TJCE - 0111574-27.2016.8.06.0001

  ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 35ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3492-8279, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________   NÚMERO DO PROCESSO: 0111574-27.2016.8.06.0001 CLASSE: IMISSÃO NA POSSE (113) ASSUNTO: [Consignação de Chaves] AUTOR: GLEYDSON DA MOTA BORGES AUTOR: CONSTRUTORA HABITUAL LTDA _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________  [] SENTENÇA Trata-se de ação de obrigação de fazer, cumulada com indenização por danos morais e materiais, e com pedido liminar de imissão na posse, ajuizada por GLEYDSON DA MOTA BORGES em face da CONSTRUTORA HABITUAL LTDA. e das empresas SMART CONSULTORIA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e KACTTOS SOLUÇÕES INTELIGENTES, todos já devidamente qualificados nos autos processuais.

A parte autora sustentou ter celebrado contrato de compra e venda de imóvel com a construtora requerida, por intermédio da segunda requerida (SMART CONSULTORIA), tratando-se de unidade no empreendimento denominado "Estações Residence Club", em Fortaleza-CE, com previsão de entrega até 30/12/2013.

A aquisição deu-se mediante pagamento de entrada e parcelas subsequentes, além de valores denominados "balões".

Narra que, após a assinatura contratual e pagamento de parte substancial da entrada, houve proposta por parte da primeira requerida (CONSTRUTORA HABITUAL), para substituição da unidade inicialmente adquirida por outra unidade, que se encontrava para pronta entrega (unidade 108, bloco B), o que foi aceito pelo autor, que também efetuou o pagamento complementar solicitado.

Apesar do adimplemento de suas obrigações contratuais, o autor afirma que a documentação necessária à formalização do financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal não foi providenciada pela primeira requerida, impossibilitando a finalização do processo e, por conseguinte, a entrega do imóvel, razão pela qual ingressou com a presente ação.

Diante desse cenário, a parte autora requereu: a) a concessão dos benefícios da justiça gratuita; b) inversão do ônus da prova; c) em sede de tutela de urgência, que seja determinada que a primeira ré (CONSTRUTORA HABITUAL), no prazo de 05 (cinco) dias, conceda as chaves do imóvel e a documentação hábil para habilitação no financiamento habitacional; d) no mérito, que seja julgado procedente o pedido para que o autor seja imitido na posse do imóvel, ora em litígio; e) a condenação das promovidas ao pagamento de indenização a título de danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais); f) a condenação das rés à reparação dos danos materiais sofridos, a serem apurados em fase de liquidação de sentença; g) a condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes no valor mensal de R$ 888,00 (oitocentos e oitenta e oito reais), a contar da data prevista para entrega do imóvel, ou, sucessivamente, que tal valor seja apurado em liquidação de sentença; h) a condenação das rés ao pagamento de multa contratual no percentual de 20% sobre o valor inadimplido, nos termos do art. 411 do Código Civil; e por fim, i) a condenação das rés ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da condenação, bem como custas processuais e demais despesas, devidamente atualizados.

A fim de comprovar o seu direito, o promovente apresentou contrato inicial, aditivo contratual, comprovantes de pagamento, e-mails demonstrando tentativa de abertura de conta na Caixa Econômica Federal, comprovante de pagamento do ITBI e documentos correlatos.

Posteriormente, as promovidas SMART CONSULTORIA e KACTTOS SOLUÇÕES INTELIGENTES foram excluídas por meio de emenda à inicial, com deferimento judicial no despacho (ID 117910991).

Houve audiência de conciliação (ID 117911006), todavia, as partes não transigiram.

Devidamente citada, a promovida (CONSTRUTORA HABITUAL) apresentou contestação (ID 117911015) alegando que o autor não faz jus ao benefício da justiça gratuita, uma vez que não comprovou hipossuficiência econômica, tendo apenas apresentado declaração simples, sem qualquer documentação comprobatória.

Ressalta, ainda, que a contratação de advogado particular indica que possui condições financeiras para suportar as despesas processuais.

No mérito, a empresa argumenta que não se fazem presentes os requisitos legais para a inversão do ônus da prova, prevista no Código de Defesa do Consumidor, pois não há demonstração de verossimilhança nas alegações do autor nem prova de sua hipossuficiência técnica.

Além disso, sustenta que não se trata de relação de consumo, já que o imóvel adquirido seria utilizado para fins de locação, descaracterizando o autor como consumidor final.

Quanto à principal alegação da parte autora - o suposto atraso na entrega do imóvel -, a Construtora afirma que a responsabilidade pela obtenção do financiamento era exclusivamente do comprador, conforme cláusula contratual expressa, não podendo ser imputada à ré qualquer omissão nesse sentido.

Defende, com base no princípio do pacta sunt servanda, que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais e que não praticou qualquer ato ilícito que justificasse a responsabilização civil.

A empresa argumenta, ainda, que não houve comprovação de dano, culpa ou nexo causal, elementos indispensáveis à configuração da responsabilidade civil, conforme dispõe o Código Civil.

No que diz respeito ao pedido de indenização por danos morais, a ré sustenta que os fatos narrados pelo autor não ultrapassam o campo dos meros aborrecimentos cotidianos e que não há qualquer prova de sofrimento que justifique reparação moral.

Critica, inclusive, o uso indevido do instituto do dano moral, referindo-se à existência de uma "indústria dos danos morais" fomentada por ações infundadas.

Quanto aos lucros cessantes, a Construtora alega que não há base concreta ou documentação que comprove a intenção do autor de alugar o imóvel, tratando-se apenas de expectativa de direito, insuficiente para justificar qualquer indenização.

Por fim, quanto ao pedido de tutela antecipada, a empresa defende que não há prova inequívoca do direito alegado nem demonstração de risco de dano irreparável, motivo pelo qual requer o indeferimento da medida.

Diante de todos esses argumentos, a Construtora Habitual Ltda. requer a revogação da justiça gratuita concedida ao autor, a total improcedência da ação, o indeferimento dos pedidos de indenização por danos morais e lucros cessantes, bem como do pedido de antecipação de tutela, além da condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Na manifestação de ID 117911010, mesmo sem ser parte neste processo e sem ter sido denunciada ou chamada, a empresa LG Participações S/A atravessou uma petição informando ter tomado conhecimento da ação judicial envolvendo o imóvel localizado no apartamento 108, bloco B, do empreendimento Estações Residence Club, que também foi objeto de contrato de promessa de compra e venda celebrado entre ela e a Construtora Habitual Ltda.

Alega que o imóvel foi integralmente quitado por sua parte, o que lhe confere direito de propriedade sobre a unidade, tendo sido surpreendida pela audiência de conciliação marcada para o mesmo dia, ocasião em que a referida empresa peticionou nestes autos para informar o juízo sobre seu interesse na causa, a fim de evitar eventual acordo que pudesse prejudicá-la.

Requereu, assim, prazo de 15 dias úteis para apresentar pedido formal de intervenção no processo como terceira interessada, nos termos do art. 119 do CPC, bem como a suspensão do feito, com base no art. 313, V, "a", do mesmo código.

Por fim, solicitou que todas as intimações fossem feitas em nome de seu advogado, sob pena de nulidade. É relevante destacar que, em 23/12/2016, a empresa LG Participações S/A ajuizou a ação de adjudicação compulsória cumulada com pedido de tutela antecipada para liberação de hipoteca e levantamento de indisponibilidade em face das empresas Três Dimensões Engenharia Ltda. e Construtora Habitual Ltda., registrada sob o nº 0193867-54.2016.8.06.0001.

Posteriormente, em 19/06/2017, no âmbito da referida ação de adjudicação, foi celebrado acordo entre LG Participações e Três Dimensões Engenharia Ltda., com inclusão do imóvel correspondente ao apartamento 108, bloco B, embora o contrato respectivo não tenha sido juntado aos autos.

O acordo foi homologado judicialmente em 20/07/2017, com extinção do processo com resolução de mérito, tendo ocorrido o trânsito em julgado e consequente arquivamento dos autos.

Todavia, tal acordo não foi formal ou informalmente apresentado nos presentes autos, sendo certo que a LG não juntou o contrato correspondente e nem ingressou como assistente neste feito.

Em face dessas complexidades - inclusive da possível dupla alienação do mesmo imóvel - o presente feito está pronto para prolação de sentença, conforme previsão legal, sem necessidade de diligências adicionais, até porque a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado do mérito e a parte promovida (CONSTRUTORA HABITUAL) não se manifestou contrariamente.

Eis o que importa relatar.

Passo a fundamentar e a decidir o que se segue.

Inicialmente, cumpre ressaltar que a exclusão das empresas Smart e Kacttos do polo passivo desta ação foi regularizada judicialmente com fundamento na emenda à inicial.

Superado esse ponto, passo à análise das preliminares e das questões processuais incidentais.

Em relação à concessão da justiça gratuita em favor da parte autora, sustenta a construtora ré que o benefício foi concedido sem comprovação da hipossuficiência.

Contudo, a declaração de pobreza firmada pela parte autora goza de presunção relativa de veracidade, não tendo a parte ré trazido provas concretas de capacidade econômica suficiente a infirmá-la.

Além disso, a mera contratação de advogado particular não afasta, por si só, a necessidade do benefício, consoante reiterada jurisprudência.

Assim, se mantém os benefícios da justiça gratuita concedidos ao autor.

A demanda versa sobre relação de consumo, enquadrando-se as partes nos conceitos dispostos nos artigos 2º e 3º, da Lei n.º 8.069/90 - CDC, aplicando-se ao caso as normas consumeristas.

No mérito da presente demanda, verifica-se que o autor comprovou de forma robusta o adimplemento substancial de suas obrigações contratuais, sobretudo o pagamento de valores expressivos a título de entrada, parcelas subsequentes e valores denominados "balões", além de ter aceitado a proposta de substituição da unidade adquirida por outra (unidade 108, bloco B), supostamente pronta para entrega, mediante pagamento complementar, o que também foi efetivado.

Igualmente, demonstrou que buscou realizar o financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, providenciando a documentação necessária, inclusive com o pagamento do ITBI, conforme documentação anexada aos autos.

Contudo, a construtora, ora ré, não forneceu de forma adequada a documentação indispensável à finalização do financiamento, situação que obstaculizou a formalização do contrato bancário e, consequentemente, a entrega do imóvel.

A argumentação defensiva de que a responsabilidade pela obtenção do financiamento seria exclusiva do comprador não encontra respaldo no ordenamento jurídico vigente, uma vez que viola o princípio da boa-fé objetiva e o dever de cooperação, fundamentais nos contratos civis, sobretudo nas relações de consumo.

O entendimento consolidado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (TJCE) é no sentido de que, em hipóteses análogas, a entrega dos documentos à instituição financeira constitui dever contratual da construtora, cuja inércia caracteriza inadimplemento culposo.

Veja-se: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONSTRUÇÃO CIVIL - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO INCC.

PREVISÃO CONTRATUAL DE APLICAÇÃO APENAS ATÉ CONTRATAÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - ATRASO NO FORNECIMENTO DA DOCUMENTAÇÃO PARA A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - CULPA DA VENDEDORA -VALORES PAGOS A TÍTULO DE ATUALIZAÇÃO - DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES DEVIDO - RECURSO DESPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA.

Hipótese dos autos em que a entrega dos documentos necessários para que o promitente comprador pudesse obter financiamento era impositivo em virtude do dever de colaboração que vincula as partes que figuram na relação jurídica, em atenção ao princípio da boa-fé, sobretudo porque tal providência era vital para que o promitente comprador pudesse beneficiar-se da limitação de aplicação do reajuste pelo INCC, conforme previsto no Item 4.2.17 do Quadro Resumo Contratual .

In casu, caberia à construtora comprovar que forneceu à instituição financeira todos os documentos necessários à contratação do financiamento pelo promitente comprador na data contratualmente prevista, 30/06/2013, conforme Item 4.2.3 do Quadro Resumo., ônus do qual não se desincumbiu .

Destarte, tendo a construtora sido a responsável pelo atraso na liberação do financiamento junto ao banco, somente possibilitado em 25/10/2013, deve mesmo ressarcir na forma simples o adquirente os valores cobrados a título de reajuste pelo INCC, entre as referidas datas, tal qual concluiu a autoridade judicante de primeiro grau.

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida.

Honorários sucumbenciais arbitrados em face do apelante majorados para R$ 1.500,00, conforme § 11 do art. 85 do CPC/2015.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo a sentença em todos os seus termos, majorando os honorários sucumbenciais fixados em face da apelante para R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), na forma do § 11 do art . 85 do CPC/2015.

Fortaleza, data e hora da assinatura digital.

JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO - Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0145056-63.2016 .8.06.0001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO, Data de Julgamento: 12/03/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2024) **** APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA.

PRELIMINAR REJEITADA.

GRATUIDADE JUDICIÁRIA.

APELANTE QUE NÃO COMPROVOU A CAPACIDADE FINANCEIRA DO AUTOR EM CUSTEAR AS DESPESAS DO PROCESSO.

PREVALÊNCIA DA PRESUNÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA DA PESSOA NATURAL.

ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL POR DEZ MESES, COMPUTADO O PERÍODO DE TOLERÂNCIA.

ENTREGA TARDIA DA DOCUMENTAÇÃO PARA FINANCIAMENTO.

CULPA DAS VENDEDORAS DEMONSTRADA.

DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL.

COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL, IPTU E MULTA INDEVIDA.

DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO.

EARESP Nº 676.608/RS.

MODULAÇÃO DOS EFEITOS.

COBRANÇA ANTERIOR A 30.03.2021.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Trata-se de recurso de apelação cível interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedente a ação de obrigação de fazer c/c pedido de tutela antecipada e indenização por danos morais e materiais. 2.

Conforme relatado, o cerne da controvérsia recursal consiste em analisar a alegada ilegitimidade passiva da corré BSPAR Incorporações Ltda. e se deve ser revogado o benefício da gratuidade da justiça concedido ao autor .

Também deve ser verificado se houve atraso na entrega das chaves por culpa das requeridas e se é cabível a cobrança da taxa condominial e IPTU antes da efetiva entrega do imóvel, e se deve ser afastada a multa contratual e confirmada a condenação das rés por danos morais. 3.

Em que pese o contrato ter sido celebrado, de fato, apenas entre o promovente e a Passaré Empreendimento, é de observar que a BSPAR participou das intermediações para liberação do financiamento, conforme conversas extraídas de correio eletrônico (fls. 37/55), e foi ela quem forneceu o saldo devedor atualizado (fl . 56), de modo que revela sua participação ativa no contrato de compra e venda.

Some-se a isso o fato da BSPAR Incorporações Ltda. ser sócia da Passaré Empreendimento Imobiliário, conforme aditivo ao contrato social de fls. 153/163, e que no termo de recebimento da unidade e no edital de convocação de assembleia (fls . 165/166) há o timbre das corrés, conferindo a ideia de que ambas são responsáveis pela construção e negociação do imóvel.

Por isso, e em atenção às normas contidas nos artigos 3º e 7º, parágrafo único, do CDC, é o caso de rejeitar a tese de ilegitimidade passiva da incorporadora. 4.

Conforme exegese dos artigos 98 e 99 do CPC, a revogação do benefício da justiça gratuita somente é cabível, por meio de impugnação da parte contrária, com provas de que a situação econômica do beneficiário não é aquela encontrada nos autos .

No caso, as recorrentes não trouxeram aos autos comprovação da possibilidade financeira do requerente arcar com os custos sem prejuízo de subsistência.

Desse modo, não há como se acolher o pedido de revogação da benesse concedida em observância aos preceitos legais. 5.

As cláusulas 11 .1 e 11.2 do contrato entabulado entre as partes previa a entrega do imóvel para até o dia 31.08.2012, com tolerância de 180 dias no caso de ocorrer um dos eventos ali relacionados, encerrando-se, portanto, em 27 .02.2013.

No termo de entrega das chaves (fls. 165/166), observa-se que a entrega do bem se deu 20 .12.2013, isto é, quase dez meses do prazo final. 6.

Analisando a documentação que foi acostada aos autos, observa-se que não foi anexado qualquer documento pelas requeridas comprovando que a unidade negociada estava disponível para entrega antes do dia 27 .02.2013.

Já as impressões de fls. 37/55 nos indicam que o financiamento do autor estava aprovado desde março de 2013, restando apenas encaminhar a documentação solicitada pelo agente fiduciário, sendo que alguns dos documentos não estavam disponíveis e que até agosto de 2013 não tinham sido providenciados pelas rés .

Diante disso, há de se reconhecer que a culpa pela demora na entrega das chaves se deu por ato exclusivo das vendedoras, que não entregaram a documentação completa ao adquirente para firmar o financiamento a tempo. 7.

O inadimplemento contratual por parte das requeridas também afasta a exigibilidade da cláusula penal, conforme inteligência do art. 408 do Código Civil, que reza: ¿Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora¿ . 8.

Prevê a cláusula nº 8.4 do contrato que todas as despesas e encargos fiscais relativos à unidade compromissada correrão por conta da vendedora, até a entrega das chaves.

Sobre o tema, o c .

Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves. 9.

A demora na entrega do bem, por si só, é insuficiente para configurar dano moral indenizável ao consumidor.

Não se pode presumir a ocorrência de violação a direitos extrapatrimoniais simplesmente pelo descumprimento do contrato, devendo a parte demonstrar a situação de abalo, constrangimento a que se submeteu .

Consoante posicionamento desta egrégia Câmara, apenas o atraso excessivo e desarrazoado extrapola o mero dissabor e causa abalo aos direitos personalíssimos, diante da situação constrangedora e angustiante instaurada pela ausência de perspectiva concreta de receber o imóvel adquirido.

No presente caso, houve um atraso na entrega do bem inferior a um ano, já considerando o período de tolerância, prazo este que é insuficiente para caracterizar a lesão de ordem moral.

Precedentes. 10 .

A discussão quanto às hipóteses de aplicação da repetição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, foi apaziguada e decidida pelo c.

STJ no julgamento dos embargos de divergência em agravo em recurso especial (EAREsp 676.608/RS), resultando no entendimento de que a restituição em dobro do indébito seja aplicada apenas às cobranças indevidas realizadas a partir da publicação daquele acórdão, ou seja . 30/03/2021.

Dessa forma, há de se reconhecer a repetição simples no caso em espécie, eis que os valores foram cobrados indevidamente antes dessa data. 11.

Recurso conhecido e parcialmente provido .

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por uma de suas turmas, à unanimidade, em conhecer do recurso de apelação, para lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Desembargador Relator.

Fortaleza, data da assinatura digital.

DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0202651-25.2013 .8.06.0001 Fortaleza, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 29/11/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2023) Portanto, é inequívoco que houve inadimplemento contratual por parte da ré, que, mesmo diante de uma unidade supostamente pronta, não se desincumbiu do dever de fornecer a documentação necessária ao financiamento bancário, o que caracteriza mora apta a ensejar os efeitos jurídicos pre

vistos.

Com relação ao pedido de indenização por danos morais, entendo ser cabível na espécie.

Ao contrário de hipóteses em que o mero atraso não extrapola a esfera dos dissabores cotidianos, no presente caso houve frustração contratual em razão direta da omissão da ré, não havendo expectativa concreta de entrega do bem, ainda que o imóvel já estivesse pronto, o que agrava a situação.

A jurisprudência, embora exija cautela na concessão de danos morais em descumprimentos contratuais, reconhece a possibilidade em hipóteses de atraso injustificado com violação à confiança e frustração das legítimas expectativas do consumidor.

Assim, considerando as peculiaridades do caso concreto, bem como o grau da lesividade da conduta ofensiva e a capacidade econômica da parte pagadora, a fim de cumprir dupla finalidade: (a) amenização da dor sofrida pela vítima e (b) punição do causador do dano, evitando-se novas ocorrências, fixo os danos morais no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

No tocante à cumulação entre a cláusula penal e os lucros cessantes, a jurisprudência atual, inclusive em sede de recurso repetitivo do STJ (Tema 970), sedimentou entendimento de que não é possível cumular cláusula penal moratória com lucros cessantes, por possuírem ambos a natureza indenizatória e visarem compensar o mesmo inadimplemento, vedando-se, assim, o enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, o TJCE também pacificou a matéria: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS CUMULADA COM PEDIDO DE CUMPRIMENTO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.

IMPOSSIBILIDADE.

EXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.

TEMA REPETITIVO 970.

ENTENDIMENTO CONSOLIDADO STJ.

CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES.

IMPOSSIBILIDADE.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO . 1.

Trata-se de Apelação Cível interposta por MESSEJANA I INCORPORADRA SPE LTDA E CRD ENGENHARIA LTDA. em face da sentença proferida pelo Juízo da 19ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou procedentes os pedidos autorais ventilados na ação de indenização por danos materiais cumulada com pedido de cumprimento de cláusula penal moratória proposta por Ivana de Sousa Costa e Antônio Luiz Abreu Dantas. 2 .

O cerne da controvérsia, que culmina na apresentação do apelo, cinge-se em torno da insatisfação dos promovidos, sucumbentes na ação, sob dois pontos: impossibilidade de inversão da cláusula penal; e a não cumulação de danos materiais com multa contratual estipulada. 3.

Não há justificativa para desconsiderar o que foi acordado entre as partes.

Assim, uma vez identificado o atraso na entrega do imóvel, a decisão deve ser revista no que se refere à inversão da cláusula penal, devendo ser aplicada a multa estipulada no contrato . 4.

A cláusula penal moratória visa indenizar os prejuízos decorrentes do atraso no cumprimento de obrigações, e sua cumulatividade com lucros cessantes não é permitida, pois ambos são formas de ressarcimento.

Assim, se a cláusula penal estipula um valor razoável para a indenização, não se pode acumular com danos materiais.

Esse entendimento é corroborado pela decisão do STJ, que estabelece que a cláusula penal, em regra, não pode ser acumulada com lucros cessantes, conforme o REsp 1 .498.484-DF. 5.

Recurso conhecido e provido para afastar a inversão da cláusula penal e a condenação de lucros cessantes .

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador e Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 01372308320168060001 Fortaleza, Relator.: JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, Data de Julgamento: 26/11/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024).   Portanto, reconhecida a mora da ré, e havendo previsão contratual de cláusula penal moratória no percentual de 20% sobre o valor inadimplido, mostra-se cabível a sua aplicação isolada, com afastamento da cumulação com lucros cessantes, nos termos do pedido sucessivo formulado pelo autor.  No que diz respeito à alegada existência de outro processo envolvendo a LG Participações S/A, importante destacar que, embora tal empresa tenha noticiado seu interesse no imóvel, não houve formalização de intervenção nos moldes do artigo 119 do CPC, tampouco foi apresentada prova contratual hábil para a comprovação da sua aquisição ou demonstração de que a empresa interessada tenha perfectibilizado a sua intervenção como assistente simples.

O acordo homologado judicialmente em outro feito, ajuizado pela LG Participações, não tem o condão de produzir coisa julgada material contra o autor desta demanda, que sequer foi parte naquele processo.

Assim, não há litispendência, tampouco coisa julgada que impeça a apreciação da presente ação, sob pena de violação ao devido processo legal.

Por fim, cumpre analisar a eventual repercussão do acordo judicial homologado nos autos da ação nº 0193867-54.2016.8.06.0001, ajuizada por LG Participações S/A contra Construtora Habitual Ltda. e Três Dimensões Engenharia Ltda., no qual foi reconhecida a quitação da unidade 108, bloco B, objeto também da presente demanda.

Ainda que o autor não tenha figurado como parte naquele processo - o que afasta, desde já, a alegação de coisa julgada em seu desfavor (CPC, art. 506) -, caso se comprove, em momento posterior, que o referido acordo resultou em registro imobiliário definitivo do bem em nome de LG Participações, há que se reconhecer a impossibilidade superveniente do cumprimento da obrigação de fazer postulada nestes autos.

Tal circunstância - se verificada de modo inconteste - tornaria juridicamente inviável a entrega do imóvel ao autor, configurando-se inadimplemento absoluto por parte da ré, nos moldes do art. 248 do Código Civil: Art. 248.

Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos.

O mesmo raciocínio encontra amparo no art. 499 do CPC, segundo o qual: Art. 499.

A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

Parágrafo único.

Nas hipóteses de responsabilidade contratual previstas nos arts. 441, 618 e 757 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e de responsabilidade subsidiária e solidária, se requerida a conversão da obrigação em perdas e danos, o juiz concederá, primeiramente, a faculdade para o cumprimento da tutela específica. (Incluído pela Lei nº 14.833, de 2024) Assim sendo, restando comprovado, mediante apresentação de certidão de matrícula atualizada, que o imóvel foi registrado validamente em nome de terceiro, de boa-fé, por força de transação homologada judicialmente e com trânsito em julgado, a obrigação de entrega do imóvel deverá ser substituída por perdas e danos, a serem apurados em liquidação por arbitramento, nos termos do art. 509, inciso I, do CPC.

Não se trata de extensão da coisa julgada, mas de efeito jurídico impeditivo da prestação material originalmente pleiteada, em virtude de situação jurídica consolidada e incompatível com o cumprimento da obrigação.

Ressalte-se que tal conversão não prejudica a apuração da responsabilidade civil da ré, nem impede o reconhecimento de eventual inadimplemento contratual, tampouco inviabiliza o pagamento da cláusula penal moratória prevista no contrato.

Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, por sentença, com resolução de mérito, nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, a presente demanda, para: a) reconhecer o inadimplemento contratual por parte da ré CONSTRUTORA HABITUAL LTDA., pela não entrega da documentação necessária à formalização do financiamento imobiliário; b) determinar, caso ainda possível, que a ré promova a imediata entrega das chaves do imóvel (unidade 108, bloco B do empreendimento Estações Residence Club), desde que ausente registro definitivo em nome de terceiro de boa-fé, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC; c) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da presente sentença (Súmula 362 do STJ), com incidência de juros de mora de acordo com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil (redação dada pela Lei nº 14.905/2024), a contar da citação; d) condenar a ré ao pagamento da cláusula penal moratória prevista contratualmente no percentual de 20%, cujo valor deve ser apurado em fase de liquidação, afastando-se a cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema 970 do STJ; e) determinar que eventual impossibilidade jurídica superveniente da entrega do imóvel, devidamente comprovada por certidão de matrícula atualizada em nome de terceiro de boa-fé, implique conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, a serem apurados também em liquidação por arbitramento, nos termos do art. 509, inciso I, do CPC; f) reconhecer que a apuração de danos materiais dependerá de prova pericial ou técnica a ser produzida na fase de liquidação, nos termos do art. 509, inciso II, do CPC, motivo pelo qual deixo de fixar valor neste momento processual; g) condenar a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, tendo em vista a sucumbência mínima da parte autora.   P.R.I.  Fortaleza/CE, na data da assinatura digital.

Maurício Fernandes Gomes  JUIZ DE DIREITO  

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 35ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3492-8279, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________   NÚMERO DO PROCESSO: 0111574-27.2016.8.06.0001 CLASSE: IMISSÃO NA POSSE (113) ASSUNTO: [Consignação de Chaves] AUTOR: GLEYDSON DA MOTA BORGES AUTOR: CONSTRUTORA HABITUAL LTDA ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ [] DESPACHO   Intime-se a parte requerente para, no prazo de 15 (quinze) dias impulsionar o feito, bem como requerer o que achar pertinente.                          Fortaleza/CE, na data da assinatura digital.   Maurício Fernandes Gomes  JUIZ DE DIREITO