TJDFT - 0749814-46.2025.8.07.0016

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6º Juizado Especial Cível de Brasília Número do processo: 0749814-46.2025.8.07.0016 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: GISELE DE SOUZA FARIAS REQUERIDO: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A SENTENÇA Dispensado relatório, na forma do art. 38 da Lei nº 9.099/95.

DECIDO.

PRELIMINARES: As rés pugnam em preliminares pela incompetência em face do valor da causa.

Não lhes assiste razão no que arguido.

Sob a ótica do Novo Código de Processo Civil, nas ações em que se pretende a validade ou o cumprimento de ato ou negócio jurídico, o valor da causa deve corresponder ao valor do ato ou negócio ou de sua parte controvertida, conforme disposição do art. 292, II, CPC atual.

Assim, corresponde ao valor da causa apenas o valor da parte controvertida do negócio, pois não se pretende discutir todo o contrato, mas somente parte dele ou, como no caso sob julgamento, referente ao atraso na entrega, ou seja, o valor da causa refere-se unicamente o proveito econômico a ser auferido pela parte.

Desse modo, rejeito a preliminar apresentada e passo ao exame do mérito MÉRITO: O feito comporta julgamento antecipado, conforme inteligência do art. 355, inciso I, do CPC.

A autora narra, em síntese, que celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel localizado no Condomínio 52, Quadra 501, Conjunto 02, Lote 04, Bloco B2, Apartamento 203, Itapoã Parque, Brasília/DF, no valor de R$ 127.453,18, firmado em 28/04/2021.

A entrega do imóvel estava prevista para 30/04/2023, com prazo de tolerância de 180 dias, encerrando-se em 27/10/2023.

No entanto, as chaves foram entregues apenas em 22/08/2024, dez meses após o prazo de tolerância.

A autora alega que, devido ao atraso, teve que arcar com custos extras de juros de obra.

Diante disso, a autora pretende a condenação dos réus ao pagamento de lucros cessantes e restituição dos valores pagos a título de juros de obra, em decorrência do inadimplemento contratual.

Afirma que deve ser indenizada pelo que deixou de aferir no período de atraso até a data da efetiva entrega das chaves, sendo o valor mensal dos aluguéis de aproximadamente 0,5% sobre o valor do imóvel, o que resulta em R$ 637,26 por mês, totalizando R$ 7.009,86.

Requer, ainda, a restituição dos valores pagos a título de juros de obra, no valor de R$ 5.667,60, além de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

As rés alegam, em síntese, que o empreendimento ITAPOÃ PARQUE é um projeto de habitação de interesse social, financiado pela Caixa Econômica Federal (CEF) e destinado à população de baixa renda.

Argumentam que inexiste atraso na entrega do imóvel diante de novação contratual, uma vez que o termo de reserva é um documento preliminar que é substituído pelo contrato de compra e venda, que eventuais prorrogações de prazo ocorreram por fatores externos, como a pandemia da COVID-19, que afetou toda a cadeia de produção, logística, transporte, aquisição de insumos e mão de obra.

Por fim, requerem que a ação seja julgada improcedente, considerando a natureza do empreendimento e os fatores externos que contribuíram para o atraso na entrega do imóvel.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, uma vez que os envolvidos se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor constantes nos artigos 2º e 3º do CDC.

A questão deduzida nos autos envolve matéria de direito disponível, de modo que cabia à parte autora, nos termos do art. 373, I do CPC, comprovar fato constitutivo de seu direito e, às requeridas, insurgirem-se especificamente contra a pretensão da requerente (art. 373, II do CPC).

Analisando-se a documentação acostada, verifica-se que de fato a ausência da entrega imobiliária revelou estar ultrapassado, inclusive, o prazo de tolerância de 180 dias, tendo em vista que o prazo para a entrega do bem teria como data prevista o dia 30/04/2023, com prazo de tolerância de 180 dias, todos escoados em 27/10/2023.

Neste aspecto, diversamente do alegado pelas requeridas, não há que se falar em novação contratual tão somente pelo advento da celebração de um contrato de financiamento, pois entre as partes que ora compõem essa relação processual restou celebrado inequívoco contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Ressalte-se que não se pode presumir a novação, não há vontade externada pela parte autora nesse sentido e o contrato de financiamento do imóvel, possui objeto diverso daquele contrato de compra e venda.

Nesse sentido o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, datado de 27/09/2019, Tese 996, dispôs que na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Dessa forma, considerando o mencionado julgado, harmonizado com a regra do art. 30 do CDC, deve prevalecer que a proposta de compra integra o contrato, ou seja, no momento da Proposta de Reserva de Unidade Residencial, que previu o dia 30/04/2023 para a entrega do imóvel, prorrogável por 180 dias.

Neste descortino, destaque-se que a escassez de mão de obra e matéria prima, sob fundamento de consequência da Pandemia de Covid-19, não afasta a responsabilidade das requeridas na entrega do imóvel, pois trata-se de fato inerente ao ramo da construção civil e não de fortuito externo no caso concreto.

O próprio período de lockdown implementado no País sequer ultrapassou o prazo de tolerância previsto em contrato.

Além disso, o setor de construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia.

Motivo pelo qual os fundamentos apresentados não se sustentam.

Outras justificativas para o descumprimento dos prazos se evidenciam como claros fortuitos internos que não podem ser debitados ao consumidor de modo a excluir a responsabilidade dos fornecedores e, por isso, demonstrado o atraso na entrega do bem imóvel, inicia-se em 28/10/2023 o inadimplemento das partes requeridas e dever reparatório, visto que nesta data a autora foi privada de usufruir do bem imóvel adquirido, nos termos do que estabelece o art. 402 do Código Civil.

No que se refere aos lucros cessantes, verifica-se que assiste razão a requerente.

A respeito da quantificação e extensão dos danos materiais, o prejuízo do promitente comprador é presumido, razão por que independe da comprovação de pagamento dos aluguéis pela parte.

Precedente do STJ (AgRg no Resp. 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI).

Verificada a impontualidade na entrega da unidade imobiliária por culpa das responsáveis pelo empreendimento, justifica-se o pagamento de indenização pelos lucros cessantes, em quantia equivalente a 0,5% ao mês do valor total pago pelo imóvel e corrigido monetariamente a partir do efetivo prejuízo e acrescido de juros de mora a contar da citação.

Assim, o valor pago pelo imóvel foi R$ 127.453,18, chega-se ao valor de locação de R$ 637,26, valor apontado pela parte autora.

O termo inicial é outubro de 2023 e o termo final é a data da efetiva entrega do imóvel, agosto de 2024.

Considerando-se, nos termos do art.5º e 6º da Lei 9099/95, o dia 1º de cada mês como vencimento.

Quanto ao pedido de compensação pelo pagamento de juros de obra, estes se referem aos juros remuneratórios da instituição financeira, incidentes sobre o capital emprestado para a aquisição do imóvel, e tais acréscimos são normalmente transferidos ao promitente comprador por força de contrato.

Em caso de atraso na entrega do imóvel ou atraso na comunicação da averbação do habite-se, os juros de obra decorrentes do financiamento realizado junto aos bancos devem ser ressarcidos por quem que deu causa à mora, no caso as demandadas, responsáveis pelo empreendimento.

Com efeito, devem a construtora e incorporadora serem responsabilizadas por esse custo do contrato, haja vista o atraso injustificado da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se” ou, ainda, efetivada a aludida averbação, na notificação da instituição financeira para que cesse a cobrança dos juros de financiamento.

Assim, dada a ausência de encaminhamento do habite-se ao ente financeiro que calcula os juros da obra, tais encargos foram cobrados da autora após o vencimento do prazo final para entrega do imóvel já contados os 180 dias.

Por essa razão, condeno a ré a pagar a autora, o valor de R$ 5.667,60, a título de juros de obra de outubro de 2023 até março de 2024, conforme pedido formulado.

Ressalto que não assiste razão ao pleito das rés de utilização dos valores exclusivos constantes na coluna “juros”, uma vez que não representam a efetiva quantia total efetivamente despendida pela requerente a título de juros de obra, devendo ser considerado os valores constantes na coluna “Valor Pago”, conforme utilizada pela autora para o devido cálculo, uma vez que este é o efetivo prejuízo suportado.

No que se refere aos danos morais pleiteados, verifica-se, em que pese as alegações autorais, que o presente caso não apresenta supedâneo fático - probatório apto ao seu reconhecimento.

Importante esclarecer que o dano moral indenizável é aquele que afeta os direitos da personalidade, assim considerados aqueles relacionados com a esfera íntima da pessoa, cuja violação causa humilhações, vexames, constrangimentos, frustrações, dor e outros sentimentos negativos.

Pode ser definido como a privação ou lesão de direito da personalidade, independentemente de repercussão patrimonial direta, desconsiderando-se o mero mal-estar, dissabor ou vicissitude do cotidiano, sendo que a sanção consiste na imposição de uma indenização, cujo valor é fixado judicialmente, com a finalidade de compensar a vítima, punir o infrator e prevenir fatos semelhantes que provocam insegurança jurídica.

No presente caso, a autora não logrou demonstrar que teve maculada a sua dignidade e honra, muito menos que tenha sido submetido à situação vexatória ou constrangimento capaz de abalar sua moral, porquanto os fatos narrados na inicial não se configuram potencialmente hábeis a causar dor, vexame, sofrimento ou humilhação que cause angústia e desequilíbrio no bem-estar da parte.

Não se ignora que a parte autora possa ter passado por dissabores, todavia, tal fato não caracteriza ofensa anormal à personalidade, mas aborrecimentos próprios da vida em sociedade.

Até porque, deve se ter em conta que nem todos os fatos que as pessoas particularmente consideram desagradáveis e/ou constrangedores são aptos a caracterizar o dever de indenizar.

O caso dos autos trata-se, em verdade, de hipótese relacionada ao mero adimplemento/inadimplemento contratual, o qual não gera, por si só, danos à personalidade do consumidor.

Assim, resta por improcedente o pleito de reparação a título de danos morais.

DISPOSITIVO: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE OS PEDIDOS INICIAIS e declaro extinto o processo, com resolução do mérito, o que faço com fundamento no art. 487, I, do CPC, para CONDENAR AS REQUERIDAS, solidariamente, a PAGAREM A AUTORA a: 1) quantia de R$ 637,26 por mês, a título de danos materiais, englobando o período de outubro de 2023 a agosto de 2024, pro rata die, corrigida monetariamente nos termos do art.389 do CC desde cada vencimento (dia 01 de cada mês), e acrescida de juros de mora a partir da citação, na forma do art. 406 do Código Civil; e 2) a quantia de R$ 5.667,60, a título de juros de obra do período de outubro de 2023 a março de 2024, corrigida monetariamente nos termos do art.389 do CC desde as datas de cada desembolso, e acrescida de juros de mora a partir da citação, na forma do art. 406 do Código Civil.

Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, conforme determinação do artigo 55, caput, da Lei nº 9.099/95.

Publique-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se. [assinado digitalmente] JÚLIO CÉSAR LÉRIAS RIBEIRO Juiz de Direito