TJDFT - 0702401-61.2025.8.07.0008

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVPAR Vara Cível do Paranoá Número do processo: 0702401-61.2025.8.07.0008 Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: IOLANDA PINTO MONTEIRO NETA EMBARGADO: CONDOMINIO PARANOA PARQUE SENTENÇA IOLANDA PINTO MONTEIRO NETA opôs embargos à execução em face do CONDOMINIO PARANOA PARQUE, ambos devidamente qualificados nos autos.

A embargante alega, em síntese, excesso de execução caracterizado por duas frentes: primeiro, a cobrança de taxa extraordinária em valor superior ao limite de 50% da arrecadação das taxas de condomínio do mês imediatamente anterior, conforme previsto no parágrafo único do art. 38 da Convenção Condominial, sem que houvesse comprovação do montante de arrecadação do mês anterior para justificar o valor de R$ 215,89.

Alega que, considerando a taxa ordinária de R$ 120,00, a extraordinária não poderia exceder R$ 60,00.

Segundo, a incorreta aplicação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC para a correção monetária do débito, em desconformidade com o art. 49 da Convenção Condominial, que estabelece a Taxa Referencial – TR ou índice que venha a substituí-la.

Requer, ao final, a concessão do efeito suspensivo aos embargos, o reconhecimento do excesso de execução e a condenação do embargado nos ônus da sucumbência.

Foi deferida a gratuidade de justiça à embargante e os embargos foram recebidos com efeito suspensivo, em decisão datada de 22 de abril de 2025.

O condomínio embargado apresentou impugnação aos embargos, argumentando que a limitação prevista na convenção se refere aos "gastos extraordinários" e não ao "valor da taxa extraordinária", e que as deliberações em assembleia são soberanas, devendo qualquer questionamento ser feito em ação própria de anulação de assembleia.

Quanto à atualização monetária, defendeu a aplicação de juros de 1% ao mês, correção monetária desde o vencimento e multa de 2%.

Não impugnou especificamente o índice de correção monetária, afirmando de forma genérica que o índice aplicado estaria correto.

Rejeitou a proposta de acordo da embargante e requereu a improcedência dos embargos.

A embargante apresentou réplica, reiterando que as deliberações assembleares devem estar em conformidade com a Convenção Condominial, que constitui a "lei interna" do condomínio e estabelece limites.

Reforçou que o embargado não impugnou especificamente o índice de correção monetária utilizado.

As partes foram instadas a especificar as provas que pretendiam produzir.

O embargado informou não ter mais provas e requereu o julgamento antecipado da lide.

A embargante também informou não possuir outras provas e listou os pontos controvertidos.

Vieram os autos conclusos para sentença. É o sucinto relatório.

DECIDO.

A análise dos autos revela que estão presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, não havendo questões de ordem processual pendentes.

Passo à análise do mérito.

A parte embargante aponta excesso de execução caracterizado, principalmente, pela utilização de índice de correção monetária diverso do estabelecido na Convenção Condominial.

Inicialmente, cumpre reiterar que o condomínio edilício pode efetuar a cobrança, pela via executiva, de débitos condominiais em atraso, acrescentando ao valor da dívida outras despesas, desde que expressamente autorizado pela convenção do condomínio.

No presente caso, a controvérsia reside na legalidade dos valores cobrados à luz da própria Convenção.

Da correção monetária (INPC vs.

TR) Conforme alegado pela embargante e demonstrado nos autos, a Convenção Condominial, acostada no ID 221357331 (fls. 18/32) da ação de execução nº 0707748-12.2024.8.07.0008, é clara ao estabelecer em seu Artigo 49º que "O condômino que não pagar a sua contribuição condominial até a data de vencimento, fica sujeito a: a) atualização monetária do débito pela variação da TR ou outro índice que venha a substituí-lo, no caso de atraso por período igual ou superior a 6 meses".

No entanto, o demonstrativo de cálculo de ID 221357327, utilizado na execução combatida, aplicou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC.

Esta escolha contradiz diretamente o que foi expressamente estipulado na convenção, a qual, como "lei interna", vincula tanto o condomínio quanto os condôminos em suas relações jurídicas.

Não há que se falar em substituição da Taxa Referencial – TR por outro índice de forma unilateral, visto que o mencionado índice se encontra em pleno vigor e é utilizado para calcular rendimentos de diversas aplicações financeiras.

Se o Condomínio Paranoá Parque não está satisfeito com a forma estabelecida pela Convenção, deve buscar os meios corretos de sua alteração, e não simplesmente pretender sua superação por imposição unilateral da administração do condomínio.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios é pacificada no sentido de que, se o índice de correção monetária está expressamente previsto na norma do condomínio, a qual rege a relação entre as partes, a sua utilização para atualizar a dívida se impõe. (Acórdão 1426290, 0715973-47.2021.8.07.0001, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/05/2022, publicado no DJe: 09/06/2022 e Acórdão 1827130, 0703581-86.2023.8.07.0007, Rel.

Des.

Carmen Bittencourt, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 05/03/2024, publicado no DJe: 25/03/2024).

Portanto, é inegável o excesso de execução decorrente da utilização de índice de atualização monetária diverso do estabelecido na Convenção Condominial.

Da taxa extraordinária A embargante alega que a taxa extraordinária de R$ 215,89 está acima do limite de 50% da arrecadação das taxas do mês anterior, conforme o parágrafo único do art. 38 da Convenção.

De fato, o embargado não apresentou qualquer informação acerca do montante de arrecadação de taxas de condomínio do mês anterior para justificar o valor cobrado.

Nesse cenário, em que não foi demonstrada a base de cálculo para a exigência extraordinária, a cobrança da taxa extra deve se limitar a 50% da cobrança da taxa condominial ordinária comprovada nos autos, sob pena de violar a convenção de condomínio.

Considerando que a taxa condominial ordinária foi estabelecida em R$ 120,00 a partir de janeiro de 2022, a taxa extraordinária não poderia exceder R$ 60,00.

A planilha apresentada pela embargante já reflete essa correção, totalizando um valor de R$ 1.080,00 para o período de junho a novembro de 2023, o que corresponde a 6 parcelas de R$ 180,00 (R$ 120,00 ordinário + R$ 60,00 extraordinário).

O argumento do embargado de que a limitação se refere a "gastos extraordinários" e não a "taxas extras" não prospera, pois na ausência de demonstração dos "gastos" que justificariam a taxa, a convenção impõe o limite, e a taxa deve se adequar.

Ademais, o questionamento da legalidade da taxa em face da convenção é perfeitamente cabível em sede de embargos à execução, que visam justamente a discutir o título executivo e o valor devido.

Assim, verifica-se que o cálculo do débito apresentado na execução original padece de excesso tanto pela incorreta aplicação do índice de correção monetária quanto pela cobrança indevida do valor da taxa extraordinária.

A planilha de débitos judiciais apresentada pela embargante (ID 233195413), que já considera a Taxa Referencial (TR), juros moratórios de 1% a.m., multa de 2% e a taxa extraordinária limitada a R$ 60,00 (correspondendo a um valor mensal de R$ 180,00), indica o valor correto do débito de R$ 1.284,75 (mil, duzentos e oitenta e quatro reais e setenta e cinco centavos) até dezembro de 2024.

Considerando que o valor original da execução era de R$ 2.508,84, o excesso de execução é de R$ 1.224,09 (mil, duzentos e vinte e quatro reais e nove centavos).

Com esteio no conjunto de provas carreado aos autos, e à luz do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, ACOLHO os presentes embargos e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial, reconhecendo o excesso de execução.

Por conseguinte, determino que o cálculo do débito exequendo observe os seguintes parâmetros: a) A taxa extraordinária mensal deverá ser limitada a R$ 60,00 (sessenta reais), correspondente a 50% da taxa condominial ordinária de R$ 120,00, na ausência de comprovação da arrecadação do mês anterior que justificasse valor superior; b) A atualização monetária do débito deverá ser realizada pela Taxa Referencial (TR), conforme expressamente previsto no Artigo 49º da Convenção Condominial, a partir da data de vencimento de cada parcela; c) Juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir do vencimento de cada parcela; d) Multa de 2% (dois por cento) sobre o débito atualizado.

O valor correto do débito, de acordo com a planilha da embargante (ID 233195413) e com as retificações acima, é de R$ 1.284,75 (mil, duzentos e oitenta e quatro reais e setenta e cinco centavos) até dezembro de 2024.

Poderá o embargado incluir no débito exequendo as parcelas vencidas a partir da oposição dos presentes embargos, desde que calculadas de acordo com os critérios ora estabelecidos, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil de 2015.

Condeno o embargado ao pagamento das custas processuais finais e honorários advocatícios, os quais fixo, por apreciação equitativa, em R$ 500,00 (quinhentos reais), em conformidade com o artigo 85, §§ 2º e 8º, do Código de Processo Civil.

Extingo o feito, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Traslade-se cópia desta sentença para os autos da Execução nº 0707748-12.2024.8.07.0008.

Transitada em julgado, arquivem-se os autos.

Paranoá/DF, 22 de agosto de 2025 00:01:56.

FABIO MARTINS DE LIMA Juiz de Direito