TJDFT - 0735661-56.2025.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0735661-56.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FGR CONSTRUTORA JARDINS GENEBRA S/A AGRAVADO: SERGIO LUIZ CERQUEIRA CARNEIRO, ROSANA CAVALCANTE DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A contra decisão exarada pela MMª.

Juíza de Direito da 7ª Vara Cível de Brasília, nos autos da Ação de Rescisão Contratual n. 0773491-08.2025.8.07.0016, proposta por SERGIO LUIZ CERQUEIRA CARNEIRO e ROSANA CAVALCANTE em desfavor da agravante.

Nos termos da r. decisão recorrida (ID 245172556 na origem), a d.

Magistrada deferiu tutela de urgência, para determinar à agravante que se abstenha da cobrança das parcelas vencidas e vincendas do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, firmado com os autores, a partir da parcela vencida em junho de 2025, bem como se abstenha de incluir seus nomes em cadastro de inadimplentes, sob pena de cominação de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais).

Em seu agravo de instrumento (ID 75476430), a agravante sustenta que a tutela deferida na origem deve ser revogada, por incompatibilidade com o regime jurídico que norteia a alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

Afirma que, no caso dos autos, o inadimplemento contratual, devidamente constituído com a notificação extrajudicial e o decurso do prazo para purgação da mora, confere ao credor fiduciário o direito potestativo de promover a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome e retomar a sua posse direta, conforme previsão legal contida nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Defende que permitir a suspensão do contrato por meio de medida liminar implicaria em burla ao regime jurídico especial da alienação fiduciária e em violação aos princípios da segurança jurídica e da força obrigatória dos contratos.

Aduz que não restaram preenchidos os requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora para o deferimento da tutela de urgência.

Ao final, postula a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, para o fim de sobrestar a r. decisão recorrida.

No mérito, pugna pelo provimento do recurso, a fim de reformar o decisum, e revogar a tutela de urgência deferida.

Preparo recolhido (ID 75490047). É o relatório.

Atendidos os requisitos legais, admito o processamento do recurso.

De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.

Para fins de atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento é necessário que a fundamentação apresentada pela parte agravante ostente relevância suficiente para justificar o sobrestamento da medida imposta judicialmente, além de estar configurado o risco de dano de difícil ou incerta reparação.

Ao discorrer a respeito da possibilidade de atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, Araken de Assis1 ressalta que: só cabe ao relator suspender os efeitos da decisão e, a fortiori, antecipar os efeitos da pretensão recursal, respeitando dois pressupostos simultâneos: (a) a relevância da motivação do agravo, implicando prognóstico acerca do futuro julgamento do recurso no órgão fracionário, e (b) o receio de lesão grave e de difícil reparação resultante do cumprimento da decisão agravada até o julgamento definitivo do agravo.

O efeito suspensivo tem como consequência a impossibilidade de a decisão impugnada gerar efeitos enquanto não for julgado o recurso interposto, o que é bem explicitado por Daniel Amorim Neves2: A regra se aplica também em sentido contrário, ou seja, caso o recurso previsto em lei não tenha previsão de efeito suspensivo, a decisão surge no mundo jurídico - com a sua publicação - imediatamente gerando efeitos, independentemente de se ainda estar em trâmite o prazo recursal.

O raciocínio é simples: se o recurso, ainda que venha a ser interposto, não tem condições de impedir a geração de efeitos da decisão, nenhuma razão existe para suspender tais efeitos até o momento de sua eventual interposição.

Por essa razão, prolatada a decisão interlocutória, imediatamente passam a ser gerados seus efeitos, independentemente do transcurso do prazo para a interposição do agravo.

Da análise sumária dos argumentos vertidos nesta instância recursal, constata-se não estar evidenciada a probabilidade do direito vindicado pela agravante, de modo a justificar a suspensão da eficácia da r. decisão recorrida.

A controvérsia recursal a ser dirimida reside em verificar se estariam configurados os pressupostos para a concessão da tutela de urgência deferida na origem em favor dos agravados, que determinou à agravante que se abstenha da cobrança das parcelas vencidas e vincendas do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária firmado entre as partes.

No caso, trata-se de pedido de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, com pacto de alienação fiduciária firmado em 14/02/2023 (ID 244416526 na origem).

A agravante alega o descabimento da tutela de urgência deferida na origem em favor dos adquirentes do imóvel, com base no argumento de que se aplicam ao negócio os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Todavia, a aplicação dos artigos indicados pelo agravante trata dos procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária, quando há o inadimplemento dos adquirentes do bem, o que não se amolda no caso em análise.

O colendo Superior Tribunal de Justiça, em tese firmada por ocasião do julgamento do Tema Repetitivo 1.095, definiu que (E)m contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, para aplicação da Lei nº 9.514/97 devem ser observados os seguintes requisitos: registro em cartório do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária; inadimplemento do devedor fiduciário; e adequada constituição em mora.

Contudo, não há, nos autos, indícios de inadimplemento dos devedores (ID 244414526 na origem) nem de constituição em mora, mas sim interesse dos adquirentes em rescindir o contrato de compra e venda, o que afasta também o entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.095).

Por outro lado, a questão de direito tratada no presente recurso foi recentemente afetada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça como representativa de controvérsia a ser julgada sob o rito dos recursos especiais repetitivos - Tema nº 1.348, ainda pendente e sem determinação de sobrestamento.

A questão submetida a julgamento cinge-se em (D)efinir a legislação aplicável para situações de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, na eventualidade de desistência do adquirente, sem que tenha havido a sua constituição em mora.

Em casos semelhantes, em que não há inadimplemento ou mora dos devedores, este egrégio Tribunal de Justiça seguiu o entendimento da não aplicabilidade dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Confira-se: CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

CONSUMIDOR.

RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.LEI Nº 9.514/97.

HIPÓTESES E CONDIÇÕES DE APLICAÇÃO.

TEMA 1.095/STJ.

RESP 1.891.498/SP.

CASO CONCRETO.

TERMO DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA.

DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. 1.

Repele-se a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, se ausente a hipótese de "improcedência manifesta" ou de extrema evidência de que a pretensão autoral não encontra amparo no ordenamento jurídico. 2.

O c.

Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria do Min.

Marco Buzzi, nos autos do RESP 1.891.498/SP (recursos repetitivos), referente ao Tema 1.095, fixou a tese de que "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 3.

Logo, a aplicação indistinta da Lei nº 9.514/97 deve observar os seguintes requisitos: (i) averbação do contrato no competente cartório de Registro de Imóveis; (ii) inadimplemento do devedor fiduciário e (iii) adequada constituição em mora.

Em havendo o descumprimento desses requisitos, e tendo o contrato natureza constitutiva, a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 4.

Ausentes nos autos a averbação da escritura no cartório de registros de imóveis competente, a demonstração do inadimplemento da devedora fiduciário e a sua adequada constituição em mora, tem-se que a solução do contrato não seguirá pelo ditame especial da Lei nº 9.514/97, podendo se dar pela legislação consumerista (artigo 53), diante das características das partes por ocasião da contratação, conforme voto condutor do Tema 1095 do STJ. 5.

Destarte, irreparável a solução de origem pela aplicação do Enunciado de Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça ao caso, segundo o qual: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."; observando-se, no caso, a cláusula penal compensatória no importe de 20% (vinte por cento) do valor pago prevista contratualmente, tendo em vista a análise da resolução do contrato sob o prisma da desistência por parte da autora. 6.

A incidência decorreçãomonetária sobre os valores a serem restituídos ao promitente comprador deve ocorrer a partir de cada desembolso.

Por sua vez, o termo inicial da incidência dosjurosmoratórios sobre os valores a serem devolvidos ao promitente comprador é a data da citação, por se tratar de responsabilidade civil contratual, com base no artigo 405 do CC. 7.

Preliminar rejeitada.

Negou-se provimento à apelação.

Sentença mantida.(Acórdão 1677744, 07006422920208070011, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 21/3/2023, publicado no DJE: 30/3/2023.

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APELAÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO.

DEVOLUÇÃO DE VALORES.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

I - Aplicam-se a Lei 9.514/97 e o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de compra e venda do imóvel com alienação fiduciária em garantia.

II - Da interpretação conjunta dos arts. 1.227 do CC e 23 da Lei 9.514/1997, extrai-se que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída com o registro do contrato de compra e venda.

II.I - Na hipótese, o contrato não foi registrado em cartório, razão pela qual inexiste obrigação legal ou convencional para que a desconstituição do contrato de compra e venda se dê nos moldes dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 ou da cláusula oitava do contrato, tampouco há óbice para que a rescisão contratual ocorra por desistência do comprador.

III - "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (Súmula nº 543 do eg.

STJ).

III.I - A retenção de 10% dos valores pagos pelo autor mostra-se proporcional e razoável para custear as despesas realizadas pela ré em virtude do contrato, notadamente diante da nova venda do imóvel.

IV - Diante da rescisão contratual por desistência do comprador, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 do eg.

STJ).

V - Apelações conhecidas e desprovidas. (Acórdão 1651153, 07100311020218070009, Relator: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2022, publicado no DJE: 23/1/2023.

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DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE.

DISTRATO.

CLÁUSULA PENAL.

INEXISTÊNCIA.

PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE INCIDÊNCIA DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO PELO ADQUIRENTE.

ACOLHIMENTO.

MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO.

INVIABILIDADE.

INSTRUMENTO CONTRATUAL.

CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

GARANTIA ÍRRITA.

AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO.

EXIGÊNCIA INDISPENSÁVEL.

FORMA NÃO OBSERVADA (LEI Nº 9.514/97, ART. 23; CC, ARTS. 104, III, E 108).

GARANTIA NÃO APERFEIÇOADA.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

INCIDÊNCIA.

AFIRMAÇÃO.

APELAÇÃO DESPROVIDA.

HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA.

MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA.

SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (CPC, ART. 85, §§ 2º E 11).

SENTENÇA MANTIDA. 1.

A promessa de compra e venda de loteamento em empreendimento imobiliário que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à compra e venda de imóveis inseridos em empreendimentos imobiliários e parcelamento do solo na modalidade de loteamento, e pessoa física destinatária final do lote negociado, qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal, ainda que eventualmente o negócio estivesse sujeito a regulação de lei especial. 2.

Qualificando-se como fornecedora de produtos e serviços, a sociedade empresária que atua no mercado explorando a venda de unidades imobiliárias consubstanciadas em terrenos inseridos em empreendimentos por ela implementados e organizados, na qualidade de incorporadora imobiliária, qualifica-se como fornecedora, e, conquanto concertado o negócio jurídico por meio de escritura pública com pacto adjeto de alienação fiduciária, atraindo a incidência da Lei nº 9.514/97, não resta afastada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ensejando, ao invés, a aplicação das leis especiais no que não conflitarem em consonância com o enunciado pertinente ao diálogo das fontes normativas. 3.

Conquanto convencionada garantia fiduciária tendo como objeto imóvel inserido em loteamento e prometido à venda no ambiente de instrumento denominado "contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária", a inexistência da subsequente lavratura de escritura pública volvida a viabilizar o registro do contrato e da garantia no álbum imobiliário e na matrícula do imóvel objeto negócio obsta o aperfeiçoamento da garantia aventada e da compra e venda à qual estaria jungida. 4.

Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, que a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei nº 9.514/97, arts . 22 e 23), donde deriva que, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser tratado como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda. 5.

O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao alienante. 6.

De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1º, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. 7.

O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo lícito ao juízo fixar a retenção no percentual mínimo, de ofício, quando inexistente cláusula contratual dispondo nesse sentido. 8.

Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo a vendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a ausência de disposição contratual estabelecendo o percentual de retenção legitima sua fixação no patamar mínimo, consoante a orientação jurisprudencial, e com base de incidência no equivalente ao que fora solvido pelo adquirente, conquanto tenha sido o protagonista da resolução, sendo descabida, ademais, qualquer majoração do percentual estabelecido pelo juízo se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la. 8.

Desprovido o recurso, a resolução implica a sucumbência do recorrente no grau recursal e determina a majoração dos honorários advocatícios que originalmente lhe foram imputados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2º e 11 e 98, § 3º). 9.

Apelação conhecida e desprovida.

Honorários advocatícios majorados.

Sentença mantida.

Unânime. (Acórdão 1340198, 07003825520208070009, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2021, publicado no PJe: 31/5/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifo nosso.

Assim, os autores são destinatários finais do produto e a requerida é fornecedora, visto que se amoldam aos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. É certo que, uma vez operada a rescisão contratual, independentemente de quem tenha dado causa ao desfazimento do negócio, o requerente terá direito à devolução, ainda que parcial, dos valores desembolsados, retornando ambas as partes ao status quo ante, pois se trata de um direito garantido pelos artigos 51, inciso II, e 53 do Código de Defesa do Consumidor Desta forma, encontram-se configurados os pressupostos para a concessão da tutela deferida na origem, porquanto é evidente o perigo da demora, pois tratando-se de dívida de vencimento mensal, os valores devidos serão acumulados com as consequências, inclusive, da mora.

Além disso, ressalta-se a inexistência de risco de irreversibilidade da medida, uma vez que, a princípio, o contratante poderá resilir o contrato desde que arque com as eventuais perdas e danos que a resilição possa ensejar ao outro contratante ou com a cláusula penal previamente estipulada para a hipótese.

Ademais, sendo patente o desinteresse dos agravados pela manutenção do contrato firmado, não é razoável exigir a continuidade do pagamento das prestações.

Essa orientação está de acordo com a jurisprudência desta e.

Corte (Acórdão 1201735, 07006729720198079000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 23/9/2019.

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Acórdão n.1091090, 07000808720188079000, Relator: CARMELITA BRASIL 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 20/04/2018, publicado no DJE: 25/04/2018.

Pág.: Sem Página Cadastrada.

Acórdão n.1082463, 07126187120178070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 14/03/2018, publicado no DJE: 12/04/2018.

Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Assim, ausentes indícios de inadimplemento e de constituição dos autores em mora, não se mostra configurada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal.

Com estas considerações, INDEFIRO O PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DO EFEITO SUSPENSIVO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Intimem-se os agravados para, querendo, ofertar contrarrazões no prazo legal.

Oficie-se ao Juízo de Direito da 7ª Vara Cível de Brasília, comunicando o inteiro teor da presente decisão.

Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pela agravante se mostram suficientes para o julgamento do Agravo de Instrumento.

Publique-se.

Intime-se.

Após, retornem os autos conclusos Brasília/DF, 26 de agosto de 2025 às 15:11:20.

Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora 1 ASSIS, Araken de.

Manual dos Recursos, 9ª edição.

Editora Revista dos Tribunais, p. 651. 2 NEVES, Daniel Amorim Assumpção.

Manual de Direito Processual Civil.10 ed.

Salvador: Ed.

Juspodivm, 2018, p. 1.589-1.590.