TJDFT - 0750846-86.2025.8.07.0016

Número do processo: 0750846-86.2025.8.07.0016 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: ZENALDO LUCIANO DA SILVA REQUERIDO: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A SENTENÇA Cuida-se de Procedimento do Juizado Especial, em que a parte autora requer a condenação dos réus ao pagamento dos juros obra e dos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, além dos danos morais. É o relato do necessário, porquanto dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei n. 9.099/1995.

DECIDO.

Da incompetência – alteração do valor da causa.

Inicialmente, não se verifica complexidade, sendo que os valores pleiteados pela parte autora podem ser apurados por simples cálculos aritméticos.

Rejeito a preliminar de ilegitimidade da requerida em relação ao valor da causa, pois deve se ter como parâmetro o valor monetário pretendido e não o valor do contrato.

Não havendo mais questões preliminares ou prejudiciais a serem analisadas, passa-se ao exame do mérito.

A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.

Sobre os fatos, consta dos autos que a requerente celebrou com a primeira requerida o Termo de Reserva de Unidade Habitacional nº. 37884 - Itapoã Parque, referente ao imóvel localizado na a Quadra 501 Conjunto 02, Lote 06, Bloco C2, apartamento 0004, Condomínio 67, Itapoã Parque, Brasília/DF, no qual consta de forma expressa que a data estimada para entrega do imóvel seria no dia 30.12.2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos.

Assim, o referido imóvel teria data limite para ser entregue no dia 30.6.2022, mas o imóvel ainda não foi entregue.

Em contestação, as rés, preliminarmente, alegam a a incompetência do Juízo.

No mérito, alegam que houve novação do contrato, bem como do prazo de entrega do empreendimento, sendo certo que a data indicada no instrumento firmado pela parte autora é meramente estimativa.

Salienta que o mero inadimplemento contratual não causa qualquer tipo de lesão aos direitos da personalidade da parte autora.

Por fim, pugna pela improcedência dos pedidos autorais.

Dos juros obra.

Registre-se que, nos termos do art. 14 do CDC, o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, o que lhe atrai o dever de comprovar a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro para afastar sua responsabilidade de reparar o dano (CDC, art. 14, § 3º).

No que atine aos juros de obra, nada mais são que valores cobrados sobre os empréstimos tomados pela construtora para construir o imóvel e servem como garantia da finalização da obra no prazo previsto.

Esses valores são repassados aos consumidores pela construtora e não amortizam as parcelas do financiamento.

Dessa forma, por disposição contratual, é do consumidor o ônus de arcar com os “juros de obra” durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”.

Contudo, deve a construtora/incorporadora ser responsabilizada por esse custo se comprovada o atraso injustificado da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se” ou, ainda, efetivada a aludida averbação, na notificação da instituição financeira para que cesse a cobrança dos juros de financiamento.

Conforme Id 237412693, a data estimada para entrega do imóvel era 30.12.2021, com prazo de tolerância de 180 dias findo em 30.6.2022.

Percebe-se que o prazo original para entrega do imóvel, bem como o de tolerância, foi extrapolado.

Ao contrário do alegado pelas rés, as partes celebraram verdadeiro contrato de promessa de compra e venda de imóvel (que as rés denominam “termo de reserva”), sendo certo que a assinatura do contrato de financiamento não implica em novação.

Para que haja novação é necessário que fique evidenciado o "animus novandi", sem possibilidade de presumir a novação do prazo de entrega do imóvel, uma vez que a celebração do financiamento, celebrado com a CEF, teve como única finalidade a efetivação do financiamento do imóvel, não de renovação de prazo de entrega pela construtora.

Ainda, não há como prosperar a alegação da requerida de que o prazo considerado para a entrega do bem não pode ser o assinalado no termo de reserva, mas sim no contrato de compra e venda posteriormente firmado entre as partes, porquanto colocaria em desvantagem o consumidor, que acreditou na data previamente informada pela construtora quando da assinatura do termo.

Caso fosse necessário considerar a data indicada posteriormente, seria necessário que a empresa tivesse prestado esta informação ao consumidor desde o momento da assinatura do termo, o que não é o caso dos autos.

Considerando que restou incontroverso da análise dos autos que o imóvel localizado na Quadra 501 Conjunto 02, Lote 06, Bloco C2, apartamento 0004, Condomínio 67 – Itapoã Parque/DF deveria ter sido entregue em 30.6.2022, a partir dessa data as rés devem arcar com os danos que o atraso gerou à parte autora, notadamente o pagamento de juros de obra que, conforme os documentos que instruem a inicial, incidiram de julho de 22 a outubro de 2023.

Nos termos do art. 12 do CDC, devem ser condenadas as rés, de forma solidária, a ressarcirem o referido dano experimentado pelo consumidor, notadamente porque não comprovaram (art. 373, II, do CDC) que o atraso decorreu de fortuito externo.

A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação de mão-de-obra ou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, seja porque o contrato foi celebrado em 10/04/2021, quando se era permitido saber a real dimensão pandêmica, seja porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia.

De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser afastada a ocorrência de caso fortuito.

Eventuais valores pagos a mais pela consumidora estarão abarcados pelo dispositivo da sentença, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, mediante simples comprovação posterior do dispêndio.

Neste sentido: “JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO REJEITADA.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.

IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO ESTIPULADO NO CONTRATO.

TOLERÂNCIA DE 180 DIAS QUE DEVE SER CONTADA ININTERRUPTAMENTE.

JUROS DE OBRA.

DEVOLUÇÃO DEVIDA DO QUE EXCEDER.

LUCROS CESSANTES DEVIDOS EM RAZÃO DA MORA.

RECURSO DO RÉU CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.

Insurge-se a parte ré contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando-o ao pagamento de lucros cessantes, no valor de R$ 1.702,84, referente ao período de 3 meses e 18 dias de atraso, na entrega do imóvel, e juros de obra no valor de R$ 4.612,10, pagos indevidamente pela parte autora entre 25/11/2013 e 25/10/2014. 2.

Em recurso inominado, arguiu preliminar de prescrição trienal e preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito, alegou que a fixação de lucros cessantes deve ser deferida somente quando se mostra concreta a intenção de alugar o imóvel, o que não restou demonstrado.

Alegou, ainda, que o prazo contratual de 180 dias úteis está dotado de legalidade.

Requereu o provimento do recurso para reformar a sentença e decretar a improcedência dos pedidos inicias.

Sem contrarrazões. 3.

PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO TRIENAL.

Em se tratando de inadimplemento contratual, aplica-se a regra de prescrição decenal prevista no art. 205 do Código Civil.

Esse é o entendimento da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça que, no julgamento dos Embargos de Divergência em RESP Nº 1.280.825 - RJ (2011/0190397-7), em decisão por maioria, definiu que se aplica o prazo de 10 anos para prescrição nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual. (Precedentes: (Acórdão n.1153002, 07332001020188070016, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 20/02/2019, Publicado no DJE: 28/02/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada. e Acórdão n.1149128, 07421951220188070016, Relator: ALMIR ANDRADE DE FREITAS 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 06/02/2019, Publicado no DJE: 13/02/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.).

PRELIMINAR REJEITADA. 4.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.

RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA PELA COBRANÇA.

A recorrentes ré, em razão da inadimplência contratual, é responsável pelo excesso de juros de obra que a parte autora teve de arcar junto à Caixa Econômica Federal, em decorrência do financiamento de imóvel habitacional.

O atraso na entrega da unidade habitacional, após a tolerância de 180 dias corridos, por culpa exclusiva da recorrente, atrasou o início da amortização do financiamento para compra do imóvel, causando prejuízo material à recorrida.

Preliminar rejeitada. 5.

Trata-se de relação de consumo, visto que a recorrente é a fornecedora de serviços, cujo destinatário final é a recorrida consumidora, conforme previsto nos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.079, de 11 de setembro de 1990, Código de Defesa do Consumidor. 6. É certo que a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 dias após o previsto para conclusão da obra é válida, não acarretando, por si, só desequilíbrio contratual.

Todavia, ainda que o contrato disponha de forma clara e inteligível a cláusula em questão, observando o Tema 996 de Recursos Repetitivos do STJ, é de se destacar que a previsão em dias úteis para a prorrogação do prazo, inicialmente ajustada, para a entrega do imóvel, é abusiva, porque viola o disposto no art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor, tornando a cláusula nula (art. 51, inciso IV, CDC) Precedentes: (Acórdão 1221987, 07328291220198070016, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 19/12/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.); (Acórdão n.1173024, 07494667220188070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 22/05/2019, Publicado no DJE: 28/05/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.). 7.

Incontroverso o atraso de 3 meses e 18 dias para entrega do imóvel, já que que o prazo para entrega das chaves era até o dia 25/11/2013 e o bem foi entregue apenas em 13/03/2014.

Incontroverso, ainda, que a parte ré não finalizou a fase de construção perante o agente financeiro, não averbou a carta de habite-se no Cartório de Registro de Imóveis e não formalizou a averbação junto à Caixa Econômica Federal, tudo antes de 25/11/2013, razão porque a parte autora continuou pagando juros de obra excedente no período de novembro/2011 a outubro/2014. 8.

Quando a empresa deixa de entregar um bem em determinada data, a falta daquele bem causa prejuízo a quem deixou de receber, porque ficou privado do seu uso.

A sua utilização é uma questão pessoal.

Na realidade, o que se indeniza é a privação do uso, sendo utilizado como parâmetro para avaliar, em reais, o prejuízo, o valor médio de aluguel efetivamente praticado no mercado, tornando, assim, mais acertado e justo o cálculo dos LUCROS CESSANTES.

O lucro cessante, nesse caso, decorre do que legitimamente se esperava em relação ao ganho patrimonial que deixou de ser incorporado, não havendo necessidade de ser comprovado (Precedente: REsp 644.984/RJ, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2005, DJ 05/09/2005, p. 402).

São, portanto, devidos. 9.

No que se refere aos juros de obras, os mesmos são cobrados pela instituição financeira até a data da expedição da Carta de Habite-se.

Ocorrendo atraso na entrega da obra o pagamento dos juros de obra pelo comprador passa a ser irregular, devendo os valores cobrados serem ressarcidos. 10.

Recurso da parte ré conhecido, Preliminares rejeitadas.

No mérito, não provido.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos. 11.

Custas recolhidas.

Sem condenação em honorários em razão da ausência de contrarrazões. (Acórdão 1382738, 07183720420218070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 3/11/2021, publicado no DJE: 17/11/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.)” Assim, tenho que deva prevalecer o prazo de 30.6.2022 para conclusão da obra da unidade imobiliária, com a tolerância de 180 dias corridos, devendo ser restituídos à parte autora os valores cobrados, a título de juros de obra, entre os meses de julho de 2022 e outubro de 2023, no montante de R$ 5.471,46 (cinco mil quatrocentos e setenta e um reais e quarenta e seis centavos).

Dos lucros cessantes.

Em relação aos lucros cessantes, não há dúvida que é cabível tal espécie indenizatória independente da destinação que a parte autora daria ao bem, ainda que não se tratasse de relação de consumo, eis que o imóvel sob o domínio da parte autora poderia lhe gerar renda por intermédio de locação ou diminuir seus custos mensais, caso pudesse usá-lo, diretamente, sem precisar arcar com tal despesa pagando para morar em outra localidade.

Na hipótese, entendo para fixação de tal quantia, seja calculado o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, conforme praxe adotada e consagrada no setor imobiliário para fixação do valor do aluguel.

O percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel é um critério mais justo e objetivo, atendendo aos princípios esposados pelos artigos 5º (regras de experiência comum e técnica) e 6º (Critério Judicial da Equidade) da Lei nº 9.099/95.

Assim, se a autora pagou no imóvel o valor de R$ 127.453,18 (id 237412693) chega-se ao valor de locação de R$ 637,26.

Considerando os 16 meses de atraso para entrega da unidade habitacional, tem-se que o valor total a ser pago a título de lucros cessantes corresponde a R$ 10.196,16 (dez mil cento e noventa e seis reais e dezesseis centavos).

Dispositivo Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos elencados na petição inicial para: 1) CONDENAR a empresa requerida ao pagamento da quantia de R$ 5.112,47 (cinco mil cento e doze reais e quarenta e sete centavos), a título de juros de obras, corrigida monetariamente pelo IPCA, a partir da data do desembolso, com juros de mora obtidos pela diferença entre a Taxa SELIC e o IPCA, a partir da citação, nos termos da Lei 14.905/24, a qual alterou o art. 406 do Código Civil Pátrio; e 2) CONDENAR a requerida ao pagamento da quantia de R$ 10.196,16 (dez mil cento e noventa e seis reais e dezesseis centavos), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra, corrigida monetariamente pelo IPCA, a partir de cada aluguel devido, com juros de mora obtidos pela diferença entre a Taxa SELIC e o IPCA, a partir da citação, nos termos da Lei 14.905/24, a qual alterou o art. 406 do Código Civil Pátrio.

Eventuais valores pagos a mais pela consumidora após o ajuizamento da ação estarão abarcados pelo dispositivo da sentença, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, mediante simples comprovação posterior do dispêndio.

Resolvo, portanto, o processo, com julgamento do mérito, com base no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Deixo de conhecer de eventual pedido de concessão de justiça gratuita por falta de interesse, ante a previsão legal de isenção do pagamento de despesas processuais no primeiro grau do sistema dos juizados especiais.

Ademais, o requerimento pode ser formulado em recurso, na forma do artigo 99 do Código de Processo Civil, o que afasta qualquer alegação de prejuízo.

Sem custas, nem honorários (art. 55, da Lei nº 9.099/95).

Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se, com as cautelas de estilo.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intimem-se. *Documento datado e assinado eletronicamente pelo Magistrado