TJDFT - 0708762-55.2024.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0708762-55.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARCOS PALHETA DE OLIVEIRA AGRAVADO: RRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME, SILVIA PINHEIRO SANTOS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal interposto por MARCOS PALHETA DE OLIVEIRA contra decisão saneadora proferida pelo Juízo da 23ª Vara Cível de Brasília nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais movida contra RRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – ME e SILVIA PINHEIRO SANTOS, pela qual declarou a ilegitimidade da primeira agravada para figurar no polo passivo na ação movida pelo agravante, na qualidade de locatário, pela qual requer a declaração da culpa das agravadas pela rescisão do contrato, derivada de vícios não sanados na edificação, com a restituição de valores retidos pelas recorridas, além de indenização por danos morais.

Alega o agravante, em síntese, que locou uma casa de propriedade da segunda agravada, por meio de contrato firmado com a primeira recorrente, pois havia sido informado que o imóvel teria passado por reforma e que não apresentava avarias.

Afirma que durante a vigência do contrato a edificação passou a apresentar infiltração grave, ocasionando danos aos seus pertences e proliferação de mofo que causou danos à sua saúde, razão pela qual, diante da resistência das agravadas em promover os necessários reparos para conservação do bem, reivindicou a rescisão do contrato, por culpa do locador.

Aduz que mesmo diante do justificado pedido de rescisão contratual, a primeira agravada reteve parte do depósito caução realizado no início do contrato de locação, sob o argumento de que o montante restringido se destinava à reparação de danos causados pelo agravante.

Nesse contexto, defende ser adequado o ajuizamento da ação de reparação de danos originária tanto contra a imobiliária quanto contra a proprietária do imóvel.

Defende a legitimidade passiva da imobiliária que participou da relação jurídica, argumentando que a avaliação da questão preliminar deve considerar a teoria da asserção, levando em conta os argumentos sustentados na petição inicial que demonstrariam a pertinência subjetiva da ação em face da primeira agravada.

Destaca que as agravadas juntaram aos autos o contrato que mantinham entre si para viabilizar a administração do contrato, em relação locatícia que se manteve em vigor desde o ano de 2014, até janeiro de 2023, discorrendo sobre os poderes de administração concedidos pela segunda recorrida à primeira.

Sustenta que “...a atuação da imobiliária fora sim de administradora de imóvel com contrato firmado com a proprietária e com benefícios advindos da relação jurídica, e presume-se que a atuação através de procuração passou a ocorrer apenas como forma de mascarar e mitigar a responsabilidade a Agravada.” Defende, ainda, haver responsabilidade solidária das agravadas, por se tratar de relação de consumo, concluindo que, “...considerando a relação havida pelo contrato de locação firmado entre as partes, tais fatos são suficientes para admissão da imobiliária ao polo passivo da demanda, reformando-se a decisão do juízo a quo e, para tanto, adotando-se também o Código de Defesa do Consumidor na ralação entre o Agravante e a imobiliária.” Busca, em sede de liminar, a suspensão dos efeitos da decisão agravada, até o julgamento do mérito pelo órgão colegiado.

No mérito, requer o provimento do recurso para que seja declarada a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto e seja reconhecida a legitimidade passiva da imobiliária recorrida, com a consequente manutenção da parte no polo passivo do litígio.

Preparo regular no ID 56564371. É o Relatório.

Decido.

Aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento.

Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”.

E o art. 995 do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão relator, se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e estar constatado que há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação caso mantidos os efeitos da decisão agravada.

Na hipótese dos autos, verifico que a pretensão liminar buscada pelo agravante não atende aos aludidos pressupostos, por não se constatar a probabilidade de provimento do recurso, considerando as especificidades da hipótese concreta dos autos, que afastam a legitimidade passiva da imobiliária agravada.

Não há dúvidas de que a imobiliária que participa de contrato de locação pode ser parte processual em litigo derivado da relação jurídica, o que pode atrair inclusive a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, especialmente em lígios travados com o locador, onde se discute o cumprimento de contratos de administração do imóvel.

Também existem situações excecionais onde o locatário pode acionar judicialmente a imobiliária, mas apenas quando ilegalidade é imputada aos atos praticados em nome da empresa ou com excesso de poderes conferidos em mandato, não havendo que se cogitar em presunção de reponsabilidade solidária e integral da imobiliária por obrigações do locador. É necessário considerar que, via de rega, a imobiliária atua como mera mandatária do locador, ou seja, é investida de poderes por esta a fim de praticar, em seu nome, atos ou administrar interesses, nos moldes do art. 653, do CC.

Nesses casos, é a parte locadora quem se obriga perante as pessoas com quem contratou a mandatária, pois, agindo por conta do mandante, este é o responsável pelos atos praticados dentro dos limites dos poderes concedidos, segundo expresso no art. 679, do CC.

Nessa senda, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça: “...a administradora de imóveis é parte ilegítima para figurar no pólo passivo nas ações que tenham por fundamento o contrato de locação, pois é mandatária do locador, não podendo ser demandada em seu nome". (AgInt nos EDcl no AREsp n. 949.984/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023.) Ou seja, se a imobiliária atuou como mera mandatária ou procuradora responsável pela administração do imóvel dado em locação, sem praticar excesso, não tem legitimidade para ser demandada como litisconsorte em ação que se busca ver declarada a inexistência de débito locatício, relacionado exclusivamente ao locador.

No caso dos autos, mostra-se correta a declaração de ilegitimidade da imobiliária que figura como primeira agravada, já que o objeto da ação versa apenas sobre obrigação locatícia mantida exclusivamente entre agravante e a segunda agravada, pois o que se postula é restituição de obrigação locatícia relativa a despesa imputada pela locadora à locatária para restituição do imóvel ao estado que estava no início do contrato de locação, além de pedido de dano moral fundado na alegação de má conservação da edificação.

Assim, mesmo levando em conta o princípio da asserção, não há como ser afastada a ilegitimidade proclamada pela decisão recorrida, pois a causa de pedir deduzida na petição inicial se refere exclusivamente a obrigações próprias do contrato de locação, não revelando nenhuma conduta adotada pela imobiliária em nome próprio ou em violação ao mandato que lhe foi conferido para administração do imóvel.

Nesse mesmo sentido, confira-se a jurisprudência deste Tribunal de Justiça, prolatada em casos análogos ao versado nos autos: CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO INDENIZATÓRIA.

DANOS MATERIAIS E MORAIS.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

PRELIMINAR.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

ACOLHIMENTO.

ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS.

RELAÇÃO DISTINTA.

MÉRITO.

AVARIAS NO IMÓVEL ANTECEDENTES À LOCAÇÃO.

TELHADO.

PROBLEMAS COM GOTEIRAS.

COMPROVAÇÃO.

PREJUÍZOS CAUSADOS AO LOCATÁRIO.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

RESOLUÇÃO.

RESTITUIÇÃO DOS ALUGUERES APÓS A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

MULTA CONTRATUAL.

CABIMENTO.

DANOS MORAIS.

NÃO CONFIGURAÇÃO. 1.

A administradora de imóvel não tem legitimidade para figurar em demanda proposta por locatário, objetivando rescisão do contrato de locação firmado com o proprietário do imóvel, pois não é titular de direito próprio, nem substituto processual. 2.

Diante da comprovação do locatário de que o imóvel apresentou problema estrutural não descrito no termo de vistoria inicial, bem como que não houve o reparo efetivo pelo locador, mostra-se configurado o inadimplemento contratual deste a ensejar a resolução do negócio, com a restituição dos alugueres pagos após a desocupação do imóvel e o pagamento da respectiva multa contratual. (...) (Acórdão 1735835, 00005829320178070014, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 2/8/2023, publicado no DJE: 8/8/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

PRELIMINAR DE OFÍCIO.

ILEGITIMIDADE.

ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA.

ACOLHIMENTO.

MÉRITO.

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

DEFEITO TELHADO.

CONSERTO.

BENFEITORIA NECESSÁRIA.

RESTITUIÇÃO.

FORMA SIMPLES.

ART. 35, DA LEI Nº 8.245/1991.

MÁ-FÉ.

AUSÊNCIA.

CAUÇÃO.

DEVOLUÇÃO.

ABATIMENTO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS EXISTENTES.

DANO MORAL.

INEXISTENTE.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

MODIFICAÇÃO.

BASE DE CÁLCULO.

VALOR DA CONDENAÇÃO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Por se tratar de questão de ordem pública, a legitimidade das partes é suscetível de apreciação em qualquer grau de jurisdição, e independente de provocação das partes. 2.

Assim, considerando que a administradora do imóvel não possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda em que se pretende obter a condenação do locador por reparos feitos no imóvel locado, juntamente com a devolução da caução fornecida, há de ser acolhida a preliminar de ilegitimidade de ofício. 3.

No particular, é fato incontroverso nos autos que houve a necessidade de realizar conserto do telhado do imóvel locado, diante do surgimento de goteiras e mofo no teto, de modo que o reparo em questão pode ser caracterizado como uma benfeitoria necessária, nos termos do art. 96, §3º, do CC, devendo ser custeada pelo proprietário do imóvel (art. 35 da Lei nº 8.245/1991). 4.

No que tange à forma de restituição do reparo, o caso dos autos atrai a sistemática de devolução na forma simples, porquanto a relação jurídica entre as partes é regida pelo Código Civil e pela Lei de Locações (nº 8.245/1991), não tendo caráter de consumo, bem assim, não se verifica má-fé do locador. 5.

Demais disso, o valor da caução deverá ser restituído para a locatária, após o abatimento dos eventuais encargos locatícios pendentes. (Acórdão 1817994, 07036285520228070020, Relator: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 15/2/2024, publicado no DJE: 5/3/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nesses termos, como a primeira agravada não é titular de direito próprio, tendo atuado como mera mandatária da segunda recorrente, enquanto locadora, não pode figurar em demanda que tenha como objeto apenas a alegação de descumprimento do contrato de locação.

Assim, não se mostrando provável o provimento do recurso pelo Órgão Colegiado, não há como se deferir liminarmente a medida pleiteada.

Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 995, do CPC, indefiro o efeito suspensivo.

Comunique-se ao Juiz da causa.

Intimem-se as agravadas, facultando-lhes a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal.

Cumpra-se.

Intimem-se.

Brasília, 8 de março de 2024.

Desembargador ALFEU MACHADO Relator