TJDFT - 0729757-52.2025.8.07.0001

Número do processo: 0729757-52.2025.8.07.0001 Classe judicial: REVISIONAL DE ALUGUEL (140) AUTOR: MARCOS DE MARCONDES ZANETTE FERREIRA REU: GLAUCIA BALDUINO VILARDO DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Cuida-se de ação revisional de contrato de locação comercial ajuizada por Marcos de Marcondes Zanette Ferreira em desfavor de Gláucia Balduino Vilardo, referente ao imóvel comercial localizado na SHCN CL Quadra 402, Bloco “E”, Lojas 16 – Asa Norte – Brasília – DF.

Em breve síntese, afirma a parte autora que as partes celebraram o referido contrato comercial em 20 de dezembro de 2023, com prazo de 36 meses e valor de aluguel mensal de R$ 6.758,72, com desconto de pontualidade de 10%, resultando no valor de R$ 6.034,85.

Afirma que, a partir de pesquisa de mercado realizada, constatou que o valor de imóveis similares na mesma região é de R$ 4.750,00, demonstrando que o valor pactuado é superior ao valor de mercado da região, prejudicando o bom andamento do seu negócio, de modo a justificar a pretensão revisional, com fulcro no art. 19, da Lei nº 8.245/91.

Informa que exercer a mesma atividade comercial no imóvel objeto dos autos há mais de 08 anos e que todos os aluguéis mensais são devidamente pagos, conforme pactuado.

Em sede de tutela de urgência, requer a fixação do valor do aluguel provisório em R$ 4.750,00 ou, alternativamente, no patamar de 80% do valor atualmente pago, ou seja, R$ 5.406,98.

No mérito, requer a confirmação dos efeitos da tutela requerida, a fim de decretar a redução do valor do aluguel no importe de R$ 4.750,00.

A representação processual da parte autora se encontra regular, consoante ID nº 238688707.

Custas processuais de ingresso recolhidas ao ID nº 238824751. É o relatório.

Decido.

Em primeiro lugar, é sabido que o art. 19 da Lei nº 8.245/91 possibilita que, “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

No caso dos autos, verifico que a relação locatícia foi iniciada em 09 de dezembro de 2016, conforme se depreende do primeiro contrato firmado entre as partes ao ID nº 238688711.

Desse modo, é cediço que o prazo trienal previsto na legislação se encontra resguardado.

Passo a avaliar o pedido de tutela de urgência.

Nos termos do art. 300, caput, do CPC, a Tutela de Urgência – de natureza antecipatória ou cautelar, manejada em caráter antecedente ou incidental – será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

O rito previsto às ações revisionais de aluguel estabelece que cabe ao juiz fixar o valor do aluguel provisório, com base nos elementos fornecidos pelo locador e locatário, com fulcro no art. 68, inciso II, da Lei 8.245/91.

Na hipótese, tenho que não evidenciada a probabilidade do direito.

Verifico que a parte autora juntou ao todo cinco contratos de locação firmados com a parte ré ao longo dos anos, a partir dos quais aferi que as partes pactuaram livremente o reajuste pelo índice IGP-M/FGV, conforme cláusula 4ª – IDs 238688723, 238690555, 238688716, 238688711 e 238688708.

Sendo assim, a matéria é eminentemente negocial.

Dessa forma, havendo previsão contratual e sendo o índice IGP-M largamente utilizado nos contratos locatícios, não vislumbro anormalidade contratual por ora, sendo que a melhor solução para o caso é a negocial.

Entendo que, em sede de cognição sumária, não é cabível ao Poder Judiciário substituir o índice do contrato ou o valor do aluguel provisório, já que não há qualquer ilegalidade evidente.

Por ser a definição do valor de mercado do aluguel comercial questão complexa, que demanda ampla dilação probatória, entendo que a avaliação apresentada pela parte autora não constitui meio de prova suficiente para aferir qual seria o justo valor da prestação locatícia discutida nos autos.

Ressalte-se, ainda, que os contratos de natureza locatícia têm como primazia o respeito aos princípios da autonomia da vontade das partes e do pacta sunt servanda.

Logo, acionar o Poder Judiciário para alterar cláusulas que disciplinam o valor do aluguel livremente pactuado no instrumento locatício, instituindo outro racional inovador, representa uma afronta direta aos referidos princípios, não podendo ser amparado judicialmente.

Não se pode olvidar, ainda, a importância do princípio da boa-fé contratual, que dispõe sobre o dever de agir com honestidade e lealdade com a outra parte da relação contratual.

A análise da ocorrência ou não de onerosidade excessiva requer o regular contraditório, pois a parte ré poderá trazer outros elementos de convicção nesse aspecto.

Assim, definir a questão em sede de tutela de urgência pode implicar em desproporção entre as partes.

Registro ainda que o índice de correção livremente convencionado deve ser preservado em função da força vinculante do contrato e do disposto no art. 54 da Lei nº 8.245/91.

Ademais, não se pode impor revisão, em sede de cognição sumária, a pretexto de adequação à realidade de mercado, sem que se oportunize o contraditório.

Inexistindo nos autos elementos de convicção aptos a amparar o pedido de alteração do índice estipulado segundo os termos do contrato, estabelecidos por força de decisão judicial, não se justifica a fixação de índice diverso, haja vista que a ação revisional de aluguel objetiva ajustá-lo ao preço de mercado, que carece de dilação probatória, observando as características específicas do imóvel locado e os termos pactuados.

Nada obstante, dada a peculiaridade do assunto, é preciso se ater ao que as partes efetivamente pretenderam quando se firmou a relação locatícia, em observância às disposições contratuais e aos princípios que a regem, e não ao mero capricho intentado, registre-se.

Assim, visando justamente a manutenção do equilíbrio contratual, reconheço inadmissível a alteração liminar do índice de reajuste fixado no contrato firmado entre as partes.

Nesse sentido, encontra-se o entendimento deste E.

TJDFT: “Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL DE IMÓVEL.

DEFERIMENTO PARCIAL.

TUTELA DE URGÊNCIA.

FIXAÇÃO.

ALUGUEL PROVISÓRIO.

TRÊS ANOS DE VIGÊNCIA DO CONTRATO.

CARACTERIZAÇÃO.

JUNTADA.

COTAÇÕES DE IMÓVEIS.

AUTOS DE ORIGEM.

COMPROVAÇÃO.

PREÇO DE MERCADO.

INSUFICIÊNCIA.

ARTS. 19 E 68 DA LEI N. 8.245/1991.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

A Lei n. 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, estabelece a possibilidade de se proceder à revisão de contrato celebrado a partir do 3º (terceiro) ano de vigência e de se reajustar provisoriamente o aluguel caso sejam fornecidos elementos que demonstrem tal direito. 2.

No caso, embora seja possível revisar o valor do aluguel do imóvel comercial pactuado em contrato foi firmado há mais de 3 (três) anos, consoante autoriza o art. 19 da Lei n. 8.245/1991, a comprovação do preço de mercado depende de dilação probatória, eis que as cotações juntadas na origem pelo agravado não se mostram suficientes para amparar um reajuste diferente do acordado. 3.

Agravo de Instrumento conhecido e provido. (TJ-DF 07052887620248070000 1893227, Relator.: RENATO SCUSSEL, Data de Julgamento: 17/07/2024, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 30/07/2024) DIREITO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

DESPROPORÇÃO MANIFESTA NÃO DEMONSTRADA.

VALOR DE MERCADO DO ALUGUEL.

DILAÇÃO PROBATÓRIA.

ALUGUÉIS PROVISÓRIOS.

PERCENTUAL MÍNIMO DE 80% NÃO ATENDIDO.

IMPOSSIBILIDADE.

DECISÃO MANTIDA. 1.

Nos termos do artigo 421, parágrafo único, do Código Civil, nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. 2.

Não demonstrada a desproporção manifesta entre o valor da prestação avençada e a do momento da sua execução, não se justifica a excepcional intervenção do Poder Judiciário nas relações contratuais privadas e a aplicação da teoria da imprevisão. 3.

A definição do valor de mercado do aluguel é questão complexa, que demanda ampla dilação probatória, não constituindo o laudo produzido de forma unilateral pelo locatário elemento de prova suficiente para aferir qual seria o justo valor da prestação locatícia. 4.

Inviável a fixação dos aluguéis provisórios no montante requerido pelo locatário, em decorrência do não atendimento dos requisitos do artigo 68, II, b, da Lei n. 8 .245/91, já que a quantia pretendida não alcança o percentual mínimo de 80% do valor do aluguel vigente exigido pela lei de regência. 5.

Agravo de Instrumento conhecido e não provido.

Unânime. (TJ-DF 07251422720228070000 1655566, Relator.: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 01/02/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 23/02/2023) Ante o exposto, INDEFIRO o pedido formulado.

De acordo com o art. 334 do CPC, preenchidos os requisitos para o recebimento da petição inicial, caso não fosse o caso de improcedência liminar, seria designada data para realização de audiência de conciliação ou de mediação, a não ser que ambas as partes manifestem desinteresse pelo ato.

No entanto, considerando os princípios fundamentais que regem o direito processual civil moderno, especialmente aqueles enfatizados pelo legislador no novo Código, cabe ao magistrado verificar a conveniência da realização dessa audiência.

Conforme determina o art. 4° do CPC, "as partes têm o direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa".

A fim de alcançar a duração razoável e a efetividade, o novo sistema permite, dentre outras coisas, a flexibilização procedimental (CPC, 139, VI), sendo que a doutrina moderna defende a possibilidade de adequação do procedimento utilizando técnicas que vão além da simples alteração de prazos e/ou modificação da ordem de produção das provas.

Aliás, o próprio CPC permite uma flexibilização mais ampla, como, por exemplo, quando autoriza a distribuição dinâmica do ônus da prova (CPC, 373, § 1°).

Nesse diapasão, friso que a designação indiscriminada de audiências, sem a verificação da possibilidade de efetiva composição, com base no que comumente se observa em processos semelhantes em curso no Poder Judiciário, acarretará na designação de audiências para vários meses depois da distribuição do feito, causando prejuízos evidentes às partes e também aos advogados, se obrigados a comparecerem a ato onde certamente não ocorrerá a conciliação.

Além disso, é possível determinar a realização da conciliação a qualquer momento do procedimento (CPC, 139, V), sem prejuízo de as partes recorrerem a qualquer forma de solução alternativa extrajudicial de conflitos.

Assim, a postergação da conciliação ou da mediação não acarretará nulidade, já que não se vislumbrará prejuízo para as partes (CPC, 282, § 1° e 283, parágrafo único).

Finalmente, a autorização expressa para a não realização do ato "quando não se admitir a autocomposição" (CPC, 334, § 4°, II) deve ser interpretada extensivamente, incluindo os casos em que a autocomposição é bastante improvável.

E isto cabe ao Juiz verificar no caso concreto.

Assim, deixo de designar a audiência neste momento, sem prejuízo de fazê-lo oportunamente, se o caso dos autos mostrar que será adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide.

Cite(m)-se para apresentar contestação em 15 (quinze) dias.

DOS ATOS ORDINATÓRIOS Em caso de não localização da parte ré, autorizo, desde já, em homenagem ao princípio da cooperação e para atender ao disposto no art. 256, § 3º, do CPC, a realização de pesquisas de endereço nos sistemas informatizados à disposição deste juízo.

A fim de evitar pedidos futuros de novas pesquisas, esclareço à parte autora que a consulta aos sistemas implica no esgotamento dos meios ao alcance deste juízo para a localização do atual paradeiro da parte requerida.

Expeça-se carta precatória, se necessário, competindo ao advogado da parte interessada promover sua distribuição, comprovando seu andamento nos autos.

Esgotadas as possibilidades de localização nos endereços obtidos ou se NEGATIVO o resultado das diligências realizadas, intime-se a parte autora para promover o andamento do feito, a fim de viabilizar a citação da parte requerida, no prazo de 05 (cinco) dias.

Sem manifestação, aguarde o prazo de 30 (trinta) dias para que a parte requerente promova o andamento do feito.

Transcorrido o prazo, intime-se a parte autora pessoalmente para que atenda à intimação, no prazo de 5 (cinco) dias, a fim de que o feito não seja extinto por inércia, nos termos do art. 485, inciso III, do CPC. (datado e assinado digitalmente) 6