TJCE - 0244924-67.2023.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA     PROCESSO N°: 0244924-67.2023.8.06.0001 CLASSE PROCESSUAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda] APELANTE: DECIA CLAUDIA DE CARVALHO MELO APELADO: SHERIDAN CRISTINA BARRAGAO DE SA MAGALHAES, ANANIAS MAGALHAES NETO       DECISÃO MONOCRÁTICA    Trata-se de Apelação Cível (Id nº 20235124) interposta por Décia Cláudia de Carvalho Melo contra a sentença (Id nº 20235119) proferida pelo Juízo da 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada em desfavor de Ananias Magalhães Neto e Sheridan Cristina Barragão de Sá Magalhães, a ação foi julgada improcedente.

Conforme decisão monocrática de Id nº 25279450, a sentença de mérito foi confirmada com o desprovimento do apelo, no qual foram majorados os honorários sucumbenciais em 5% sobre o valor da causa.

As partes comunicam a celebração de um acordo, no qual a parte autora, ora apelante, efetuou o pagamento do valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) diretamente ao advogado da parte promovida, Dr.

ANTONIO WERNER FEITOSA, advogado inscrito na OAB/CE 21.574, a título de honorários sucumbenciais.

A petição de acordo informa que o pagamento foi realizado à vista, via PIX, e as partes dão total e irrevogável quitação do débito, renunciando expressamente a quaisquer direitos ou ações futuras relacionadas ao litígio.

Além disso, ambas as partes renunciam ao direito de recorrer da decisão que homologar o presente acordo.

A referida petição (Id nº 26602583) foi assinada pelos advogados de ambas as partes.

Procurações constantes nos documentos de Id nº 20234802, Id nº 20235057 e Id nº 20235061.

A legislação processual civil brasileira incentiva a solução consensual dos conflitos, permitindo a autocomposição em qualquer fase do processo, inclusive em grau recursal.

O artigo 932, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC) atribui ao relator a competência para homologar a autocomposição, de forma monocrática.

A transação entre as partes é uma forma de extinção do processo com resolução do mérito, conforme o artigo 487, inciso III, alínea "b", do CPC.

O acordo apresentado cumpre todos os requisitos legais, refletindo a livre manifestação de vontade das partes em colocar fim à controvérsia.

A quitação é plena e o consenso é claro.

Diante disso, a homologação é a medida cabível para dar fim ao litígio.

Diante do exposto, com fundamento no artigo 932, inciso I, do Código de Processo Civil, HOMOLOGO O ACORDO celebrado entre as partes para que produza seus efeitos legais e jurídicos.

Em consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do artigo 487, inciso III, alínea "b", do CPC.

Cumpra-se o artigo 1.018 do CPC e, após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

Publique-se.

Intimem-se.   Fortaleza, data da assinatura digital.    Desembargadora Maria Regina Oliveira Camara Relatora

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA   PROCESSO N°: 0244924-67.2023.8.06.0001 CLASSE PROCESSUAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda] APELANTE: DECIA CLAUDIA DE CARVALHO MELO APELADO: SHERIDAN CRISTINA BARRAGAO DE SA MAGALHAES, ANANIAS MAGALHAES NETO       DECISÃO MONOCRÁTICA   Cuida-se de apelação cível (ID 20235124) interposta por Décia Cláudia de Carvalho Melo contra a sentença (ID 20235119) proferida pelo Juízo da 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada em desfavor de Ananias Magalhães Neto e Sheridan Cristina Barragão de Sá Magalhães, a ação foi julgada improcedente.

Na origem, a autora sustentou que foi contratada verbalmente pelo promovido Ananias para intermediar a venda de imóvel de sua propriedade, situado na Rua Vereador Paulo Mamede, 201, bairro Cocó, em Fortaleza/CE.

Alegou que, mediante autorização expressa, apresentou o imóvel ao comprador Etevaldo Nogueira Filho, com quem manteve tratativas ao longo de meses, tendo inclusive recebido documentos do vendedor para instruir a negociação.

Aduziu que, embora tenha iniciado o processo de venda e conduzido os contatos preliminares, o negócio foi concluído diretamente entre vendedor e comprador, sem sua participação na fase final, o que teria frustrado o pagamento da comissão acordada, estipulada em 5% sobre o valor da venda.

Pleiteou, assim, a condenação dos promovidos ao pagamento da quantia de R$ 170.000,00, acrescida de juros, correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios.

Regularmente citados, os réus contestaram a pretensão, arguindo, preliminarmente, a inépcia da petição inicial e a existência de litisconsórcio passivo necessário.

No mérito, sustentaram a inexistência de contrato formal de corretagem, ausência de intermediação efetiva por parte da autora, além de afirmarem que a venda do imóvel foi intermediada por outro corretor, com quem celebraram contrato de exclusividade, descaracterizando o alegado direito à comissão.

Afirmaram ainda que a atuação da autora foi episódica e sem reflexo direto na celebração do contrato de compra e venda.

A sentença julgou improcedente o pedido, ao fundamento de que a autora não se desincumbiu do ônus de comprovar o nexo causal entre sua atuação e a efetiva concretização do negócio.

Irresignada, a autora interpôs apelação, argumentando que a sentença é nula por não apreciar adequadamente o conjunto probatório, em especial os documentos e depoimentos que comprovariam sua efetiva participação na aproximação das partes e nas tratativas iniciais de venda.

Alega que demonstrou todos os requisitos legais da corretagem, como o contato direto com o vendedor, apresentação do comprador, encaminhamento de documentação e acompanhamento das propostas.

Assevera que, mesmo sem contrato escrito, a comissão é devida, nos termos do artigo 725 do Código Civil, quando comprovado que a negociação foi fruto da mediação realizada.

Sustenta, assim, que sua atuação foi relevante e determinante para o negócio, pleiteando a reforma integral da sentença com o julgamento de procedência da demanda.

Em contrarrazões (ID 20235129), os apelados requerem a manutenção da sentença, sob o argumento de que a apelante não demonstrou intermediação eficaz ou vínculo de causa e efeito entre sua atuação e a venda realizada.

Defendem que a negociação foi conduzida e finalizada exclusivamente por corretor com contrato de exclusividade, afastando qualquer obrigação de pagamento de comissão à autora.

Argumentam, ainda, que o valor de R$ 30.000,00 pago pelo comprador à autora decorreu de mera liberalidade, sem implicar reconhecimento jurídico de prestação de serviço.

Feito distribuído por sorteio.

Os autos, então, ascenderam a esta Corte de Justiça.  É o que cumpre relatar em síntese.  Passo a decidir  De início, registro que procederei ao julgamento, de forma unipessoal, porque revela mera reprodução dos julgados firmados nesta Corte, atendendo então à obrigação prevista no art. 926,do CPC, de os tribunais uniformizarem sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente.  No mais, também sinalizo que restaram atendidos os pressupostos de admissibilidade recursais, razão, pela qual, deve o apelo ser conhecido.  Pois bem.  1.

Do Mérito Cinge-se a controvérsia à análise da sentença que julgou improcedente a ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por Décia Cláudia de Carvalho Melo, por entender que não restou demonstrado nexo causal entre a atuação da autora e a efetiva concretização da venda do imóvel, razão pela qual afastou o direito à remuneração pretendida, fixada em R$ 170.000,00.

A autora/apelante insurge-se contra a sentença, alegando, em síntese, nulidade do julgado por suposta ausência de fundamentação e indevida desconsideração das provas coligidas aos autos, as quais demonstrariam sua atuação como corretora na aproximação das partes.

Sustenta que, apesar de não ter concluído diretamente a negociação, promoveu diligências suficientes para configurar a intermediação do negócio, como apresentação do comprador, visitas ao imóvel, envio de propostas e entrega de documentos, sendo sua atuação determinante para a posterior celebração do contrato de compra e venda.

Invoca os arts. 722, 725 e 727 do Código Civil, defendendo que a comissão é devida mesmo quando o negócio é finalizado posteriormente, desde que haja relação causal com os serviços prestados.

O contrato de corretagem está previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil, sendo caracterizado como negócio jurídico não solene, podendo ser celebrado por forma verbal.

No entanto, conforme dispõe o artigo 725 do mesmo diploma legal, a remuneração é devida ao corretor apenas quando demonstrado que sua atuação foi efetiva na aproximação das partes e determinante para o êxito da negociação.

In casu, embora a apelante afirme ter desenvolvido diligências iniciais voltadas à venda do imóvel, o conjunto probatório constante dos autos não permite concluir que a concretização do negócio tenha decorrido de sua intermediação direta, tampouco evidenciada a existência de vínculo contratual, ainda que tácito, entre a corretora e vendedor/demandado.

Ao revés, os elementos coligidos indicam que a atuação da apelante esteve voltada, prioritariamente, aos interesses do comprador, como reconhecido em juízo pelo próprio Sr.

Etevaldo, o qual declarou que efetuou o pagamento de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) à autora tão somente como gesto de gratidão pelo apoio prestado em outras tratativas comerciais e pela apresentação do Sr.

Ananias.

As provas documentais e orais coligidas aos autos - em especial os depoimentos colhidos em audiência - evidenciam que, após contatos iniciais entre a autora e os réus no ano de 2021, o imóvel permaneceu sem tratativas conclusivas, tendo a venda sido concretizada apenas em 2023, por intermédio de outro corretor, formalmente contratado mediante contrato de exclusividade firmado em julho de 2022 com a empresa RCI Negócios Imobiliários Ltda., conforme documento ID 120989251.

O vendedor ressaltou, inclusive, que só decidiu vender o imóvel após adquirir um novo apartamento com a assessoria da referida empresa.

No caso em apreço, embora tenha havido contato entre as partes com o objetivo de viabilizar a venda do imóvel, e ainda que, em maio de 2022, a autora tenha encaminhado proposta ao potencial comprador (ID 120989684), ficou demonstrado, tanto pela prova documental quanto pela instrução processual, que tais conversas não ultrapassaram a fase de tratativas preliminares, sem resultar na efetiva conclusão do negócio.

O imóvel veio a ser vendido somente em janeiro de 2023, ou seja, cerca de cinco meses após o início das negociações referidas.

Ademais, conforme narrado pela própria autora na exordial e confirmado em audiência, em agosto de 2022 o promovido expressou sua intenção de comercializar o imóvel por meio de outro profissional, tendo, inclusive, firmado contrato de exclusividade com corretor diverso, conforme documento juntado aos autos (ID 120989251).

Dessa forma, conclui-se que a comissão de corretagem somente é devida quando comprovada a intermediação realizada e a efetiva concretização do negócio por aquele que contratou os serviços do corretor.

Ressalte-se que o ônus de demonstrar tais elementos incumbe à parte que pleiteia o pagamento da comissão - no caso, a corretora autora -, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Conforme posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, "a comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação" (STJ - AgInt no AREsp: 1563179 RS 2018/0212284-7, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE , Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2021).

Nesse sentido, segue também precedente desta eg.

Corte de Justiça: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

COMISSÃO DE CORRETAGEM AFASTADA .

AUSÊNCIA DE PROVA DE AUTORIZAÇÃO PARA VENDA DO IMÓVEL. ÔNUS PROBATÓRIO DO AUTOR NÃO ATENDIDO.

ART. 373, I, DO CPC .

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.

A controvérsia consiste em saber se o recorrente faz jus ao pagamento de comissão de corretagem decorrente da venda, pelo recorrido, do apartamento nº 600 do Edifício Lazuli . 2. Embora mencionado contrato não possua forma preestabelecida, podendo inclusive ser realizado de forma verbal, seria ônus do recorrente, nos termos do art. 373, I, do CPC, demonstrar que realmente detinha autorização da empresa titular do Empreendimento Lazuli para realizar a intermediação da compra e venda das unidades ali constantes, ainda que sem exclusividade, especialmente a que está em discussão neste processo. 3 .

Não se tem nos autos prova de que a alegada intermediação efetuada pelo recorrente se deu mediante vínculo, ainda que informal, estabelecido com a parte recorrida, sendo insuficiente para tanto o mero envio de mensagens com informações do empreendimento aos pretensos compradores. 4.

Ainda que houvesse demonstração do conhecimento e concordância da vendedora com as tratativas efetuadas pelo apelante, está evidenciado que elas não deram ensejo ao resultado esperado (art. 725 do CC), tanto que os clientes, Carlos e Danielle, fecharam a compra por meio de outro corretor (fl .156).

E mais, inexiste contrato de exclusividade entre o apelante e o recorrente, na forma do art. 726 do Código Civil, o que torna lícita a alienação do bem por intermédio de qualquer profissional autorizado. 5 .

Recurso conhecido e não provido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível nº 0162188-31.2019.8 .06.0001, acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do recurso interposto, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente Relator.

Fortaleza, 16 de outubro de 2024 EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 01621883120198060001 Fortaleza, Relator.: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 16/10/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 17/10/2024) (G.N.)   CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

IMPROCEDÊNCIA.

APELAÇÃO.

COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO/APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES VENDEDORA E COMPRADORA DO IMÓVEL.

ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO DE VENDA DIRETA.

INOCORRÊNCIA.

MESMO QUE NÃO SE EXIJA FORMA ESCRITA DO CONTRATO DE CORRETAGEM, AOS AUTORES INCUMBE O ONUS PROBANDI QUANTO À EFETIVA INTERMEDIAÇÃO.

INEXISTÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO VERBAL, DOS CORRETORES, PELO VENDEDOR.

PEDIDO IMPROCEDENTE. 1) Em ação de cobrança de comissão de corretagem movida contra o vendedor de imóvel e fundada em contrato verbal de serviço de intermediação, incumbe ao corretor provar a existência do ajuste por ele alegado.

In casu, a sentença recorrida considerou inexistência de prova, seja documental seja testemunhal, acerca da alegada contratação de serviço de corretagem entre as partes. 2) Nas razões deste recurso, os apelantes afirmam que foram excluídos do processo de transação da venda do apartamento por ato voluntário do vendedor que após beneficiar- se das diligências iniciais empreendidas pelos corretores, passou a tratar diretamente com a compradora, alijando-os da negociação com o único intuito de não pagar o valor dos honorários contratados.

Afirmando que mesmo tendo sido realizada a venda direta do vendedor para a compradora, sem a intermediação dos corretores, o vendedor não está desobrigado a pagar o percentual a que se comprometera, a teor do artigo 722 do Código Civil. 3) A análise do conjunto probatório não permite modificar o entendimento firmado na origem, porquanto, efetivamente, não há comprovação da realização de contrato verbal entre as partes, tampouco da participação dos autores na negociação entabulada entre vendedor e compradora. 4) Mesmo sabendo que o contrato de corretagem não exige forma específica, sendo possível a sua contratação verbal, competia que a parte autora demonstrar a sua existência pelos meios de prova legalmente admitidos, o que não restou provados nos autos, uma vez que inexiste comprovação de que os apelantes foram os responsáveis pela aproximação das partes do negócio que, pelo que consta, se perfectibilizou sem a intermediação dos autores.

Da norma lega, extrai-se que para que seja reconhecida a completa formação do contrato de corretagem, mostra-se imprescindível o cumprimento de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

Durante esta atuação, compete ao comitente (corretor) executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio (art. 723 do Código Civil).

Somente quando demonstrado o cumprimento destes requisitos remanesce ao corretor o direito ao recebimento da remuneração, na forma do artigo 725 do Código Civil. 5) Ocorre que nenhum elemento de prova dos autos permite inferir a existência da contratação descrita na incial e nas razões recursais.

Nem a relação de emails enviados pelos autores ao vendedor comprova a contratação do serviço de corretagem, nem a prova testemunhal produzida é congruente nas afirmações de que os corretores concorreram para a negociação.

Assim, não cumprindo a diligência processual descrita no artigo 373, I, CPC, de rigor a improcedência da ação. 6) APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA. (TJ-CE 0191203-89.2012.8.06.0001 Fortaleza, Relator: PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, Data de Julgamento: 06/12/2023, 2a Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2023) (G.N.) Nesse contexto, a ausência de demonstração do nexo de causalidade entre a atuação da autora e a celebração do contrato de compra e venda obsta o reconhecimento do direito à comissão de corretagem.

A r. sentença recorrida examinou adequadamente as provas constantes dos autos, fundamentando-se de maneira clara, coerente e suficiente, não havendo nulidade a ser declarada, tampouco afronta ao art. 93, IX, da Constituição Federal ou ao art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil.

A atuação da autora, ainda que demonstrada em certo momento das tratativas, não ultrapassou o limite da iniciativa preliminar, tendo cessado meses antes da concretização do negócio jurídico por outro profissional devidamente contratado.  A intermediação que enseja comissão pressupõe não só a aproximação, mas o encadeamento contínuo e determinante de atos voltados à efetivação do negócio, o que não se verifica na hipótese dos autos.

Nenhum reparo, portanto, merece a sentença apelada, sendo de rigor sua confirmação.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e com respaldo nos fundamentos supra, NEGO-LHE PROVIMENTO para confirmar a sentença, majorando a verba honorária em 5% (cinco por cento), com base no § 11 do art. 85 do CPC. É como voto.   Fortaleza, data e hora indicadas no sistema.   Desembargadora Maria Regina Oliveira Camara Relatora