02/09/2025 03:11

Publicado Sentença em 02/09/2025.
02/09/2025 03:11

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 01/09/2025
01/09/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0718756-47.2024.8.07.0020 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: VLADIMIR ANTONIO MACEDO, COVAM CONSTRUCOES EIRELI REQUERIDO: CAMAROTI HOLDING LTDA, RESIDENCIAL SANTA ROSA SPE LTDA REPRESENTANTE LEGAL: CESAR ROGERIO DA SILVA JUNIOR SENTENÇA Trata-se de ação de conhecimento proposta por VLADIMIR ANTÔNIO MACEDO e COVAM CONSTRUÇÕES LTDA em desfavor de CAMAROTI HOLDING LTDA e RESIDENCIAL SANTA ROSA SPE LTDA.

Alega a parte autora, em síntese, que as partes celebraram “contrato de compra e venda com cessão e transferência de quotas de sociedade por quotas de responsabilidade limitada”, através do qual as requeridas comprariam a integralidade das quotas da empresa “Covam Construções LTDA”, pelo valor de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais).

Narra que o pagamento seria realizado através da permuta de dois imóveis, no valor total de R$ 1.570.988,00 (um milhão, quinhentos e setenta mil, novecentos e oitenta e oito reais), e o saldo restante, no importe de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), pagos em 36 parcelas fixas de R$ 69.440,60 (sessenta e nove mil, quatrocentos e quarenta reais e sessenta centavos).

Relata que o contrato foi intermediado por corretores e que ficou responsável pelo pagamento da comissão, no valor total de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), mas que, além de propor a alteração dos termos pactuados, a parte ré não cumpriu nenhuma obrigação contratual.

Tece arrazoado jurídico onde afirma que a conduta da parte requerida deu causa à rescisão do contrato, o que lhe impõe o dever de ressarcir os prejuízos sofridos.

Ao final, deduz pedido de tutela de urgência “para que as Requerentes não se veem impossibilitadas de realizar quaisquer negócios comerciais, e para que possam realizar a venda de quotas a novos compradores, a empresa COVAM CONSTRUÇÕES LTDA, representada neste ato pelo sócio acima descrito, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº 31.***.***/0001-96”.

No mérito, requer: (a) a confirmação da tutela; (b) a decretação da rescisão do contrato por culpa dos requeridos e (c) a condenação da parte ré ao pagamento do valor de R$ 114.909,69 (cento e quatorze mil, novecentos e noventa e nove reais e sessenta e nove centavos), referente à multa contratual de 2%, bem como, os valores atribuídos ao contrato de corretagem, no importe de R$ 279.480,46 (duzentos e setenta e nove mil, quatrocentos e oitenta reais e quarenta e seis centavos), devidamente atualizado.

Foi determinada emenda à inicial (decisão de ID 225299233).

A parte autora se manifestou no ID 225488867.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido na decisão de ID 226043253.

A parte requerida foi citada e ofertou contestação no ID 237007687 onde alega, preliminarmente, falta de interesse de agir com relação ao pedido de pagamento da comissão de corretagem.

No mérito, afirma que a eficácia do negócio estava condicionada à comprovação, pelos autores, da aprovação do GERIC (Gerenciamento de Risco de Crédito) da empresa COVAM junto à Caixa Econômica Federal, o que não ocorreu.

Sustenta que, por força de cláusula resolutiva expressa, o contrato foi desfeito de pleno direito.

Requer, dessa forma, a improcedência do pedido.

Os requerentes apresentaram réplica no ID 238788425.

As partes foram intimadas em especificação de provas e se manifestaram nos ID’s 241560977 e 242444039.

O pedido de produção de prova oral formulado pelos autores foi indeferido na decisão de ID 246308339.

Os autos vieram conclusos para a prolação de sentença. É o breve relatório.

DECIDO.

Por não haver a necessidade de produção de outras provas e pelo feito já se encontrar maduro, passo ao seu julgamento (art. 355, I, CPC).

Aprecio, inicialmente, a preliminar suscitada.

Com relação à alegação de falta de interesse de agir, não vejo como acolhê-la, pois a análise acerca da responsabilidade da parte requerida pelo pagamento da comissão de corretagem se confunde com a matéria de mérito, não sendo cabível a sua apreciação em sede preliminar.

Não existem outras questões preliminares a serem apreciadas, assim como não verifico a existência de nenhum vício que macule o andamento do feito.

Desta forma, compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação.

Adentro à análise do mérito.

A questão posta em julgamento centra-se na averiguação do inadimplemento contratual imputado à parte requerida, e esse é causa para a rescisão do negócio jurídico celebrado com a parte autora.

Da análise dos autos, verifico que as partes celebraram contrato denominado “contrato de compra e venda com cessão e transferência de quotas de sociedade por quotas de responsabilidade limitada”, no qual se ajustou a venda de 100% (cem por cento) das quotas da empresa autora – Covam Construções LTDA, pelo valor de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), nos seguintes termos: CLÁUSULA TERCEIRA: PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO Pela aquisição das quotas, os PROMITENTES COMPRADORES CESSIONÁRIOS pagarão ao PROMITENTE VENDEDOR CEDENTE, o preço de R$ 5.000.000,00 (CINCO MILHÕES DE REAIS), pagos da seguinte forma: a) Será dado a título de sinal ou arras do negócio, no ato de assinatura do presente instrumento, como parte do pagamento, o valor de R$ 429.012,00 (quatrocentos e vinte e nove mil e doze reais), na conta de propriedade do PROMITENTE VENDEDOR CEDENTE, quer seja, Banco SICREDI, Cooperativa 3953, Conta Corrente 39340-5; b) Será dado a título de entrada, como parte do pagamento, o valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) com vencimento em 30/12/2023, na conta de propriedade do PROMITENTE VENDEDOR CEDENTE, quer seja, Banco SICREDI, Cooperativa 3953, Conta Corrente 39340-5; c) Será dado a título de entrada, como parte do pagamento, dois imóveis em caráter de PERMUTA, no valor total de R$ 1.570.988,00 (Um milhão, quinhentos e setenta mil, novecentos e oitenta e oito reais), imóveis esses ainda na planta, com previsão de início de obra em março de 2024, e com previsão de entrega em fevereiro de 2028, segue abaixo a descrição de cada apartamento e valores: a) Apartamento 1: Dado como permuta no valor de R$ 776.736,00 (setecentos e setenta e seis mil, setecentos e trinta e seis reais), denominado Residencial Santa Rosa, apartamento 404, com área privativa de 71,40 m², uma garagem, uma suíte com um quarto, total da área computável de 133,92 m², vista para Itaipu / leste; conforme book apresentado; b) Apartamento 2: Dado como permuta no valor de R$ 794.252,00 (setecentos e noventa e quatro mil, duzentos e cinquenta e dois reais), denominado Residencial Santa Rosa, apartamento 405, com área privativa de 77,24 m², uma garagem, uma suíte com um quarto, total da área computável de 136,94 m², vista para Itaipu / Sul, conforme book apresentado; d) O saldo restante, o valor de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais) serão pagos em 36 (trinta e seis) parcelas fixas descritas abaixo: (...) (ID 223233575) Toda a alegação da parte autora (promitente vendedora cedente) é no sentido de que a parte ré (promitentes compradores cessionários) deu causa à rescisão do contrato, pois não realizou o pagamento de nenhuma das parcelas ajustadas, além de demonstrar interesse em alterar os termos do contrato.

Como é cediço, o sistema contratual erigido pelo Código Civil é calcado no princípio da obrigatoriedade e faculta ao contratante a exigência do cumprimento forçado do contrato, ou a sua resolução, no caso de inadimplência imputável ao outro contratante, conforme estabelece o art. 475 do Código Civil: Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. É forçoso reconhecer, todavia, que o negócio jurídico em tela foi submetido a uma condição, qual seja, a comprovação da regularidade da empresa cedida perante o sistema GERIC (Gerenciamento de Risco de Crédito) da Caixa Econômica Federal.

Nesse sentido, o parágrafo primeiro da cláusula segunda do contrato registrou expressamente que: O PROMITENTE VENDEDOR CEDENTE está ciente de que a motivação a compra da empresa, objeto deste instrumento, ocorreu por conta das licenças e a aprovação da GERIC no Banco Caixa Econômica Federal, ficando ciente as partes que, caso a GERIC não seja no Banco caixa Econômica Federal, assim como a não aprovação da mesma, acarretará na rescisão do presente instrumento.

O GERIC é um sistema de avaliação de risco utilizado pela Caixa Econômica Federal para analisar a capacidade técnica e financeira de empresas do ramo da construção civil que buscam financiamento para seus empreendimentos.

A aprovação do GERIC atesta a saúde financeira, a capacidade de gestão, a regularidade fiscal e contábil da construtora, elementos indispensáveis para garantir a segurança e a viabilidade de negócios jurídicos desta natureza, pois mitiga os riscos para o comprador e para a instituição financeira.

No entanto, apesar de expressamente prevista no contrato a necessidade de aprovação da GERIC junto à Caixa Econômica Federal, verifico que a parte autora não comprovou o cumprimento dessa exigência.

Trata-se de prova eminentemente documental e, nesse contexto, competiria à parte autora juntar aos autos a documentação pertinente, emitida pela Instituição Financeira, a fim de comprovar ter obtido a aprovação exigida.

A alegação de que o “trâmite e o processo são realizados de forma exclusiva pela Caixa Econômica Federal” não desobriga a autora do ônus de comprovar o fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, CPC), no sentido de ter cumprido as obrigações contratuais assumidas.

As conversas de WhatsApp apresentadas pela autora no bojo da réplica (ID’s 238788430 e 238788432) não são suficientes para demonstrar o cumprimento de tal obrigação. À toda evidência, a mera menção à “liberação de GERIC na caixa”, sem nenhum documento formal capaz de lhe dar suporte probatório, não serve para essa finalidade.

Assim, é possível afirmar que não houve o cumprimento da obrigação contratual assumida pela parte autora, uma vez que não foi apresentada prova documental da aprovação da GERIC junto à CEF, conforme expressamente previsto no parágrafo primeiro da cláusula segunda do contrato.

Nessa esteira, sendo o “contrato de compra e venda com cessão e transferência de quotas de sociedade” pactuado entre as partes um contrato bilateral, este se caracteriza pela reciprocidade das prestações, ou seja, cada uma das partes é devedora e credora, simultaneamente.

Em consequência, nenhuma delas, sem ter cumprido o que lhe cabe, poderá exigir que a outra o faça.[1] É a inteligência do art. 476 do CC que positiva a exceção de contrato não cumprido, segundo o qual “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

No caso dos autos, os autores não se desincumbiram de seu ônus probatório, pois não trouxeram aos autos qualquer documento idôneo que comprovasse a efetiva aprovação do GERIC da empresa COVAM pela Caixa Econômica Federal, nos termos da fundamentação acima alinhavada.

Não fosse o bastante, também não há elementos suficientes para reconhecer que a parte ré tenha demonstrado interesse e/ou proposto a alteração dos termos contratuais, a justificar a rescisão pretendida pela parte autora.

Frisa-se que o juízo de condenação pode ser lastreado em um exercício de presunção ou de verossimilhança, mas tão somente no juízo de certeza, ausente no caso dos autos.

Portanto, é forçoso o acolhimento da tese de defesa apresentada pela parte ré, no sentido de fundamentar o descumprimento de sua obrigação em face do inadimplemento prévio da parte autora, suficiente para configurar a exceção de contrato não cumprido (art. 476, CC).

Em consequência, não há que se falar em responsabilidade das requeridas pelo pagamento da comissão de corretagem, e, tampouco, da multa contratual, uma vez que a não concretização do negócio se deu por fato imputável aos próprios autores/vendedores, que não demonstraram o cumprimento da condição essencial para a eficácia do contrato.

Por todas essas razões, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

DO DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados.

Em consequência, resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Arcarão os autores com as custas processuais e com o pagamento dos honorários advocatícios em favos dos requeridos, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, in fine do CPC.

O valor deverá ser atualizado monetariamente, a partir da propositura da ação (art. 85, § 2º, do CPC), e acrescido de juros de mora, a partir do trânsito em julgado (art. 85, § 16º, do CPC).

A partir da vigência da Lei n. 14.905/24, deverão incidir os encargos de juros de mora (taxa SELIC deduzida pelo índice do IPCA) e de correção monetária (IPCA).

Após o trânsito em julgado e o efetivo cumprimento, remetam-se os autos ao arquivo.

Publique-se.

Registre-se e intimem-se. [1] PEREIRA, Cáio Mário.

Instituições de direito civil, vol.

III.

Rio de Janeiro: Forense, 11. ed, p. 159.

GIORDANO RESENDE COSTA Juiz de Direito
29/08/2025 14:44

Recebidos os autos
29/08/2025 14:44

Julgado improcedente o pedido
19/08/2025 03:04

Publicado Decisão em 19/08/2025.
19/08/2025 03:04

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/08/2025
14/08/2025 18:35

Conclusos para julgamento para Juiz(a) GIORDANO RESENDE COSTA
14/08/2025 17:09

Recebidos os autos
14/08/2025 17:09

Outras decisões
07/08/2025 12:16

Conclusos para decisão para Juiz(a) GIORDANO RESENDE COSTA
05/08/2025 15:52

Juntada de Petição de impugnação
18/07/2025 02:52

Publicado Decisão em 18/07/2025.
18/07/2025 02:52

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/07/2025
16/07/2025 13:19

Recebidos os autos
16/07/2025 13:19

Outras decisões
11/07/2025 12:28

Conclusos para decisão para Juiz(a) GIORDANO RESENDE COSTA
10/07/2025 22:01

Juntada de Petição de petição interlocutória
03/07/2025 13:52

Juntada de Petição de petição interlocutória
17/06/2025 02:59

Publicado Decisão em 17/06/2025.
17/06/2025 02:59

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/06/2025
16/06/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0718756-47.2024.8.07.0020 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: VLADIMIR ANTONIO MACEDO, COVAM CONSTRUCOES EIRELI REQUERIDO: CAMAROTI HOLDING LTDA, RESIDENCIAL SANTA ROSA SPE LTDA REPRESENTANTE LEGAL: CESAR ROGERIO DA SILVA JUNIOR DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Considerando o disposto no art. 437, § 1º do CPC, manifeste-se a parte requerida acerca dos documentos juntados pelo autor ao ID 238788425, no prazo de 15 dias.

Na mesma oportunidade, concedo vista às partes, para que possam especificar as provas que pretendam produzir em eventual e futura dilação probatória, definindo os motivos da produção de novas provas, sob pena de preclusão.

Intimem-se.

GIORDANO RESENDE COSTA Juiz de Direito
13/06/2025 12:48

Recebidos os autos
13/06/2025 12:48

Outras decisões
09/06/2025 15:32

Conclusos para decisão para Juiz(a) GIORDANO RESENDE COSTA
09/06/2025 11:58

Juntada de Petição de impugnação
02/06/2025 16:17

Juntada de Petição de petição
28/05/2025 02:48

Publicado Certidão em 28/05/2025.
28/05/2025 02:48

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/05/2025
27/05/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0718756-47.2024.8.07.0020 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: VLADIMIR ANTONIO MACEDO, COVAM CONSTRUCOES EIRELI REQUERIDO: CAMAROTI HOLDING LTDA, RESIDENCIAL SANTA ROSA SPE LTDA REPRESENTANTE LEGAL: CESAR ROGERIO DA SILVA JUNIOR CERTIDÃO Nos termos da Instrução 11 de 05.11.2021, baixada pelo TJDFT, fica a parte Autora intimada a apresentar Réplica.

Prazo de 15 (quinze) dias.

BRASÍLIA, DF, 26 de maio de 2025 10:14:12.

RUBENS DA MOTA CASQUEIRO Servidor Geral
26/05/2025 10:15

Expedição de Certidão.
23/05/2025 20:17

Juntada de Petição de contestação
05/05/2025 18:16

Expedição de Certidão.
30/04/2025 15:06

Mandado devolvido entregue ao destinatário
22/04/2025 09:44

Expedição de Certidão.
15/04/2025 10:37

Juntada de Petição de comunicação
11/04/2025 19:19

Mandado devolvido entregue ao destinatário
03/04/2025 10:29

Mandado devolvido não entregue ao destinatário
25/03/2025 02:54

Publicado Decisão em 25/03/2025.
25/03/2025 02:54

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/03/2025
21/03/2025 12:46

Recebidos os autos
21/03/2025 12:46

Outras decisões
18/03/2025 20:33

Conclusos para decisão para Juiz(a) GIORDANO RESENDE COSTA
17/03/2025 17:11

Juntada de Petição de petição
15/03/2025 02:36

Decorrido prazo de COVAM CONSTRUCOES EIRELI em 14/03/2025 23:59.
15/03/2025 02:36

Decorrido prazo de VLADIMIR ANTONIO MACEDO em 14/03/2025 23:59.
12/03/2025 02:40

Decorrido prazo de COVAM CONSTRUCOES EIRELI em 11/03/2025 23:59.
12/03/2025 02:40

Decorrido prazo de VLADIMIR ANTONIO MACEDO em 11/03/2025 23:59.
12/03/2025 02:30

Publicado Certidão em 12/03/2025.
12/03/2025 02:30

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/03/2025
10/03/2025 11:17

Expedição de Certidão.
10/03/2025 07:40

Juntada de Petição de não entregue - mudou-se (ecarta)
08/03/2025 10:46

Juntada de Petição de não entregue - não existe o número (ecarta)
19/02/2025 13:39

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
19/02/2025 13:39

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
18/02/2025 02:55

Publicado Decisão em 18/02/2025.
18/02/2025 02:55

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/02/2025
17/02/2025 17:10

Classe retificada de PROCESSO DE CONHECIMENTO (1386) para PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
15/02/2025 17:26

Publicado Decisão em 13/02/2025.
15/02/2025 17:26

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/02/2025
14/02/2025 17:06

Recebidos os autos
14/02/2025 17:06

Não Concedida a tutela provisória
12/02/2025 09:28

Conclusos para decisão para Juiz(a) GIORDANO RESENDE COSTA
11/02/2025 14:20

Juntada de Petição de petição
10/02/2025 14:39

Classe retificada de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) para PROCESSO DE CONHECIMENTO (1386)
10/02/2025 14:39

Recebidos os autos
10/02/2025 14:39

Determinada a emenda à inicial
05/02/2025 16:23

Conclusos para decisão para Juiz(a) GIORDANO RESENDE COSTA
05/02/2025 14:24

Redistribuído por sorteio em razão de incompetência
04/02/2025 02:57

Publicado Decisão em 04/02/2025.
03/02/2025 03:02

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/02/2025
03/02/2025 00:00

Intimação

Desta feita, em observância às regras de organização judiciária para fins de fixação de competência declaro a incompetência deste Juízo e, por consequência, declino da competência para uma das Varas Cíveis de Brasília-DF, com as homenagens de estilo.

Publicada a presente decisão, remetam-se os autos.

Decisão registrada e assinada eletronicamente pelo Juiz de Direito / Juiz de Direito Substituto abaixo identificado, na data da certificação digital.

Publique-se.

Intime-se.
29/01/2025 17:38

Recebidos os autos
29/01/2025 17:38

Declarada incompetência
22/01/2025 18:08

Conclusos para despacho para Juiz(a) EDMAR FERNANDO GELINSKI
22/01/2025 10:57

Juntada de Petição de emenda à inicial
04/12/2024 02:29

Publicado Decisão em 04/12/2024.
03/12/2024 02:55

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/12/2024
29/11/2024 19:49

Recebidos os autos
29/11/2024 19:49

Determinada a emenda à inicial
23/10/2024 09:16

Conclusos para despacho para Juiz(a) EDMAR FERNANDO GELINSKI
16/10/2024 11:10

Juntada de Petição de petição
11/10/2024 02:24

Decorrido prazo de COVAM CONSTRUCOES EIRELI em 10/10/2024 23:59.
11/10/2024 02:24

Decorrido prazo de VLADIMIR ANTONIO MACEDO em 10/10/2024 23:59.
11/10/2024 02:24

Decorrido prazo de COVAM CONSTRUCOES EIRELI em 10/10/2024 23:59.
11/10/2024 02:24

Decorrido prazo de VLADIMIR ANTONIO MACEDO em 10/10/2024 23:59.
19/09/2024 02:17

Publicado Decisão em 19/09/2024.
19/09/2024 02:17

Publicado Decisão em 19/09/2024.
18/09/2024 02:26

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/09/2024
18/09/2024 02:26

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/09/2024
18/09/2024 00:00

Intimação

Desse modo, INTIME-SE a parte exequente para esclarecer o ajuizamento da demanda ou se for o caso, juntar nova petição inicial, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento.

Decisão registrada e assinada eletronicamente pelo Juiz de Direito / Juiz de Direito Substituto abaixo identificado, na data da certificação digital.

Publique-se.

Intime-se.
17/09/2024 10:45

Juntada de Petição de emenda à inicial
16/09/2024 09:55

Recebidos os autos
16/09/2024 09:55

Determinada a emenda à inicial
10/09/2024 15:33

Conclusos para despacho para Juiz(a) EDMAR FERNANDO GELINSKI
03/09/2024 18:13

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
05/02/2025

Ultima Atualização
01/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Sentença • Arquivo

Decisão • Arquivo

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