TJCE - 0292497-38.2022.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 19ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0540, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected]   Processo nº:  0292497-38.2022.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] AUTOR: FRANCISCA ANGELA GOMES DA SILVA RODRIGUES e outros REU: TLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (3)                                                                                                                                                     DECISÃO                                                                                                                                                                                                               

Vistos.

Interposta apelação pelas partes requeridas (apelantes), intimem-se as partes requerentes (apeladas), através de seus advogados, para, querendo, apresentarem contrarrazões no prazo de 15 dias.

Empós decurso do prazo legal, remetam os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, independente de admissibilidade, nos moldes do § 3º do art. 1.010 do CPC.

Publique-se.

Demais expedientes necessários.    (data da assinatura eletrônica) Renata Santos Nadyer Barbosa Juíza de Direito  

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 19ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0540, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Processo nº:  0292497-38.2022.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] AUTOR: FRANCISCA ANGELA GOMES DA SILVA RODRIGUES e outros REU: TLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (3) SENTENÇA

Vistos.      Tratam-se de embargos de declaração opostos contra a sentença de Id nº 134233233, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial.    Em suma, a parte embargante alega a existência de erros materiais, e pugnou pela modificação da decisão embargada (Id nº 136205826).     Contrarrazões apresentadas pela parte embargada (Id nº 137949848).     É o breve relato.

Decido.     Verifico, de logo, a tempestividade dos aclaratórios interpostos, motivo pelo qual os conheço.      Passo, portanto, à análise de suas razões.     Antes, anoto que o art. 1.022 do novel Código de Processo Civil (CPC/2015) disciplina que cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para (i) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; (ii) suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; e (iii) corrigir erro material.     Ciente disso, e à vista das argumentações da embargante, conclui-se que os embargos em apreço são, em partes, adequados.

Explico: Quanto ao nome do terceiro "Rossini de Matos Esmeraldo", verifica-se que este não consta nos autos.     Com relação aos demais argumentos, verifico que a legislação aplicada na sentença foi adequada, posto que o contrato se trata de promessa de compra e venda de unidade imobiliária vinculada à incorporação.

Ademais, quanto à retenção dos valores o percentual foi perfeitamente estipulado com base na jurisprudÊncia pátria.   Os embargos declaratórios, como já dito, prestam-se apenas para afastar dúvida, omissão ou contradição na prestação jurisdicional, e não para alterar de forma abrupta o julgado, não podendo modificá-lo simplesmente para acolher a pretensão meritória do embargante, a qual deverá ser deduzida por meio de recurso próprio.        Assim, com fulcro no art. 1.022 do Código de Processo Civil, conheço dos embargos de declaração, posto que tempestivos, concedendo-lhes parcial provimento, de modo que caberá modificação somente quanto ao nome do terceiro "Rossini de Matos Esmeraldo", que não consta nos autos, portanto, não faz parte da ação.

O restante do decisório permanece inalterado.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.  Renata Santos Nadyer Barbosa Juíza de Direito

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 19ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0540, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Processo nº:  0292497-38.2022.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] AUTOR: FRANCISCA ANGELA GOMES DA SILVA RODRIGUES e outros REU: TLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (3) SENTENÇA    Trata-se de AÇÃO DE RECISÃO DE CONTRATO PARTICULARDE PROMESSA DE COMPRA E C/C AÇÃO JUDICIAL DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS, COM PEDIDO DE LIMINAR, ajuizada por FRANCISCA ANGELA GOMES DA SILVA RODRIGUES e DIEGO RODRIGUES DA SILVA em face de LF Incorporações Imobiliárias LTDA, Freitas Incorporações Imobiliárias LTDA e TJ Empreendimentos Imobiliários LTDA., todos devidamente qualificados nos autos.  Na exordial de ID 121242062, os autores sustentam que firmaram com as empresas requeridas um contrato particular de promessa de compra e venda de um lote, na quantia de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais) a ser pago em 120 (cento e vinte) parcelas de R$ 460,00 (quatrocentos e sessenta reais), sendo a primeira lançada em15/02/2020, com base no contrato de ID 121242073.  Dito isso, os demandantes asseveram que efetuaram o pagamento de 34 (trinta e quatro) parcelas, cujo vencimento foi na data de 15/11/2022, perfazendo o montante de R$ 16.173,60 (dezesseis mil cento e setenta e três reais e sessenta centavos).

Outrossim, a parte autora alegou que pagou o valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais) a título de entrada de comissão de corretagem, nos termos do demonstrativo de de ID 121242063.  Diante disso, é oportuno destacar que o saldo devedor seria reajustado anualmente, tendo como base o dia do vencimento da primeira parcela prevista no contrato, utilizando-se o índice do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, conforme prevê a cláusula terceira do contrato.

Neste sentido, os promoventes informam que o valor foi reajustado pelo referido índice, alcançando o valor de R$ 5.280,00 (cinco mil, duzentos e oitenta reais), passando-se o valor do imóvel a ser R$ 60.480,80 (sessenta mil quatrocentos e oitenta reais e oitenta centavos).

Por consequência, a parcela majorou para o importe de R$ 515,20 (quinhentos e quinze reais e vinte centavos).  Em virtude dessas considerações, os autores argumentam que o presente contrato tornou-se muito oneroso, visto que a atual situação econômica do casal não é capaz de suportar a obrigação.

Sendo assim, a parte autora aduz que entrou em contato com a empresa promovida, ora TLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com o intuito de que procedessem com o distrato.

Todavia, a funcionária da requerida informou que da quantia paga de R$ 16.173,60 (dezesseis mil cento e setenta e três reais e sessenta centavos), seria somente devolvido o valor de R$ 8.086,80 (oito mil, oitenta e seis reais e oitenta centavos), além de que a parcela paga no valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais), também não seria devolvida.   Sob tais argumentos, requerem: a) Assistência Judiciária Gratuita.b) Liminar para suspender cobranças e evitar negativação ou protesto. c) Citação das Requeridas para contestação. d) Realização de audiência conciliatória. e) Inversão do ônus da prova devido à hipossuficiência dos Requerentes. f) Rescisão do contrato e restituição dos valores pagos, reajustados e com mora de 1% ao mês, ou, alternativamente, retenção de 10% do valor pago. g) Condenação das Requeridas em custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação.  Emenda à inicial realizada em ID 121238208 para acrescentar o pedido de que as requeridas se abstenham de promoverem qualquer negativação, protesto ou quaisquer tipos de restrição creditícia quanto ao objeto contratual, ficando suspensas quaisquer cobranças até dele advinda, tudo sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) para caso de descumprimento das ordens deferidas quaisquer dos seus destinatários.  Decisão de ID 121238212 na qual foi concedida as benesses da justiça gratuita, concedida a tutela de urgência postulada, no sentido de determinar a imediata exclusão ou não inclusão do nome dos requerentes aos órgãos de proteção ao crédito, em especial o SCPC e SERASA, bem como foi determinada a inversão do ônus da prova, com base no art. 6º, VIII do CDC.     Contestação das promovidas LF INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA.

Freitas Incorporações Imobiliárias LTDA e TLT Empreendimentos Imobiliários LTDA em ID 121240694, na qual alegam, preliminarmente, a incompetência do Juízo dado que a ação foi ajuizada em um foro diverso do previsto no contrato de compra e venda; ilegitimidade Passiva das rés FREITAS INCORPORÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, TLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E TJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA; impugnaram a concessão de justiça gratuita e o valor da causa.

No mérito, sustentam a legalidade do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e que as cláusulas contratuais, incluindo os reajustes e eventuais retenções de valores, foram devidamente informadas e aceitas pelos compradores.

Defendem, ainda, a legalidade da aplicação do reajuste pelo IGP-M pois previsto contratualmente.

Ao final, requerem a improcedência da ação e a manutenção das cláusulas contratuais firmadas entre as partes.  Audiência de conciliação realizada em 17/07/2023, mas sem acordo, conforme Ata de ID 121242034.  Réplica em ID 121240721.  Decisão para especificação de provas em ID 121242039.  Petição da parte autora em ID 121242042informando que não pretende produzir novas provas e requer o julgamento antecipado do mérito.  Petição das rés em ID 121242043 informando que não pretendem produzir novas provas e requerem o julgamento antecipado do mérito.  Despacho de ID 121242047 convertendo o julgamento em diligência e determinando a intimação dos réus/reconvintes para, no prazo de 15 (quinze) dias, especificarem, se possível, o valor que deve ser pago pelos autores/reconvindos a título de taxa de fruição e tributos incidentes sobre o imóvel objeto da lide, conforme o item f.4 dos pedidos finais da contestação de ID 121240694, o qual tem viés de reconvenção, indicando, sendo certo ou não esse montante, o valor da reconvenção, em atenção aos artigos 291, 292 e 319 do Código de Processo Civil, e pagando, ato contínuo, as custas processuais correspondentes, conforme a tabela atualizada do FERMOJU, tudo isso sob pena de indeferimento liminar do pleito em questão.  Petição de ID 121242052 em que as rés requerem a desistência dos pedidos formulados no item f.4 da contestação de ID 121240694.  Vieram os autos conclusos para julgamento.     É o relatório.

Decido.     II - FUNDAMENTAÇÃO     2.1.

DAS PRELIMINARES     2.2.1.

Insubsistência do pedido de justiça gratuita;    Os promovidos alegam que a Sra.

Francisca Ângela assumiu sozinha o Contrato objeto da lide, na qual se intitulou como autônoma, quando o salário mínimo era de R$ 998,00, totalizando o montante da contratação em R$ 55.200,00, obrigando-se a pagar 120 parcelas mensais no valor de R$ 460,00, e em razão disso não deve ser considerada pobre na forma da lei e, portanto, não poderia obter a concessão do benefício de justiça gratuita.      Todavia, dispõe o art. 99, §§ 2º e 3º do Código de Processo Civil que o juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, presumindo-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.    No caso em apreço, a promovente pleiteia o distrato contratual em razão de sua incapacidade financeira de arcar com a obrigação adquirida, o que evidencia sua situação de vulnerabilidade econômica.

Ademais, a parte ré nada comprovou que desmereça a declaração firmada pela parte autora, logo, mantenho o benefício da justiça gratuita em favor da parte autora.    2.2.2.

Ilegitimidade passiva do promovido Rossini de Matos Esmeraldo;    Aduz a ilegitimidade passiva dos Promovidos FREITAS INCORPORÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, TLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E TJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. alegando que este não fazem parte da relação contratual, uma vez que o pacto foi celebrado apenas pela LF LOCACOES DE MAQUINAS E EQUIPAMENTOS LTDA.    Ocorre que, ao analisar os documentos juntados pela promovente, notadamente o contrato de ID 121242073, constata-se que o nome de todos os requeridos integra a relação contratual, incluindo a proposta de compra e venda com os dados do imóvel.

Isso demonstra a participação dos requeridos na relação contratual discutida nos autos, levando o autor a crer que estava contratando também com estes.  Desse modo, não merece guarida a preliminar de ilegitimidade passiva.       2.2.3.

DA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL  A promovida alega que ao celebrar os contratos objeto da presente ação, elegeram os contratantes, para todas as questões oriundas do pacto, o foro da Comarca de Caucaia/CE.  Contudo, a preliminar de incompetência territorial suscitada pela parte promovida, em razão do não atendimento à cláusula de foro de eleição contida no contrato objeto da avença, não merece prosperar conforme restará demonstrado.  O art. 101 do CDC prevê a possibilidade de proceder com o ajuizamento de demandas consumeristas no domicílio do autor/consumidor, senão vejamos:   Art. 101.

Na ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, sem prejuízo do disposto nos Capítulos I e II deste título, serão observadas as seguintes normas:   I - a ação pode ser proposta no domicílio do autor;   Desse modo, impende destacar que é legalmente prevista a possibilidade de demandas de caráter consumerista serem propostas no foro de domicílio do autor, sendo garantida a este tal faculdade.   Outrossim, o referido comando encontra amparo na jurisprudência pátria que possui posicionamentos ratificadores acerca de casos aptos a invalidar a cláusula de eleição de foro por compreender a presença de prejuízo à defesa do consumidor, autorizando que a ação seja proposta no domicílio do autor/consumidor.   Nesse sentido, transcrevo o seguinte posicionamento:   AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

AFASTAMENTO.

POSSIBILIDADE.

PREJUÍZO À DEFESA DO CONSUMIDOR.

RECONHECIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS.

PRECEDENTES.

SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "O foro de eleição contratual cede emfavor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, podendo ser declarada de ofício a nulidade da cláusula de eleição pelo julgador" (AgInt no AREsp 1.337.742/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe de 08/04/2019). 2.

No caso concreto, o Tribunal de origem entendeu que foram concretamente demonstrados a hipossuficiência e o prejuízo à defesa do consumidor, de modo a justificar o afastamento da cláusula de eleição de foro.

Rever essa conclusão em recurso especial encontra óbice na Súmula 7/STJ. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1852662 CE 2019/0367534-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 01/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2020).    Registre-se que, sendo devidamente observadas as considerações acerca do afastamento do foro de eleição, proveniente do contrato entabulado entre as partes da demanda, como forma de garantir a facilitação dos interesses da parte autora, por ser esta consumidora e, dessa forma, possuir a prerrogativa de ingressar judicialmente por meio do foro que melhor atenda os seus interesses, rejeito a presente preliminar de incompetência territorial.  2.2.4.

IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA    Não prospera a impugnação ao valor da causa, uma vez que o valor atribuído à causa é o perseguido pelo autor, nos termos do artigo 292, inciso VI do CPC.        3.

MÉRITO    Observa-se, inicialmente, que a questão de mérito constitui matéria de direito e de fato, contudo, não exige produção de provas em audiência, o que autoriza o julgamento antecipado da lide, nos moldes do artigo 355, I do CPC.    Prescreve o art. 373 do CPC que compete ao autor a prova de fato constitutivo de seu direito e ao demandado a ocorrência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito daquele.    Para o caso, é indiscutível a ocorrência da relação de consumo entre as partes, em que o promovente e os promovidos enquadram-se nas características explicitadas dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, o que impõe a análise do feito pautada nesse regramento.    Essa é a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça:    [...] o Código de Defesa do Consumidor aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pelonegócio (REsp 1.087.225).    RECURSO ESPECIAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PARQUE RESIDENCIAL UMBU.

REVISÃO DE CONTRATOS FINDOS.

POSSIBILIDADE.

DISTRATO À LUZ DOCÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO NEGÓCIO COM ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA DE DECAIMENTO.

IMPOSSIBILIDADE.

NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS.  [...] 2. É firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades.

Precedentes.

Súm 286 do STJ.  3.

As normas previstas noCódigo de Defesa do Consumidorsão de ordem pública e interesse social, cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes.  4. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames doCDCe aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.  5.

Na hipótese, verifica-se que a Construtora recebeu dupla vantagem advinda da referida cláusula, pois, além de retomar a propriedade do imóvel, dando-o em pagamento de dívidas ao Município, acabou por se apoderar do dinheiro pago pelo consumidor no financiamento do bem, configurando vantagem abusiva em seu favor. 6.

Recurso especial não provido. (REsp 1412662/RS, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/09/2016, DJe 28/09/2016).    Nesse passo, sendo certa  a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, é de se inverter o ônus da prova (art. 6º, VIII do CDC) para atribuir às promovidas o dever de comprovar a inocorrência dos vícios na prestação do serviço ou a prova de condições que as exima de responsabilidade, como já expressamente manifestado por este juízo na decisão de ID 121238212.    Cito o artigo:    Art. 6º São direitos básicos do consumidor:    [...]    VIII -a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;    Todavia, a inversão do ônus da prova pouco influenciará o resultado do presente feito, uma vez que a discussão travada nos autos refere-se à mera interpretação de cláusulas contratuais pelo Poder Judiciário.    DISTRATO CONTRATUAL    No caso dos autos, à vista dos documentos acostados pela autora, resta evidente e comprovada a celebração de contrato particular de promessa de compra e venda de um lote, na quantia de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais) a ser pago em 120 (cento e vinte) parcelas de R$ 460,00 (quatrocentos e sessenta reais), sendo a primeira lançada em15/02/2020, com base no contrato de ID 121242073.  È incontroverso o fato de que os autores realizaram o de 34 das 120 parcelas avençadas, quantia esta que perfaz um total de R$ 16.173,60, conforme documentação juntada pelos demandantes e confirmado pelas rés, tendo ficado inadimplente a partir da obrigação vencida em 15/12/2022.  O ponto controvertido reside na rescisão do pacto realizado entre as partes, bem como na previsão de retenção de percentual das quantias já pagas em caso de desistência do comprador, conforme Cláusula Quarta, parágrafo quarto, alíneas "a" e "b", do Contrato sub judice.    Acerca do assunto, assim dispõe Súmula do STJ:    Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.    Como se vê, consolidou-se o entendimento de que o promitente comprador tem o direito de pleitear a rescisão contratual em decorrência da situação financeira que ocupa, sem que isso autorize a devolução integral dos valores pagos.    Assim, na hipótese de desfazimento do negócio por desistência ou inadimplência do promitente comprador, ainda que as partes não tenham firmado o distrato do compromisso de compra e venda do imóvel, o compromissário comprador tem o direito de reaver as quantias pagas, sendo admitida a compensação com os prejuízos suportados pelo promitente vendedor.  Também está evidente que inexiste interesse do comprador na manutenção do negócio jurídico.

Portanto, afirmada a necessidade de desfazimento do contrato pactuado entre as partes e a ocorrência de culpa exclusiva do autor pela sua não consolidação, resta definir as obrigações decorrentes da rescisão.    Não se admite, todavia, a perda total dos valores pagos, de forma que, se tal disposição estiver prevista em termos contratuais, será considerada nula.

O que não é o caso.    Nesse cenário, e estabelecidas tais premissas, tem-se que a discussão deve dizer respeito à apuração do percentual que é adequado a título de retenção por parte do promitente vendedor, sendo necessária a análise individual de cada caso.    Sobre a aplicação de sanção contratual, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". (REsp 1.224.921/PR, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).    Nesse sentido, confira-se:    SÚMULA N. 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.    APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

RESOLUÇÃO.

CULPA.

CONSUMIDOR.

RETENÇÃO DE VALORES.

CABIMENTO.

SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

AUMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

CLÁUSULA CONTRATUAL.

PREVISÃO DE PERDA ABUSIVA.

SENTENÇA.

ANULAÇÃO DA CLÁUSULA.

CONFIRMAÇÃO.

NECESSIDADE.

APELO DESPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

No caso de resolução contratual por culpa dos promitentes compradores, a restituição dos valores pagos até então deve dar-se de forma parcial, admitida a retenção de um percentual em favor da promitente vendedora que em nada contribuiu para o término do contrato. […] (STJ - AREsp: 1218292 DF 2017/0314539-2, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Publicação: DJ 30/05/2018)    AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM.

INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES.

RESCISÃO DO NEGÓCIO.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA.

INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997.

AGRAVO IMPROVIDO. [...]. 3.

A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, DJe de 01/07/2016).    Nesse espeque, não há dúvidas de que a aquisição do referido bem por um cidadão representa o somatório de anos de economias.

Porém, também não desconheço que a rescisão do negócio também gera efeitos em desfavor da pessoa jurídica, uma frustração de sua expectativa de crédito, representada por aporte financeiro futuro já contabilizado.    O contrato em apreço estipulou em sua Cláusula Quarta, parágrafo quarto, alíneas "a" e "b", que haverá a retenção de 50% dos valores correspondentes às 34 prestações pagas.

Vejamos:    CLÁUSULA QUARTA - DO INADIMPLEMENTO, DA MORA E DA RESCISÃO.  O atraso no pagamento de quaisquer das prestações do saldo do preço sujeitará o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) à correção monetária e/ou atualização da parcela em atraso; ao pagamento de juros de mora de 0,2% ao dia e multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor da dívida vencida e não paga (principal/correção/juros), além do ressarcimento das despesas com cobrança porventura efetuadas, tais como emolumentos devidos em caso dé notificação extrajudicial, custas processuais e honorários advocatícios na base de 10% (dez por cento), na hipótese de atuação de advogado em composição extrajudicial, e 20% (vinte por cento), quando houver a propositura de qualquer tipo de demanda judicial.  PARÁGRAFO PRIMEIRO.

Verificado o inadimplemento do(a)(s)  COMPRADOR(A)(ES), este(a)(s) poderá(ão) ter seu nome e/ou crédito imediatamente negativado junto aos órgãos de proteção ao crédito - em especial o SPC - Serviço de Proteção ao Crédito.  (...)  PARÁGRAFO QUARTO.

Optando a VENDEDORA pela rescisão deste instrumento, por ter restado configurado o inadimplemento absoluto do(a)(s)  COMPRADOR(A)(ES), serão tomadas as seguintes providências: a) deduzir-se-ão das prestações pagas pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) o percentual de 50% (cinquenta por cento), a título de ressarcimento da VENDEDORA pelas despesas com publicidade, encargos fiscais e tributários, vantagens de fruição e uso eventualmente auferidas pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES);  b) abatidos os valores constantes na alínea "a", será feita a devolução ao(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) dos 50% (cinquenta por cento) remanescentes do saldo, ficando pactuado, desde já, que essa devolução será feita na forma acordada entre as partes. (...)    Dessa forma, observo que os termos contratuais com previsão de retenção de 50% em favor dos requeridos encontra-se fora do patamar previsto pela jurisprudência pátria, qual seja, entre 10% e 25%, como sendo razoável para casos de distrato de contratos de compra e venda de imóveis.    Tal entendimento é seguido pelo Superior Tribunal de Justiça, neste sentido: [..] 2.

O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso (REsp 1224921/PR, Relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).    Vale destacar que a referida cláusula deve englobar todas as verbas relacionadas com o negócio jurídico desfeito, inclusive taxas, impostos, sinal/arras, corretagem e outros encargos, vedada a realização de outros descontos sobre o valor a ser restituído à promovente, sob pena de afronta ao Código de Defesa do Consumidor - CDC e ao disposto na Súmula 543 do STJ.    Dessa forma, apesar da previsão contratual de descontos relativos a despesas administrativas e de promoção de vendas, impostos, taxas ou contribuições incidentes sobre o negócio imobiliário, além dos descontos previstos nos itens C, D, E, estes devem estar embutidos no percentual de retenção estabelecido.    O desconto realizado pelos promovidos sobre o valor a ser restituído além daquele estipulado como cláusula penal traria vantagem exagerada em favor dos promovidos em detrimento do consumidor, razão pelo qual não pode ser aceita, sob pena de afronta ao percentual máximo estipulada como razoável pelos tribunais superiores em caso de distrato, haja vista o teor da Súmula 543 do STJ, inclusive taxas condominiais, tendo em vista o não recebimento do bem pela parte autora, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - STJ, a seguir:    CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONDOMÍNIO.

COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

LEGITIMIDADE PASSIVA.  Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.

Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.

Precedentes.

Recurso especial conhecido pelo dissídio, mas improvido. (REsp 660.229/SP, Rel.

Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 14/03/2005, p. 378).                             Vide julgado de tribunal pátrio:   EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

COMPRA DE APARTAMENTO NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

COMPROVAÇÃO.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELOS DANOS SUPORTADOS.

CONFIGURAÇÃO.

CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR.

POSSIBILIDADE.

RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA (JUROS DE OBRA).

CABIMENTO.

AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO APÓS ATRASO.

PAGAMENTO DA TAXA DE CONDOMÍNIO E DO IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.

OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA VENDEDORA.

DANOS MORAIS.

AUSÊNCIA. 1) Eventuais entraves burocráticos junto aos órgãos públicos e problemas na consecução de mão-de-obra e aquisição de materiais não são suficientes para eximir a responsabilidade da empresa pelo atraso na entrega do imóvel, mormente se considerando que há no contrato prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) justamente para atender às dificuldades pontuais encontradas para a finalização do empreendimento. 2) Ausente a demonstração do cumprimento, a tempo e modo, das obrigações contratuais, vez que incontestavelmente ultrapassado o prazo estipulado para a entrega do apartamento comprado pelos autores, é de se concluir pela responsabilização da empresa requerida. 3) Quanto a possibilidade de inversão da multa por inadimplemento contratual, tem-se que tal questão restou pacificada por ocasião do julgamento do REsp 1631485/DF, realizado em 22.05.19, sob o rito dos recursos repetitivos, restando firmada a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 4) A taxa de evolução de obra (juros de obra) é devida pelo contratante durante a fase de construção do imóvel, sendo tal cobrança devida até o prazo de entrega constante do contrato celebrado entre as partes. 5) É pacífico na jurisprudência o entendimento de que os juros de evolução da obra efetivamente pagos pelo comprador após o prazo contratualmente estipulado para a entrega do imóvel devem ser ressarcidos pela construtora responsável pelo inadimplemento contratual. 6) A jurisprudência pátria é uníssona no sentido de que o comprador do imóvel só é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio e do IPTU a partir do momento que sobre tal bem ele tem a posse direta. 7) O dano moral não deve ser confundido com qualquer dissabor, amargura ou contrariedade da vida cotidiana, somente devendo ser reconhecido ante a violação grave à dignidade ou à paz interior da pessoa, causando-lhe vexame público ou perante familiares. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.204166-9/001, Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/02/2022, publicação da súmula em 25/02/2022).    Por fim, no que se refere à restituição dos valores pagos a título de taxa SATI e corretagem, infere-se do referido contrato que não foram realizadas cobranças nessa modalidade, de modo que não se pode cogitar a restituição desses valores.  Ademais, verifico que o contrato em questão foi firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, aplicando-se no caso em glosa o referido regramento.  Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pelaLei nº 13.786, de 2018)  I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº13.786, de 2018)  II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)  § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)    Por fim, no que se refere à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, infere-se do referido contrato que não foram realizadas cobranças nessa modalidade, de modo que não se pode cogitar a restituição desses valores.  Assim, entendo que é devido o montante de retenção previsto no patamar de 10% em favor da vendedora, pois está de acordo com o percentual fixado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos semelhantes bem como está de acordo com o limite previsto na lei 4591/64 com redação dada pela Lei nº 13.786, de 2018.

A Corte de Justiça reconhece que esse direito do fornecedor deve variar entre 10% e 25%.

Exemplifico tal afirmação através do seguintes julgados:  PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO.

PARCELAS PAGAS.

RETENÇÃO PARCIAL.

CABIMENTO.

PERCENTUAL RETIDO.

ALTERAÇÃO.

SÚMULA N. 7 DO STJ.

DECISÃO MANTIDA. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2.

O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3.

O Tribunal de origem analisou as provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo.

Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp 1388755/SC, Rel.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 09/04/2019, DJe 07/05/2019) - grifo nosso    AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

OMISSÃO.

NÃO OCORRÊNCIA. 2.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISTRATO.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RETENÇÃO FIXADA EM 10%.

POSSIBILIDADE.

PRECEDENTES.

REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA N. 7 DO STJ. 3.

HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO.

DESCABIMENTO. 4.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2.

A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 3.

O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4.

Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, DJe de 8/5/2017. 5.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1431243 SP2019/0011821-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 29/04/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/05/2019) - grifo nosso  A aludida posição é seguida pelo egrégio Tribunal de Justiça do estado do Ceará:    APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REEMBOLSO DAS QUANTIAS PAGAS.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

CULPA DO COMPRADOR.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS.

DECISÃO DO JUÍZO A QUO QUE ARBITROU DEVIDAMENTE O VALOR A SER RESTITUÍDO.

RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE ENTRADA.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.

IMPOSSIBILIDADE.

TERMO INICIAL DOS JUROS.

TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.

MODIFICAÇÃO DA SENTENÇA.

AUSÊNCIA DE PEDIDO ALTERNATIVO.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

JUSTIÇA GRATUITA MANTIDA. 1.

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas em face de sentença proferida pelo Juízo da 38ª Vara Cível de Fortaleza/CE, o qual julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato firmado entre as partes e para condenar a ré a restituir 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelo autor em decorrência do contrato rescindido.

Ademais, impôs à demandada o pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitrou em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, cabendo o custeio do percentual restante ao autor. 2.

Inicialmente, verifica-se que a preliminar de ausência de dialeticidade não merece prosperar, pois a apelação de HIRAN SOBREIRA TELES impugnou de forma adequada a decisão recorrida, de modo que os fundamentos presentes no recurso pretendem melhorar a situação do autor, além de impugnar a decisão referente à sucumbência determinada pelo Juízo de primeiro grau. 3.

Em sede de recurso repetitivo, decidiu o Superior Tribunal de Justiça que, nos contratos de compra e venda de imóveis, a restituição dos valores pagos, em caso de rescisão, deve ser imediata, independente de quem tenha dado ensejo ao desfazimento do contrato.

Se a culpa é do vendedor, a devolução deve ser do valor total, se for do comprador, a quantia é devolvida parcialmente. 4.

O STJ consolidou o entendimento de que, tratando-se a rescisão contratual de culpa do promitente comprador, o percentual de retenção deve ser entre 10% e 25% dos valores pagos. 5.

A determinação da devolução de 75% (setenta e cinco por cento) das parcelas pagas para o autor se encontra de acordo com o mencionado entendimento do Superior Tribunal de Justiça, além de ser razoável e proporcional para o caso.

A culpa da rescisão foi exclusivamente do adquirente do imóvel, que assinou o contrato de compra e venda sabendo de todos os seus encargos, inclusive da possibilidade de multa por conta da rescisão, motivo pelo qual entende-se que o autor não tem direito à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos. 6.

A empresa apelante/apelada não tem direito a reter 30% (trinta por cento) do valor já pago, tendo em vista que o imóvel poderá ser comercializado novamente, de modo que o prejuízo maior será para o comprador, que perderá parte do que pagou a título de multa contratual para a imobiliária. 7.

Conforme a jurisprudência pátria, para haver a retenção do valor pago a título de entrada, é necessário que exista no contrato cláusula expressamente prevendo a devolução das arras.

Não há no instrumento contratual de fls. 22/33 qualquer tipo de previsão sobre a retenção de valores pagos a título de entrada, de forma que o pedido não merece ser deferido. 8.

Segundo o STJ, se existe a previsão no contrato de retenção de valores como forma de indenizar a empresa pelos prejuízos causados, não se pode haver também a retenção da entrada, pois se configuraria bis in idem. 9.

Em caso de rescisão contratual por iniciativa do adquirente do imóvel, como o caso dos autos, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, por inexistir mora anterior do vendedor, conforme entendimento do STJ, no julgamento do REsp 1.740.911, sob a sistemática de recursos repetitivos. 10.

Alega o autor que pediu alternativamente para que fosse restituído 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago à empresa, de modo que, como o Juízo a quo arbitrou essa quantia, seu recurso foi totalmente procedente, não havendo sucumbência recíproca.

Ocorre que, analisando a exordial, confere-se que, na realidade, o comprador pediu a devolução de 90% (noventa por cento) do valor efetivamente pago pelo promovente. 11.

O pedido de devolução de 75% (setenta e cinco por cento) mencionado no recurso, na realidade, não é um pedido alternativo, pois o autor pugna em sede de tutela de urgência para que esse valor seja prontamente devolvido e que os 15% (quinze por cento) restante do total de 90% (noventa por cento) que se pleiteia seja devolvido após o julgamento de mérito.

Assim, como não há pedido alternativo na inicial, vislumbro que a decisão do Juízo de primeiro grau foi acertada ao decretar que houve sucumbência recíproca. 12.

Não merece prosperar o pedido de não concessão da gratuidade da justiça para o recorrente HIRAN SOBREIRA TELES, pois este comprovou sua condição financeira, sendo necessitado de assistência judiciária e se encontrando em condição de pobreza jurídica. 13.

Apelações conhecidas para negar provimento ao recurso do autor da ação e para conceder parcial provimento ao recurso da parte ré, modificando a sentença recorrida para que os juros de 1% ao mês incidam, sobre a quantia a ser restituída, desde o trânsito em julgado.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer das presentes Apelações para negar provimento ao recurso do autor e conceder parcial provimento ao recurso da parte ré, modificando a sentença nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, 13 de julho de 2021 RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator (Apelação Cível- 0242208-72.2020.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 13/07/2021, data da publicação: 13/07/2021)    DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES.

RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PELA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA.

SOLUÇÃO EQUITATIVA PROCLAMADA PELA SENTENÇA.

RETENÇÃO DAS ARRAS.

TERMO DE INÍCIO DA CONTAGEM DA CORREÇÃO MONETÁRIA.

APELATÓRIO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE. 1.

A partir da intelecção da sentença, tem-se a rescisão contratual para a compra e venda de imóvel por culpa dos adquirentes.

De fato, os autores pedem a resilição do pacto e de logo informam que admitem a retenção de valores pela Construtora.

Portanto, nada há para ser modificado na sentença, até porque a inadimplência dos promitentes compradores está demonstrada por documentos nos autos. 2.

Ademais, a jurisprudência firme do STJ é na diretiva de que a retenção poderá ser de até 30% (trinta por cento).

Nesse caso, o Julgador de planície, com elevada percuciência, reduziu o indenizatório do contrato de 32 para 15% (quinze por cento), mas excluiu o sinal ou princípio de pagamento.

Solução equitativa que merece ser prestigiada.

Redução da importância para 10% (dez por cento) que não pode ser admitida. 3.

Ocorrendo a resolução do contrato de compromisso de compra e venda, por atividade imputável aos compradores, como proclamado na espécie, a correção monetária é contabilizada desde o dispêndio de cada parcela.

Precedentes do e.

Tribunal Maior para as Causas Infraconstitucionais, verbis: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR.

PERCENTUAL.

RETENÇÃO.

POSSIBILIDADE.

SÚMULA 568/STJ.

REVISÃO.

SÚMULA 7/STJ.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

TERMO INICIAL.

DESEMBOLSO.

TERMO INICIAL DOS JUROS.

TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1.

Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2.

A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3.

A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4.

Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido. (AgInt no REsp 1813490/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 28/08/2019).

Sem grifo no original. 4.

Apelação conhecida para se prover, em parte, apenas para adequar o termo de início da contagem da correção monetária à orientação do STJ. (TJCE.

Apelação nº 0103660-72.2017.8.06.0001.

Relator (a): FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 15ª Vara Cível; Data do julgamento: 16/12/2020; Data de registro: 16/12/2020)    Na situação em análise, os próprios autores afirmam que estavam inadimplentes, afastando, assim, a restituição integral, conforme prevê a Súmula 543 do STJ.    Outrossim, considerando que a rescisão se deu por questões pessoais da parte autora, entendo justa, razoável e prudente, visando o equilíbrio contratual no desfazimento do negócio, e seguindo a orientação jurisprudencial acima destacada, a restituição de 90% do valor pago pelos demandantes a ser apurado em sede de cumprimento de sentença, evitando enriquecimento indevido de qualquer das partes.    Pontue-se que o ressarcimento deve ocorrer de forma imediata e conforme entendimento sumular:   Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.       

III - DISPOSITIVO    Posto isso, nos termos do art. 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para fins de ordenar que os promovidos, solidariamente, restituam o valor pago pela promovente, com retenção de 10% (dez por cento) em favor dos promovidos a ser apurado em fase de cumprimento de sentença, já incluído neste percentual todas as taxas, impostos, sinal/arras, e outros encargos.

Deverá a restituição ocorrer em parcela única e imediatamente, acrescidos de correção monetária pelo IPCA, desde a data do efetivo distrato, e de juros de mora pela taxa SELIC, com a dedução prevista no art. 406, parágrafo 1º do CC(redação dada pela Lei nº 14905/2024), desde a data da citação.    Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno os promovidos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (valor a ser restituído), nos termos do art.85, § 2º do CPC.    Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com efeitos infringentes lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil    P.R.I, e, certificado o trânsito em julgado, baixa e arquivamento, com as formalidades legais.    Expedientes necessários.    (data da assinatura eletrônica) Renata Santos Nadyer Barbosa Juíza de Direito