TJDFT - 0777959-49.2024.8.07.0016

Número do processo: 0777959-49.2024.8.07.0016 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: THIAGO PAIVA ALCANTARA REQUERIDO: JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A SENTENÇA Cuida-se de ação de conhecimento, processada pelo rito sumaríssimo, em que a parte demandante pleiteia o ressarcimento da quantia paga a título de juros de obra; além de indenização por danos materiais (lucros cessantes) e danos morais, em razão de atraso na entrega do imóvel adquirido pela parte autora. É o relato do necessário, porquanto dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei n. 9.099/1995.

DECIDO.

Da incompetência do Juizado Especial Cível - alteração do valor da causa; complexidade da matéria.

A preliminar de incompetência em razão do valor da causa não merece prosperar, visto que o valor atribuído à causa corresponde exatamente ao proveito econômico almejado pela parte requerente, qual seja, R$ 37.159,94 (trinta e sete mil e cento e cinquenta e nove reais e noventa e quatro centavos) não ultrapassando, pois, o valor de alçada dos juizados.

Ainda, não prospera a alegação de complexidade da matéria.

O deslinde da causa não exige a produção de prova pericial e, inexistindo complexidade técnica ou fática, não é o caso de afastamento da competência do Juizado Especial Cível para o processo e julgamento.

No caso dos autos, as provas documentais produzidas são satisfatórias para a análise do mérito.

Não havendo mais questões preliminares ou prejudiciais a serem analisadas, passa-se ao exame do mérito.

Do mérito O feito comporta julgamento antecipado, conforme disposto no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.

Conforme dispõe o art. 14 do CDC, o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, o que lhe atrai o dever de comprovar a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro para afastar sua responsabilidade de reparar o dano (CDC, art. 14, § 3º).

Narra a parte requerente que celebrou com as requeridas contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado na Quadra 501, Conjunto 2, Lote 07, Bloco F2, Apartamento 0003, Itapoã Parque, Brasília/DF, no valor de 127.453,18 (cento e vinte e sete mil e quatrocentos e cinquenta e três reais e dezoito centavos), sendo que a entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021.

Contudo, a entrega do imóvel não se concretizou na data prevista, tampouco dentro do prazo de 180 dias adicionais.

Alega que as chaves, que deveriam ter sido entregues em junho de 2022, foram disponibilizadas apenas em maio de 2024, de modo que o atraso superior a dois anos na entrega do empreendimento gerou significativos prejuízos à parte requerente.

Por fim, o autor requer sejam as rés condenadas ao pagamento dos danos causados pelo atraso na entrega do imóvel e ainda sejam ressarcidos todos os valores pagos a título de taxa de juros de obra.

Em sede de contestação, a parte requerida sustenta preliminarmente a incompetência dos Juizados Cíveis.

No mérito, alega que o atraso decorreu da escassez de material, insumos e de mão de obra, ante a ocorrência da pandemia de COVID-19, caso fortuito externo previsto no art. 393 do Código Civil; que a data mencionada pela parte autora no termo de reserva era uma estimativa inicial e não deve ser usada como referência, pois, só a partir do contrato de compra e venda que se pode considerar a mora na entrega da referida unidade.

Por fim, pugnam as rés pela improcedência dos pedidos iniciais.

Dos lucros cessantes A parte autora requer seja a ré condenada a pagar lucros cessantes, por mês de atraso, no importe de 0,5% do valor do imóvel (R$ 637,26).

Em relação aos lucros cessantes, não há dúvida de que é cabível tal espécie indenizatória independente da destinação que a parte autora daria ao bem, ainda que não se tratasse de relação de consumo, eis que o imóvel sob o domínio da parte autora poderia lhe gerar renda por intermédio de locação ou diminuir seus custos mensais, caso pudesse usá-lo, diretamente, sem precisar arcar com tal despesa pagando para morar em outra localidade.

Na hipótese, entendo para fixação de tal quantia, seja calculado o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, conforme praxe adotada e consagrada no setor imobiliário para fixação do valor do aluguel.

O percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel é um critério mais justo e objetivo, atendendo aos princípios esposados pelos artigos 5º (regras de experiência comum e técnica) e 6º (critério judicial da equidade) da Lei nº 9.099/95.

Destarte, considerando que o autor pagou pelo imóvel o valor de R$ 127.453,18, conforme contrato id 216054032, o valor mensal dos aluguéis é de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos).

Assim, levando-se em conta que as chaves deveriam ter sido entregues em 30/06/2022, mas foram disponibilizadas apenas em maio de 2024, é devido o valor total de R$ 14.019,84 (quatorze mil e dezenove reais e oitenta e quatro centavos) a título de lucros cessantes.

Dos juros de obra No que atine aos juros de obra, nada mais são do que valores cobrados sobre os empréstimos tomados pela construtora para construir o imóvel e servem como garantia da finalização da obra no prazo previsto.

Esses valores são repassados aos consumidores pela construtora e não amortizam as parcelas do financiamento.

Dessa forma, por disposição contratual, é do consumidor o ônus de arcar com os “juros de obra” durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”.

Contudo, deve a construtora/incorporadora ser responsabilizada por esse custo se comprovada o atraso injustificado da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se” ou, ainda, efetivada a aludida averbação, na notificação da instituição financeira para que cesse a cobrança dos juros de financiamento.

No caso, conforme id 209764202, a data estimada para entrega do imóvel era 30.12.2021, com prazo de tolerância de 180 dias findo em junho/2022.

Percebe-se que o prazo original para entrega do imóvel, bem como o de tolerância, foi extrapolado.

Ao contrário do alegado pelas rés, as partes celebraram verdadeiro contrato de promessa de compra e venda de imóvel (que as rés denominam “termo de reserva”), sendo certo que a assinatura do contrato de financiamento não implica em novação.

Nos termos do art. 12 do CDC, devem ser condenadas as rés, de forma solidária, a ressarcirem o referido dano experimentado pelo consumidor, notadamente porque não comprovaram (art. 373, II, do CDC) que o atraso decorreu de fortuito externo.

A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de escassez de insumos, e ainda ante a ocorrência da pandemia ocasionada pelo Coronavírus, não merece prosperar, seja porque o contrato foi celebrado em 04.06.2021, quando se era permitido saber a real dimensão pandêmica, seja porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia.

De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser afastada a ocorrência de caso fortuito.

Neste sentido: JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO REJEITADA.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.

IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO ESTIPULADO NO CONTRATO.

TOLERÂNCIA DE 180 DIAS QUE DEVE SER CONTADA ININTERRUPTAMENTE.

JUROS DE OBRA.

DEVOLUÇÃO DEVIDA DO QUE EXCEDER.

LUCROS CESSANTES DEVIDOS EM RAZÃO DA MORA.

RECURSO DO RÉU CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.

Insurge-se a parte ré contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando-o ao pagamento de lucros cessantes, no valor de R$ 1.702,84, referente ao período de 3 meses e 18 dias de atraso, na entrega do imóvel, e juros de obra no valor de R$ 4.612,10, pagos indevidamente pela parte autora entre 25/11/2013 e 25/10/2014. 2.

Em recurso inominado, arguiu preliminar de prescrição trienal e preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito, alegou que a fixação de lucros cessantes deve ser deferida somente quando se mostra concreta a intenção de alugar o imóvel, o que não restou demonstrado.

Alegou, ainda, que o prazo contratual de 180 dias úteis está dotado de legalidade.

Requereu o provimento do recurso para reformar a sentença e decretar a improcedência dos pedidos inicias.

Sem contrarrazões. 3.

PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO TRIENAL.

Em se tratando de inadimplemento contratual, aplica-se a regra de prescrição decenal prevista no art. 205 do Código Civil.

Esse é o entendimento da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça que, no julgamento dos Embargos de Divergência em RESP Nº 1.280.825 - RJ (2011/0190397-7), em decisão por maioria, definiu que se aplica o prazo de 10 anos para prescrição nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual. (Precedentes: (Acórdão n.1153002, 07332001020188070016, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 20/02/2019, Publicado no DJE: 28/02/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada. e Acórdão n.1149128, 07421951220188070016, Relator: ALMIR ANDRADE DE FREITAS 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 06/02/2019, Publicado no DJE: 13/02/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.).

PRELIMINAR REJEITADA. 4.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.

RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA PELA COBRANÇA.

A recorrentes ré, em razão da inadimplência contratual, é responsável pelo excesso de juros de obra que a parte autora teve de arcar junto à Caixa Econômica Federal, em decorrência do financiamento de imóvel habitacional.

O atraso na entrega da unidade habitacional, após a tolerância de 180 dias corridos, por culpa exclusiva da recorrente, atrasou o início da amortização do financiamento para compra do imóvel, causando prejuízo material à recorrida.

Preliminar rejeitada. 5.

Trata-se de relação de consumo, visto que a recorrente é a fornecedora de serviços, cujo destinatário final é a recorrida consumidora, conforme previsto nos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.079, de 11 de setembro de 1990, Código de Defesa do Consumidor. 6. É certo que a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 dias após o previsto para conclusão da obra é válida, não acarretando, por si, só desequilíbrio contratual.

Todavia, ainda que o contrato disponha de forma clara e inteligível a cláusula em questão, observando o Tema 996 de Recursos Repetitivos do STJ, é de se destacar que a previsão em dias úteis para a prorrogação do prazo, inicialmente ajustada, para a entrega do imóvel, é abusiva, porque viola o disposto no art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor, tornando a cláusula nula (art. 51, inciso IV, CDC) Precedentes: (Acórdão 1221987, 07328291220198070016, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 19/12/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.); (Acórdão n.1173024, 07494667220188070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 22/05/2019, Publicado no DJE: 28/05/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.). 7.

Incontroverso o atraso de 3 meses e 18 dias para entrega do imóvel, já que que o prazo para entrega das chaves era até o dia 25/11/2013 e o bem foi entregue apenas em 13/03/2014.

Incontroverso, ainda, que a parte ré não finalizou a fase de construção perante o agente financeiro, não averbou a carta de habite-se no Cartório de Registro de Imóveis e não formalizou a averbação junto à Caixa Econômica Federal, tudo antes de 25/11/2013, razão porque a parte autora continuou pagando juros de obra excedente no período de novembro/2011 a outubro/2014. 8.

Quando a empresa deixa de entregar um bem em determinada data, a falta daquele bem causa prejuízo a quem deixou de receber, porque ficou privado do seu uso.

A sua utilização é uma questão pessoal.

Na realidade, o que se indeniza é a privação do uso, sendo utilizado como parâmetro para avaliar, em reais, o prejuízo, o valor médio de aluguel efetivamente praticado no mercado, tornando, assim, mais acertado e justo o cálculo dos LUCROS CESSANTES.

O lucro cessante, nesse caso, decorre do que legitimamente se esperava em relação ao ganho patrimonial que deixou de ser incorporado, não havendo necessidade de ser comprovado (Precedente: REsp 644.984/RJ, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2005, DJ 05/09/2005, p. 402).

São, portanto, devidos. 9.

No que se refere aos juros de obras, os mesmos são cobrados pela instituição financeira até a data da expedição da Carta de Habite-se.

Ocorrendo atraso na entrega da obra o pagamento dos juros de obra pelo comprador passa a ser irregular, devendo os valores cobrados serem ressarcidos. 10.

Recurso da parte ré conhecido, Preliminares rejeitadas.

No mérito, não provido.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos. 11.

Custas recolhidas.

Sem condenação em honorários em razão da ausência de contrarrazões. (Acórdão 1382738, 07183720420218070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 3/11/2021, publicado no DJE: 17/11/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, resta evidente que o imóvel mencionado nos autos deveria ter sido entregue em junho/2022.

A partir dessa data as rés devem arcar com os danos que o atraso gerou ao autor, notadamente o pagamento de juros de obra, no total de R$ 13.140,10 (treze mil e cento e quarenta reais e dez centavos), desde julho de 2022 até a expedição e averbação da baixa de construção e do “habite-se” e entrega das chaves do imóvel.

Registre-se que eventuais valores pagos a mais pelo consumidor estarão abarcados pelo dispositivo da sentença, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, mediante simples comprovação posterior do dispêndio.

Do dano moral O dano moral decorre do abalo a qualquer dos atributos da personalidade, em especial à dignidade da vítima, desencadeada pelo evento (art. 5º, V e X, CF).

Na hipótese dos autos, o mero descumprimento contratual, apesar de lamentável, não foi suficiente para ofender a dignidade ou a honra da parte autora.

Embora o atraso na entrega do empreendimento tenha causado frustração e aborrecimento, não caracteriza situação externa vexatória ou constrangimento apto a demonstrar dano psicológico ou ofensa aos atributos da personalidade do requerente (art. 373, I, CPC).

Destarte, não se verificando que a parte demandante tenha suportado desdobramentos mais graves com o atraso na entrega do empreendimento, não merece prosperar a pretensão de reparação por danos morais.

Dispositivo Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão formulada na inicial para: 1) condenar as requeridas, de forma solidária, a pagarem ao autor a quantia de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos) a título de danos materiais (lucros cessantes), corrigida monetariamente pelos índices oficiais adotados pelo TJDFT desde cada mês devido, e acrescida de juros moratórios desde a citação, o que, até o ingresso da ação, corresponde ao montante de R$ 14.019,84 (quatorze mil e dezenove reais e oitenta e quatro centavos); 2) condenar as requeridas, de forma solidária, a pagarem ao autor o valor de R$ 13.140,10 (treze mil e cento e quarenta reais e dez centavos) a título de juros de obra, corrigido monetariamente pelos índices oficiais adotados pelo TJDFT desde o ingresso da ação (id 209764208), e acrescido de juros legais desde a citação.

Eventuais valores pagos a mais pelo consumidor estarão abarcados pelo dispositivo da sentença, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, mediante simples comprovação posterior do dispêndio.

Por conseguinte, resolvo o mérito da lide nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Deixo de conhecer de eventual pedido de concessão de justiça gratuita por falta de interesse, ante a previsão legal de isenção do pagamento de despesas processuais no primeiro grau do sistema dos juizados especiais.

Ademais, o requerimento pode ser formulado em recurso, na forma do artigo 99 do Código de Processo Civil, o que afasta qualquer alegação de prejuízo.

Sem custas e sem honorários (art. 55 da Lei 9.099/1995).

Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se, com as cautelas de estilo.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intimem-se. *Documento datado e assinado eletronicamente pelo Magistrado