TJCE - 0274492-31.2023.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 22ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0698, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 0274492-31.2023.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] Requerente: AUTOR: PAULO CALHEIROS DIAS Requerido: REU: RCB INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA Vistos, etc.

Cuidam os presentes autos de Ação de Rescisão Contratual c/c pedido de Devolução de Valores Pagos, Reparação por Danos Materiais e Morais e Tutela Antecipada ajuizada por PAULO CALHEIROS DIAS em desfavor de RCB INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA., ambos devidamente qualificados nos autos.

Alega a autora que, aos 23/12/2019, no intuito de adquirir uma residência, celebrou junto a requerida contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel urbano, notadamente uma unidade autônoma no empreendimento Mares D'Amora Residence, localizado na Rua Coronel Linhares, n.º 1.505, Aldeota, CEP 60170-075, Fortaleza/CE.

Narra que o referido empreendimento estava previsto para ser entregue aos 30 dias de junho de 2023, sendo erigido pela Requerida nos imóveis objeto das matrículas n.º 42.109, 43.731 e 43.848, todas do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE.

Alega ter desembolsado em parcela única a importância de R$ 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil reais), o que lhe conferia direito a 01 (uma) unidade com 81,00 m2, localizada no 10º andar (apto. 1001), realizando em seguida um pagamento adicional de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais).

No entanto, passados quase 04 (quatro) anos da data de celebração do negócio, a requerida não realizou nenhuma edificação no local ou adotou providências inerentes à entrega do edifício, não tendo procedido sequer a compra dos terrenos em que se daria a obra.

Alega por fim que ao tentar contatar o promovido a fim de encontrar solução amigável ao litígio, só obteve respostas evasivas.

Formulou pedido, a título de tutela antecipada, que fosse determinado ao Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona desta Comarca que grave ordem de intransferibilidade e inalienabilidade dos imóveis de matrículas n.º 42.109, 64.705 e 94.689, a fim de resguardar o resultado útil do processo.

Requereu ainda que fosse determinada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, no mérito, que fosse julgada a presente totalmente procedente, decretando a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como a consequente restituição dos valores pagos, notadamente o quantum de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), atualizado monetariamente e acrescido de juros de mora.

Requereu ainda a condenação da requerida ao pagamento mensal de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do imóvel atualizado a título de lucros cessantes, nas penalidades previstas no art. 35, §5º da Lei 4.591/64 e em danos morais na importância de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Juntou documentos aos ID. 120525529, 120525533, 120525526, 120525530, 120525528, 120525525 e 120525527.

Devidamente citada, conforme aviso de recebimento de ID. 120525535, o promovido deixou de manifestar-se tempestivamente nos autos, de modo que o prazo para tanto transcorreu in albis, conforme certidão de ID. 120523514.

De tal modo, foi decretada a revelia da parte requerida, nos termos da decisão de ID. 120523521 e, posteriormente, anunciado o julgamento da lide (ID. 134813314). É o relato.

Decido.

Trata-se de ação em que pleiteia o autor a rescisão de contrato de promessa de compra e venda, bem como a reparação por danos materiais, morais e lucros cessantes em decorrência do descumprimento deste.  Da aplicação do CDC.

Da inversão do ônus da prova.  Formulou o autor pedido de inversão do ônus da prova nos termos do art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, ipsis litteris: "Art. 6º São direitos básicos do consumidor: [...] VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;" Para fins de aplicação do aludido dispositivo, faz-se necessário o estudo da relação jurídica e seus elementos.

Deste modo, deve constar dos autos: 1.

A relação entre sujeitos jurídicos, substancialmente entre um sujeito ativo - titular de um direito - e um sujeito passivo - que tem um dever jurídico; 2.

Presença do poder do sujeito ativo sobre o objeto imediato, que é a prestação, e sobre o objeto mediato da relação, que é o bem jurídico tutelado (coisa, tarefa ou abstenção) e; 3.

Evidência na prática de um fato ou acontecimento propulsor, capaz de gerar consequências para o plano jurídico.

Uma vez que resta evidente dos autos a presença dos três elementos objetivos e subjetivos acima transcritos, reveste-se o presente litígio de relação jurídica de consumo.

Destarte, tendo-se em vista o princípio da hipossuficiência do consumidor, determino a inversão do ônus da prova, em razão de ser a requerida detentora de melhores condições técnicas de produção de provas.

Do mérito.

Em sua peça exordial argumenta o autor que celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma de imóvel com a requerida em 2019, no entanto, a promovida descumpriu o prazo nos termos avençados no instrumento firmado entre as partes, bem como, ao tentar contato com a promovida a fim de encontrar solução pacífica para o conflito, obteve da mesma apenas respostas evasivas.

Requereu o que fosse declarado rescindido o contrato por culpa exclusiva da promovida, determinando-se a devolução de todos os valores pagos, condenando-a ainda na multa prevista na Lei n.º 4.591/64, em seu Art. 35, §5º, bem como reparando-o por danos morais e lucros cessantes.

Por sua vez, a promovida, muito embora tenha sido regularmente citada, deixou de manifestar-se tempestivamente nos autos, de modo que teve sua revelia decretada (ID. 120523521).

A princípio, cumpre esclarecer o que dispõe o Código de Processo Civil - CPC, em seu Art. 344, sobre os efeitos da revelia.

Segundo o referido dispositivo, não havendo dos autos manifestação do promovido, ou este manifestando-se extemporaneamente, ainda que regularmente citado, se revestirão de presunção de veracidade as alegações de fato formuladas pelo requerente.

Ressalte-se que em certas circunstâncias os efeitos da revelia poderão ser afastados ou mitigados, conforme dispõe o Art. 345, incisos I ao IV da lei processual, é a inteligência dos referidos dispositivos: Art. 344.

Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.

Art. 345.

A revelia não produz o efeito mencionado no art. 344 se: I - havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação; II - o litígio versar sobre direitos indisponíveis; III - a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considere indispensável à prova do ato; IV - as alegações de fato formuladas pelo autor forem inverossímeis ou estiverem em contradição com prova constante dos autos.

No entanto, não verificando-se dos autos quaisquer das hipóteses acima transcrita, tem-se que in casu deverá ser aplicado os efeitos da revelia regularmente.

Ressalte-se, por fim, que, muito embora a revelia possa gerar efeitos gravíssimos ao promovido, ela não implica em procedência automática dos pedidos deduzidos da inicial.

Feitos os devidos esclarecimentos, passa-se à análise.

Nos contratos, impera a convergência das manifestações de vontade dos envolvidos; daí porque as avenças produzem os efeitos que lhes são próprios e extinguem-se, em regra, pela execução, com o cumprimento das prestações, dando azo à liberação do devedor e à satisfação do credor.

Todavia, nem sempre os contratantes conseguem honrar a obrigação ajustada, impondo-se a extinção do contrato mediante resolução, a fim de romper judicialmente o vínculo contratual degradado pelo inadimplemento.

A resolução, neste caso, decorre do comportamento de uma das partes, com prejuízos à outra, produzindo efeitos ex tunc.

Daí porque restará desfeito o que foi executado, obrigando-se os contratantes a restituições recíprocas, com o fito de que retornem ao status quo ante.

Assegurando a possibilidade de desfazimento do contrato inadimplido, preconiza o art. 475 do Código Civil, in verbis: Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Nesta toada, depreende-se dos autos que os requeridos não cumpriram as obrigações avençadas.

De modo que, não havendo in casu hipótese de excludente de culpabilidade dos promitentes compradores, faz jus o pleito do requerente.

No que diz respeito à multa prevista da Lei de n.º 4.591/64, em seu Art. 35, §5º, conforme sabe-se, o ato de registro é de suma importância para definir a responsabilidade do próprio titular do terreno frente aos adquirentes das unidades, se a incorporação for promovida por construtor ou corretor, caindo este em insolvência e, se desistir do empreendimento, as importâncias que recebeu poderão ser executadas, se não as devolver espontaneamente.

Ademais, nos termos do Art. 32 do mesmo diploma legal, para dar início à venda das unidades condominiais, é necessário o prévio registro imobiliário do título da constituição da incorporação, acompanhado de inúmeros documentos.

De tal maneira, não constando o registro de incorporação nas matrículas de n.º 42.109, 64.705 e 94.689, conforme verifica-se dos documentos acostados aos ID. 120525528, 120525525 e 120525527, faz jus também à multa pleiteada.

Dos lucros cessantes.

Com relação aos lucros cessantes, conforme entende de forma uníssona a jurisprudência, configurado o atraso na entrega do bem por culpa exclusiva do vendedor, como no caso dos autos, os lucros cessantes são presumidos.

Inclusive, tal tese foi firmada no sistema dos Recursos Repetitivo sob o Tema de n.º 996, verbis: "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.) (grifei) De modo que merece acolhimento também o pleito autoral no referido ponto.

Do dano moral.

A respeito da configuração do dano moral, nos ensina César Fiuza: "O dano moral consiste em constrangimento que alguém experimenta, em consequência de lesão a direito personalíssimo, como a honra, a boa fama etc., ilicitamente produzida por outrem. É a lesão à personalidade e seus atributos, enfim, à dignidade da pessoa.

Há quem defenda a ideia de que, em relação aos danos morais, não se deve falar em indenização, mas em compensação". (Fiuza, 2015) Nesse diapasão, o recente entendimento do egrégio Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "[...] É tranquila a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que mero aborrecimento, mágoa ou excesso de sensibilidade por parte de quem afirma dano moral, por serem inerentes à vida em sociedade, são insuficientes à caracterização do abalo, visto que tal depende da constatação, por meio de exame objetivo e prudente arbítrio, da real lesão à personalidade daquele que se diz ofendido". (AREsp 434901 / RJ, AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2013/0385223-3, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/04/2014, DJe 07/04/2014).

De tal modo, não tendo o requerente logrado êxito em demonstrar situação excepcional de afronta aos direitos da personalidade, tem-se que a situação dos autos situa-se na esfera do mero dissabor ao qual todos estamos sujeitos.

Improcede, portanto, o requerimento de reparação por danos morais.

Da tutela de urgência.

Para fins de apreciação do pedido de tutela de urgência faz-se necessário a verificação de dois pré-requisitos indispensáveis, quais sejam o fummus boni juris, ou o sinal do bom direito, que caracteriza-se pela indício ou sinal de que o direito existe, e o periculum in mora, ou perigo da demora, que traduz-se no fundado receio de que a demora da decisão judicial provoque dano grave ou de difícil reparação.

Tendo-se isso em vista, por mais que faça jus o autor à rescisão do contrato, conforme amplamente demonstrado nos tópicos anteriores, não vislumbro dos autos elementos que demonstrem que o autor estaria sofrendo danos graves ou de difícil reparação, haja vista que trata-se de prestação meramente pecuniária em que não houve a inscrição do autor em cadastro de inadimplentes ou cobrança excessiva.

De tal modo, ante a ausência de elementos hábeis a comprovar o periculum in mora que justifiquem a medida pleiteada, indefiro a tutela de urgência requerida.

Dispositivo.

Ante todo o exposto e o que demais consta dos autos, da doutrina, da jurisprudência e da lei.

Julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE, os pedidos formulados pela autora na exordial, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar indevida multa rescisória cobrada pela requeria.

Declaro rescindido o contrato celebrado entre as partes, devendo o promovido proceder a devolução integral dos valores despendidos pelo promovente, notadamente o quantum de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e de correção monetária pelo INPC a partir do inadimplemento.

Após o início da produção de efeitos da Lei 14.905/2024 em 60 dias de sua publicação em 1º/07/2024, incidirá o IPCA como índice para a correção monetária e a Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária - IPCA) para fins de juros moratórios.

Condeno o promovido a reparar o promovente no valor de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel desde a data do inadimplemento até o momento da efetiva rescisão do contrato, a título de lucros cessantes, tudo a ser apurado em fase de liquidação de sentença.

Condeno ainda a empresa requerida em custas processuais e honorários advocatícios que ora arbitro a razão de 10% sobre o valor da causa.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Após o trânsito em julgado, ao arquivo, observadas as cautelas legais.

Fortaleza, 20 de março de 2025  Maria Valdenisa de Sousa Bernardo Juíza de Direito        

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 22ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0698, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] DESPACHO Processo nº: 0274492-31.2023.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] Requerente: AUTOR: PAULO CALHEIROS DIAS Requerido: REU: RCB INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA R.H.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento, observando-se a ordem de prioridade.   Intime-se.   Fortaleza, 5 de fevereiro de 2025  FABRICIA FERREIRA DE FREITAS Juíza de Direito