TJDFT - 0702071-85.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 19VARCVBSB 19ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0702071-85.2025.8.07.0001 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: MENALI NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA RECONVINTE: BSB ESQUADRIAS DE ALUMINIO LTDA REU: BSB ESQUADRIAS DE ALUMINIO LTDA RECONVINDO: MENALI NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA ajuizada por MENALI NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA em desfavor de BSB ESQUADRIAS DE ALUMINIO LTDA, partes devidamente qualificadas nos autos.

Em momento processual subsequente, a parte ré apresentou reconvenção, passando a figurar também como RECONVINTE, e a parte autora como RECONVINDA.

A autora alega, em sua petição inicial, que firmou com a ré, em 09/02/2024, contrato de locação comercial para o imóvel tipo Galpão, situado no SETOR DE INDÚSTRIA DE CEILÂNDIA, QUADRA 01, LOTES 36/38, pelo prazo determinado de 12 (doze) meses, com vencimento previsto para 09/02/2025.

O valor mensal do aluguel foi pactuado em R$ 2.500,00, com desconto de pontualidade de R$ 500,00, a ser pago até o dia 15 de cada mês.

Além dos aluguéis, a locatária se comprometeu com o pagamento de encargos como IPTU/TLP, CEB, CAESB, condomínio e seguro contra incêndio.

O contrato previa, ainda, multa de 3 (três) aluguéis vigentes por violação dos termos contratados e honorários advocatícios de 20% em caso de cobrança judicial ou extrajudicial.

Narra que, em 28/12/2024, notificou a locatária sobre o não pagamento do aluguel vencido em 10/12/2024, referente ao período de 10/11/2024 a 09/12/2024.

Afirma que a ré não desocupou o imóvel e não cumpriu suas obrigações, configurando inadimplência.

Discriminou os débitos em: R$ 2.222,00 (aluguel de 10/11/2024 a 09/12/2024, com multa); R$ 2.000,00 (aluguel de 10/12/2024 a 09/01/2025); R$ 1.030,91 (IPTU vencido em 16/05/2024); e R$ 213,59 (TLP vencida em 16/05/2024).

O débito total, atualizado até 16/01/2025, incluindo a multa contratual e honorários advocatícios, totalizava R$ 17.437,79.

A autora fundamentou seu pedido nos artigos 5º, 9º, inciso III, e 23, inciso I, da Lei 8.245/91, além do artigo 62 do mesmo diploma legal.

Por fim, requereu a declaração de extinção da relação contratual, o despejo, a condenação da ré ao pagamento do débito de R$ 17.437,79, bem como dos aluguéis e encargos que vencerem no curso da demanda até a efetiva desocupação do imóvel, além de custas processuais e honorários advocatícios de 20%.

Inicialmente, requereu liminar de despejo, mas esta foi indeferida em decisão inicial (ID 222912644) por haver previsão de garantia fidejussória no contrato.

A autora manifestou desinteresse na realização de audiência de conciliação.

Devidamente citada (ID 227908223) a parte ré apresentou Contestação (ID 230483513) cumulada com Reconvenção.

Em sua contestação, a ré confessou a existência de três prestações de aluguel em atraso, mas manifestou interesse em regularizar a situação mediante negociação e abatimento de valores.

Alegou ter realizado diversas benfeitorias no imóvel e um adiantamento de R$ 8.000,00 para retirar outro inquilino, valores que teriam sido previamente acordados para abatimento nos aluguéis e IPTU.

Sustentou que não foi formalmente notificada para desocupar o imóvel.

A ré suscitou a preliminar da Impossibilidade Jurídica do Pedido, argumentando que a ação de despejo não poderia prosseguir por ausência de notificação regular para desocupação do imóvel em contrato prorrogado, citando o Art. 46, §2º, da Lei nº 8.245/91 e jurisprudência.

Apresentou requerimento de gratuidade de justiça, afirmando não possuir recursos suficientes para arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejudicar sua subsistência, invocando o Art. 5º, LXXIV, da CRFB/88 e o Art. 98 do CPC.

No mérito, a ré negou a quebra contratual, afirmando ter cumprido rigorosamente suas obrigações e valorizado o imóvel com sua atividade e as benfeitorias realizadas com consentimento da autora.

Defendeu que o Art. 35 da Lei nº 8.245/1991 permite a indenização de benfeitorias necessárias e o direito de retenção.

Reiterou o interesse em negociar as parcelas, invocando a teoria do adimplemento substancial (Art. 413 do CC).

Na Reconvenção, a ré/reconvinte pleiteou o direito de retenção e indenização pelas benfeitorias realizadas, com fundamento no art. 343 do CPC e o art. 1.219 do Código Civil.

Descreveu as benfeitorias como: prestação de serviço com material (restauração, teto, pintura) no valor de R$ 15.000,00; colocação de cerâmica no piso de R$ 2.000,00; portão de entrada de R$ 3.500,00; e materiais de construção de R$ 1.000,00.

Adicionalmente, mencionou um pagamento parcelado de R$ 8.000,00 para retirar outro inquilino, que seria abatido do aluguel e IPTU.

Alegou que as obras custaram R$ 6.880,53, anexando fotos para comprovar tais informações.

A parte autora, MENALI NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, apresentou Réplica à Contestação e Contestação à Reconvenção (ID 231036644).

Em réplica, a autora impugnou a justiça gratuita pleiteada pela ré, alegando ausência de declaração de hipossuficiência e que o faturamento da empresa (R$ 158.018,97 entre agosto/2024 e janeiro/2025) demonstra capacidade financeira, não se tratando de empresa miserável.

Impugnou a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, informando que a notificação foi enviada por e-mail em 28/11/2024 e que, para contratos com prazo determinado, não há necessidade de notificação para encerramento.

No mérito, reafirmou a inadimplência da ré por mais de três meses, negou a existência de valorização de ponto comercial ou benfeitorias indenizáveis e reiterou que o contrato venceu em 09/02/2025.

Manteve o desinteresse em negociar a manutenção do contrato, apenas após a entrega do imóvel.

Em contestação à reconvenção, a autora negou o pagamento de R$ 8.000,00 para retirar inquilino anterior, alegando ausência de comprovantes e de seu interesse nesse tipo de transação.

Quanto às benfeitorias, alegou ausência de comprovantes de pagamento e ressaltou que a Cláusula Sexta do contrato de locação (cláusula especial) previa que as adaptações seriam feitas em troca da diminuição do valor do aluguel, o que afastaria o dever de indenizar.

Caracterizou a reconvenção como meramente protelatória.

A autora reiterou o pedido de despejo liminar com base no Art. 300 do CPC, argumentando dano irreparável pela demora e aumento da dívida.

Pugnou pela improcedência da justiça gratuita e da reconvenção, e pela total procedência da ação de despejo e cobrança, requerendo o julgamento antecipado da lide por não haver mais provas a produzir.

Em decisão interlocutória (ID 231119584), este Juízo reiterou o indeferimento da liminar de despejo e indeferiu o pedido de gratuidade de justiça formulado pela ré/reconvinte.

A reconvinte foi intimada a recolher as custas da reconvenção em 15 dias, sob pena de não conhecimento, tendo cumprido a determinação prontamente.

Em decisão interlocutória (ID 237260736), a reconvenção foi recebida e a reconvinte foi intimada para se manifestar em réplica à contestação à reconvenção, no prazo de 15 dias, mas deixou o prazo transcorrer, sem manifestação. É o relatório.

Procedo ao julgamento conforme o estado do processo, nos moldes do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida, de fato e de direito, encontra-se suficientemente elucidada pela prova documental constante dos autos, não havendo necessidade de produção de outras provas.

Ademais, o Juiz, como destinatário final das provas, tem o dever de apreciá-las independentemente do sujeito que as tiver promovido, indicando na decisão as razões da formação de seu convencimento, consoante disposição do artigo 371 do CPC.

A efetiva realização do julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa, mas sim um dever do Magistrado, a corroborar com o princípio constitucional da razoável duração do processo, insculpido no artigo 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal, e nos artigos 4º e 6º do Código de Processo Civil.

Da preliminar de Impossibilidade Jurídica do Pedido A parte ré arguiu, em sede de preliminar, a impossibilidade jurídica do pedido, sob o argumento de que não foi previamente notificada para desocupar o imóvel.

Tal preliminar não merece prosperar.

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e demais encargos, a lei não exige a notificação prévia como condição para o ajuizamento da demanda.

A citação válida no processo supre a necessidade de qualquer comunicação anterior, constituindo o devedor em mora e oportunizando-lhe a purgação do débito no prazo da contestação, nos termos do artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91.

A ré, contudo, optou por apresentar defesa, sem realizar o depósito elisivo.

Portanto, a ausência de notificação premonitória não acarreta a carência da ação.

Rejeito, pois, a preliminar suscitada.

Do Mérito Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito, que será analisado de forma separada para a ação principal e para a reconvenção.

A) Da Ação Principal (Despejo e Cobrança) A controvérsia principal na ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança reside na alegação de inadimplência dos aluguéis e encargos locatícios por parte da ré, bem como no pedido de rescisão do contrato e consequente despejo.

A parte ré, em sua contestação, expressamente confessou a existência de três prestações de aluguel em atraso.

Tal confissão torna o fato da inadimplência incontroverso, nos termos do artigo 374, inciso II, do CPC.

Os documentos acostados à inicial, como o contrato de locação (ID 222840306) e os demonstrativos de contas a receber (IDs 222840308, 222840309, 222840310, 222840311), comprovam as obrigações de pagamento dos aluguéis e encargos, bem como a existência de débitos referentes aos meses e encargos discriminados pela autora (R$ 2.222,00 referente ao aluguel de 10/11/2024 a 09/12/2024; R$ 2.000,00 referente ao aluguel de 10/12/2024 a 09/01/2025; R$ 1.030,91 de IPTU; e R$ 213,59 de TLP), os quais não foram especificamente impugnados pela ré com a apresentação de comprovantes de pagamento.

A ré/reconvinte limitou-se a alegar a existência de um suposto crédito decorrente de benfeitorias, matéria que será tratada na análise da reconvenção, mas que não tem o condão de afastar a mora confessada.

O não pagamento pontual dos aluguéis e encargos constitui grave infração contratual e legal (Art. 23, I, da Lei 8.245/91), autorizando a rescisão da locação e o despejo (Art. 9º, III, da Lei 8.245/91).

A alegação da ré de que pretende negociar as parcelas atrasadas e invocar a teoria do adimplemento substancial não se sustenta diante da inadimplência confessada e prolongada.

A purgação da mora, que poderia evitar a rescisão, não foi realizada no prazo legal, nem mesmo com o depósito dos valores devidos.

O interesse em negociar não afasta a mora nem a possibilidade de rescisão do contrato em face da inadimplência.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica irrestritamente em contratos de locação, onde a pontualidade do pagamento é elemento essencial à subsistência do locador e à própria natureza do vínculo.

Outrossim, a autora manifestou expressamente o desinteresse na continuidade da locação diante do descumprimento contratual da ré e do término do prazo determinado do contrato em 09/02/2025.

Portanto, a procedência dos pedidos de rescisão do contrato de locação e de despejo do imóvel, bem como a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, é medida que se impõe.

O valor do débito discriminado na inicial, atualizado até 16/01/2025, de R$ 17.437,79, inclui os aluguéis, IPTU, TLP, multa contratual (3 aluguéis vigentes, conforme cláusula décima primeira), e honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o débito.

Estes cálculos estão detalhados no ID 222840312.

DO MÉRITO DA RECONVENÇÃO A reconvenção buscou o direito de retenção e indenização por benfeitorias, bem como o abatimento de um suposto valor de R$ 8.000,00.

Quanto ao alegado pagamento de R$ 8.000,00 para retirar outro inquilino, a parte autora/reconvinda negou veementemente ter recebido tal quantia ou ter qualquer conhecimento ou interesse em tal transação, alegando ausência de comprovantes e que o fato não seria verdade.

A parte ré/reconvinte foi intimada para apresentar réplica à contestação da reconvenção (ID 237260736), mas transcorreu o prazo sem qualquer manifestação (ID 241054490).

A ausência de impugnação específica às alegações da autora/reconvinda e a ausência de qualquer comprovante nos autos por parte da ré/reconvinte, corroboram a improcedência deste pedido.

No que tange às benfeitorias alegadamente realizadas, a ré/reconvinte pleiteou indenização por serviços de restauração, teto, pintura (R$ 15.000,00), cerâmica (R$ 2.000,00), portão (R$ 3.500,00) e materiais de construção (R$ 1.000,00).

Todavia, a parte autora/reconvinda ressaltou a ausência de notas fiscais ou comprovantes de pagamento para os valores pleiteados, caracterizando-os como "absurdos".

Mais importante, a autora/reconvinda apresentou a Cláusula Sexta do contrato de locação, denominada "cláusula especial", a qual, segundo a autora/reconvinda, previa que as adaptações seriam feitas em troca de um valor de aluguel abaixo do mercado, o que, se comprovado, afastaria o dever de indenizar as supostas benfeitorias.

Conforme já ressaltado, a parte ré/reconvinte, na oportunidade de rebater as alegações apresentadas na contestação à reconvenção, permaneceu inerte, apesar de regularmente intimada para tanto, não se desincumbindo do ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, na forma do inciso I, do art. 373 do CPC, alegados em sua reconvenção.

A ausência de manifestação específica da reconvinte sobre a existência e o teor da Cláusula Sexta do contrato (que a autora alegou ter previsto a não indenização de benfeitorias em troca de aluguel mais baixo) e a falta de qualquer contraprova documental dos valores alegados tornam os fatos controvertidos não passíveis de nova prova, senão pela documentação já acostada.

Em verdade, a inércia da reconvinte em seu ônus de impugnar ou comprovar os fatos articulados na contestação à reconvenção torna as alegações da autora/reconvinda, neste ponto, verossímeis e não refutadas.

O artigo 35 da Lei nº 8.245/91 estabelece que, "salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção".

O dispositivo legal é claro ao ressalvar a possibilidade de as partes disporem de forma diversa em contrato.

No caso dos autos, o contrato de locação firmado entre as partes (ID 222840306) contém, em sua Cláusula Sexta, disposição expressa acerca do tema: "CLÁUSULA SEXTA: DAS BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES Fica fazendo parte integrante do imóvel toda e qualquer benfeitoria útil ou necessária que por ventura o(a) LOCATÁRIO(A) fizer no imóvel objeto deste contrato, sem que o mesmo tenha direito a indenização ou retenção, ficando, porém, obrigado a obter autorização por escrito do LOCADOR(A) para execução de qualquer obra, sendo que as benfeitorias voluptuárias só poderão ser retiradas mediante a re-colocação da situação anterior do imóvel." Trata-se de cláusula de renúncia ao direito de indenização e retenção por benfeitorias, cuja validade é amplamente reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência, em conformidade com o princípio da autonomia da vontade que rege as relações contratuais.

A reconvinte, ao assinar o contrato, anuiu livre e expressamente com tal disposição, não podendo, agora, pretender afastá-la.

Ademais, a reconvinte não apresentou qualquer prova de que obteve autorização por escrito da locadora para a realização das obras, como exige a própria cláusula contratual.

Da mesma forma, os valores pleiteados a título de indenização carecem de qualquer lastro probatório, pois não foram juntados aos autos recibos ou notas fiscais que comprovem os gastos alegados.

As fotografias apresentadas (IDs 230487511 e 230487515) são insuficientes para demonstrar a natureza, a extensão e o custo das intervenções realizadas.

Quanto à alegação de um pagamento adiantado de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a reconvinte também não produziu a mínima prova de sua existência, não havendo nos autos qualquer comprovante de transferência ou recibo que sustente tal afirmação, a qual foi veementemente negada pela reconvinda.

Portanto, diante da expressa renúncia contratual ao direito de indenização e retenção, e da absoluta ausência de provas dos fatos constitutivos do direito alegado pela reconvinte (art. 373, I, do CPC), a improcedência do pedido reconvencional é a consequência lógica.

Ante o exposto, resolvo o mérito da demanda, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e: 1.

JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal para: a) DECRETAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO comercial firmado entre as partes, referente ao imóvel situado no SETOR DE INDÚSTRIA DE CEILÂNDIA, QUADRA 01, LOTES 36/38, em razão da confessa e comprovada falta de pagamento dos aluguéis e encargos. b) DECRETAR O DESPEJO da ré BSB ESQUADRIAS DE ALUMINIO LTDA do referido imóvel, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório nos termos do artigo 63, § 1º, alínea "b", da Lei nº 8.245/91; 3.

CONDENAR a ré BSB ESQUADRIAS DE ALUMINIO LTDA ao pagamento dos valores relativos aos aluguéis e encargos vencidos, conforme planilha apresentada na inicial (ID 222840312), no montante de R$ 17.437,79 (dezessete mil, quatrocentos e trinta e sete reais e setenta e nove centavos), valor que deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA ou índice que vier a substituí-lo, nos termos do art. 389, parágrafo único do CC, com redação da Lei 14.905/24, a contar da propositura da demanda.

O referido valor também deverá ser acrescido de juros de mora calculados pela taxa referencial SELIC, deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, § 1º do CC, com redação da Lei 14.905/24.

Bem como ao pagamento dos aluguéis e encargos (IPTU, TLP, etc.) que venceram no curso da demanda até a data da efetiva desocupação do imóvel, os quais deverão ser devidamente atualizados e acrescidos de juros e multa contratual.

O cálculo do valor exato deverá ser feito em fase de cumprimento de sentença. 2.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na reconvenção.

Em razão da sucumbência na ação principal, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC.

Em razão da sucumbência na reconvenção, condeno a ré/reconvinte ao pagamento das custas da reconvenção e dos honorários advocatícios em favor do patrono da autora/reconvinda, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa reconvencional, nos termos do artigo 85, § 1º e § 2º, do CPC.

Transitada em julgado esta sentença, expeça-se o competente mandado de despejo.

Após, ausentes outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos ARTHUR LACHTER Juiz de Direito Substituto BRASÍLIA/DF (datado e assinado eletronicamente)

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 19VARCVBSB 19ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0702071-85.2025.8.07.0001 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: MENALI NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA REU: BSB ESQUADRIAS DE ALUMINIO LTDA CERTIDÃO Certifico que a parte ré apresentou CONTESTAÇÃO, ID. 230483513.

Fica intimada a parte AUTORA a apresentar RÉPLICA, no prazo de 15 (quinze) dias.

BRASÍLIA, DF, 27 de março de 2025 13:37:39.

MARIA SANDRA RIBEIRO BOQUADY Servidor Geral