TJCE - 0194760-40.2019.8.06.0001

Vistos… 1.

RELATÓRIO A parte autora, Robério Braga Cavalcante, propôs a presente ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores e Pedido de Tutela de Evidência contra a Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda. e Agropecuária Etevaldo Martins Ltda. (atualmente EMC Participações e Holding Ltda.), pelos fatos e fundamentos a seguir delineados.

Alega a parte autora que, em agosto de 2014, firmou contrato particular de promessa de compra e venda para aquisição do Lote 14, Quadra 10, no Loteamento Grand Boulevard, no valor de R$ 152.706,09, pagando R$ 146.979,50.

Argumenta que a entrega do empreendimento estava atrasada, não recebendo a infraestrutura prometida, levando-o a se negar a pagar a última parcela e não desejar mais a continuidade do contrato.

Como fundamento jurídico do pedido, sustenta a parte autora a sua pretensão ao desfazimento do contrato com a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, e com incidência de juros moratórios de 1% ao mês, além da nulidade da cláusula 6.4, a inversão da multa moratória da cláusula 10 e a condenação da promovida em custas e honorários advocatícios.

Baseia seus argumentos no atraso injustificado na entrega da infraestrutura prometida e no seu direito à rescisão contratual por falha na prestação do serviço por parte das rés.

Ao final, pediu que fosse concedida liminar para desfazimento do contrato, acompanhada da devolução integral, corrigida e com juros, dos valores pagos, bem como a rescisão do contrato, a nulidade de cláusulas contratuais, a inversão da multa moratória, e a condenação das rés ao pagamento de custas e honorários Com a exordial, advieram os documentos IDs 123775399 e ss.

Despacho (ID 123772009) defere o pedido de gratuidade judiciária; determina citação da parte requerida e reserva apreciação do pedido de tutela provisória para momento posterior à formação do contraditório.

Devidamente citada, a parte ré, Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda., apresentou contestação, ao ID 123773760, alegando, inicialmente, sua ilegitimidade passiva, argumentando que o contrato de compra e venda foi firmado entre o autor e a Agropecuária Etevaldo Martins Ltda., devendo esta figurar no polo passivo, e impugnação à justiça gratuita.

No mérito, aduziu que a Fortcasa apenas administrava os contratos e que o empreendimento Grand Boulevard já se encontrava finalizado, sendo o inadimplemento da parcela final responsabilidade do autor, que configura quebra de contrato e justificaria a retenção do sinal/arras conforme o art. 418 do Código Civil.

Para isso, sustenta que a continuidade do contrato foi prejudicada pelo inadimplemento do autor, devendo ser deduzidos os custos operacionais do valor a ser restituído, segundo os termos da cláusula 10.5.2 do contrato, requerendo também o não deferimento do benefício da gratuidade judiciária, por não comprovada hipossuficiência econômica.

Juntou documentos ao ID 123773733 e seguintes.

Contestação de Agropecuária Etevaldo Martins Ltda. (atualmente EMC Participações e Holding Ltda.), ID 123773770, sustentando também a ilegitimidade passiva e atribuindo à Fortcasa, como administradora do empreendimento e responsável pelo recebimento dos valores, o dever de devolução das quantias pagas, visto que não recebeu diretamente tais valores.

Aduz que o distrato decorrente da desistência da promovente somente não foi efetivado em razão desta não concordar com as retenções.

Argumentou ausência de abusividade nas retenções previstas no contrato, conforme jurisprudência e legislação vigentes, e contestou a concessão do benefício da gratuidade de justiça ao autor, ressaltando seu padrão socioeconômico.

Juntou documentos ao ID 123773763 e seguintes.

Sobre a contestação apresentada pela parte ré, a parte autora se manifestou em réplica, argumentando que o atraso na entrega da infraestrutura prometida é de responsabilidade das rés, configurando justa causa para a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos sem retenções.

Além disso, o autor ratificou a necessidade de desconsideração da cláusula penal, reiterando o pedido de devolução integral dos valores pagos (ID 123774726) Despacho concede às partes a possibilidade de se manifestarem sobre a necessidade e especificação das provas que pretendem produzir (ID 123774731).

Parte autora e ré pugnam pelo julgamento antecipado da lide (ID 123774733; 123774734).

Decisão interlocutória anuncia o julgamento antecipado da lide (ID 123774737).

Petição (ID 123774743) por meio da qual o promovido requer a suspensão do feito ante a afetação dos Recursos Especiais de nº 1.891.498/SP e 1.894.504/SP (Tema nº 1095).

Petição do autor requer a juntada de decisão proferida em segundo grau em caso análogo ao presente (ID 123774747).

Decisão converte julgamento em diligência para que se intime os requeridos quanto ao documento juntado pelo autor (ID 123774748).

Petição dos requeridos requerendo a suspensão do feito, postergando o seu julgamento até ulterior decisão do STJ no Tema 1.095 (ID 123774755; 123774756).

Decisão interlocutória indefere pedido de suspensão do presente processo, tendo em vista o julgamento do Recurso Especial de n° 1891498/SP, e determina os autos conclusos para a sentença (ID 123774766). É o relatório, no essencial.

Decido. 2.

PRELIMINARES Inicialmente, deixo de acolher as preliminares de ilegitimidade passiva apontada pelas requeridas.

No caso em exame a promessa de compra e venda celebrada demonstra que ambas figuram no contrato e participaram da cadeia de fornecedores: a primeira promovida autuou como promitente vendedora, e a segunda promovida atuou não apenas como interveniente, mas como administradora do empreendimento, de modo que devem responder solidariamente por todos os vícios do produto.

Outrossim, o art. 17 do CPC estabelece serem condições da ação interesse de agir e legitimidade ad causam.

Nesse ponto, destaca-se que a aferição das condições da ação deve ser pautada pelo princípio da asserção, pelo qual as questões relacionadas às condições da ação, como a legitimidade passiva, são aferidas à luz do que o autor afirma na petição inicial, adstritas ao exame da possibilidade, em tese, da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes, e não do direito provado.

Sobre isso, destaca-se trecho paradigmático da decisão prolatada no processo n. 0028023-59.2015.8.07.0001 (Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 26/8/2020, publicado no DJE: 11/9/2020): As condições da ação, segundo a teoria da asserção, são aferidas pelo julgador com os elementos afirmados pelo autor na petição inicial, sem desenvolvimento cognitivo. É um juízo de cognição sumária, uma vez que, ao aprofundar a matéria, o juiz adentraria o mérito.

Ensinam MARINONI e MITIDIERO (MARINONI, Luiz Guilherme e MITIDIERO, Daniel in Código de Processo Civil, comentado artigo por artigo, 4. ed, Revista dos Tribunais.

São Paulo, 2012), in verbis: As condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, isto é, à vista das afirmações do demandante, sem tomar em conta as provas produzidas no processo.

Havendo manifesta ilegitimidade para causa, quando o autor carecer de interesse processual ou quando o pedido for juridicamente impossível, pode ocorrer o indeferimento da petição inicial (art. 295, II e III, e parágrafo único, CPC), com extinção do processo sem resolução de mérito (art. 267, VI, CPC).Todavia, se o órgão jurisdicional, levando em consideração as provas produzidas no processo, convence-se da ilegitimidade da parte, da ausência de interesse do autor ou da impossibilidade jurídica do pedido, há resolução de mérito (art. 269,1, CPC.) Nesse passo, o que se afirma na exordial e a realidade vertente dos autos tratam do mérito e devem ser enfrentadas em sede de eventual procedência ou improcedência da demanda, à luz da teoria da asserção.

Dessa forma, analisando as afirmações entabuladas na petição inicial por meio de juízo de possibilidade em tese, urge reconhecer a legitimidade ad causam da ré, sendo certo que, por ocasião da análise meritória, será analisada, em cotejo com as provas produzidas nos autos, eventual responsabilidade a ela atribuída.

INDEFIRO.

Os requeridos impugnam a concessão do benefício da gratuidade judiciária à parte autora, sob o argumento do seu padrão socioeconômico e da ausência de comprovação da hipossuficiência alegada.

Observo que os requeridos não colacionaram aos autos qualquer informação ou prova capaz de afastar a presunção de veracidade da hipossuficiência alegada na inicial e considerada pelo juízo para o deferimento do pedido, o que era necessário.

INDEFIRO.

A propósito, Colaciono julgados: APELAÇÃO CÍVEL.

INCIDENTE DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA.

AUSÊNCIA DE PROVA DO IMPUGNANTE SOBRE A CAPACIDADE FINANCEIRA DA APELADA. ÔNUS QUE LHE INCUMBIA.

PRESUNÇÃO LEGAL DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO DE POBREZA.

INTELIGÊNCIA DO § 3º DO ART. 99 DO CPC.

APELO CONHECIDO E IMPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em votação unânime, pelo conhecimento e improvimento do apelo, tudo em conformidade com os termos do voto do e.

Desembargador Relator.

Fortaleza, 25 de junho de 2019; FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Presidente do Órgão Julgador; DESEMBARGADOR DURVAL AIRES FILHO Relator. (TJCE - Processo 0107810-14.2008.8.06.0001.

Relator (a): DURVAL AIRES FILHO; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 27ª Vara Cível; Data do julgamento: 25/06/2019; Data de registro: 25/06/2019).

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

JUSTIÇA GRATUITA.

INDEFERIMENTO PELO JUÍZO A QUO.

DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA SUBSCRITA POR PESSOA FÍSICA.

INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS APTOS A AFASTAR A PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE.

DECISÃO INTERLOCUTÓRIA REFORMADA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

A parte agravante se insurge contra a decisão interlocutória de primeiro grau, que, nos autos da ação originária, indeferiu o pedido de justiça gratuita, sob o fundamento de que a indicação de bens na Declaração de Imposto de Renda do autor pressupõe a existência de crédito e suficiência de recursos. 02.

Não se exige estado de miserabilidade para a concessão da gratuidade judiciária, sendo suficiente que se verifique a impossibilidade de custear as despesas do processo sem sacrificar o sustento do interessado e o de sua família. 03.

A gratuidade judiciária é disciplinada pela Lei nº. 1.060/50, dispondo em seu art. 4º, que: "A parte gozará dos benéficos da assistência judiciária, mediante simples afirmação, na própria petição inicial, de que não está em condições de pagar as custas do processo e os honorários dos advogados, sem prejuízo próprio ou de sua família." Nos termos do art. 99, §3º, Código de Processo Civil de 2015: "Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural." 04.

Assim, a presunção relativa de veracidade da alegação de hipossuficiência deduzida por pessoa física somente pode ser afastada quando constatados nos autos elementos que evidenciem a falta de pressupostos para o deferimento da justiça gratuita. 05.

No caso em análise, diferentemente do fundamento constante da decisão agravada, não se verifica a existência de elementos objetivos que evidenciem a falta dos pressupostos da gratuidade, mormente considerando que o valor das custas, no importe de R$ 5.047,50 (cinco mil, quarenta e sete reais e cinquenta centavos), é superior à renda mensal do agravante de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais), consoante Declaração de Imposto de Renda de fls. 88/92. 05.

Da mesma forma , o fato de o agravante ser proprietário de dois imóveis, de per si, não é hábil a ilidir a presunção de hipossuficiência de recursos.

Isso porque a existência de patrimônio, ainda que em valor substancial, não afasta a presunção da hipossuficiência de recursos, conforme entendimento desta E.

Corte. 06.

Desse modo, não sendo constatados nos autos os elementos que evidenciem a falta dos pressupostos para a concessão dos benefícios da justiça gratuita, a presunção da declaração de hipossuficiência deduzida pelo agravante na inicial dos autos principais não restou ilidida, impondo-se a concessão da gratuidade judiciária em favor do mesmo com efeito ex tunc. 7.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Decisão agravada reformada, para deferir ao autor/agravante os benefícios da gratuidade judiciária.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos em que litigam as partes acima nominadas, ACORDA a TURMA JULGADORA DA TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por UNANIMIDADE DE VOTOS, em CONHECER DO PRESENTE RECURSO PARA DAR-LHE PROVIMENTO, tudo nos termos do voto da Relatora, que integra esta decisão. (TJCE - AI 0625363-34.2019.8.06.0000.

Relator (a): MARIA VILAUBA FAUSTO LOPES; Comarca: Quixelô; Órgão julgador: Vara Única; Data do julgamento: 10/07/2019; Data de registro: 10/07/2019). 3.

MÉRITO Visto que a matéria de fato tratada prescinde da realização de outras provas, julgo antecipadamente o feito, conforme o artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil.

Cumpre destacar que a relação jurídica aqui apreciada se afigura como nítida relação de consumo, tal como definida nos arts. 2º e 3º, do CDC.

O próprio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará já reconheceu a incidência da relação consumerista em situações análogas.

A querela, portanto, também será analisada à luz dos dispositivos contidos na legislação consumerista.

A controvérsia dos autos aborda a discussão sobre compra e venda de imóvel, em que o requerente alega que firmou com a requerida contrato desta espécie, sendo que esta não cumpriu o prazo de entrega do imóvel.

O ponto central, pois, é a análise da possibilidade de rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos pela parte autora, em razão do atraso na entrega da infraestrutura prometida pelas rés.

Em outras palavras, a questão fundamental é verificar se houve falha na prestação do serviço, o que justificaria o pedido de rescisão contratual e a restituição dos valores pagos.

Analisando o ordenamento jurídico, verifico que a compra e venda de imóvel representa um negócio pelo qual o vendedor oferta ao comprador a propriedade de um imóvel, mediante o pagamento de um preço.

Trata-se de negócio complexo, por trazer diversas fases, iniciando pelas negociações preliminares, desenvolvendo pela medição da capacidade financeira de quem compra e a avaliação das circunstâncias de quem vende, exigindo pagamento das arras e o firmamento das parcelas, estabelecimento das condições de entregado bem e finalizando com o registro do negócio perante o Cartório Imobiliário, a teor do que preceitua o art. 1.227 do CC/2002: Art. 1.227.

Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Um primeiro fator relevante diz respeito à entrega do imóvel, que se materializa pela regularidade para sua ocupação que possibilita o efetivo uso do imóvel, firmada através do "habite-se", acrescido do repasse das chaves, dentro do prazo previsto para entrega do imóvel, cuja inobservância configura mora do vendedor e o consequente dever de reparação dos danos.

Ocorre que as empresas imobiliárias, comumente, fixavam nos contratos o denominado prazo de tolerância, segundo o qual se estabelece o poder do vendedor prolongar, por um tempo razoável, a entrega do imóvel, sem a incidência de ônus, sob o fundamento de que em empreendimentos dessa natureza ocorrem diversos incidentes de ordem social, trabalhista e tributário.

A jurisprudência reconheceu que esta conduta é juridicamente aceitável, de modo que o prazo de tolerância é permitido, em até 180 dias.

A propósito, o Tribunal de Justiça de são Paulo: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PRAZO DE TOLERÂNCIA - 180 DIAS - LEGALIDADE - ENTREGA DAS CHAVES NO PERÍODO COMPREENDIDO PELO PRAZO DE TOLERÂNCIA - AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA -AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE - INCONFORMISMO DA AUTORA - DESCABIMENTO.

A natureza complexa e grandiosa da construção de prédio de apartamentos e sua sujeição a vários fatores externos que não se sujeitam ao controle da construtora torna razoável e não abusiva a cláusula de 180 dias de prazo de tolerância para a conclusão da obra, não havendo mora da construtora, quando esta entrega as chaves durante o período compreendido pelo prazo de tolerância.

Sentença mantida (...) (TJ/SP, Apelação nº40160685220138260114/SP, Data de publicação: 22/10/2015).

O entendimento foi consolidado na redação do art. 43-A da Lei 4.591/1964: Art. 43-A.

A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, deforma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Analisando-se os autos, notadamente aos IDs 123775383/123775385, vê-se que o contrato firmado entre as partes estipula a entrega do empreendimento e a efetiva posse após a conclusão das obras atinentes à infraestrutura, estas com o prazo de 24 meses, prorrogáveis por 6 meses, contados da data do lançamento do empreendimento, previsto para 09/08/2014.

Portanto, poderia se estender até fevereiro de 2017.

Contudo, não há qualquer evidência nos autos de que o empreendimento foi entregue dentro do prazo avençado para habitação.

Outrossim, a despeito da cláusula contratual atinente à prorrogação, as contestantes não demonstraram justificativa hábil a afastar o atraso.

Não obstante as alegações da ré Fortcasa sobre o inadimplemento da última parcela, este não pode ser considerado justificativa válida para a retenção de valores pagos, uma vez que a falha das rés na entrega do produto contratado configura o inadimplemento de sua obrigação principal.

Por sua vez, a Agropecuária Etevaldo Martins Ltda. (atualmente EMC Participações e Holding Ltda.) argumenta que o distrato não foi realizado devido à discordância quanto às retenções.

Contudo, tal argumento não tem força diante da evidente falha na entrega da infraestrutura, que é o motivo principal da rescisão do contrato.

Assim, não há justificativa para a retenção de valores pagos.

Confrontando os argumentos das partes, entendo que os pedidos da parte autora devem ser acolhidos, pois não houve desistência do adquirente, este foi compelido a se retirar do empreendimento ante o flagrante e continuado defeito de serviço. É dizer, o atraso na entrega da infraestrutura configurou falha substancial no cumprimento do contrato, o que autoriza a rescisão e a devolução integral dos valores pagos.

Nessa senda, a restituição dos valores pagos é medida que se impõe, vez que simboliza consectário lógico pelo desfazimento do contrato, e devem ser restituídos integralmente diante da culpa exclusiva do promitente vendedor, no termos da Súmula 543 do STJ.

Destaco precedentes deste Tribunal de Justiça nesse sentido: DIREITO CIVIL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO DAS REQUERIDAS.

ATRASO SUPERLATIVO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO DEVIDAMENTE DEMONSTRADO.

CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES (SÚMULA N. 543 DO STJ), INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ). ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA: INPC.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

ATRASO SIGNIFICATIVO.

VALOR DA CONDENAÇÃO FIXADO NA ORIGEM EM R$ 5.000,00.

RAZOÁVEL E PROPORCIONAL.

MANUTENÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1.

A irresignação recursal das requeridas cinge-se a três tópicos: restituição ao autor da taxa de corretagem em face de cláusula de retenção, condenação por danos morais, sob o argumento de que o mero descumprimento contratual não enseja referido ônus, bem como o índice de correção monetária, que entende ser pelo INPC. 2.

No caso em exame, a discussão travada nos autos versa sobre a rescisão do contrato de compra e venda de lote no empreendimento denominado ¿Loteamento Barra dos Coqueiros¿ (contrato às fls. 16/28), por meio do qual se estipulou a entrega da infraestrutura básica e da área de lazer para dezembro de 2015, prazo que não foi cumprido, circunstância esta incontroversa conforme relatório juntado pela própria requerida (relatório de fls. 106/112). 3.

Desse modo, resta devidamente demonstrada a responsabilidade das requeridas pelo atraso injustificado na conclusão do empreendimento, em face da não entrega das obras de infraestrutura e lazer no prazo estabelecido em contrato, motivo pelo qual se impõe a manutenção da sentença de primeiro grau, a determinar a devolução de 100% de todo o valor pago, aí se incluindo os valores de comissão de corretagem, como forma de recompor o prejuízo da parte autora, devendo as partes retornar ao status quo anterior.

Sobre a devolução da taxa de corretagem, cuja devolução foi alvo de impugnação nas razões recursais, como o inadimplemento se deu por culpa das vendedoras, conforme o exposto supra, recai-lhes o ônus de devolver integralmente os valores referentes à comissão de corretagem aos promoventes, nos termos da remansosa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: "no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021).

Assim sendo, as alegativas das apelantes no que se refere à retenção da taxa de corretagem não devem subsistir. 4.

Com relação ao índice aplicável à devolução de valores, entendo que o INPC é aquele que melhor retrata a inflação, remediando-lhe seus efeitos deletérios, razão pela qual, com esteio na remansosa jurisprudência desta corte, o tenho como o mais adequado à controvérsia tida nos autos, devendo ser afastada a aplicação do índice IGPM. 5.

A respeito dos danos morais, não se pode descartá-los, rebaixando-os ao mero aborrecimento, quando resta delineada considerável e expressiva tardança na conclusão do empreendimento, previsto para entrega na data limite de dezembro de 2015, que resultou na própria rescisão do contrato, em razão do legítimo desinteresse em mantê-lo, ficando o adquirente, até os dias de hoje, quase dez anos depois, privado dos valores até então desembolsados.

Portanto, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) fixado na sentença revela-se justo e proporcional, estando de acordo com os parâmetros adotados por este Tribunal de Justiça em casos semelhantes. 6.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada em parte.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os membros da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade de votos, em CONHECER do recurso para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, data e hora indicadas no sistema.

DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador/Relator (Apelação Cível - 0108385-07.2017.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  11/12/2024, data da publicação:  11/12/2024) Processo: 0050726-75.2020.8.06.0117 - Apelação Cível Apelantes: URBPLAN Desenvolvimento Urbano S/A - Em Recuperação Judicial, SP-55 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Lagoa Parque Empreendimentos Imobiliários - SPE Ltda..

Apelado: Paulo Teles de Lima EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÕES CÍVEIS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRELIMINAR.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

REJEITADA.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS.

DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

CITAÇÃO.

INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97.

DANOS MORAIS.

CONFIGURADO.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.Tratam-se de recursos de apelações cíveis interpostos em face de sentença proferida pelo Juiz de Direito da 2ª Vara da Comarca de Maracanaú/CE, que julgou procedentes os pleitos autorais da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos c/c indenização por danos morais c/c pedido de tutela de urgência.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Preliminar de ilegitimidade passiva. 3.Cinge-se a controvérsia em saber se houve ou não a existência de atraso na entrega dos lotes adquiridos pelo recorrido e a consequente responsabilidade pelos danos decorrentes.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 4.Por força da aplicabilidade da teoria da aparência em prol do consumidor, pelas circunstâncias que envolvem o contrato de compra e venda, há de se reconhecer a responsabilidade solidária entre as incorporadoras, em face da expectativa criada da sua posição como terceira interveniente no contrato.

Preliminar rejeitada. 5.Do que consta dos autos, as obras não foram entregues no prazo avençado entre as partes, de modo que ultrapassado o prazo para entrega do imóvel, justifica-se o desinteresse na manutenção do contrato decorrente da impontualidade. 6.O atraso na entrega do imóvel justifica a resolução da promessa de compra e venda e torna imperativa a restituição de todos os valores pagos pelo promitente comprador. 7.Quanto aos danos morais, não se pode descartá-los, rebaixando-os ao mero aborrecimento, quando resta delineada considerável tardança na conclusão do empreendimento, que resultou na própria rescisão do contrato, em razão do legítimo desinteresse das adquirentes em mantê-l 8.Além disso, o atraso na entrega do imóvel frustrou as expectativas dos promitentes compradores, o que afeta a esfera psicológica, descaracterizando o mero aborrecimento.

IV.

DISPOSITIVO 4.

Recurso desprovido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso, para, no mérito, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, data da assinatura digital.

FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (Apelação Cível - 0050726-75.2020.8.06.0117, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  27/11/2024, data da publicação: 27/11/2024) Em continuidade, a parte demandante pretende a declaração de nulidade da cláusula 6.4 do contrato objeto da lide, por meio do qual há prorrogação do prazo de entrega por até 180 (cento e oitenta dias), além da possibilidade de prorrogação por prazo indeterminado por motivo de força maior e/ou razões alheias à vontade da promitente vendedora.

No ponto, impende destacar que o prazo para a entrega do imóvel não pode ser indefinido, pois essa situação colocaria o consumidor em uma posição de desvantagem excessiva, uma vez que ele adquiriria um bem de grande valor sem a garantia de que a obrigação acordada seria efetivamente cumprida.

A cláusula de tolerância incluída no instrumento negocial, pois, deve ser contratada por prazo certo e determinado.

Nesse sentido: DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

PRORROGAÇÃO INDEFINIDA DO PRAZO DE TOLERÂNCIA.

ABUSIVIDADE CONFIGURADA.

CASO FORTUITO.

COVID-19.

NÃO APLICAÇAO AO CASO.

ATRASO CONFIGURADO DOIS ANOS ANTES DA PANDEMIA.

MULTA DO ART. 35, §5º DA LEI Nº 4.591/64.

INCIDÊNCIA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Douglas CDT Construção e Incorporação Azúreus Spe Ltda., objurgando sentença prolatada pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da ação ordinária de rescisão contratual de promessa de compra e venda c/c pedido de tutela de urgência. 2.

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar o acerto da sentença do juízo singular, que declarou rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma por culpa da requerida, com a devolução dos valores efetivamente pagos pelo adquirente, bem como condenou a promovida ao pagamento da multa de 50% sobre o valor pago pelo autor. 3.

No caso em epígrafe, observa-se que, no dia 25 de outubro de 2017, as partes firmaram um instrumento particular de promessa de compra e venda da unidade nº 1700, do empreendimento Azúreus Residence, localizado na Rua Silva Jatay, nº 1180, bairro Meireles, Fortaleza-CE, com previsão de entrega para 29 de janeiro de 2021, admitindo-se tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, consoante a cláusula sexta do contrato (vide fl. 32). 4.

Nos termos do entendimento jurisprudencial pátrio, não há abusividade na inclusão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias nos compromissos de compra e venda firmado com o consumidor, a fim de contemplar hipóteses de atraso da obra por fatores externos, tais como contratação de mão de obra, chuvas, falta de material, etc.

Contudo, revela-se abusiva a prorrogação indefinida do referido prazo em caso de força maior ou outros motivos que obstem o andamento normal das obras e a entrega do imóvel, uma vez que coloca o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, iv, do CDC). 5.

Dessa forma, correta a sentença ao afastar a aplicação da cláusula 14.1 do contrato firmado entre as partes, de modo que o prazo para entrega do imóvel adquirido pelo autor, ora apelado, nos moldes do contrato, findou-se em julho de 2021, já considerando a tolerância de 180 dias.

Todavia, até novembro de 2019, data do ingresso da ação, as obras se encontravam ainda em fase inicial, com apenas 40% (quarenta por cento) dos serviços preliminares realizados. 6.

Não prospera a alegação do apelante de que o atraso decorreu de caso fortuito, decorrente da pandemia da COVID-19, tendo em vista que as partes firmaram o contrato em 25.10.2017 e os impactos da pandemia somente se iniciaram a partir de março de 2020, quando já decorridos mais de dois anos da assinatura do contrato.

Ou seja, a pandemia não foi a causa única e decisiva do atraso. 7.

Nos termos da jurisprudência do STJ, o incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, de modo que, havendo descumprimento da exigência legal, cabe a incidência da multa estabelecida no § 5º do artigo 35, da Lei nº 4591/64. 8.

Recurso conhecido e não provido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. (Apelação Cível - 0188576-68.2019.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 16/03/2022, data da publicação: 17/03/2022) Diante desse entendimento, reconheço a validade da cláusula que estabelece a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega da obra em 180, ao passo que reputo abusiva a cláusula contratual que prevê a prorrogação por prazo indeterminado.

Por fim, no tocante ao pagamento de multa contratual equivalente a 2% (dois por cento) do preço do imóvel objeto do compromisso particular de compra e venda, entendo devida. É cediço que, havendo previsão de cláusula penal exclusivamente para o inadimplemento do adquirente, há possibilidade da sua inversão em favor do adquirente, aplicando-a à vendedora em virtude de descumprimento contratual de sua parte.

Esse é o entendimento do STJ, sedimentado no julgamento do REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485 (Tema 971), que fixou a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." 4.

DISPOSITIVO DIANTE DO EXPOSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, declarando resolvido o mérito do processo, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, para: i) DECLARAR a rescisão do contrato objeto desta contenda, bem como, nula de pleno direito a cláusula contratual que prevê a prorrogação indeterminada do prazo para entrega da obra; ii) CONDENAR as requeridas, solidariamente, ii1) na restituição dos valores pagos pelo imóvel, com correção monetária pelo índice do contrato, na sua ausência, pelo INPC, a contar de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado; ii2) no pagamento da multa contratual de 2% sobre o valor do imóvel, com juros legais (1%) a partir a data do inadimplemento da obrigação, isto é, o dia em que contratualmente deveria ter sido entregue o imóvel concluído.

Condeno as requeridas no pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, estes no patamar de 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, do CPC.

Advirtam-se as partes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com postulação meramente infringente sujeitará a imposição de multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC.

Intimem-se.

Transitada em julgado, proceda-se ao arquivamento destes autos.

Fortaleza/CE, 18 de dezembro de 2024.

Fabricia Ferreira de Freitas Juíza de Direito