TJDFT - 0703747-78.2024.8.07.0009

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0703747-78.2024.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARYANNE NEURAIDE FREIRE CARDOZO REU: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI SENTENÇA 1 - Relatório: Trata-se de ação de conhecimento sob o procedimento comum ajuizada por MARYANNE NEURAIDE FREIRE CARDOZO em desfavor de ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI.

Sustenta a parte autora na inicial (ID. 189002405) que celebrou contrato de compra e venda com a parte requerida, com a previsão da entrega da unidade imobiliária para 06/2025 – previsão já levando em consideração o prazo de tolerância de 180 dias.

Contudo, até a data do ajuizamento da ação, narra que as obras sequer foram iniciadas.

Apresenta argumentos de direito que entende embasar seus pedidos.

Ao final, requer: (i) a antecipação dos efeitos da tutela, para que se suspenda a exigibilidade das prestações vincendas de contrato entabulado entre as partes, bem como para determinar à requerida que se abstenha de inscrever o nome do autor em cadastros de inadimplentes; (ii) no mérito, a rescisão do contrato firmado entre as partes, por culpa exclusiva da parte requerida, e, consequentemente, a devolução integral da quantia paga pela autora; (iii) a condenação da parte requerida ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais; (iv) a condenação da parte requerida em custas e honorários advocatícios; (v) a gratuidade de justiça.

A parte requerente juntou procurações (ID. 189002410) e documentos.

Deferida a gratuidade de justiça e a tutela de urgência (ID. 189082381).

Citada, a parte requerida apresentou contestação (ID. 192013370).

Em sede de preliminar, suscitou a falta de interesse de agir, a ilegitimidade passiva para responder pela comissão de corretagem, e, ainda, impugnou a gratuidade de justiça concedida à parte autora.

No mérito, aduz que não há que se falar em atraso no cronograma do empreendimento, pois existem várias fases que estão sendo cumpridas e que não são visíveis ao público, como elaboração e aprovação de projetos, alvarás, estudos de solo e preparação para início da etapa do canteiro de obras.

Defende que a rescisão unilateral pleiteada poderá ser processada e efetivada, porém, com ônus contratual aplicado, observando as cláusulas aplicáveis ao distrato e, no que couber, as disposições do art. 67-A, I e II da Lei nº. 4.591/64.

Ao final, pugnou pela improcedência do pedido autoral e pela condenação da requerente nas verbas sucumbenciais.

A parte autora, intimada, apresentou réplica (ID. 195821471), oportunidade em que reforçou os argumentos esposados na inicial.

Os autos vieram conclusos para sentença. É O RELATÓRIO.

DECIDO. 2 - Julgamento antecipado: Versando a presente ação sobre matéria de direito e de fato e revelando-se a prova como exclusivamente documental, toma assento o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC/2015). 3 - Preliminares: Inicialmente, sobre a impugnação à gratuidade de justiça, nada a prover.

Com efeito, uma vez concedida a gratuidade de justiça, compete à outra parte o ônus de provar a capacidade financeira do beneficiário.

No caso em tela, a parte requerida não apresentou elementos que comprovem a ausência de miserabilidade.

A declaração de hipossuficiência, admitida pelo juízo ao deferir a gratuidade de justiça, impõe ao impugnante o ônus da demonstração da situação financeira incompatível com a concessão do benefício.

A parte requerida, contudo, não produziu qualquer prova neste sentido.

Assim, REJEITO a preliminar alegada e mantenho a gratuidade de justiça deferida à parte requerente.

Quanto à ilegitimidade passiva do requerido quanto à taxa de corretagem, de acordo com a teoria da asserção, as condições da ação são verificadas em conformidade com a pertinência do relato apresentado pela parte autora com o ordenamento jurídico.

Assim, in status assertionis, há relação jurídica entre a autora e o requerido.

Portanto, a preliminar referida deve ser afastada.

Deste modo, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva.

Com relação à preliminar de falta de interesse de agir, em razão da obrigação não se encontrar vencida, não merece prosperar, haja vista que não é necessário, no caso em tela, que se configure algum inadimplemento contratual para haver pedido de rescisão contratual.

Assim, REJEITO a preliminar de ausência de interesse de agir.

Não identifico vícios que obstem a transposição para o mérito, estando presentes os pressupostos processuais de existência e validade do presente feito.

Passo, assim, à análise do mérito. 4 - Mérito: De início, destaca-se que se aplica à hipótese dos autos o Código de Defesa do Consumidor, eis que se trata de relação de consumo, em que as partes se enquadram no conceito de fornecedor e consumidor (art. 2° e 3° do CDC).

Trata-se de responsabilidade objetiva, nos termos do art. 14 do respectivo diploma legal, uma vez que o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços.

No mais, a controvérsia do feito cinge-se em aferir a existência, ou não, de descumprimento contratual da parte requerida, que implique na decretação da rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida, bem como se há dano moral a ser indenizável.

Nesse contexto, a parte autora afirma que celebrou a avença junto à parte requerida em 14/09/2021.

No entanto, aduz que, até a data do ajuizamento da ação, a obra sequer foi iniciada, pois a requerida não fez nem mesmo a fundação do prédio e que não há nada no local onde deveria ser construído o edifício.

Assim, sustenta que não se trata de um mero atraso tolerável, ao argumento de que é evidente que a empresa ré não cumprirá a sua obrigação contratual de entregar as unidades imobiliárias no prazo contratualmente estipulado, isto é, em 30/12/2024 (cláusula 7.1 - ID. 189002420, p. 4).

Em acréscimo, afirma que a unidade imobiliária não poderia ser comercializada, em virtude de que, conforme certidão de ônus do imóvel, ele não tinha sido incorporado e não tinha registro do memorial de construção.

Desta forma, defende que se encontra configurado o inadimplemento contratual da parte requerida – impossibilidade de entregar o imóvel dentro do prazo contratualmente estabelecido –, de maneira que é legítimo o pedido apresentado, a fim de que ocorra a rescisão contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil, bem como a devolução de valores pagos, incluindo o desembolsado a título de comissão de corretagem.

Contudo, não lhe assiste razão.

Isso porque, a partir da leitura do negócio jurídico entabulado entre as partes e dos documentos juntados aos autos, vê-se que não há que se falar em iminente descumprimento contratual da parte requerida, haja vista que inexiste cronograma vinculando a obra em questão, mas somente a definição da data de entrega, prevista para 30/12/2024, que, somada ao prazo de tolerância de 180 dias, poderá ser concluída até junho de 2025.

Ou seja, período expressivo para que se possa cogitar eventual inadimplemento da parte ré em razão de não ter, segundo a parte autora, iniciado as obras no prazo que lhe fora comunicado.

Logo, na medida em que o prazo estabelecido para que ocorra a entrega do imóvel, ou sua prorrogação, ainda não foram atingidos e não se encontram na iminência de serem, não resta caracterizado, portanto, qualquer inadimplemento contratual por parte da requerida.

Ademais, descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação pela empresa ré não implica a invalidade ou nulidade do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, tendo em conta que a jurisprudência dos tribunais superiores é sedimentada no sentido de que o instrumento particular em questão gera efeitos obrigacionais entre as partes, que podem inclusive atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, ser formalizado em instrumento público.

Por outro lado, ainda que não se possa falar em inadimplência da empresa ré, é direito do consumidor promover a rescisão do negócio jurídico, não podendo ser compelido a manter a avença.

Nesse caso, conforme estabelece o art. 67-A da Lei de n.º 4.591/64, é direito do consumidor a rescisão do contrato, com restituição de 75% dos valores pagos.

Além disso, a restituição deverá ocorrer de imediato, pois assim dita a súmula de nº 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Entretanto, não deverá ocorrer a restituição da quantia desembolsada a título de comissão de corretagem, haja vista que o inciso I do art. 67-A, da Lei de n.º 4.591/64 é expresso sobre o abatimento dessa taxa em relação ao valor total a ser devolvido ao consumidor.

Isto posto, deverá a parte requerida restituir à parte autora o valor total de R$ 17.961,80, quantia que representa 75% dos valores pagos pelo autor a favor da requerida (comprovantes de pagamento no ID. 189002429), desconsiderando o montante vertido a título de comissão de corretagem.

Sem prejuízo, destaco que, embora exista previsão contratual estipulando que a incorporação se encontra submetida ao regime do patrimônio de afetação, é sabido que o patrimônio de afetação somente é constituído com a respectiva averbação no registro imobiliário, conforme prevê o art. 31-B da Lei nº 4.591/64.

No entanto, no caso dos autos, inexiste qualquer prova que demonstre que de fato ocorreu a constituição do patrimônio de afetação na matrícula do imóvel.

Deste modo, não há que se falar em restituição de apenas 50% dos valores pagos, bem como da restituição do valor devido tão somente após a liberação do habite-se – como defendido pela parte requerida.

Assim, a parcial procedência do pedido é medida que se impõe. 5 - Dispositivo: Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos para: 1) DECRETAR a resolução do contrato de ID. 189002420 celebrado entre as partes; 2) CONDENAR a parte requerida a restituir à parte autora a quantia de R$ 17.961,80 (dezessete mil novecentos e sessenta e um reais e oitenta centavos); o referido valor será corrigido monetariamente pelo INPC a partir do pagamento de cada parcela, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da data da citação.

Resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Confirmo a decisão de ID. 189082381, que deferiu a tutela de urgência.

Cálculos na forma do art. 509, §2º, do CPC.

Cumprimento de sentença na forma dos artigos 523 e seguintes, do CPC.

Em razão da sucumbência recíproca, porém não equivalente, quanto aos valores demandados, condeno a parte autora ao pagamento de 70% das custas e dos honorários em favor do patrono da parte adversa, ficando a parte ré condenada em 30% das custas e dos honorários fixados.

Fixo os honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da condenação, tudo nos termos dos artigos 85 § 2º e 86, ambos do CPC, vedada a compensação dos honorários, resultando em 3% sobre o valor da condenação em favor do patrono do autor, e 7% sobre o valor da condenação em favor do patrono da requerida.

Nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, custas com exigibilidade suspensa quanto à parte requerente, sendo que os honorários são delas inexigíveis enquanto não provada a cessação da hipossuficiência pela outra parte.

Após o trânsito em julgado, proceda-se baixa na distribuição e remetam-se os autos para o arquivo.

Publique-se.

Intimem-se.

Sentença registrada eletronicamente. - Datado e assinado eletronicamente conforme certificação digital -

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Processo: 0703747-78.2024.8.07.0009 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro (7768) AUTOR: MARYANNE NEURAIDE FREIRE CARDOZO REU: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de ação de conhecimento sob o rito comum ajuizada por MARYANNE NEURAIDE FREIRE CARDOZO em desfavor de ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI.

O processo visa a rescisão do contrato formulado entre as partes, sendo requerida tutela de urgência, consistente na decretação da rescisão, suspensão de exigibilidade das prestações referentes ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, e na determinação à parte requerida que se abstenha de promover inscrição do nome da parte autora em cadastros de inadimplentes.

A parte juntou procuração e documentos.

Os autos vieram conclusos. É o relatório.

DECIDO.

Dispõe o artigo 300 do CPC que a tutela de urgência será deferida uma vez presentes elementos que demonstrem a probabilidade do direito alegado e perigo concreto de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No presente caso, estão presentes os requisitos autorizadores de tal medida excepcional.

Os elementos trazidos aos autos, neste primeiro momento, já indicam a probabilidade do direito alegado pela parte.

Isto porque, nos termos do artigo 67-A, incisos I e II, da Lei n.º 4.591/64, é devida a restituição integral dos valores pagos no caso de rescisão, deduzidas “a integralidade da comissão de corretagem” e “a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga”.

Da mesma forma, conforme Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Em consequência, uma vez manifestado o interesse na rescisão pelo autor, há direito potestativo em obter a suspensão das prestações não pagas, ainda que ausente culpa do incorporador, diante da própria base de cálculo estabelecida legalmente para a multa contratual (que é “valores pagos” e não o total do contrato).

Portanto, há verossimilhança no pedido autoral, visando a suspensão da execução do contrato, bem como de qualquer forma de cobrança, seja de prestações vencidas ou vincendas, considerando que são inexigíveis a partir da manifestação da vontade rescisória pela parte autora.

Da mesma forma, neste primeiro momento, verifico que o indeferimento da medida traria prejuízo irreparável à parte e perpetuação do dano causado, eis que importaria na exigibilidade de valores que não mais possuem lastro contratual.

Da mesma forma, o deferimento da tutela não resultaria em irreversibilidade da medida caso a sentença lhe seja desfavorável ao final, pela própria natureza do direito controvertido.

Quanto ao pedido de tutela para decretação de rescisão, nada a prover, eis que a suspensão da exigibilidade do contrato já permitirá que, ao final, sendo decretada a desconstituição do contrato firmado entre as partes, haja retroação dos seus efeitos até a presente data.

Assim, é de se deferir parcialmente o pedido inicial de tutela de urgência.

Ante o exposto, DEFIRO a tutela de urgência para: 1) SUSPENDER a execução do contrato celebrado entre as partes referentes ao imóvel descrito como QI 416, Conjunto 1, Lote 30, Apto. 102, Condomínio Eleve - Samambaia/DF (ID. 189002420), bem como das prestações vincendas e vencidas estabelecidas no contrato e ainda não adimplidas; 2) DETERMINAR à parte requerida que se abstenha de promover cobranças de qualquer tipo e de inscrever o nome da parte autora em cadastros de inadimplentes ou protestar título, referente ao contrato acima mencionado.

No mais, recebo a inicial.

Ainda, defiro a gratuidade de justiça à parte autora.

Anote-se.

Nos termos do artigo 4º do CPC, ressalto desde já que "as partes têm o direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa.

Observe-se que é possível determinar a realização da audiência de conciliação a qualquer momento do procedimento (CPC, 139, V), sem prejuízo de as partes recorrerem a qualquer forma de solução alternativa extrajudicial de conflitos.

Assim, a postergação da conciliação ou da mediação não acarretará nulidade, já que não se vislumbra prejuízo para as partes (CPC, 282, § 1° e 283, parágrafo único).

Nestes termos, e ante a natureza do direito controvertido, fica dispensada, por ora, a audiência de conciliação, sem prejuízo de futura reapreciação, caso se evidencie a pertinência do ato.

Ante o exposto, cite-se a parte requerida para apresentar contestação em 15 (quinze) dias úteis, a contar da juntada aos autos do comprovante de citação, sob pena de revelia (art. 231, I, do CPC); advirta-se a parte ré de que a contestação deverá ser apresentada por advogado; observe-se que a citação poderá ser feita pelos meios admitidos em direito, inclusive por meio eletrônico (artigo 246 do CPC, com a redação da Lei n.º 14.195/2021), ficando desde já autorizada a citação por meio do aplicativo WhatsApp, caso requerida, sem necessidade de nova conclusão; caso necessária, igualmente, fica desde já autorizada a citação por carta precatória.

Caso frustrada a primeira tentativa de citação, em atenção ao princípio processual da cooperação (artigo 6º, do CPC, que engloba a razoável duração do processo), determino a consulta de endereços nos sistemas informatizados disponíveis ao juízo; 1.1.1) após a consulta, promova a Secretaria a consolidação dos endereços não diligenciados; 1.1.2) após, expeçam-se os mandados de citação pertinentes.

Esgotados os meios para citação da parte requerida, intime-se o autor para, querendo, requerer a citação editalícia, vindo os autos conclusos ao final.

Em sequência, após a citação regular, e independentemente de nova conclusão: vindo contestação, intime-se a parte autora para apresentação de réplica; caso seja apresentada reconvenção, certifique a Secretaria se houve o recolhimento de custas, ou se foi requerida gratuidade de justiça, anotando-se conclusão na sequência.

Decorrido o prazo para apresentação de réplica, sem necessidade de nova conclusão, promova a Secretaria a intimação das partes para, no prazo comum de 5 (cinco) dias, especificarem provas que ainda pretendam produzir.

Na ocasião, esclareça-se expressamente às partes, na certidão que impulsionar a especificação de provas, que os requerimentos de produção probatória, além de fundamentados com indicação dos fatos que desejam ver esclarecidos por elas, devem guardar pertinência com os pontos fáticos controvertidos da lide, sob pena de indeferimento.

Ao final, ou caso a parte requerida, embora citada, não apresente contestação, dê-se vista ao Ministério Público para manifestação, caso seja hipótese legal de sua intervenção; após, venham os autos conclusos para decisão saneadora.

Cumpra-se.

Intimem-se.

CONFIRO A ESTA DECISÃO FORÇA DE MANDADO Nome: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI Endereço: Quadra SAAN Quadra 3, 01, - até 680 - lado par, Zona Industrial, BRASÍLIA - DF - CEP: 70632-310. - Datado e assinado eletronicamente conforme certificação digital - Documentos associados ao processo ID Título Tipo Chave de acesso** 189002405 Petição Inicial Petição Inicial 24030615541005400000172931673 189002407 01 - Identidade - Maryanne Documento de Identificação 24030615541101700000172931675 189002410 02 - Procuração Procuração/Substabelecimento 24030615541249600000172931678 189002415 03 - Comprovante de Residência Comprovante de Residência 24030615541309400000172931683 189002418 04 - Declaração de Hipossuficiência Declaração de Hipossuficiência 24030615541354800000172934036 189002419 05 - Contracheques Documento de Comprovação 24030615541428600000172934037 189002420 06 - Instrumento de Contrato Documento de Comprovação 24030615541478400000172934038 189002424 07 - CONTRATO PARTICULAR DE CORRETAGEM Documento de Comprovação 24030615541545500000172934040 189002426 08 - Instrumento de Contrato Despachante Documento de Comprovação 24030615541622600000172934042 189002429 09 - Comprovantes de Pagamento Documento de Comprovação 24030615541686200000172934045 189002431 10 - COMPROVANTE DE PAGAMENTO DO DESPACHANTE ANOVA Documento de Comprovação 24030615541731900000172934047 189002434 11 - Liminar Concedida 1ª Vara Cível Samambaia Documento de Comprovação 24030615541801400000172934050 189002435 12 - Liminar Concedida 2ª Vara Cível Samambaia Documento de Comprovação 24030615541845100000172934051 189002436 13 - Notícia de Fato Documento de Comprovação 24030615541922000000172934052 189002440 14 - Processo Criminal - Requerida-1-224 Documento de Comprovação 24030615542020000000172934056 189002442 14 - Processo Criminal - Requerida-225-448 Documento de Comprovação 24030615542216600000172934058 189002444 16 - Certidão de ônus Documento de Comprovação 24030615542319800000172934060 189004597 17 - Fotos Documento de Comprovação 24030615542358500000172934063 189004601 18 - Comprovante de Pagamento ENTRADA Documento de Comprovação 24030615542436300000172934067 189004602 19 - VALOR RESTANTE DA ENTRADA ANOVA 18.09.2021 Documento de Comprovação 24030615542483300000172934068 189004604 20 - Suposto cronograma Documento de Comprovação 24030615542524500000172934069 Obs: Os documentos/decisões do processo, cujas chaves de acesso estão acima descritas, poderão ser acessados por meio do link: https://pje.tjdft.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam (ou pelo site do TJDFT: "www.tjdft.jus.br" > Aba lateral direita "Advogados" > item "Processo Eletrônico - PJe" > item "Autenticação de documentos"; ou também pelo site do TJDFT: "www.tjdft.jus.br" > Aba lateral direita "Cidadãos" > item "Autenticação de Documentos" > item "Processo Judicial Eletrônico - PJe [Documentos emitidos no PJe]).