TJCE - 0252791-14.2023.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA   PROCESSO: 0252791-14.2023.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL  APELANTE: VALDECICERO RUI TEIXEIRA DA SILVA APELADO: FREITAS INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA   EMENTA: APELAÇÃO EXCLUSIVA DA REQUERIDA.

SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE PARA DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA PARA CONDENAR A RÉ À DEVOLUÇÃO, DE UMA SÓ VEZ, DE 90% DA QUANTIA ADIMPLIDA PELOS AUTORES ATÉ ENTÃO, A SER LIQUIDADO EM SEDE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, CORRIGIDA MONETARIAMENTE PELO INPC DESDE O DESEMBOLSO, E ACRESCIDA DE JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO, RETENDO 10% DO MONTANTE PARA FINS DE COBERTURA DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS E OUTROS E, CONDENAR OS AUTORES AO PAGAMENTO DAS TAXAS DE ÁGUA, ENERGIA ELÉTRICA, IPTU E OUTRAS DESPESAS RELACIONADAS AO TERRENO VENCIDOS DESDE A COMPRA ATÉ A DATA DA CITAÇÃO, CORRIGIDOS MONETARIAMENTE PELO INPC, E ACRESCIDOS DE JUROS DEMORA DE 1% AO MÊS, AMBOS DESDE O VENCIMENTO.

DIANTE DO QUE RESTOU DECIDIDO, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA, PARA O FIM DE DETERMINAR A SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS DO CONTRATO, BEM COMO PARA QUE A RÉ SE ABSTENHA DE INCLUIR O NOME DOS AUTORES NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO, SOB PENA DE INCIDÊNCIA DE MULTA DIÁRIA, NO VALOR DE R$ 500,00, FIXADO COMO TETO LIMITE O VALOR DE R$ 10.000,00.

PRELIMINAR: ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL: REJEIÇÃO.

MÉRITO: CONTRATO RESCINDIDO É ANTERIOR À LEI N.º 13.786/2018: TESE JURÍDICA FIRMADA NO JULGAMENTO DO RESP N. 1.740.911/DF, RELATOR MINISTRO MOURA RIBEIRO, RELATORA PARA ACÓRDÃO MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, JULGADO EM 14/8/2019, DJE DE 22/8/2019.

RESCISÃO POR INICIATIVA DA PARTE AUTORA (COMPRADORA) DISCIPLINA REGENTE DA DEVOLUÇÃO DE VALORES: SÚMULA Nº 543, STJ.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

MULTA (CLÁUSULA QUARTA) AFASTADA.

NADA A REPARAR.

DESPROVIMENTO.     1.

PRELIMINAR: ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL: Preliminarmente, a Recorrente busca que seja acolhida a preliminar de incompetência territorial do douto Juízo da comarca de Fortaleza/CE, para processar e julgar a lide em tela.

Para tanto, consigna a competência da comarca de Caucaia/CE (foro de situação da coisa), a qual é contígua e situada na região metropolitana de Fortaleza.

No entanto, a tese não merece guarida.

Precedentes do colendo STJ.     2.

CONTRATO RESCINDIDO É ANTERIOR À LEI N.º 13.786/2018: TESE JURÍDICA FIRMADA NO JULGAMENTO DO RESP N. 1.740.911/DF, RELATOR MINISTRO MOURA RIBEIRO, RELATORA PARA ACÓRDÃO MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, JULGADO EM 14/8/2019, DJE DE 22/8/2019: A Apelante ainda sinaliza que o contrato subscrito pelas Partes foi perfectibilizado antes da Lei n.º 13.786/2018, pelo que deve se regido pelas regras pertinentes à espécie.     3.

Nesse ponto, à espécie, incide a Tese Jurídica firmada no âmbito do julgamento do Recurso Especial Repetitivo, observe: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

CLÁUSULA CONTRATUAL.

PEDIDO DE ALTERAÇÃO.

SENTENÇA CONSTITUTIVA.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.

TRÂNSITO EM JULGADO. 1.

Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.

Recurso especial provido. (REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.)     4.

RESCISÃO POR INICIATIVA DA PARTE AUTORA (COMPRADORA): É fato incontroverso que a rescisão se deu por culpa da Parte Autora, em face de circunstâncias financeiras.     5.

DISCIPLINA REGENTE DA DEVOLUÇÃO DE VALORES: Portanto, oportuna a conferência da disciplina regente da devolução de valores nas hipóteses de Rescisão Contratual por Iniciativa dos Comprovadores.

Repare: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

MOMENTO. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2.

Recurso especial não provido. (STJ, REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)      6.

Acresça-se, no mais, o enunciado da Súmula nº 543, STJ: Súmula n. 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.     7.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO: A Parte Apelante busca o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção.

Todavia, acerca da aferição do percentual de retenção, jurisprudência consolidada no colendo STJ dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.     8.

MULTA (CLÁUSULA QUARTA): Em imersão dos autos e das provas, verifica-se que a Cláusula Quarta do contrato prevê um percentual de retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago.

Todavia, a disposição contratual é flagrantemente contrária à diretiva jurisprudencial do STJ.

Sendo assim, deve ser repelida.  9.

DESPROVIMENTO do Apelo, com o incremento da condenação dos honorários da parte sucumbente, em mais 10% (dez por cento) sobre o valor fixado na origem, observados o limite percentual previsto no art. 85, § 2º, CPC/15.       ACÓRDÃO:    Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, pelo Desprovimento do Apelatório, nos termos do voto do Relator.      Fortaleza, data e hora do sistema.      DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR  Presidente do Órgão Julgador      DESEMBARGADOR PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA  Relator        RELATÓRIO    Trata-se de Apelação, contra sentença que, em sede de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA, julgou a demanda subjacente aos autos cuja fração segue:    Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, para declarar RESCINDIDO o CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA havido entre as partes, liberando-se, por consequência, a unidade em favor da requerida; CONDENAR a ré à devolução, de uma só vez, de 90% da quantia adimplida pelos autores até então, corrigida monetariamente pelo INPC desde o desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado, retendo 10% do montante para fins de cobertura de despesas administrativas e outros e, CONDENAR os autores ao pagamento das taxas de água, energia elétrica, IPTU e outras despesas relacionadas ao terreno vencidos desde a compra até a data da citação, corrigidos monetariamente pelo INPC, e acrescidos de juros demora de 1% ao mês, ambos desde o vencimento.

Diante do que restou decidido, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA, para o fim de determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato, bem como para que a ré se abstenha de incluir o nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de incidência de multa diária, no valor de R$ 500,00, fixado como teto limite o valor de R$ 10.000,00.

Por ter sucumbido na quase totalidade, condena-se a parte ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.       Aclaratórios decididos na forma a seguir (16517564):    Ante o exposto, com fulcro no art. 1.022 do Código de Processo Civil, conheço dos presentes embargos de declaração e DOU-LHES PROVIMENTO, no sentido de suprir a omissão da sentença embargada, complementando-a nos seguintes termos:     "Quanto aos acessórios, como taxas de água, energia elétrica, IPTU e outras despesas vencidas e relacionadas ao lote de terreno, deverão os autores arcarem com o seu pagamento, cabendo, porém, à ré os vencidos após a citação.     No que tange a comissão de corretagem e taxa SATI, do que se extrai dos autos, verifico que o contrato em questão não faz menção aos referidos valores e não há comprovação da sua cobrança tampouco do seu pagamento, motivo pelo qual o pedido é improcedente nesse ponto.     Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, para declarar RESCINDIDO o CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA havido entre as partes, liberando-se, por consequência, a unidade em favor da requerida; CONDENAR a ré à devolução, de uma só vez, de 90% da quantia adimplida pelos autores até então, a ser liquidado em sede de cumprimento de sentença, corrigida monetariamente pelo INPC desde o desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado, retendo 10% do montante para fins de cobertura de despesas administrativas e outros e, CONDENAR os autores ao pagamento das taxas de água, energia elétrica, IPTU e outras despesas relacionadas ao terreno vencidos desde a compra até a data da citação, corrigidos monetariamente pelo INPC, e acrescidos de juros demora de 1% ao mês, ambos desde o vencimento.

Diante do que restou decidido, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA, para o fim de determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato, bem como para que a ré se abstenha de incluir o nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de incidência de multa diária, no valor de R$ 500,00, fixado como teto limite o valor de R$ 10.000,00.     Por ter sucumbido na quase totalidade, condena-se a parte ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.     Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as anotações de praxe.     Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.     Expedientes necessários."     Permanece inalterada a sentença nos termos restantes     A par disso, sobressai o Apelatório donde se pretende (…) que esse Colendo Tribunal de Justiça se digne de: a) receber, processar e conhecer o presente recurso de apelação, visto que presentes seus requisitos de admissibilidade; b)ser acolhida a preliminar de INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL deste douto Juízo da comarca de Fortaleza/CE, para processar e julgar a lide em tela, remetendo os autos para a comarca de Caucaia/CE (foro de situação da coisa), a qual é contígua e situada na região metropolitana de Fortaleza; c) dar provimento a esta apelação, a fim de que seja reformada a sentença de fls.181/190, modificada pela sentença de fls. 204/206, adequando-a aos precedentes do STJ e artigos infraconstitucionais aplicáveis ao caso, para que nos ônus sucumbenciais, por equidade e justiça, devem ser rateados reciprocamente entre as partes, além de que, não há qualquer justificativa para firmar como percentual de retenção tão somente 10% em favor da apelante, sendo que a fixação de percentual diferente de 25%, em conformidade com o entendimento do STJ, deve ser justificada ao caso, cabendo ainda quando da devolução das parcelas pagas, serem abatidos da devolução eventuais encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente, uma vez que o contrato rescindido é anterior à Lei n.º 13.786/2018 e foi pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada. d) fixar honorários recursais em favor da apelante, na forma do artigo 85, §§1º e 11, do CPC/2015.    Contrarrazões (16517575).    É o Relatório.      VOTO    Rememore-se o caso.    Nos autos, ação de rescisão contratual, repetição de indébito c/c ressarcimento de perdas e danos.    Nessa perspectiva, a parte autora alega que adquiriu, por meio de contrato particular de compra e venda, um terreno urbano, na data do dia 27/07/2017.     Para tanto, sustenta que o preço da venda é de R$ 40.160,00 (quarenta mil e cento e sessenta reais) a serem pagos em 160 (cento e sessenta) parcelas mensais e sucessivas, no valor R$ 251,00 (duzentos e cinquenta e um reais).     Relata que, até a propositura da ação, os valores pagos chegam à estatura de R$ 15.404,88 (quinze mil, quatrocentos e quatro reais e oitenta e oito centavos) e que o mesmo não possui mais condições de arcar com as altas parcelas do financiamento que vem acrescido do índice de IGPM.    Além disso, o autor afirma que não consegue vender a unidade adquirida e não possui mais condições de manter o contrato com a requerida.     Contudo, aduz que tentou uma rescisão contratual amigável com a promovida, porém obteve a resposta de que não existe rescisão no contrato realizado entre as partes, e somente recebeu uma planilha dos valores que faltavam para quitar o contrato.     Na Decisão às fls. 91/92, foram concedidos os benefícios da justiça gratuita e determinada a citação da requerida.     Emenda à inicial às fls. 93/94 para acrescentar outros pedidos à demanda, a saber: a) a imediata suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, bem como acessórios vincendos (IPTU, condomínio e outros); b) que a empresa empreendedora se abstenha de lançar o nome dos Autores junto aos cadastros de inadimplentes, especialmente ao SCPC, SERASA e similares, no que se refere ao objeto desta ação, até decisão final e, caso já tenha lançado, promover a baixa da restrição junto aos órgãos de proteção de crédito.

Indeferimento do pedido liminar às fls. 96/97.     Eis a origem da celeuma.      1.

PRELIMINAR: ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL    Preliminarmente, a Recorrente busca que seja acolhida a preliminar de incompetência territorial do douto Juízo da comarca de Fortaleza/CE, para processar e julgar a lide em tela.    Para tanto, consigna a competência da comarca de Caucaia/CE (foro de situação da coisa), a qual é contígua e situada na região metropolitana de Fortaleza.    No entanto, a tese não merece guarida.    Nessa vazante, precedentes do colendo STJ:    CONSUMIDOR.

RECURSO ESPECIAL.

EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA.

AÇÃO DE COBRANÇA.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÃO E CONTRADIÇÃO.

NÃO OCORRÊNCIA.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO AO EXERCÍCIO DO DIREITO DE DEFESA.

NECESSIDADE.

REVISÃO DE FATOS E PROVAS.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA 7/STJ.    1.

Exceção de incompetência da qual se extrai o presente recurso especial, interposto em 14/03/2014 e atribuído ao gabinete em 25/08/2016.

Julgamento: CPC/73.    2.

O propósito recursal é definir se é abusiva a cláusula de eleição de foro prevista em contrato de prestação de serviços ao consumidor.    3.

Inexistentes os vícios do art. 535, do CPC/73, rejeitam-se os embargos de declaração.    4.

A jurisprudência do STJ tem se orientado pela indispensável demonstração de prejuízo ao exercício do direito de defesa do consumidor para restar configurada a nulidade da cláusula de eleição de foro.  5.

Esta posição intermerdiária protege a parte vulnerável e hipossuficiente e, ao mesmo tempo, permite o desenvolvimento equilibrado e harmônico da relação de consumo, sempre com vistas às concretas e particulares realidades que envolvem as pessoas do consumidor e do fornecedor.     6.

Acaso comprovada a hipossuficiência do consumidor ou a dificuldade de acesso ao judiciário, o magistrado está autorizado a declarar a nulidade da cláusula de eleição e remeter o processo à comarca do domicílio do consumidor.    7.

Na hipótese, primeiro e segundo graus de jurisdição foram uníssonos ao registrar que não há prejuízos à defesa do recorrente.  Rever essa conclusão em recurso especial encontra óbice na Súmula 7/STJ.

Preserva-se, portanto, a validade da cláusula de eleição de foro.    8.

Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1707855/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 23/02/2018)    *****    AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E REPARAÇÃO DE DANOS.

AQUISIÇÃO DE CONCHA BRITADORA.

HIPOSSUFICIÊNCIA E DESPROPORÇÃO DE FORÇAS ENTRE AS PARTES.

RECONHECIMENTO NA ORIGEM.

INVERSÃO DO JULGADO.

IMPOSSIBILIDADE.

VEDAÇÃO AO REEXAME PROBATÓRIO.

ENUNCIADO Nº 7 DA SÚMULA DO STJ.

INCIDÊNCIA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

COMPETÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR.

POSSIBILIDADE.

PRECEDENTE.    1.

A pessoa jurídica adquirente de um produto ou serviço pode ser equiparada à condição de consumidora (art. 29 do CDC), por ostentar, frente ao fornecedor, alguma vulnerabilidade que, frise-se, é o princípio-motor da política nacional das relações de consumo (art. 4º, I, do CDC).

Aplicação temperada da teoria finalista frente às pessoas jurídicas, processo denominando pela doutrina como finalismo aprofundado - Precedentes.    2.

Consignada no acórdão a hipossuficiência e a desproporção de forças entre as partes, fica evidenciada a existência de relação de consumo, exigindo a inversão do julgado o vedado reexame do acervo fático-probatório.

Incidência do enunciado nº 7 da Súmula do STJ, óbice aplicável por ambas as alíneas do inc.

III do art. 105 da Constituição Federal.    3.

No caso, o foro do domicílio do consumidor é o competente para a discussão judicial das questões a ele vinculadas, pois evita a imposição dos ônus a que ficaria obrigado com o deslocamento para demandar no foro de eleição.    4.

Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 735.249/SC, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 04/02/2016)      A par disso, rejeita-se a Preliminar.    2.

CONTRATO RESCINDIDO É ANTERIOR À LEI N.º 13.786/2018: TESE JURÍDIUCA FIRMADA NO JULGAMENTO DO RESP N. 1.740.911/DF, RELATOR MINISTRO MOURA RIBEIRO, RELATORA PARA ACÓRDÃO MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, JULGADO EM 14/8/2019, DJE DE 22/8/2019.    A Apelante ainda sinaliza que o contrato subscrito pelas Partes foi perfectibilizado antes da Lei n.º 13.786/2018, pelo que deve se regido pelas regras pertinentes à espécie.    Nesse ponto, à espécie, incide a Tese Jurídica firmada no âmbito do julgamento do Recurso Especial Repetitivo, observe:    RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

CLÁUSULA CONTRATUAL.

PEDIDO DE ALTERAÇÃO.

SENTENÇA CONSTITUTIVA.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.

TRÂNSITO EM JULGADO.    1.

Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese:    - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.    2.

Recurso especial provido. (REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.)      Precedentes de aplicação da Tese Jurídica:    AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.

INOVAÇÃO RECURSAL.

INVIABILIDADE.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA Nº 282/STF.     1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).    2.

O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória.

Precedentes.    3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal.    4.

Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal.    5.

As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento.

Precedentes.    6.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.296.227/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/12/2018, DJe de 14/12/2018.)    ***  DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESOLUÇÃO.

DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

POSSIBILIDADE.

DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS.

TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL.

ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR.

JUROS MORATÓRIOS.

TERMO INICIAL.

DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO.    1.

O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual.    2.

Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago.    3.

No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador.    4.

Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.    5.

Recurso especial provido. (REsp n. 1.211.323/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1/10/2015, DJe de 20/10/2015.)    ****  AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGO DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

VIOLAÇÃO DO ART. 396 DO CC.

TERMO INICIAL DOS JUROS.

TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.

PRECEDENTES.    1.

A Segunda Seção deste Tribunal Superior sufragou o entendimento de que, "na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.008.610/RJ, Rel.

Min.

ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 03.09.2008)    2.

Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.    3.

AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg nos EDcl no REsp n. 1.354.293/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 4/9/2014, DJe de 15/9/2014.)    ****    AGRAVO REGIMENTAL.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA.

COMPRA E VENDA.

DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

DECISÃO JUDICIAL.

SÚMULA 83/STJ.    1.

A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o termo inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador é a data do trânsito em julgado da decisão.    2.

Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 474.503/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/9/2014, DJe de 17/9/2014.)    *****    CIVIL E PROCESSUAL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

RESOLUÇÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE- COMPRADOR INJUSTIFICADAMENTE.

PARCELA A SER RESTITUÍDA.

JUROS MORATÓRIOS.

TERMO DE FLUIÇÃO.

TRÂNSITO EM JULGADO.    I.

Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.    II.

Inexistência de mora anterior da ré.    III.

Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.008.610/RJ, relator Ministro Aldir Passarinho Junior, Segunda Seção, julgado em 26/3/2008, DJe de 3/9/2008.)      3.

RESCISÃO POR INICIATIVA DA PARTE AUTORA (COMPRADORA)    É fato incontroverso que a rescisão se deu por culpa da Parte Autora, em face de circunstâncias financeiras.    Nesse quadrante, veja a dicção da Decisão Singular:    Pretendem os autores a rescisão contratual de promessa de compra e venda firmado com a ré, com a restituição de 90% dos valores pagos.     As alegações autorais embasam-se na insustentabilidade do referido contrato, tendo em vista as dificuldades financeiras em continuar com o pagamento das parcelas pactuadas.     A parte ré, por seu turno, enfatiza a aplicação dos termos contratuais.     No presente caso, verifica-se que restou incontroversa a relação jurídica havida entre as partes (fls. 65/80 ), a intenção da parte autora em rescindir o contrato, e o pagamento da quantia de R$12.814,07 (fls. 81/88).     De fato os autores não são obrigados a manter o contrato com a requerida, e, assim sendo, é de rigor o acolhimento de sua vontade no que toca ao distrato, fazendo jus à restituição dos valores pagos até então em razão do negócio jurídico de compromisso de venda e compra, e de uma só vez.    Confirmada a iniciativa rescisória.    4.

DISCIPLINA REGENTE DA DEVOLUÇÃO DE VALORES    Portanto, oportuna a conferência da disciplina regente da devolução de valores nas hipóteses de Rescisão Contratual por Iniciativa dos Comprovadores.    Repare:    RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

MOMENTO.    1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.    2.

Recurso especial não provido. (STJ, REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)     Acresça-se, no mais, o enunciado da Súmula nº 543, STJ:    Súmula n. 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.    5.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO    A Parte Apelante busca o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção.    Todavia, acerca da aferição do percentual de retenção, jurisprudência consolidada no colendo STJ dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.    Confira-se:    AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

OMISSÃO.

NÃO OCORRÊNCIA. 2.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISTRATO.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RETENÇÃO FIXADA EM 10%.

POSSIBILIDADE.

PRECEDENTES.

REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA N. 7 DO STJ. 3.

HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO.

DESCABIMENTO. 4.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.    1.

Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional.    2.

A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.    3.

O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4.

Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, DJe de 8/5/2017.    5.

Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 06/05/2019)      Nesse aspecto, vide a expressiva dicção do Julgado Pioneiro:    Ocorre que a retenção de 10% dos valores pagos é suficiente para ressarcir a vendedora de custos administrativos e com propaganda.    Também em relação ao percentual de retenção do valor pago na compra de imóvel em caso de distrato por culpa do comprador, o Superior Tribunal de Justiça assim se posicionou noAgRg no AREsp 728256/DF:     "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados."     Assim, entendo que a retenção de 10% do valor adimplido pelos promissários compradores se mostra adequada, não havendo que se cogitar em majoração nos termos da lei posterior (lei nº 13.786/18, que alterou a Lei nº 6.766/79, mais precisamente o artigo 32A, §1º, inciso II, da Lei nº 6766).     As ilações sentenciais são de um pragmatismo exemplar, pelo que merecem ser chanceladas.    6.

MULTA (CLÁUSULA QUARTA)    Em imersão dos autos e das provas, verifica-se que a Cláusula Quarta do contrato prevê um percentual de retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago.    Todavia, a disposição contratual é flagrantemente contrária à diretiva jurisprudencial do STJ.    Sendo assim, deve ser repelida.    Nessa vertente, oportuna a transcrição da Decisão Primeva:    Outrossim, a multa prevista na Cláusula Quarta do contrato (retenção de 50% do valor pago) se mostra abusiva e, portanto, nula de pleno direito conforme dispõe o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, por colocar os autores/consumidores em situação de extrema desvantagem, subtraindo deles o efetivo reembolso de quantias paga.    Ponto conservado.      Despiciendas demais considerações.    Isso posto, mister o DESPROVIMENTO do Apelo, para consagrar as disposições do julgado de primeiro grau, por irrepreensíveis assegurada a majoração os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor fixado na origem, observados, o limite do percentual previsto no art. 85, §2º, CPC/15.   É como Voto.    Fortaleza, data e hora do sistema.    DESEMBARGADOR PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA  Relator             

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA CENTRO JUDICIÁRIO DE SOLUÇÃO DE CONFLITOS E CIDADANIA DO SEGUNDO GRAU - CEJUSC/SG Av.

Gal Afonso Albuquerque Lima s/n, Térreo, Cambeba - Fortaleza/CE Tel(s): (85) 3492-9062 / E-mail: [email protected]     0252791-14.2023.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: VALDECICERO RUI TEIXEIRA DA SILVA APELADO: FREITAS INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA 4º Gabinete da 3ª Câmara de Direito Privado   ATO DE AGENDAMENTO DE AUDIÊNCIA   Considerando a Resolução nº 313/2020 do CNJ e as Portarias nº 01/2020 e 02/2020 do NUPEMEC, e considerando, ainda, a determinação do(a) Relator(a) do feito, designo a audiência conciliatória para o dia 28 de maio de 2025, às 15:45 horas, a se realizar na modalidade videoconferência junto ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania do Segundo Grau.

Para acesso à sala virtual, deve-se conectar ao link https://link.tjce.jus.br/55b864 ou ao QR Code abaixo, estando este Centro à disposição para quaisquer dúvidas ou solicitações através do e-mail [email protected] ou do whatsApp (85) 3492-9062.

Notifiquem-se as partes, através de seus advogados.

Fortaleza, 24 de abril de 2025.

Verônica Chaves Carneiro Donato Analista Judiciária