01/09/2025 19:27

Conclusos para decisão para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
27/08/2025 15:41

Juntada de Petição de petição
27/08/2025 14:43

Juntada de Petição de petição interlocutória
21/08/2025 02:36

Publicado Certidão em 21/08/2025.
21/08/2025 02:36

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/08/2025
18/08/2025 17:23

Expedição de Certidão.
15/08/2025 14:32

Recebidos os autos
12/09/2024 22:04

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para 2º Grau
12/09/2024 18:33

Juntada de Petição de contrarrazões
29/08/2024 02:26

Publicado Certidão em 29/08/2024.
29/08/2024 02:26

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/08/2024
28/08/2024 00:00

Intimação

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVGAM 2ª Vara Cível do Gama Número do processo: 0705590-98.2021.8.07.0004 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: GERMANO ARRAIS NOGUEIRA RECONVINTE: JOSE MELO RIBEIRO ALCANTARA REU: JOSE MELO RIBEIRO ALCANTARA RECONVINDO: GERMANO ARRAIS NOGUEIRA CERTIDÃO Certifico que, nesta data, verifiquei ter sido anexada apelação da parte AUTOR/RECONVINDO: GERMANO ARRAIS NOGUEIRA..

Fica(m) a(s) parte(s) APELADA(S) intimadas a apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Apresentadas as contrarrazões ou transcorrido o prazo sem manifestação, o processo será remetido à Segunda Instância.

Gama/DF, 27 de agosto de 2024 09:11:55.

DEISE MARIA VITAL COUTINHO Diretor de Secretaria
27/08/2024 09:12

Expedição de Certidão.
27/08/2024 02:20

Decorrido prazo de JOSE MELO RIBEIRO ALCANTARA em 26/08/2024 23:59.
27/08/2024 02:20

Decorrido prazo de JOSE MELO RIBEIRO ALCANTARA em 26/08/2024 23:59.
26/08/2024 15:01

Juntada de Petição de petição
05/08/2024 02:19

Publicado Sentença em 05/08/2024.
05/08/2024 02:19

Publicado Sentença em 05/08/2024.
05/08/2024 02:19

Publicado Sentença em 05/08/2024.
05/08/2024 02:19

Publicado Sentença em 05/08/2024.
02/08/2024 02:33

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/08/2024
02/08/2024 02:33

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/08/2024
02/08/2024 02:33

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/08/2024
02/08/2024 02:33

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/08/2024
02/08/2024 00:00

Intimação

Trata-se de ação de rescisão contratual movido por GERMANO ARRAIS NOGUEIRA em face de JOSE MELO RIBEIRO ALCANTARA, em que se requer: a) a tutela de urgência para determinar que o requerido restitua o imóvel; b) a procedência da presente demanda com a declaração da resolução do contrato, com a retenção dos valores devidos; c) a condenação do Réu ao pagamento de R$ 7.353,64 (sete mil, trezentos cinquenta e três reais e sessenta e quatro centavos), relativo as cotas de condomínio e contribuições devidas à Associação de Moradores do Condomínio Ilhas do Corumbá, Alexânia - GO, no período em que se manteve no domínio e posse do imóvel; d) a condenação do Réu ao pagamento de R$ 2.771,27 (dois mil, setecentos setenta e um reais e vinte e sete centavos) relativo ao IPTU do ano de 2020 e 2021; e e) a condenação do Réu ao pagamento de R$ 48.600,00 (quarenta e oito mil, e seiscentos reais) correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, a título de aluguel/taxa de ocupação do período em que se manteve no domínio e posse do imóvel.

A tutela de urgência foi indeferida, a tentativa de conciliação foi infrutífera, e a parte requerida apresentou contestação e reconvenção, em que se requer: a) seja declarada a nulidade do instrumento particular de compra e venda do imóvel situado no Condomínio Residencial Ilhas do Corumbá, Lago Corumbá IV, Fazenda São Bernardo, Alexânia-GO, objeto de instrumento particular contrato de compra e venda, na importância de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) celebrado em 25 de junho de 2012 (Id 92752051), por se tratar a escritura pública ato essencial para a validade no negócio jurídico, condenando o reconvindo ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios; b) subsidiariamente, na remota hipótese de improcedência do pedido principal, seja declarada a resolução (rescisão) do contrato de compra e venda do imóvel situado no Condomínio Residencial Ilhas do Corumbá, Lago Corumbá IV, Fazenda São Bernardo, Alexânia-GO, objeto de instrumento particular contrato de compra e venda, na importância de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) celebrado em 25 de junho de 2012 (Id 92752051), em face à inexecução do contrato ao longo de 9 (nove) anos; c) a condenação do reconvindo ao pagamento de R$ 118.238,81 (cento e dezoito mil duzentos e trinta oito reais e oitenta e um centavo) a título de restituição dos valores pagos com a compra e venda do imóvel, já corrigido monetariamente, acrescido de juros de 1% ao mês, a partir de seu desembolso; d) a retenção do bem imóvel, designado como módulo 114, com área de 2.500 m², localizado no Bairro Residenciais Mansões Ilhas Corumbá, às margens do Lago Corumbá IV, Fazenda São Bernardo, Alexânia/GO, em favor do reconvinte, a título de garantia, para a quitação integral do débito na fase de cumprimento de sentença.

Narra a parte autora, reconvinda, que, em 25 de julho de 2012, por meio de um Instrumento Contratual Particular de Compra e Venda, vendeu por R$ 90.000,00 o imóvel: Lote nº 114, com área de 2.500m² situado no Condomínio Residencial Ilhas do Corumbá situado às margens do Lago Corumbá IV, Fazenda São Bernardo, Alexânia – GO.

Pontua que o pagamento se daria da seguinte forma: "( i ) R$ 9.500, 00 ( nove mil e quinhentos reais), a título de sinal e princípio de pagamento pagos com um veículo de Marca/Modelo: VW Saveiro 1.8, Ano/Modelo 1994, Placa HOQ 1444, Brasília - DF; ( ii ) R$ 13.000,00 ( treze mil reais) em uma única parcela, essa a ser paga por com um veículo de Marca/Modelo VW/KOMBI Furgão, Ano/Modelo: 2000/2000, Placa JFP, Brasília – DF; ( iii ) R$ 30.000,00 ( trinta mil reais) em 05 (cinco) parcelas intermediárias no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) cada uma , a primeira vencendo em 30/06/2013 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes e a última em 30/06/2017. (1ª em 30/06/2013; 2ª em 30/07/2013; 3ª em 30/08/2013; 4ª em 30/09/2013; 5ª em 30/10/2013 e a última em 30/06/2017) ( iv ) R$ 37.500,00 ( trinta e sete mil e quinhentos reais) em 60 (sessenta) parcelas mensais e sucessivas de R$ 625,00 (seiscentos e vinte e cinco reais), vencendo-se a primeira em 15/08/2012, as demais para o mesmo dia dos meses subsequentes e a última em 15/08/2017; ( v ) As correções se dariam anualmente pelo Índice do Governo – IGPM. " Ocorre que o Réu não honrou com os pagamentos, com exceção dos veículos arrolados nos itens ( i ) e ( ii ), que foram entregues ao autor no ato da avença.

O requerido, por sua vez, sustenta que o requerente não informou adimplemento dos pagamentos efetuados no dia 23 de novembro de 2012, no valor de R$ 3.375,00 (três mil trezentos e setenta e cinco reais), R$ 2.000,00 (dois mil) pago em 15 de dezembro de 2012, referente à elaboração do projeto da guarita do condomínio, R$ 6.500,00, pago em 18 de setembro de 2013, que totaliza a importância de R$ 34.375,00 (trinta e quatro mil trezentos e setenta e cinco reais), isto é, o percentual de 38,19% sobre o adimplemento do contrato.

Assevera que o requerido não cumpriu o Parágrafo Segundo do contrato denominado de “Da Entrega do Imóvel e a Sua Escrituração” e a Cláusula Quarta – "Da Inexistência de Ônus Real ou Pessoal".

Sustenta que a entrega do bem está condicionada a regulamentação estatal, sobretudo acerca do projeto de uso e do solo do condomínio, que nunca foi apresentado para réu, como condição para ocupação do imóvel.

Pontua que, passados 9 (nove) anos, hoje a situação do condômino é de um poço artesiano “sem cavalete” que não atende a todas as unidades, inclusive a unidade imobiliária objeto de contrato celebrado com o réu, bem como que não há obras para captação e manuseio de águas pluviais.

Da mesma forma, discorre que a parte autora não cumpriu a condição do encargo de entregar o imóvel livre e desembaraçado para o réu.

Afirma que não existe iluminação pública no interior do condomínio, nem rede de energia conectada nas unidades.

O que existe é um emaranhado de gambiarras conectadas por alguns proprietários, os chamados “puxadinhos” diretamente da casa do autor de forma irregular, sem respaldo técnico da companhia de energia elétrica local, gerando sério risco de sobrecarga ou danos a objetos de uso doméstico.

Assim, sustenta, que o autor não pode exigir o pagamento da prestação, quando não cumpriu com a sua contraprestação.

Ao passo fundamenta sua pretensão nos termos do art. 319 do Código Civil, visto que, após o autor deixar de dar regular quitação os pagamentos efetuados em 23 de novembro de 2012, 15 de dezembro de 2012 e 18 de setembro de 2013, o requerido reteve o pagamento.

No mesmo sentido, fundamenta no art. 492 do Código Civil, pontuando que que os riscos da coisa perecer ou se danificar, até esse momento, correm, portanto, por conta do vendedor (res perit domínio); e os do preço se perder, por conta do comprador.

Isto porque o réu não tem o domínio da coisa, posto que o Parágrafo Segundo da Cláusula Terceira e a Cláusula Quarta do instrumento particular de compra e venda acostados não foram cumpridas por parte do autor.

Por fim, discorre e fundamenta que, até o recebimento das chaves, todas as despesas relativas ao imóvel comprado na planta, incluindo taxas condominiais e impostos, ficam a cargo do vendedor.

Sobreveio réplica e contestação do autor/reconvindo, alegando que o contrato foi cumprido com a entrega do lote e a aprovação do Condomínio e pelos documentos juntados, que, por sua vez, comprovam a regularização do condomínio, projeto urbanístico, decreto de aprovação, licença ambiental e a anotação de matrícula em cartório de imóveis e cartório de protestos e títulos.

Afirma que da imissão de posse do imóvel pelo réu não existia quaisquer ônus, bem como atualmente não existe ônus real ou pessoal de responsabilidade do autor, e o imóvel está livre e desembaraçado para transferência de propriedade, exceto pelos débitos deixados pelo réu durante sua posse, quais sejam: as taxas condominiais e o IPTU que jamais foram pagos pelo réu.

Da mesma forma, assevera que não existe nenhuma cláusula contratual vinculando o pagamento do imóvel com qualquer benfeitoria a ser realizada.

A obrigação era entregar o lote e este foi entregue.

Junta documentos e fotos na peça de ID 107545916, demonstrando que o condomínio está totalmente regularizado, com projeto urbanístico, decreto de aprovação, licença ambienta e registro de propriedade anotado na matrícula de nº 21.602, no Cartório de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, Registro Civil de Pessoas Jurídicas e Registro Civil das Pessoas Naturais de Alexânia.

A respeito disso, afirma que muitos condôminos já escrituraram e registraram seus lotes, ou seja, individualizaram em matrícula própria de cada lote.

Assevera que o condomínio é totalmente habitável e habitado, existe várias casas construídas e muitas em construção, tem rede de abastecimento de água potável com dois reservatórios com capacidade de 60 mil de água cada uma, rede de distribuição de energia, drenagem pluvial, cercamento de todo condomínio, ruas bem conservadas e uma guarita das mais bem elaboradas da região.

Ao passo, fundamenta que o negócio jurídico realizado entre as partes é possível juridicamente, eis que pode ser realizado por meio de Promessa de Compra e Venda.

De mais a mais, tal prática está em conformidade com o entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios.

Discrimina que o que baliza as benfeitorias as quais deverão ser realizadas e as datas de sua realização referem-se ao empreendimento Condomínio Ilhas do Corumbá reguladas pelo Decreto Municipal, nr. 005432/2017, de aprovação do condomínio emitido pela Prefeitura Municipal de Alexânia, Id nº 107545929.

E estas foram realizadas.

Portanto, não há falar que em impedimento de uso e usufruto da coisa porque o reconvindo não entregou o condomínio em condições para habitação.

Quanto ao valor apresentado de R$ 2.000,00 (dois mil reais) pelo reconvinte, sustenta que não ocorreu comprovação, bem como a sua desnecessidade.

No tocante a restituição de R$ 118.238,81 (cento e dezoito mil duzentos e trinta oito reais e oitenta e um centavo) alega que está em dissonância com os normativos em vigor.

Discorre e fundamenta que, caso seja o entendimento pela culpa do vendedor, cabe a retenção de 75% da quantia paga, 25% da quantia paga a título de cláusula penal e a aplicação da responsabilidade civil objetiva nos termos do Enunciado da Súmula 83 do e do Tema Repetitivo 1002, ambos do STJ.

Fundamenta que a respeito do IPTU e das taxas condominiais, é dever do comprador os respectivos pagamentos, no período em que esteve na posse do imóvel.

Sobretudo, quando há prova documental atestando ser o reconvinte o responsável pelo pagamento das taxas condominiais, Id nº 107549199 (ata de instituição de taxa condominial) Id nº 107549200 (planilha de despesas condominiais).

Réplica do reconvinte na lauda de ID110080626, pleiteando o reconhecimento da preclusão dos documentos juntados na réplica que comprovam a entrega do lote.

Pontua que a documentação da incorporação Imobiliária do Condomínio feita (Id. 107545936) foi feito em 30 de setembro de 2019.

Enquanto à licença ambiental não é definitiva, possuindo prazo de validade entre o período de 23 de novembro de 2017 a 23 de novembro de 2019 (Id. 107545937).

Já Licença Ambiental de Instalação foi autorizada em 22 de janeiro de 2018, mas não comprova efetivamente que as obras de infraestrutura tenha sido feitas (Id. 107545939), vindo a ser autorizada, provisoriamente, pela Prefeitura apenas em 19 de agosto de 2021 (Id. 107545940) até 18 de agosto de 2024.

Quanto ao projeto urbanístico, houve tão-somente a juntada de seu projeto gráfico (Id. 107545941).

Aponta a prenotação de matrícula do imóvel que altera o perímetro urbano pelo Decreto Municipal é feito em 21 de outubro de 2019 (Id. 107545943).

Assevera que a documentação acostada aos autos do processo não comprova que a unidade autônoma 114 objeto de contrato localizada no Condomínio Residencial Ilhas do Corumbá, Lago Corumbá IV, Fazenda São Bernardo, Alexânia-GO, seja agraciada com o serviço de infraestrutura autorizado.

Sustenta que as fotos juntadas não comprovam por si só a ocupação, a funcionalidade ou a entrega do imóvel descrito no instrumento particular de compra e venda como apto ou seu uso, gozo, fruição e disposição.

Afirma que apenas 30% (por cento) da área do condomínio Residencial Ilhas do Corumbá foram descaucionadas pelo Decreto n.º 227/2020, demonstrando que o condomínio não é regularizado, como pretende o reconvindo transparecer.

Aponta a falta de energia elétrica no Condomínio relatada pelos moradores ao Presidente da Associação de Moradores e junta áudios a fim de comprovar sua afirmação.

O reconvinte junta documentação nos IDs 110080626, 110083993 e 111186410 para a comprovação do seu direito.

Isso porque comprova o inadimplemento contratual do requerente/reconvindo, bem como a sua abusividade em protelar constantemente, ao longo de quase uma década, a realização das benfeitorias inerentes às infraestruturas da rede elétrica e da rede fluvial, seja do condomínio e, especificamente, aquelas disponibilizadas ao Lote 114 em litígio.

Na lauda de ID 138002732, o reconvinte apresenta laudo pericial acerca da precária situação da rede de distribuição de energia elétrica disponível no local, o qual foi impugnado pelo reconvindo.

Os autos vieram conclusos para sentença.

Decido.

Versando a presente ação sobre matéria de direito e de fato e revelando-se a prova como exclusivamente documental, toma assento o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC).

Inicialmente, rejeito a impugnação da justiça gratuita deferida ao requerido/reconvinte, visto que o autor/reconvindo não apresentou um documento capaz de afastar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência de ID 102571765 e de todos documentos que foram juntados para atestar o alegado.

Da mesma forma, rejeito a preliminar de inépcia, visto que a petição inicial apresenta causa de pedir e pedidos possíveis e sem incompatibilidades, bem como logicidade entre a narração dos fatos e a conclusão extraída da peça e atende aos requisitos do art. 319 e 320 do CPC.

Não foram alegadas outras questões preliminares, ressaltando a ilegitimidade ventilada será julgada no mérito, bem como não identifico qualquer vício que obste a transposição para o mérito, estando presentes os pressupostos processuais de existência e validade do presente feito.

Passo, assim, à análise do mérito.

A presente relação jurídica é regulada pelo CDC devendo a relação, assim, ser vista sob a ótica do atendimento das necessidades e da proteção dos interesses econômicos dos consumidores, em decorrência do reconhecimento de sua vulnerabilidade, tendo como finalidade o alcance do equilíbrio da relação consumerista.

Cuida-se de desvelar se a ré deu causa à rescisão do contrato celebrado com os autores ou vice-versa, a quantia adimplida no contrato, a validade do negócio jurídico, a responsabilidade da requerida pelo débitos de IPTU e taxas condominiais, bem como pela pretensão do direito de fruição do bem.

Deflui-se da prova documental produzida nos autos que o autor, como vendedor, e a ré, como compradora, celebraram o contrato de compra e venda de um imóvel rural situado no Módulo 114, com área de 2.500,00 m² com endereço: residencial mansões Ilhas do Corumbá, Lago Corumbá IV, Fazenda São Bernardo, Alexânia-GO pelo valor de R$ 90.000,00.

No caso dos autos é incontroverso o inadimplemento do réu.

Contudo, o requerido/reconvinte sustenta que reteve o pagamento ante a ausência de contraprestação do autor, com base na obrigação de cumprimento do Parágrafo segundo cláusula terceira do contrato denominado de “Da Entrega do Imóvel e a Sua Escrituração” e a Cláusula Quarta – "Da Inexistência de Ônus Real ou Pessoal".

Assim, verifico que as cláusulas não vão de encontro com a sua pretensão.

Primeiro, porque o parágrafo segundo do contrato prevê uma obrigação de promover um projeto e, mesmo assim, condiciona a referida obrigação à quitação das parcelas pelo comprador, o que não ocorreu.

Segundo, porque o reconvinte não demonstrou que o imóvel possuía ou possui ônus real ou pessoal tendo o autor juntado a comprovação de que o imóvel se econtra regularizado, possuindo uma matrícula, conforme documento acostado na lauda de ID 107545943.

Certo é que na época do apontamento de existência de ação discriminada na matrícula ( 2020) o requerido já estava inadimplente há 07 anos.

No tocante a alegação de preclusão para juntar os referidos documentos, a rejeito.

Isto porque se trata de matéria balizada pelo requerido em sua reconvenção, tendo o autor apresentado os documentos em sua primeira oportunidade, qual seja, sua contestação à reconvenção.

De se ver que a interpretação das cláusulas não podem levar a supor que as obrigações inerentes do contrato e do imóvel são condicionadas à regulamentação estatal do condomínio e o desembaraço do bem, sobretudo quando resta incontroverso que o requerido detêm a posse do imóvel ( ID 138002734, bem como todos os documentos que teve acesso do condomínio) e há cláusula expressa transmitindo a obrigação de qualquer ônus que recaia sobre o imóvel a partir da data do instrumento de compra e venda ( cláusula terceira, parágrafo único).

Observa-se que é desarrazoado o requerido alegar que não procede o pagamento das prestações do contrato desde 2013, mas permanece com a posse do imóvel até os dias atuais, sem ter requerido nesses 9 anos uma rescisão de contrato.

Em verdade, o contrato não discrimina nenhuma obrigatoriedade de empreendimento nem a de entrega de chave ou uma casa, ele discrimina a venda de um imóvel rural que, em que pese estipular uma obrigação de promover o projeto de uso do solo, é condicionado à quitação das parcelas pelo comprador.

Logo, mesmo na hipótese de não promoção do referido projeto, descabe a alegação de inexecução do contrato por parte do autor.

Quanto a validade do negócio, o contrato particular de compra e venda de lotes é regido pela Lei nº 6.766/79.

A escritura pública ou o instrumento particular são formas admitidas para a materialização dos compromissos de compra e venda.

Volvendo ao presente caso, mesmo nesta perspectiva, não se trata de contrato nulo, considerando sua autonomia, pois atendeu aos requisitos básicos do negócio jurídico preliminar: entabulado por agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei, conforme determina o artigo 104 do Código Civil.

Portanto, o negócio jurídico é válido e a resolução contratual deve ser declarada por culpa do réu.

Nesse sentido, a reconvenção da requerida não merece acolhimento.

Quanto aos valores pagos, observo que o autor/ reconvindo, em sua réplica, reconhece os pagamentos efetuados no dia 23 de novembro de 2012, no valor de R$ 3.375,00 (três mil trezentos e setenta e cinco reais) e R$ 6.500,00, pago em 18 de setembro de 2013, contudo refuta o pagamento de R$ 2.000,00 (dois mil) pago em 15 de dezembro de 2012, referente à elaboração de um projeto da guarita do condomínio.

Ao passo, observo que o requerido não juntou nenhuma comprovante de pagamento da referida quantia, bem como não requereu a produção da prova necessária para comprovar o adimplemento, razão pela qual o pagamento de R$ 2.000,00 deve ser desconsiderado no abatimento do valor do contrato adimplido.

No tocante a cobrança das taxas condominiais, observo que o autor sustenta que a obrigação é propter rem e que pretende a retomada do imóvel, logo deve o requerido arcar com o pagamento do referido débito, visto que acompanhará o imóvel com a sua reintegração na posse do imóvel.

Contudo, o autor é parte ilegítima para cobrar as cotas condominiais devidas à Associação do Moradores do Ilhas do Corumbá, nos termos do art. 18 do CPC.

Poderia o autor pleitear o reembolso caso tivesse efetuado o pagamento, o que não é o caso dos autos.

Assim acolho a alegação de ilegitimidade para cobrar os débitos das taxas condominiais.

A obrigatoriedade de pagamento do IPTU é prevista na cláusula terceira, parágrafo único do contrato de compra e venda, e nos documentos que acompanham a peça de ID 94853681, discriminando que o débito está em nome da parte autora, não tendo o requerido produzido prova em sentido contrário, no que reputo devida a cobrança.

No tocante a taxa de fruição, esta não merece acolhimento.

Isto porque não se trata de venda de imóvel edificado, não sendo obtido proveito econômico proporcionado pelo imóvel. É certo que a orientação sedimentada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que: “Consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado.

Precedentes.” (AgInt no AREsp n. 2.044.026/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022.) Nesse sentido, o autor se manifestou em sua peça de ID 111264643: " Assinale-se, ainda, que o réu/reconvinte quando adquiriu o lote tinha plena consciência e conhecimento que era uma área rural que seria destinada a realização de um condomínio e que dependia da aprovação de vários órgãos, como ibama e prefeitura, etc., conforme descrito na cláusula terceira, parágrafo segundo.

Portanto, quando ele adquiriu o imóvel pelo um preço irrisório foi com clara intenção de ganhar na valorização do imóvel quando da sua regularização, como de fato está valorizado." Da mesma forma, na lauda de ID 107545920: "Todavia, as alegações, por serem infundadas, não expressam a realidade dos fatos, haja vista não existir nenhuma cláusula contratual vinculando o pagamento do imóvel com qualquer benfeitoria a ser realizada.

A obrigação era entregar o lote e este foi entregue." Com efeito, mesmo demonstrando que o imóvel foi descaracterizado como imóvel rural em novembro de 2019, conforme matrícula apresentada, não restou demonstrado qualquer edificação que pudesse o requerido tirar proveito econômico, no que afasto o pedido de condenação em taxa de fruição.

Nesse sentido: DIREITO CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

AÇÃO INDENIZATÓRIA.

SENTENÇA CONJUNTA.

CONTRATO.

CULPA PELA RESCISÃO.

EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

NULIDADE DAS MATRÍCULAS DE IMÓVEIS.

ALTERAÇÃO SUBSTANCIAL DO OBJETO DO CONTRATO.

SUPRESSIO.

CASO FORTUITO.

INOCORRÊNCIA.

TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

NÃO CABIMENTO.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU.

DETENTOR DA POSSE. 1.

No caso concreto, as partes celebraram contrato de permuta, por meio do qual a primeira disponibilizou fração ideal de um lote para a construção de um empreendimento.

Em contrapartida, a segunda entregaria à primeira 40% das unidades comerciais construídas.

No entanto, o cancelamento de registro das matrículas do imóvel alterou o objeto do contrato e condicionou a aprovação do projeto arquitetônico à anuência da empresa coproprietária do lote. 2.

A rescisão contratual decorre do descumprimento da obrigação de regularizar as matrículas dos lotes e obter a anuência da coproprietária. 3.

A supressio é a renúncia tácita a um direito ou a uma posição jurídica pelo seu não exercício. É o comportamento que gera na outra parte contratante a representação de que o direito não seria mais exercido. 4.

O fato de a segunda permutante tentar prosseguir com a execução do contrato por cinco anos não impede a rescisão pelo inadimplemento contratual pela supressio.

Era condição essencial à aprovação do projeto a renúncia ao potencial construtivo por terceiro proprietário de parte do lote, cuja obtenção era de responsabilidade da primeira permutante que, até o pedido de rescisão contratual, não tinha previsão de êxito. 5.

Não se trata de caso fortuito, pois a regularidade dos registros do imóvel e a anuência da coproprietária eram condições previstas no contrato. 6.

Demonstrada a culpa de um dos contratantes pela rescisão contratual, exsurge o dever de indenizar o outro pelos danos decorrentes da rescisão. 7.

Em se tratando de lote não edificado sem proveito econômico proporcionado pela terra nua, não há se falar em indenização pelo uso do imóvel. 8.

Conforme previsão contratual, as despesas de IPTU devem ser pagas pela parte que detinha a posse do imóvel até a rescisão do contrato, em valor a ser apurado em liquidação de sentença. 9.

Apelações parcialmente providas.

Maioria. (Acórdão 1881448, 00040231920168070014, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 26/6/2024, publicado no DJE: 3/7/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) No tocante a pretensão de retenção do valor pago a título de pena convencional, destaco que ela é notoriamente abusiva.

Explico, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores (art. 67-A, II, da Lei nº 13.786/18), sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC.

Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista na supracitada cláusula contratual, a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor.

Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor.

Nesse contexto, averiguado, nos autos, que a cláusula penal está em patamar excessivo ( totalidade dos valores pagos), na medida em que gera o desequilíbrio contratual entre as partes e o enriquecimento sem causa do autor, deve ela ser minorada para percentual razoável.

O percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Confira-se: " (....) 1.

A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

Precedentes (...) 3.

Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel.

Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018).

Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados.

No caso em particular, o percentual de 15% mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela autora, referentes às despesas administrativas, sobretudo em virtude do autor ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo posteriormente.

Ao passo, deverá ser restituído para a requerida 85% dos valores pagos por ela, devendo, ainda, ser abatido o valor de R$ 2.771,27 (dois mil, setecentos setenta e um reais e vinte e sete centavos) relativo ao IPTU do ano de 2020 e 2021, bem como eventuais encargos acessórios previstos no caso de inadimplemento do referido imposto.

Ou seja, a requerida deverá restituir 85% da quantia que pagou, sendo esta composta por: R$ 9.500, 00 ( nove mil e quinhentos reais), a título de sinal e princípio de pagamento pagos com um veículo de Marca/Modelo: VW Saveiro 1.8, Ano/Modelo 1994, Placa HOQ 1444, Brasília - DF; R$ 13.000,00 ( treze mil reais) em uma única parcela, essa a ser paga por com um veículo de Marca/Modelo VW/KOMBI Furgão, Ano/Modelo: 2000/2000, Placa JFP, Brasília – DF; R$ 3.375,00 (três mil trezentos e setenta e cinco reais) efetuados no dia 23 de novembro de 2012; e R$ 6.500,00, pago em 18 de setembro de 2013.

Ainda dos 85% a ser restituído pela requerida, deverão ser abatida as quantias devidas a título de IPTU com seus encargos decorrentes da mora.

No caso, é incontroverso o fato de que a rescisão do contrato se deu por culpa do consumidor requerido, de modo que, sendo o réu o primeiro a inadimplir com o contrato, por certo resta afastada de pronto a alegação de culpa exclusiva da parte ré no não cumprimento da avença.

Incabível a alegação de incidência da exceção do contrato não cumprido, porquanto todos os contratantes são obrigados a cumprir com a avença nos termos e limites convencionados, sob pena de terem que arcar com os prejuízos lógicos decorrentes do não cumprimento, a teor do artigo 422 do Código Civil.

Superada tais controvérsias, a conclusão a que se chega é que persiste a inadimplência e, de consectário, o esbulho da parte demandada em relação ao imóvel, de maneira que se torna pertinente a reintegração dos autores na posse do bem.

O pedido de resolução contratual em virtude da inadimplência do comprador encontra base no instrumento de Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes.

Logo, deve ser atendido.

Ademais, não há nada nos autos capaz de infirmar as alegações contidas na peça de ingresso.

Com efeito, a controvérsia acerca da inadimplência já foi superada.

Assim, sendo induvidoso que a parte requerida deu causa à resolução contratual, havendo contra si inadimplência comprovada, há de ser declarada a resolução do contrato.

A relação contratual está comprovada pelo Contrato de Compromisso de Compra e Venda.

Diante da notificação prévia, além da citação válida, constituindo em mora o devedor, temos que a rescisão contratual, no caso, deve ser decretada com base no fundamento invocado pela requerente (falta de pagamento das prestações).

Já em relação à reintegração de posse, o Código Civil, dispõe acerca do conceito de possuidor, in verbis: Art. 1.196.

Considera-se possuidor todo aquele, que tem de fato o exercício, pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes à propriedade.

Preceitua, ainda, o artigo 561 do Código de Processo Civil, os requisitos para a reintegração de posse: Art. 561.

Incumbe ao autor provar: I. a sua posse; II. a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III. a data da turbação ou do esbulho; IV. a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Tais requisitos devem ser observados e provados de forma induvidosa, sob pena do indeferimento da garantia postulada.

No caso em testilha, ficou confirmado o inadimplemento do comprador, o que fez com que a posse, outrora justa, tornasse injusta e precária, caracterizando o esbulho possessório.

De consequência, considerando que o comprador descumpriu com a sua parte na avença, quando inadimplente com as prestações do contrato de compra e venda do imóvel mesmo tendo bem disponível para o seu uso, está esbulhando a posse do vendedor.

Nesse sentido: AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS.

INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR.

MORA.

NOTIFICAÇÃO REGULAR.

PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS PELO COMPRADOR.

ABATIMENTOS. 1 Demonstrada a mora da parte devedora, através de notificação regular, resta configurado o esbulho possessório e autorizada está a rescisão da promessa de compra e venda, bem assim a retomada do imóvel pelo promitente vendedor, com a condenação do devedor em perdas e danos; 2 Na rescisão contratual o comprador tem o direito de ser restituído dos valores antecipados, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor; e, em contrapartida, este valor a ser restituído deverá ser deduzido de despesas, danos ao imóvel, impostos em atraso e taxa de ocupação correspondente a 1% ao mês de ocupação, calculados sobre o preço do imóvel, nos termos da avença. (TJGO, APELACAO CIVEL 14443-74.2010.8.09.0164, 6A CAMARA CIVEL, DJe 1528 de 24/04/2014).

Dessa forma, a parte requerida deverá ser condenada à entrega do imóvel para a autora livre de ônus das despesas com água, energia, gás, tributos e taxas de condomínio.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos do autor/ reconvindo para: a) DECLARAR rescindido contrato de compra e venda por culpa do requerido/reconvinte, devendo as partes serem restituídas ao status quo ante, reintegrando o autor na posse do imóvel objeto do contrato de ID 92752051; b) CONDENAR a autora a restituir, em uma só parcela, 85% dos valores pagos pelo requerido, sendo , atualizados desde o desembolso e acrescidos de juros de mora a contar da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Tendo em vista a sucumbência recíproca, porém desproporcional, condeno as partes ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios na proporção de 40% para o autor/reconvindo e 60% para o requerido/reconvinte.

Fixo os honorários advocatícios os quais fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa.

Julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados em sede de reconvenção.

Ante a sucumbência, condeno a REQUERIDA/RECONVINTE ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa na reconvenção, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Fica, contudo, sobrestada a cobrança de custas e honorários para a parte requerida/reconvinte, visto que é beneficiária da justiça gratuita.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas.

Assinado eletronicamente pelo(a) MM.

Juiz(a) de Direito abaixo identificado(a). r
31/07/2024 14:40

Recebidos os autos
31/07/2024 14:40

Julgado improcedente o pedido
31/07/2024 14:40

Julgado procedente em parte do pedido
01/10/2023 10:39

Conclusos para julgamento para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
30/09/2023 19:38

Recebidos os autos
30/09/2023 19:38

Proferido despacho de mero expediente
09/08/2023 14:32

Conclusos para decisão para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
08/08/2023 19:22

Juntada de Petição de petição
06/08/2023 20:32

Juntada de Petição de petição
03/08/2023 01:01

Publicado Decisão em 03/08/2023.
03/08/2023 01:01

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/08/2023
01/08/2023 15:59

Recebidos os autos
01/08/2023 15:59

Outras decisões
13/07/2023 15:49

Conclusos para decisão para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
12/07/2023 01:19

Decorrido prazo de JOSE MELO RIBEIRO ALCANTARA em 11/07/2023 23:59.
11/07/2023 18:29

Juntada de Petição de petição
20/06/2023 00:35

Publicado Decisão em 20/06/2023.
20/06/2023 00:35

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/06/2023
16/06/2023 16:22

Expedição de Certidão.
16/06/2023 14:01

Recebidos os autos
16/06/2023 14:01

Outras decisões
06/06/2023 12:48

Conclusos para decisão para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
06/06/2023 07:05

Juntada de Petição de petição
30/05/2023 17:19

Juntada de Certidão
30/05/2023 16:31

Juntada de Certidão
30/05/2023 16:21

Juntada de Certidão
25/05/2023 19:25

Recebidos os autos
25/05/2023 19:25

Proferido despacho de mero expediente
07/12/2022 12:37

Conclusos para decisão para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
06/12/2022 22:08

Juntada de Petição de petição
16/11/2022 02:32

Publicado Decisão em 14/11/2022.
11/11/2022 02:18

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/11/2022
09/11/2022 19:19

Recebidos os autos
09/11/2022 19:19

Outras decisões
24/10/2022 19:39

Conclusos para decisão para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
24/10/2022 17:57

Juntada de Petição de petição
30/09/2022 00:12

Publicado Decisão em 30/09/2022.
30/09/2022 00:12

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/09/2022
28/09/2022 10:52

Recebidos os autos
28/09/2022 10:52

Outras decisões
28/09/2022 00:48

Decorrido prazo de GERMANO ARRAIS NOGUEIRA em 27/09/2022 23:59:59.
27/09/2022 10:53

Conclusos para decisão para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
26/09/2022 23:55

Juntada de Petição de petição
05/09/2022 00:40

Publicado Certidão em 05/09/2022.
02/09/2022 00:16

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/09/2022
31/08/2022 17:00

Expedição de Certidão.
30/08/2022 13:26

Expedição de Certidão.
14/07/2022 04:58

Decorrido prazo de GERMANO ARRAIS NOGUEIRA em 13/07/2022 23:59:59.
14/07/2022 04:57

Decorrido prazo de JOSE MELO RIBEIRO ALCANTARA em 13/07/2022 23:59:59.
06/07/2022 19:56

Publicado Decisão em 06/07/2022.
06/07/2022 19:56

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/07/2022
06/07/2022 19:56

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/07/2022
06/07/2022 13:46

Juntada de Certidão
04/07/2022 16:35

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
04/07/2022 16:34

Expedição de Ofício.
04/07/2022 15:29

Recebidos os autos
04/07/2022 15:29

Decisão interlocutória - deferimento em parte
14/12/2021 11:06

Conclusos para decisão para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
13/12/2021 18:15

Juntada de Petição de petição
13/12/2021 14:17

Juntada de Petição de petição
13/12/2021 14:11

Juntada de Petição de petição
03/12/2021 02:22

Publicado Certidão em 03/12/2021.
03/12/2021 02:22

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/12/2021
03/12/2021 02:22

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/12/2021
01/12/2021 09:45

Expedição de Certidão.
30/11/2021 23:40

Juntada de Petição de réplica
30/11/2021 23:26

Juntada de Petição de réplica
08/11/2021 00:26

Publicado Certidão em 08/11/2021.
06/11/2021 00:12

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/11/2021
04/11/2021 08:59

Expedição de Certidão.
03/11/2021 21:07

Juntada de Petição de contestação
03/11/2021 18:55

Juntada de Petição de réplica
07/10/2021 18:51

Publicado Decisão em 07/10/2021.
07/10/2021 18:51

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/10/2021
04/10/2021 18:20

Recebidos os autos
04/10/2021 18:20

Decisão interlocutória - recebido
04/10/2021 12:08

Conclusos para despacho para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
03/10/2021 12:46

Juntada de Petição de emenda à inicial
17/09/2021 02:26

Publicado Decisão em 17/09/2021.
16/09/2021 19:21

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/09/2021
14/09/2021 20:21

Recebidos os autos
14/09/2021 20:21

Decisão interlocutória - emenda à inicial
10/09/2021 10:16

Conclusos para despacho para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
10/09/2021 10:16

Expedição de Certidão.
09/09/2021 11:40

Juntada de Petição de contestação
26/08/2021 11:53

Juntada de Petição de petição
18/08/2021 17:40

Remetidos os Autos da(o) 3 Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação para 2ª Vara Cível do Gama - (outros motivos)
18/08/2021 17:40

Audiência de conciliação realizada conduzida por Conciliador(a) em/para 18/08/2021 17:00, 3º Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação.
18/08/2021 02:28

Remetidos os Autos da(o) 2ª Vara Cível do Gama para 3 Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação - (outros motivos)
16/08/2021 23:18

Recebidos os autos
16/08/2021 23:18

Proferido despacho de mero expediente
16/08/2021 19:13

Conclusos para despacho para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
16/08/2021 18:23

Juntada de Petição de petição
04/08/2021 14:29

Remetidos os Autos da(o) 3 Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação para 2ª Vara Cível do Gama - (outros motivos)
04/08/2021 14:29

Expedição de Certidão.
04/08/2021 14:27

Audiência de conciliação designada conduzida por #Não preenchido# em/para 18/08/2021 17:00, 3º Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação.
04/08/2021 14:26

Audiência de conciliação realizada conduzida por Conciliador(a) em/para 04/08/2021 14:00, 3º Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação.
04/08/2021 11:46

Juntada de Petição de petição
04/08/2021 02:19

Remetidos os Autos da(o) 2ª Vara Cível do Gama para 3 Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação - (outros motivos)
30/07/2021 02:40

Decorrido prazo de JOSE MELO RIBEIRO ALCANTARA em 29/07/2021 23:59:59.
28/07/2021 15:21

Juntada de ar - aviso de recebimento
16/07/2021 17:27

Juntada de ar - aviso de recebimento
14/07/2021 02:34

Decorrido prazo de GERMANO ARRAIS NOGUEIRA em 13/07/2021 23:59:59.
25/06/2021 02:46

Publicado Certidão em 24/06/2021.
25/06/2021 02:46

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/06/2021
22/06/2021 16:57

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
22/06/2021 16:57

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
22/06/2021 02:45

Publicado Decisão em 22/06/2021.
21/06/2021 02:38

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/06/2021
18/06/2021 14:40

Remetidos os Autos da(o) 3 Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação para 2ª Vara Cível do Gama - (outros motivos)
18/06/2021 14:39

Expedição de Certidão.
18/06/2021 14:38

Audiência de conciliação designada conduzida por #Não preenchido# em/para 04/08/2021 14:00, 3º Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação.
18/06/2021 08:35

Remetidos os Autos da(o) 2ª Vara Cível do Gama para 3 Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação - (outros motivos)
18/06/2021 07:53

Recebidos os autos
18/06/2021 07:53

Não Concedida a Antecipação de tutela
17/06/2021 08:34

Conclusos para despacho para Juiz(a) LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
16/06/2021 17:50

Juntada de Petição de petição
28/05/2021 02:30

Publicado Decisão em 28/05/2021.
28/05/2021 02:30

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/05/2021
26/05/2021 11:05

Recebidos os autos
26/05/2021 11:05

Decisão interlocutória - emenda à inicial
25/05/2021 16:20

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
25/05/2021

Ultima Atualização
28/08/2024

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Acórdão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Acórdão • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

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