TJDFT - 0701993-40.2025.8.07.0018

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VAFAZPUB 2ª Vara da Fazenda Pública do DF Número do processo: 0701993-40.2025.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WILSON FERREIRA GOMES REU: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP SENTENÇA Trata-se de ação de conhecimento c/c pedido de tutela de urgência, ajuizada por WILSON FERREIRA GOMES em desfavor da TERRACAP, partes qualificadas nos autos.

Narra o autor que, em 06/10/1986, celebrou com a ré contrato de compra e venda do imóvel situado na QN 406 Norte, Área Especial n.º 1, Samambaia/DF, formalizado por escritura pública, a qual continha cláusula de retrovenda, cuja eficácia estava condicionada à obrigação de construir no prazo de 30 (trinta) meses.

Diz que, em 30/11/1998, quitou integralmente o preço avençado e cumpriu sua obrigação contratual principal.

Contudo, alega que decorreu o prazo para a realização da construção, sem que esta ocorresse, quando, então, a ré ajuizou ação para execução da retrovenda, com obtenção de sentença que adjudicou o imóvel em seu favor (sentença que transitou em julgado na data de 28/06/1990).

Entretanto, informa que a requerida jamais lhe restituiu os valores pagos, em desrespeito ao art. 505 do Código Civil – condição sine qua non para a efetiva retomada do bem.

Ainda, ressalta que o depósito judicial efetuado em 27/06/1989 foi baixado (conforme atestado do chefe de contabilidade da Terracap anexado aos autos, datado de 01/10/1992), mas nunca revertido em favor do autor.

Salienta que, desde a data do contrato, 06/10/1986, exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel, fato que se consolidou com a construção de um amplo prédio – que funciona como escola, há mais de 39 (trinta e nove) anos –, realizado com recursos próprios e sem qualquer oposição da ré.

Reverbera que, por mais de 34 (trinta e quatro) anos, a ré manteve postura inerte, não retomou a posse do imóvel, não promoveu a sua alienação e tampouco restituiu os valores pagos, o que configura abandono de fato e comportamento contraditório, que reforçam a consolidação da posse do autor.

Aduz que, recentemente, no Edital n.º 03/2025, publicado em 24/02/2025, o supracitado imóvel foi incluído no ITEM 62 (70960-3) em licitação pública, com ressalva – “IMÓVEL EDIFICADO E OCUPADO” – e preço inicial de R$ 4.390.000,00 (quatro milhões e trezentos e noventa mil reais), o que, de forma indireta, reconhece a situação de fato consolidada pelo autor e ameaça seus direitos adquiridos.

Requer seja concedida a tutela de urgência para determinar a exclusão imediata do ITEM 62 (70960-3) do Edital n.º 03/2025, publicado em 24/02/2025, referente ao imóvel sito à QN 406 Norte, Área Especial n.º 1, Samambaia/DF, com data de licitação prevista para o dia 11/03/2025, a fim de lhe evitar dano irreversível, com a fixação dos efeitos da tutela de urgência de modo a garantir que nenhuma medida administrativa ou judicial possa alterar a situação de fato consolidada, a fim de preservar os direitos do autor até o julgamento final.

Ao final, requer o deferimento do pedido autoral para declarar a validade do contrato de compra e venda firmado em 1986, com o consequente reconhecimento da propriedade do Autor sobre o imóvel.

Alternativamente, requer o reconhecimento da usucapião extraordinária do imóvel em favor do autor e a condenação da Terracap na devolução dos valores pagos pelo autor em 30/11/1998 e pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel.

Com a inicial vieram documentos.

O autor recolheu custas (ID 227922125).

A medida liminar foi INDEFERIDA (ID 228012994).

Em face do indeferimento da medida liminar, o autor interpôs AGI 0707939-47.2025.8.07.0000, em que foi indeferida a tutela de urgência recursal (ID 228453042).

Posteriormente, o autor, ora agravante, requereu desistência do AGI 0707939-47.2025.8.07.0000, o que foi homologado e transitou em julgado (ID 233255994).

O autor apresentou emenda à inicial (ID 231037561), em que há pedido de produção de prova antecipada.

A Terracap manifestou ocorrência da prescrição quanto ao cumprimento da sentença da ação da retrovenda e que não vê resultado útil na prova requerida (ID 231791299).

Citada, a Terracap contestou e juntou documentos (ID 231791299).

Pugna pela improcedência da demanda.

Alega que a pretensão autoral é o reconhecimento de validade de um contrato firmado entre as partes em 06 de outubro de 1986 e que foi objeto de ação de retrovenda (3.788/89 renumerada 012723/89 que tramitou na 3ª Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal e transitou em julgado); que o autor permaneceu na posse do imóvel público sem nenhum ônus, ciente que não mais o pertencia; que Terracap o ressarciu nos autos da ação de retrovenda; que a pretensão viola a coisa julgada; que a sentença prolatada pela 3ª VFP afirma que o depósito foi realizado pela Terracap, o que foi autorizado a ser levantado pelo ora autor; que se o autor não levantou tais valores e, por isso, não há inércia da Terracap, mas, sim, do próprio autor; que a via adequada para tanto é o cumprimento de sentença; que a sentença transitou em julgado em 1990 e que o cumprimento de sentença está prescrito; que por se tratar de imóvel público, é impossível o pedido alternativo de declaração de usucapião.

O autor apresentou réplica.

Em especificação de provas, requer expedição de ofício ao banco depositário ou ao juízo da 3VFP para obtenção de extratos judiciais ou comprovantes do depósito de 27/06/1989, prova testemunhal e prova pericial (ID 232832815).

Após, os autos vieram conclusos para sentença. É o relato do necessário.

FUNDAMENTO E DECIDO.

O processo comporta julgamento antecipado, conforme disposto no art. 335, I, do Código de Processo Civil.

O deslinde da controvérsia dispensa a produção de outras provas, uma vez que os pontos controvertidos podem ser resolvidos com base em questões de direito e com a análise dos documentos acostados aos autos.

Preliminarmente, INDEFIRO os pedidos de produção de prova testemunhal e expedição de ofício à 3VFP realizada pelo autor em ID 232832815.

A finalidade da prova testemunhal seria demonstrar fato que é incontroverso, ou seja, ocupação do imóvel pelo réu, posse mansa e pacífica por mais de trinta anos.

No entanto, a Terracap não contesta o fato de o autor estar no imóvel.

Portanto, é incontroversa a posse do autor.

A prova testemunhal não teria qualquer finalidade ou utilidade, pois a questão fática sobre a qual incidiria é incontroversa.

Em relação ao pedido de expedição de ofício à 3VFP para obtenção de extratos judiciais ou comprovantes do depósito de 27/06/1989, têm-se o meio de prova não é eficaz.

Tal informação não tem pertinência para o caso em debate, uma vez que não há controvérsia sobre o depósito dos valores.

A ré reconhece o depósito dos valores em favor da parte autora no referido processo.

Não cabe a este juízo determinar o levantamento destes valores, o que somente poderá ser viabilizado por meio de cumprimento de sentença.

O cumprimento da sentença proferida nos autos do processo 3.788/89, renumerada 012723/89, que tramitou na 3ª Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal e transitou em julgado, deve ser viabilizada no referido juízo.

A discussão central não é o depósito dos valores, mas o reconhecimento de eventual direito do autor sobre o imóvel, cuja adjudicação em favor da TERRACAP, foi determinada por decisão judicial.

Não há outras questões preliminares a serem apreciadas ou vícios para sanar.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao mérito.

Passo para análise do mérito da demanda (art. 487, I, do CPC).

O autor formula pedido para declarar a validade do contrato de compra e venda firmado em 1986, com o consequente reconhecimento da propriedade sobre o imóvel descrito e caracterizado na inicial.

A Terracap sustenta que o pedido autoral de declaração de validade de contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda esbarra na coisa julgada, em razão do decidido no processo judicial 3.788/89, renumerada 012723/89, que tramitou na 3ª VFP, que desconstituiu o respectivo contrato e executou a cláusula de retrovenda, ocasião em que o imóvel objeto da transação retornou à propriedade da Terracap.

Com a razão a parte ré.

Explico.

A retrovenda é cláusula especial de contrato de compra e venda de bem imóvel e é prevista no Código Civil, nos seguintes termos: Art. 505.

O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Art. 506.

Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.

Parágrafo único.

Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.

A cláusula de retrovenda, portanto, confere ao vendedor o direito de desfazer a venda e reaver o bem alienado dentro do prazo máximo decadencial de três anos.

Desta feita, a cláusula especial tem o condão de tornar a compra e venda resolúvel.

Trata-se, tecnicamente, de cláusula resolutiva expressa, porque enseja ao vendedor a possibilidade de desfazer a venda, a operar o resgate do bem e a consequente extinção do contrato e reconduz as partes ao estado anterior.

Em outras palavras, a propriedade do comprador, até o prazo de três anos, é resolúvel.

No caso em apreço, as partes celebraram no ano de 1986 contrato de compra e venda com pacto de retrovenda cujo prazo decadencial foi fixado em três anos (ID 227920511).

Apesar do autor ter realizado o pagamento integral do imóvel (ID 227920508), deixou de realizar a construção prevista no contrato, o que ensejou, por parte da Terracap, a propositura de ação para executar a cláusula de retrovenda e reaver a titularidade da propriedade do imóvel.

Nos autos do processo 3.788/89, o qual tramitou perante a 3ªVFP, foi prolatada sentença de procedência em que constou expressamente que (ID 227920519, pág. 19): “É certo que, para realizar sua pretensão, voltando à condição de proprietária do imóvel alienado, deve a autora restituir aos adquirentes o que pagou pelo bem mais as despesas do contrato.

E que essa restituição – cuja finalidade é levar as partes ao status anterior ao contrato, no plano econômico – deve ser feita corrigindo-se o valor histórico de conformidades com as variações intercorrentes da moeda, único meio de se apurar o valor atualizado daquilo que o adquirente desembolsou”.

Ao final, no dispositivo, constou (ID 227920519, pág.7): “Isto posto, JULGO PROCEDENTE o pedido para adjudicar o imóvel caracterizado nos autos à autora, observada a legislação fiscal e o que ficou acima estabelecido para restituição do preço de indenização por benfeitorias.

Torno definitivo o depósito feito pela autora”.

Executada a cláusula de retrovenda, a propriedade até então resolúvel em favor do autor, retornou, de forma definitiva, para a vendedora (Terracap), ocasião em que as partes retornaram ao status quo ante.

Executada a cláusula de retrovenda, consequentemente, conforme já abordado, o contrato de compra e venda é extinto.

Desta forma, extinto o contrato de compra e venda nos autos do processo judicial 3.788/89, renumerada 012723/89, que tramitou na 3ª VFP, o qual já transitou em julgado há mais de trinta e cinco anos, é evidente que qualquer pedido relativo aos planos da existência, validade e eficácia do contrato de compra e venda contrato esbarra no manto da coisa julgada.

A coisa julgada material, definida no artigo 502 do Código de Processo Civil, uma vez estabelecida, impede a rediscussão de uma decisão de mérito, tanto no mesmo processo como em qualquer outro.

Isso significa que a questão decidida na sentença transita em julgado, tornando-se imutável e indiscutível.

O principal efeito é a segurança jurídica para garantir que as relações jurídicas estabilizadas não sejam mais contestadas.

E mais.

Tendo em vista que o contrato foi extinto há mais de trinta e cinco anos, não há que se declarar válido ato jurídico que sequer existe no plano da existência.

Se o contrato não existe mais, não há espaço para análise de validade de ato inexistente.

Isso porque a Escada Pontiana, desenvolvida por Pontes de Miranda, divide o negócio jurídico em três planos: existência, validade e eficácia.

A existência está no primeiro degrau da referida escala.

Desta forma, se o negócio jurídico não mais existe, fato este acobertado pela coisa julgada, não há que se passar a analisar os demais degraus.

No mais, cabe ressaltar que constou expressamente na sentença prolatada que a Terracap realizou o depósito em favor da parte autora em seu montante histórico e que a sua atualização e respectivo levantamento seriam realizados em fase de cumprimento de sentença.

Desta forma, também está acobertado pelo manto da coisa julgada qualquer discussão acerca da realização, ou não, do depósito por parte da Terracap, uma vez que o mesmo foi declarado realizado em sentença transitada em julgado.

Por outro lado, se o autor não ingressou com o cumprimento de sentença e não levantou tais valores, a respectiva inércia e desídia não pode ser terceirizada para a Terracap.

Cabe ao autor, se assim pretender, inaugurar o processo de restauração dos autos, na forma do art. 712 e seguintes do CPC, do processo judicial 3.788/89, renumerada 012723/89, que tramitou na 3ª VFP, para fins de informações acerca do levantamento e atualização do depósito realizado.

Eventual discussão acerca da ocorrência, ou não, de prescrição do cumprimento de sentença deve ser realizada naqueles autos e não perante processo diverso distribuído a juízo que não tem competência para tanto.

Pelo exposto, o pedido principal deve ser rejeitado.

Passo a analisar o pedido subsidiário de usucapião extraordinária do imóvel.

O autor informa que exerce posse mansa e pacífica há trinta e noves anos e que, embora tenha ciência de que se trate de bem público, o bem está desafetado.

A Terracap não contesta o fato de o autor estar no imóvel por trinta e nove anos.

As partes controvertem tão somente em relação à possibilidade de usucapião de imóvel público de titularidade da Terracap.

No ponto, tendo em vista que é incontroverso que o autor está no imóvel há mais de trinta anos, é inócua a produção de prova testemunhal para fins de comprovar a posse do bem.

A controvérsia da demanda cinge-se em determinar se é possível a usucapião de imóvel submetido ao regime de direito público.

Trata-se, portanto, de matéria unicamente de direito que dispensa a produção de outras provas.

Pois bem.

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade imobiliária.

Tal instituto é fundamentado em uma posse qualificada, denominada posse ad usucapionem (posse com animus domini, mansa, pacífica e ininterrupta).

O exercício de poder de fato sobre a coisa passível de ser usucapida, com a intenção de dono, sem oposição e sem ininterrupção, na forma e no prazo exigidos pela lei, converte esse poder de fato em direito subjetivo de propriedade (poder de direito).

Todavia, não é qualquer posse que enseja a aquisição da propriedade pela usucapião, mas apenas a posse ad usucapionem.

Esta posse se exerce com intenção de dono, sem interrupção e sem oposição.

Assim a lei a requer pacífica, contínua ou incontestada.

No que tange à intenção de dono, essencial para a usucapião, devem ser afastadas as posses na quais o sujeito não tenha a intenção de ter a coisa para si, como a posse direta do locatário, comodatário, dentre outras.

Na atualidade, deve ser agregado a estes elementos tradicionais da posse ad usucapionem, um elemento finalístico, qual seja, a necessária função social da posse.

A função social confere substância, conteúdo e legitimidade à posse para fins de propiciar a aquisição da propriedade pela usucapião.

O exercício do poder de fato sobre a coisa, direcionado para esta finalidade, permite a tutela da posse.

Ademais, sabe-se que a aquisição da propriedade pela usucapião está condicionada ao preenchimento de alguns requisitos e pressupostos pelo possuidor.

Os requisitos genéricos estão relacionados à posse ad usucapionem e, por isso, são de natureza pessoal (capacidade e legitimidade para usucapir), real (objeto – o que pode ser usucapido) e formal/substancial (posse mansa, pacífica e ininterrupta no tempo previsto em lei).

Com efeito, é essencial para a usucapião a existência de um possuidor que ostente capacidade e legitimidade para usucapir, um objeto passível de ser usucapido e o exercício de poderes de fato sobre esse objeto, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, no tempo e prazos previstos em lei.

Na hipótese, não há controvérsia quanto ao exercício da posse pela parte autora, visto que não foi contestado pela parte ré.

De outro modo, quanto ao objeto, a requerida alega que se trata de bem público, registrado em nome da TERRACAP e, portanto, seria insuscetível de usucapião.

No caso, conforme certidão de matrícula do imóvel (ID 227920503), a propriedade do imóvel está registrada em nome da COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP, portanto, o imóvel é submetido ao regime de direito público e, portanto, insuscetível de usucapião.

A Constituição Federal de 1988, nos artigos 183, §3º e 191, parágrafo único veda expressamente a aquisição de bens públicos pela usucapião.

Da mesma forma, o art. 102 do CC dispõe que os bens públicos não estão sujeitos à usucapião.

A jurisprudência e a doutrina majoritária acolhem, na íntegra, essa proibição.

Diante da natureza pública dos bens pertencentes à TERRACAP, conclui-se que esses não podem ser usucapidos, conforme determinam os artigos 183, § 3°, e 191, parágrafo único, ambos da Constituição Federal, bem como o artigo 102 do Código Civil: Art. 183.

Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (...) § 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 191.

Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único.

Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art.102.

Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

Em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, “Os imóveis administrados pela Terracap são bens públicos, insuscetíveis de usucapião.” Precedentes do STJ. (REsp n. 1.318.673/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 20/11/2012, DJe de 2/2/2015).

Confiram-se, ainda, os recentes precedentes deste TJDFT: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.

IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DA TERRACAP. ÁREA ARRENDADA.

BEM DE DOMÍNIO PÚBLICO.

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR MEIO DA USUCAPIÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

REQUISITOS DA USUCAPIÃO NÃO PREENCHIDOS.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

A usucapião é modalidade de aquisição originária da propriedade e decorre do exercício do jus possessionis.

Para que a usucapião seja declarada por sentença a parte autora deve comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta no imóvel pelo prazo legal, além da intenção de possuí-lo como se proprietário fosse (animus domini). 2.

Os imóveis que compõem o patrimônio da Terracap são públicos e, portanto, nos termos dos artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal, não podem ser usucapidos. 3.

Apelação conhecida e não provida.

Unânime. (TJ-DF 07040264920198070006 1435631, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 30/06/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 21/07/2022) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

PROCESSO CIVIL E CONSTITUCIONAL.

USUCAPIÃO.

BEM PÚBLICO.

TERRACAP.

IMPOSSIBILIDADE.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

As certidões de registros dos imóveis para verificação da titularidade real indicam que as terras objeto da presente ação estão inclusas na área em que a TERRACAP comprova ter sido desapropriada. 2.

Os bens da TERRACAP são públicos, sendo insuscetíveis de usucapião.

Inteligência do art. 183 § 3º da Constituição Federal e da Súmula nº 340 do STF. 3.

Preliminar rejeitada.

Recurso desprovido (TJ-DF 00030500620168070001 DF 0003050-06.2016.8.07.0001, Relator: LEILA ARLANCH, Data de Julgamento: 10/03/2021, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 05/04/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nesse sentindo, a súmula 340 do STF: “Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”.

Bem dominicais são aqueles que não estão afetados a nenhum interesse público e, ainda que desafetados, não podem ser usucapidos.

Desta forma, ainda que se trate de imóvel público em que atualmente não há qualquer destinação pública, não há que se falar em prescrição da propriedade pela usucapião.

Por outro lado, não há dúvida de que terceiros interessados na aquisição do imóvel deverão indenizar o autor em relação às benfeitorias realizadas, de acordo com as regras da posse de boa e má-fé.

Em relação à TERRACAP, não há direito de indenização, pois a ocupação do autor é indevida e irregular, o que caracteriza mera detenção, conforme Súmula 619 do STJ.

A ocupação indevida de bem público caracteriza detenção e o detentor não tem direito a retenção e indenização por benfeitorias.

Trata-se de precedente vinculante que deve ser observado por este juízo.

Durante o contrato de compra e venda, o autor era possuidor em razão do contrato.

Com a extinção do vínculo que justificava a posse do autor, a ocupação se tornou irregular e a posse se converteu em detenção, justamente porque o bem se submete ao regime jurídico de direito público.

Em relação a terceiros, o próprio edital garante ao autor o direito de ser indenizado pelo arrematante do imóvel, que também deverá tomar providências para a desocupação.

Por estes motivos, os pedidos formulados devem ser rejeitados.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos do autor.

Consequentemente, extingo o processo com resolução de mérito na forma do art. 487.

Inc.

I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor da causa, conforme disposto no art. 85, § 2º e 3º, do CPC.

Sentença registrada eletronicamente nesta data.

Apresentada apelação, intime-se a parte contrária para se manifestar em contrarrazões.

Com a manifestação ou transcorrido o prazo sem manifestação, encaminhem-se os autos ao TJDFT, independente de nova conclusão.

Transitado em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

Publique-se.

Intimem-se.

Ao CJU: Intimem-se as partes.

Prazo: 15 dias.

Em caso de apelação, intime-se o apelado para contrarrazões.

Com a manifestação ou transcorrido o prazo sem manifestação, encaminhem-se os autos ao TJDFT, independente de nova conclusão.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa.

BRASÍLIA, DF, assinado eletronicamente.

DANIEL EDUARDO BRANCO CARNACCHIONI Juiz de Direito