120996226 a 120996228, 120994966, 120994967, 120996227, 120994950 a 120994973, 120994962, 120994957 a 120994959, 120994927 a 120994929, 120992366 a 120992374, 120994925, 120994926, 120994930 a 120994938).  A gratuidade de justiça pleiteada pelos autores foi concedida em 04 de setembro de 2024, por decisão interlocutória (ID 120994940, páginas 420-425 do processo), que também deferiu a tutela de urgência.

Na referida decisão, foi determinada a rescisão imediata do contrato, com a suspensão das cobranças das parcelas, e a desvinculação dos autores de qualquer obrigação em relação ao lote (limpeza, IPTU, condomínio), concedendo-se às requeridas o prazo de 5 (cinco) dias para efetivar tal medida, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente a 30 (trinta) dias.

Adicionalmente, a decisão ordenou a citação das requeridas para, querendo, apresentarem contestação no prazo legal.  As requeridas foram devidamente citadas, conforme Cartas de Citação e Intimação (IDs 120994943 e 120994944, páginas 438-439) e Avisos de Recebimento juntados aos autos (IDs 120994960 e 120994961, páginas 446-447), e apresentaram contestação em 21 de novembro de 2024 (ID 126153419, páginas 460-471).

Em sua defesa, as rés reconheceram que a rescisão contratual se deu por iniciativa exclusiva dos autores, em virtude de dificuldades financeiras, configurando culpa do comprador.

Defenderam a aplicação do princípio do pacta sunt servanda e das cláusulas contratuais, pugnando pela retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, conforme previsto no contrato, e que a restituição ocorresse de forma parcelada.

Alegaram, ademais, a legalidade da cobrança de taxas condominiais, IPTU e outros encargos, com base na Cláusula Treze do contrato e nos artigos 325 e 346 do Código Tributário Nacional, argumentando a responsabilidade dos autores como possuidores do imóvel desde a assinatura do contrato.

Quanto aos juros de mora, sustentaram sua incidência a partir do trânsito em julgado da sentença, citando o julgado AgRg no REsp 1013249/PE do Superior Tribunal de Justiça.

Por fim, pleitearam que o ônus da sucumbência fosse integralmente atribuído aos autores, com base no princípio da causalidade.  Em réplica à contestação (ID 130603960, páginas 545-551), os autores refutaram as alegações das requeridas.

Reiteraram que o contrato, firmado em 2014, é anterior à Lei do Distrato, devendo-se aplicar o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ.

Argumentaram que o percentual de retenção de 20% dos valores pagos, conforme pleiteado pelas rés, seria excessivo e configuraria enriquecimento ilícito, especialmente por se tratar de lote sem construção, defendendo a retenção de apenas 10% do total pago como valor justo e proporcional.

Insistiram na devolução dos valores em parcela única e na aplicação de juros de mora a partir da citação, conforme o artigo 405 do Código Civil.

Pleitearam a exclusão da cobrança do IPTU, afirmando não possuírem pleno acesso ao imóvel nem a possibilidade de edificar, não se configurando, assim, a legitimidade para figurar como sujeitos passivos da obrigação tributária.  Após a fase postulatória, este Juízo proferiu despacho em 16 de dezembro de 2024 (ID 130607650, página 552), encaminhando os autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos (CEJUSC) para a designação de audiência de conciliação/mediação.

Os autores, em petição de 14 de fevereiro de 2025 (ID 136055760, página 554), informaram não possuírem interesse na conciliação, ratificando em nova petição de 14 de fevereiro de 2025 (ID 136095817, página 555) o pedido de desentranhamento da anterior, por equívoco no pedido, e o cancelamento da audiência, ante a inviabilidade de acordo.

Contudo, as requeridas, em 15 de maio de 2025 (ID 154887902, páginas 562-563), manifestaram expressamente seu interesse na realização da audiência de conciliação.

A audiência foi designada para 02 de julho de 2025 (ID 155100877, páginas 566-567), sendo realizada conforme Termo de Audiência (ID 163119617, páginas 576-578), no qual se registrou que, apesar do diálogo entre as partes, não houve consenso para a solução autocompositiva da lide.  Em seguida, este Juízo facultou às partes a especificação das provas que pretendiam produzir (ID 163570552, página 582).

Os autores, em duas petições (IDs 163691933 e 168609606, páginas 581 e 586), manifestaram expressamente seu desinteresse na produção de novas provas, sejam elas documentais, testemunhais ou periciais, por considerarem que os elementos constantes nos autos eram suficientes para a solução da lide, requerendo o julgamento antecipado da lide.

As requeridas não apresentaram manifestação sobre a produção de provas.  Vieram os autos conclusos para sentença.  É o relatório.

DECIDO.  II.

FUNDAMENTAÇÃO  A controvérsia central nos presentes autos reside na possibilidade de rescisão de Contrato Particular de Promessa de Reserva e Compra e Venda de Imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, bem como na determinação dos valores a serem restituídos e das condições de tal restituição, incluindo a incidência de correção monetária e juros de mora, e a responsabilidade por encargos como IPTU e taxas associativas.  2.1.

Da Relação Jurídica Subjacente e Aplicação do Código de Defesa do Consumidor  Inicialmente, cumpre ressaltar que a relação jurídica estabelecida entre as partes se enquadra perfeitamente no conceito de relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).

Os autores, na condição de promitentes compradores de um lote de terreno para fins residenciais, atuam como consumidores finais, enquanto as requeridas, DIAS BRANCO INCORPORADORA SPE 002 LTDA e ALPHAVILLE CEARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE 002 LTDA, enquadram-se como fornecedoras, por desenvolverem atividade de construção e comercialização de imóveis no mercado de consumo.

Essa qualificação é fundamental, pois implica a aplicação das normas consumeristas, que visam reequilibrar a relação contratual em favor da parte mais vulnerável, o consumidor.

A natureza do contrato, ainda que de promessa de compra e venda de lote, e a ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel em nome dos autores, conforme demonstrado (ID 120994954, páginas 178-181, e ID 120994930, páginas 327-330), reforçam a caracterização de um contrato particular (o que os autores denominaram "contrato de gaveta" na inicial) e, consequentemente, a plena aplicabilidade das disposições do CDC ao caso em apreço.

Tal circunstância permite a análise da pretensão de rescisão por iniciativa do comprador sob a ót ótica dos direitos do consumidor, afastando-se, em princípio, as rigorosas regras da Lei nº 9.514/1997, que rege a alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, as quais seriam aplicáveis somente em caso de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.  Outro ponto crucial a ser destacado é a data da celebração do contrato em questão, qual seja, 13 de dezembro de 2014.

Tal data é anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, que alterou as Leis nº 4.591/1964 e nº 8.078/1990 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em loteamento.

O princípio da irretroatividade das leis, consagrado no ordenamento jurídico brasileiro, impõe que as normas jurídicas não retroajam para atingir atos jurídicos perfeitos e direitos adquiridos.

Dessa forma, as disposições da Lei nº 13.786/2018 não são aplicáveis ao presente caso, devendo prevalecer o entendimento jurisprudencial consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) para contratos anteriores, especialmente o teor da Súmula 543, conforme amplamente argumentado pelos autores e reconhecido pela própria decisão interlocutória que deferiu a tutela de urgência.

A súmula mencionada é clara ao estabelecer diretrizes para a restituição de valores em casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, seja por culpa do vendedor, seja por iniciativa do comprador.  2.2.

Do Direito Potestativo de Resolução Contratual pelo Comprador e a Onerosidade Excessiva  É pacífico na jurisprudência pátria o entendimento de que o promitente comprador, mesmo adimplente e ainda que o contrato não contenha cláusula de arrependimento, possui o direito potestativo de requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, especialmente em face de dificuldades financeiras supervenientes que o impossibilitem de continuar arcando com as prestações assumidas.

A relativização do princípio do pacta sunt servanda em contratos de consumo, especialmente os de adesão como o presente, é medida que se impõe para assegurar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva, conforme preceituam os artigos 421 e 422 do Código Civil, e os artigos 6º, inciso V, e 51 do Código de Defesa do Consumidor.  No caso em análise, os autores alegaram e comprovaram que as parcelas do empreendimento se tornaram excessivamente onerosas, consumindo aproximadamente 60% (sessenta por cento) de sua renda mensal, que é de R$ 8.300,00 (oito mil e trezentos reais) segundo suas declarações de imposto de renda e extratos bancários (IDs 120994956 a 120994959, 120994928 e 120992366, páginas 189-226).

Essa situação, conforme descrito, levou a um estado de superendividamento, conceito que encontra amparo na Lei nº 14.181/2021, que alterou o Código de Defesa do Consumidor para proteger a dignidade do consumidor e garantir o mínimo existencial (art. 54-A, § 1º, do CDC).

O comprometimento de grande parte da renda dos autores, que são aposentados e precisam complementar seus proventos com trabalhos autônomos (frete, fornecimento de verduras, venda de plantas), além do relato de danos psicológicos que ensejaram tratamento médico com ansiolíticos (Assert 100mg) e hipnóticos (Prysma 3mg), conforme receitas médicas (IDs 120994973 e 120994962, páginas 183-188), demonstra a inviabilidade de manutenção do contrato e a afronta ao mínimo existencial e à dignidade da pessoa humana.

Tais fatos configuram uma alteração substancial das circunstâncias que nortearam a formação do contrato, tornando a prestação excessivamente onerosa para os consumidores, o que, por si só, já justificaria a revisão ou a resolução do contrato, nos termos do artigo 478 do Código Civil.

A alegação das rés de que a culpa exclusiva pela rescisão é dos autores, embora faticamente correta quanto à iniciativa, não afasta a necessidade de se buscar o reequilíbrio contratual e a proteção do consumidor em situação de vulnerabilidade.

A impossibilidade de prosseguir com os pagamentos, por motivos alheios à sua vontade de adimplir, mas decorrentes de uma onerosidade insuportável, legitima o direito dos autores à rescisão.  2.3.

Da Retenção de Valores e Percentual Aplicável  Reconhecido o direito dos autores à rescisão contratual, impõe-se a análise do percentual a ser retido pelas requeridas a título de compensação pelas despesas administrativas e operacionais decorrentes do desfazimento do negócio.

Conforme já estabelecido, a Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao presente contrato.

Assim, a questão deve ser resolvida com base nas normas do Código de Defesa do Consumidor e na interpretação consolidada do STJ, em particular a Súmula 543, que dispõe:  "Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."  No caso de rescisão por iniciativa do comprador, a jurisprudência, anterior à Lei do Distrato, consolidou o entendimento de que é razoável a retenção de valores que variam entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a depender das peculiaridades do caso concreto.

Para a fixação desse percentual, diversos fatores são considerados, tais como o tempo de duração do contrato, o montante já pago, as despesas efetivamente comprovadas pela vendedora, e o fato de o imóvel se tratar de lote edificado ou não.  No presente caso, os autores efetuaram pagamentos que totalizam R$ 222.478,63 (duzentos e vinte e dois mil, quatrocentos e setenta e oito reais e sessenta e três centavos).

O imóvel objeto da promessa de compra e venda é um lote de terreno vazio, sem qualquer construção ou benfeitoria realizada, fato este incontroverso nos autos e reiterado pelos autores.

Essa particularidade é relevante, pois minimiza os custos de reposição do bem no mercado e afasta a ocorrência de prejuízos relacionados à depreciação de uma edificação ou aos custos de sua demolição.

A vendedora poderá, de imediato, revender o lote, inclusive auferindo novos lucros, como o próprio autor demonstrou ao anexar uma pesquisa de mercado indicando que o mesmo lote é vendido atualmente por R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais) (ID 120994965, página 182).  Diante da ausência de edificação no lote, os custos administrativos que a promitente vendedora possa ter tido com o contrato são consideravelmente reduzidos.

A retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, pleiteada pelas requeridas, mostra-se, portanto, excessiva e desproporcional, configurando enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil, que estabelece que "aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários".

O percentual de 10% (dez por cento) sobre o montante pago pelos autores, como por eles pleiteado, afigura-se justo e suficiente para cobrir eventuais despesas administrativas e de comercialização da unidade, sem gerar onerosidade excessiva ao consumidor, em conformidade com o entendimento majoritário dos tribunais para casos análogos.  Assim, com base nos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, e em consonância com a jurisprudência aplicável aos contratos celebrados antes da Lei do Distrato, fixo o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o total dos valores comprovadamente pagos pelos autores.  2.4.

Da Forma de Restituição dos Valores Pagos  Quanto à forma de restituição dos valores, a Súmula 543 do STJ é clara ao estabelecer que a devolução das parcelas pagas deve ocorrer "imediatamente" e "em pagamento único".

A cláusula contratual que prevê a restituição de forma parcelada, invocada pelas rés, confronta diretamente esse entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Em face da natureza consumerista do contrato e da busca pelo reequilíbrio das partes, a disposição da súmula deve prevalecer sobre a autonomia da vontade manifestada em cláusula contratual que se mostra abusiva.

A restituição em parcelas, além de protelar indevidamente o ressarcimento ao consumidor, agrava sua situação de vulnerabilidade financeira, o que é incompatível com os preceitos do Código de Defesa do Consumidor e com o direito à reparação integral e efetiva.  Desse modo, os valores a serem restituídos aos autores, após a dedução do percentual de retenção, deverão ser pagos em parcela única, visando à imediata recomposição do patrimônio do consumidor e à minimização dos prejuízos decorrentes da rescisão.  2.5.

Da Incidência de Correção Monetária e Juros de Mora  Para garantir a justa recomposição dos valores, é fundamental a aplicação da correção monetária e dos juros de mora.  A correção monetária tem por finalidade preservar o poder aquisitivo da moeda, corroído pela inflação, e deve incidir a partir de cada desembolso efetuado pelos autores, utilizando-se para tanto o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que melhor reflete a variação inflacionária e foi inclusive utilizado pelos próprios autores em sua planilha de cálculos (ID 120994974, páginas 46-175).  Quanto aos juros de mora, a discussão cinge-se ao termo inicial de sua incidência.

Os autores pleitearam a aplicação desde a citação, com base no artigo 405 do Código Civil.

As requeridas, por sua vez, defenderam a incidência a partir do trânsito em julgado da sentença, fundamentando seu pedido na ausência de mora anterior, uma vez que a rescisão se deu por iniciativa do comprador, conforme precedente do Superior Tribunal de Justiça, AgRg no REsp 1013249/PE:  "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS.

RETENÇÃO.

PERCENTUAL.

REVISÃO DE PROVAS.

SÚMULA N. 7/STJ.

RESPONSABILIDADE CONTRATUAL.

JUROS DE MORA.

INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

INEXISTÊNCIA DE MORA DA PARTE RÉ. (...) 3.

Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, e em que se busca a restituição de valores superiores aos fixados na apelação, o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da ré. 4.

Agravo regimental provido. (AgRg no REsp 1013249/PE, Rel.

Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 25/05/2010, DJe 08/06/2010)"  Considerando que a rescisão contratual foi motivada pela impossibilidade financeira dos autores em dar continuidade aos pagamentos, e não por culpa das requeridas (que não deram causa ao desfazimento do contrato), inexiste mora da parte vendedora em momento anterior à fixação do montante devido para restituição.

Dessa forma, em estrita observância ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de resolução contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês deverão incidir somente a partir do trânsito em julgado da presente sentença.  2.6.

Das Taxas de Fruição, IPTU e Taxas Associativas  Aborda-se, por fim, a questão das taxas de fruição, IPTU e taxas associativas.  No que tange à taxa de fruição ou ocupação, os autores pleitearam seu afastamento, argumentando que o imóvel se trata de um lote de terreno não edificado, o que impede a configuração de proveito econômico por parte do promitente comprador.

Essa argumentação encontra respaldo na jurisprudência dos tribunais:  "APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO.

RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA.

TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.

LOTE SEM CONSTRUÇÃO.

RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.

JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NESTA PARTE. (...) 2.

Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 5285443-98.2019.8.09.0051, Rel.

Des(a).

FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, ível, julgado em 05/11/2020, DJe de 05/11/2020)."  De fato, a finalidade da taxa de fruição é compensar o vendedor pelo tempo em que o comprador usufruiu do imóvel, evitando o enriquecimento sem causa.

Em se tratando de lote de terreno vazio, que não gerou qualquer benefício econômico direto ou indireto aos promitentes compradores (como moradia ou exploração comercial) e que se mantém à disposição da vendedora para revenda imediata, não há que se falar em indenização pela fruição.

A simples posse precária de um terreno não edificado não se equipara ao uso e gozo de um imóvel construído.

Portanto, a cobrança da taxa de fruição é indevida e deve ser afastada.  No que concerne ao IPTU e às taxas associativas, as requeridas alegaram a responsabilidade dos autores por tais encargos desde a assinatura do contrato, com base nas cláusulas contratuais (Cláusula Treze e Quinze) e nos artigos 325 e 346 do Código Tributário Nacional.

Contudo, a situação de superendividamento dos autores, somada à ausência de efetiva posse para fins de edificação ou fruição do lote, conforme amplamente demonstrado nos autos, impõe uma análise à luz do Código de Defesa do Consumidor e da função social do contrato.

A decisão de tutela de urgência (ID 120994940, páginas 420-425) já havia determinado a desvinculação dos autores de quaisquer obrigações relativas ao lote, incluindo IPTU e condomínio, a partir de 04 de setembro de 2024 (data da decisão).  Para o período anterior à rescisão efetiva, a imposição integral desses encargos aos consumidores, já em situação de hipossuficiência econômica e superendividamento, mostra-se abusiva e desproporcional.

A retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago, já fixada neste julgamento, é destinada a cobrir as despesas administrativas das requeridas, que, em um contrato de promessa de compra e venda de lote vazio, naturalmente incluiriam eventuais gastos com a manutenção da regularidade fiscal e condominial do empreendimento até a sua revenda.

Forçar os consumidores a arcar com IPTU e taxas associativas além da penalidade contratual representaria uma vantagem manifestamente excessiva em favor das fornecedoras, violando o artigo 39, inciso V, do CDC, e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.  Portanto, em face da hipossuficiência dos consumidores, da natureza do bem (lote vazio sem fruição), e da fixação de um percentual de retenção que se entende suficiente para cobrir as despesas administrativas da vendedora, entende-se que os autores devem ser desonerados de quaisquer cobranças a título de IPTU e taxas associativas relativas ao período de sua posse contratual, ou, ao menos, que tais valores estejam englobados no percentual retenção, não sendo devido pagamento adicional por parte dos autores.  III.

DISPOSITIVO  Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento nos artigos 2º, 3º, 6º, inciso V, 39, inciso V, 51 e 54-A, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, nos artigos 405, 478 e 884 do Código Civil, e na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para:  DECLARAR a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Reserva e Compra e Venda do Lote de terreno n.º 725, Clube 01, Quadra X2, do empreendimento Loteamento Terras Alphaville Ceará 1, celebrado em 13 de dezembro de 2014, entre MARIA IVETE UCHOA BEZERRA e JOSÉ MARIA BEZERRA (Requerentes) e DIAS BRANCO INCORPORADORA SPE 002 LTDA e ALPHAVILLE CEARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE 002 LTDA (Requeridas).  CONFIRMAR INTEGRALMENTE a tutela de urgência deferida em 04 de setembro de 2024 (ID 120994940), com todas as suas determinações, especialmente a desvinculação dos autores de qualquer obrigação de limpeza, IPTU e taxas de condomínio relativas ao lote a partir daquela data.  CONDENAR as requeridas, solidariamente, à restituição de 90% (noventa por cento) do total dos valores comprovadamente pagos pelos autores até a data da concessão da tutela de urgência (04/09/2024).

Os valores a serem restituídos, que perfazem a quantia de R$ 222.478,63 (duzentos e vinte e dois mil, quatrocentos e setenta e oito reais e sessenta e três centavos), deverão ser corrigidos monetariamente pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir do trânsito em julgado desta sentença.

A restituição deverá ocorrer em parcela única.  AFASTAR a incidência de taxa de fruição ou ocupação, bem como de quaisquer débitos a título de IPTU e taxas associativas referentes ao período anterior à rescisão contratual, considerando a natureza do lote não edificado, a ausência de proveito econômico pelos autores e a suficiência da retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos para cobrir as despesas administrativas da incorporadora.  Em razão da sucumbência das requeridas na maior parte dos pedidos e do princípio da causalidade, CONDENO as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (valor a ser restituído aos autores, atualizado conforme os parâmetros definidos nesta sentença), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.  Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC.   Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.   Diligências após o trânsito:   a) CERTIFIQUE-SE o trânsito em julgado;  b) Retornem-me os autos para a fila "Gab - realizar controle das custas finais", para o devido controle;  c) Existindo custas finais ou remanescentes, INTIME-SE a parte devedora para o devido recolhimento nos moldes do Código de Normas.  d) Nada mais havendo a ser diligenciado, ARQUIVEM-SE os autos.     (data da assinatura eletrônica) Renata Santos Nadyer Barbosa Juíza de Direito

  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ  COMARCA DE FORTALEZA  FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA  CENTRO JUDICIÁRIO DE SOLUÇÃO DE CONFLITOS E CIDADANIA  ATO ORDINATÓRIO  Número do Processo: 0263643-63.2024.8.06.0001 Vara Origem: 19ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Assunto:  [Promessa de Compra e Venda] AUTOR: JOSE MARIA BEZERRA, MARIA IVETE UCHOA BEZERRA REU: DIAS BRANCO INCORPORADORA SPE 002 LTDA, ALPHAVILLE CEARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE 002 LTDA.   Conforme disposição expressa na Portaria FCB nº 524/2014, designo sessão de conciliação para o dia 02/07/2025 14:20 horas, na sala virtual Cooperação 05, do CEJUSC, por meio da plataforma Microsoft Teams.

Para ingressar na sala virtual da audiência na referida data há 3(três) formas de acesso: 1 - Acessando este link:  https://link.tjce.jus.br/1afcd1 2- Acessando esse endereço: https://teams.microsoft.com/l/meetup-join/19%3ameeting_ZGZmZTlmOTUtOGZjZS00NjA1LTkwOTUtNjYxNjgzOGFjMDIy%40thread.v2/0?context=%7b%22Tid%22%3a%2208fb26ac-bd1d-4d20-b320-a86a0a35ce30%22%2c%22Oid%22%3a%22b563ca77-8178-43b8-8ab1-02f23b681b5f%22%7d    3 -  Apontar a câmara do seu aparelho celular para o QR-Code (caso não faça leitura, você deve baixar aplicativo de leitor de QR-Code)   Ficam as partes advertidas que, ao ingressarem na sala da reunião virtual, deverão estar de posse de documentos de identificação civil oficial (com foto), podendo ser RG, CNH, Passaporte, CTPS ou documentos expedidos pelos Conselhos de Classe.

O CEJUSC fica à disposição para dirimir eventuais dúvidas, com prioridade pelo WHATSAPP BUSINESS nº (85) 3108.2140, 3108.2141, 3108.2142 (ativos para ligações e mensagens) ou (e-mail: [email protected]).

Encaminho os presentes autos à SEJUD respectiva para confecção dos expedientes necessários.

O Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania - CEJUSC foi criado pelo TJCE com o encargo de realizar sessões de mediação/conciliação conduzida por conciliadores/mediadores e ressalta que o objetivo na audiência é buscar o entendimento entre os envolvidos, facilitar a comunicação, o diálogo, trabalhar propostas de negociação, tentar encontrar formas possíveis para chegar ao CONSENSO(ACORDO) e, dessa forma, todos saírem ganhando.

Fortaleza -CE, 16 de maio de 2025 ROMMEL OLIVEIRA BEZERRA Servidor Geral  

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 19ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0540, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Processo nº:  0263643-63.2024.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] AUTOR: JOSE MARIA BEZERRA e outros REU: DIAS BRANCO INCORPORADORA SPE 002 LTDA e outros DESPACHO

Vistos.   Atendendo aos novos ditames processuais de tentativa de conciliação amigável para composição da lide e vislumbrando a possibilidade de acordo entre as partes, encaminhe os autos ao CEJUSC, para designação de audiência de conciliação/mediação entre as partes, o que pode ser buscado pelo juízo a qualquer tempo, a teor do disposto no artigo 139, V, do CPC.

Intimem-se as partes através de seus advogados pelo Diário da Justiça.   Publique-se.   Expedientes Necessários. (data da assinatura eletrônica) Renata Santos Nadyer Barbosa Juíza de Direito